Wie viel bleibt von der Miete übrig?

[Dan2704]

Hallo zusammen,

mir stellt sich gerade die Frage, wie viel Geld von der Vermietung meiner ETW übrig bleibt - hier daher ein paar Eckdaten:

1) Wohngeld (inkl Rücklagen): 300€ pro Monat
2) Fläche: 64m2
3) Mieteinnahmen:
- Garage: 120€ pro Monat
- Wohnung: 900€ pro Monat kalt
4) Steuerklasse I mit einem Steuersatz von 30% ca
5) Kredit von 160k an den Backen, für welchen ich ca 2.5% Zinsen p.a zahle und noch einmal 2.5% tilge
6) habe die Wohnung komplett renoviert, dafür ca 10k€ Lohn für Handwerker, 15k€ für Geräte und Materialien ausgegeben

Könnt Ihr mir da nachhelfen, bitte, wie ich berechne, wie viel ca übrig bleibt? Es muss nicht auf den Cent genau sein, aber mir würde es direktionell weiterhelfen bei meiner Entscheidung, ob ich sie jetzt veräussere oder vermieten soll langfristig.

Danke,
Dan

 

[sara]

habe die Wohnung komplett renoviert, dafür ca 10k€ Lohn für Handwerker, 15k€ für Geräte und Materialien ausgegeben

da diese Kosten abzugsfähig sind, sowie die Afa und Kreditzinsen wirst du zumindest im 1. Jahr keine Steuern von den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zahlen. Es drückt sogar noch dein Einkommen, das du denke ich hast, so dass du eine Steuerrückerstattung bekommst.

Ansonsten musst du die Afa u. den gezahlten Zins (ohne Tilgung) sowie evtl. Reparaturen von den Gesamtmieteinnahmen abziehen. Das ermittelte Einkommen dann zu deinem Einkommen (Lohn) dazurechnen und dann in einer Steuertabelle die du online findest nachschauen wie viel Steuern für das gesamte Einkommen anfallen.
Die Differenz zu deinen schon gezahlten/eingehaltenen Steuern lt. Steuerbescheinigung ist dann grob die Steuer die auf das Einkommen der Vermietung fällt.

Das Hausgeld kannst du erstmal so weglassen, denn
a) sind da die Umlagen enthalten die du auf den Mieter umlegst und somit dir keine Kosten bereiten und
b) die Rückstellungen können erst berücksichtigt werden wenn diese tatsächlich für Instandhaltungen an dem Haus, dann anteilig für deine Wohnung in Rechnung gestellt werden.

 

[Dan2704]

Danke Sara - kannst Du mit den Eckdaten mir eine Praxisrechnung illustrieren, damit ich das wirklich checke? Ich sehe Folgendes

1020€ nettokaltmiete monatlich
- 400€ zinsaufwand monatlich
- 400€ tilgungsaufwand monatlich
= 220€ gewinn, die ich auf mein einkommen rechne und versteuern muss, richtig? diese 220€ werden mit meinem persönlichen einkommenssteuersatz multipliziert. wenn ich also 30% steuern zahle, dann sind es 66€ die ich zusätzlich an steuern zahle?

 

[Pharao]

Es muss nicht auf den Cent genau sein, aber mir würde es direktionell weiterhelfen bei meiner Entscheidung, ob ich sie jetzt veräussere oder vermieten soll langfristig.

Hi,

bedenke bitte bei Verkauf, das man nicht immer auf die schnelle einen Käufer findet, gerade wenn man nicht unterm Wert verkaufen möchte. D.h. wenn sich die Käufersuche länger hinzieht, könnte es ggf. sinnvoller sein erstmal zu vermieten und dann zu verkaufen.

1) Wohngeld (inkl Rücklagen): 300€ pro Monat

Hier wäre natürlich interessant, ob die Rücklagenbildung ausreichend für den Zustand des Objektes ist bzw. was aktuell ggf. auch im Gemeinschaftstopf sich befindet. Wäre nicht das erste mal, das hier zu wenig angespart wurde und dann die Gemeinschaft irgendwas beschließt, was letztlich dann zusätzlich über eine Sonderumlage abgerechnet werden muss. So was lässt sich natürlich sehr schwer vorab voraussagen, hat aber durchaus Einfluss auf das "was übrig bleibt von der Miete". Also wenn die Hausverwaltung nix taugt, dann ist da schnell mal eine Jahresmiete weg.

2) Fläche: 64m2
3) Mieteinnahmen:
- Garage: 120€ pro Monat
- Wohnung: 900€ pro Monat kalt

Bei 14 €/m2 wirst du sicherlich auch etwas suchen müssen bis du geeignete Mieter findest bzw. gleiches gilt auch für den Verkauf, denn dann kann man sich ausmalen, was du dafür verlangen willst und das ist bestimmt kein Schnäppchen.

6) habe die Wohnung komplett renoviert, dafür ca 10k€ Lohn für Handwerker, 15k€ für Geräte und Materialien ausgegeben

Je nach dem wie du hier rechnen willst, bleiben die nächsten Jahre bei Vermietung erstmal garnix übrig , denn diese Renovierung muss sich ja auch erstmal wieder "bezahlt" machen.

Ich äußere immer nur meine persönliche, laienhafte Meinung oder Einschätzung zur einer Sachlage. Wer eine Rechtsberatung sucht, ist in einem Forum falsch.

