wie Warmwasser und Heizkosten umlegen/berechnen?

Dieses Thema im Forum "Abrechnungs-/Umlagmaßstab" wurde erstellt von Pebbles, 17.11.2013.

  1. #1 Pebbles, 17.11.2013
    Pebbles

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    Hallo, ich bin neu als Vermieter unterwegs und habe speziell Fragen zu der Warmwasserumlage und zu der Heizkostenberechnung.
    Zunächst einige Eckdaten! Haupthaus ca. 120m2 (selbstbewohnt) Einliegerwohnung ca. 70m2 (vermietet)!beide werden über eine Gastherme zentral versorgt. hinter der Therme habe ich einen WMZ. In der Einliegerwohnung, habe ich einen WW-und KW-Zähler. Ich habe Probleme beides zu berechnen. Wir hatten einen Gesamtgasverbrauch von 28000 kWh! der Mieter hatte einen WW-Verbrauch von 17m3.Der WMZ hinter der Therme hatte einen Wert von 30m3.
    Ich würde jetzt wie folgt den WW-Verbrauch berechnen: 2,5x50°x 17m3=ergibt 2125 kWh für den Mieter!unser Verbrauch würde dann 2,5x50°x13m3=1625 kWh ausmachen.
    Die Heizkosten (Gasverbrauch) würde ich folgt dann berechnen! Rest des Gesamtgasverbrauch von 24250kWh entsprechen den 190m2 Wohnfläche und das dann zu 120 und 70 aufteilen.
    Geht das so? oder habe ich hier Denkfehler? Vielen Dank für eure Unterstützung.
    Viele Grüße
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Vorweg: Kannst du dir bitte etwas mehr Mühe bei der Gestaltung deines Beitrags geben? Sätze werden im Deutschen normalerweise mit Punkten getrennt, nach Satzzeichen (und nur danach) kommt ein Leerzeichen, zwischen Maßzahl und Einheit auch, Leerzeilen sind manchmal auch ganz schick. Ich habe nämlich auch nach mehrmaligem Lesen noch nicht so ganz den Überblick ...

    So, dann mal sehen:

    Was ist bzgl. der Umlage der Warmwasserkosten im Mietvertrag vereinbart? Deine Fragen deuten auf Abrechnung nach Verbrauch hin, obwohl das für dich nicht verpflichtend gewesen wäre ...


    An was? Am Warmwasser? Oder wird hier auch der Verbrauch der Heizung erfasst? Für beide Wohnungen oder nur für eine? (Ich habe zwar aus den weiteren Angaben eine Vermutung, möchte aber sicher gehen.)


    Sonst noch Zähler im Haus, außer dem Hauptzähler für's Wasser?

    Das ist das Volumen, jetzt fehlt noch die Wärme (kWh).


    Warum verwendest du die Formel für die Schätzung des WW-Anteils, wenn doch ein WMZ vorhanden ist?

    Auch hier die Frage: Was ist hierzu vereinbart?

    Außerdem umfassen die Heizkosten (wie auch die WW-Kosten) mehr als den reinen Verbrauch. Da es hier aber zuerst einmal um die Ermittlung der korrekten Anteile geht, ist das für den Moment nicht das dringendste Problem ...
     
  4. Berny

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    Hallo Pebbles,

    "Haupthaus ca. 120m2 (selbstbewohnt) Einliegerwohnung ca. 70m2 (vermietet)!beide werden über eine Gastherme zentral versorgt."
    - Also für beide Wohnungen Heizung und Warmwasserbereitung?

    "hinter der Therme habe ich einen WMZ."
    - Wofür? Ich vermisse den zweiten, um die Verbräuche beider Wohnungen gegenüberstellen zu können.

    "In der Einliegerwohnung, habe ich einen WW-und KW-Zähler."
    - Bräuchteste auch für Deine Wohnung zur genauen Berechnung.

    "Ich habe Probleme beides zu berechnen."
    - Hätte ich auch. Bei Vorhandensein und richtigen Installation aller sechs erforderlichen Zähler wäre eine centgenaue Aufteilung der Gesamtheiz- und Wasserkosten möglich.
     
  5. #4 Pebbles, 18.11.2013
    Pebbles

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    Hallo Andres,
    ich versuche dann mal alles zu beantworten.

    Vielen Dank für die konstruktive Kritik. Ich werde mir in Zukunft mehr Mühe geben.

    Im Vertrag steht geschrieben:
    1. Soweit Vorauszahlungen vereinbart wurden, gilt folgendes: Sind bei den Kosten für Heizung und Warmwasser die Grundsätze über verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung maßgeblich, werden die Kosten des Betriebes der zentralen Heizungsanlage und der zentralen Warmwasserversorgung anteilig auf die Mieter des Hauses umgelegt.
    2. Es wurde für die Mieträume ein Warm-Wasserzähler installiert. Das Warmwasser und die Heizung werden für die Mieter über die im Haupthaus befindliche Gasbrennwerttherme gespeist. Die Vermieter erhalten für das Haupthaus und die Mieträume eine Gesamtkostenrechnung. Anhand des Zählerstandes für Warm-Wasser der Mieter wird der anteilige Verbrauch der Gesamtrechnung ermittelt.

    Der WMZ ist für beide Wohnungen. Bei der damaligen Installation, sagte uns der Installateur, das dies ausreichen würde, da wir ja noch den WW-Zähler im vermieteten Objekt haben. Der WMZ sitzt auch vor der Therme. Also wird hier wohl ermittelt, wie viel Wasser braucht die Therme für die Fußboden Heizung und Warmwasser für beide Parteien.

    Der Hauptwasserzähler (kalt), der Gaszähler und der WMZ vor der Therme. Diese befinden sich in unserem Haus. Ein WW-und KW-Zähler befinden sich im vermieteten Objekt.

    Meinst Du damit den Gasverbrauch? Dieser betrug ca. 28000 kWh.

    Diese Formel skizzierte mir damals mein Installateur. Er meinte somit errechne ich den Gasverbrauch der Mieter in kWh.

    Ich hoffe, ich konnte durch meine Antworten erstmal für etwas Klarheit sorgen!
     
  6. #5 Pebbles, 18.11.2013
    Pebbles

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    Hallo Berny,

    ich versuche auch dir mal zu antworten.
    Ja für beide.

    Sorry vor der Therme. Und nur den habe ich. Nach der Therme habe ich nur den WW-Zähler im vermieteten Objekt. Mein Installateur meinte damals, dass das Ausreichen würde, um den Verbrauch zu ermitteln.


    Habe hier aber nur den Hauptwasserzähler der Stadtwerke.

    Sollte es nicht anders gehen, muss ich im nach hinein hier noch welche einbauen lassen. Ich habe mich damals auf meinen Installateur verlassen.

    Viele Grüße und vielen Dank!
     
  7. Andres

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    Danke, ist jetzt schon viel besser!


    Ok, du musst nach Verbrauch abrechnen. Es wäre einfacher gewesen, das anders zu vereinbaren, aber für den Moment ist es eben so.

    Ich habe wirkliche Schwierigkeiten zu verstehen, wofür dieser WMZ gut sein