 

[Dan2704]

danke pharao für die hilfe -

kannst du mir anhand der von mir genannten eckdaten eine beispielsrechnung zur ermittlung des nettobetrages, der bei mir auf dem konto nach vermietung der immobilie bleibt, erstellen? das wäre mega hilfreich. das verstehe ich mehr als text zahlen zahlen hehe

 

[lostcontrol]

zahlen zahlen hehe

Jo. Das kennen wir alle.
Bitte vergiss nicht einzukalkulieren, dass es auch mal Mietausfälle, Räumungsklagen, Wohnungszerstörer usw. gibt.
Wir haben Zahlen über mehrere Generationen - die helfen einem nur halt nicht allzu viel, wenn ein einziger Mietnomade Dich dann 20.000-30.000 Euro kostet...

 

[sara]

1020€ nettokaltmiete monatlich
- 400€ zinsaufwand monatlich
- 400€ tilgungsaufwand monatlich?

Lies doch mal genau was ich geschrieben habe.
Die Einkommenssteuer wird nicht auf monatlicher Basis ermittelt!
Einnahmen hochrechnen auf das Jahr. Sowie alle abzugsfähigigen Kosten. (Dazu gehören auch deine Renovierungskosten)
Die Tilgung ist nicht abzugsfähig.
Abzugsfähig ist noch die Afa = 2% des Wertes der Wohnung ohne Grundstücksanteil.

Und dein angegeben 30% Steueranteil kann nicht stimmen, denn wir haben in Deutschland eine Steuerprogression die nicht linear ist.
Also die Berechnung kannst du nach meiner ersten Antwort dann grob machen und dann in der Steuertabelle nachschauen.

 

[Pharao]

Könnt Ihr mir da nachhelfen, bitte, wie ich berechne, wie viel ca übrig bleibt?

Ich sehe Folgendes

1020€ nettokaltmiete monatlich
- 400€ zinsaufwand monatlich
- 400€ tilgungsaufwand monatlich
= 220€ gewinn, die ich auf mein einkommen rechne und ....

Hi,

was mir hier allerdings noch fehlt in deiner Rechnung wäre, denn Zinsaufwand & Tilgung wären ja Banksachen:

• der Anteil im Hausgeld der nicht umlagefähig auf den Mieter ist (denn den Teil wirst du als Eigentümer tragen müssen)
  
• eigene Rücklagenbildung (für zB Sonderumlagen, die man aber ggf. sehr schwer vorab abschätzen kann oder für Renovierungs- oder Reparaturarbeiten innerhalb der Wohnung),
• das Mietausfallwagnis (wie zB Leerstand, Mietausfall, etc).

Ansonsten empfehle ich dir wegen den Steuersachen einen Steuerberater mal aufzusuchen. Gerade wenn du dich da nicht so auskennst, kann/wird sich das lohnen, auch wenn der Steuerberater nicht umsonst arbeitet. Dir hier jetzt alle Steuersachen zu erklären, würde m.E. den Rahmen sprengen, zumal die Info`s dazu m.E. auch nicht ausreichen.

Ich äußere immer nur meine persönliche, laienhafte Meinung oder Einschätzung zur einer Sachlage. Wer eine Rechtsberatung sucht, ist in einem Forum falsch.

 

[Pharao]

1020€ nettokaltmiete monatlich
- 400€ zinsaufwand monatlich
- 400€ tilgungsaufwand monatlich
= 220€ gewinn, die ich auf mein einkommen rechne und ....

Nachtrag,

weil hier ja durchaus einige Belastungen/Ausgaben im Raum stehen und du ja letztlich wissen willst, was von deiner Miete übrig bleibt:

Je nach dem wie man hier rechnen will, bleibt dir von der Miete erstmal garnix übrig bzw. darfst du privat ggf. erstmal noch drauf zahlen ABER mit jeder Rate an die Bank, gehört dir mehr am Eigentum und das stellt ja durchaus auch einen "Wert" da.

Sorry, aber m.E. bleibt es ein Märchen, das sich Immobilien durch Vermietung von selbst abbezahlen. Im übrigen sind m.E. deine 1020€ (Warm-) Miete falsch, denn die NK bezahlt der Mieter.

Ich äußere immer nur meine persönliche, laienhafte Meinung oder Einschätzung zur einer Sachlage. Wer eine Rechtsberatung sucht, ist in einem Forum falsch.

 

[Rockus]

Im übrigen sind m.E. deine 1020€ (Warm-) Miete falsch, denn die NK bezahlt der Mieter.

Wie kommst Du auf Warm-Miete???
Oben steht 900€ kalt + 120€ Garage => 1020€

 

[Pharao]

Wie kommst Du auf Warm-Miete???
Oben steht 900€ kalt + 120€ Garage => 1020€

Ups ok ich nehme alles zurück.

Ich äußere immer nur meine persönliche, laienhafte Meinung oder Einschätzung zur einer Sachlage. Wer eine Rechtsberatung sucht, ist in einem Forum falsch.

 

[Logos]

Hi !
ich hab folgendes Excel-Sheet mal gefunden.
Das scheint die meisten Parameter die du oben genannt hast, zu berücksichtigen um dir bei deiner Berechnung zu helfen.

https://www.test.de/Immobilien-Lohnt-der-Kauf-einer-vermieteten-Wohnung-1179772-0/

Grüße logos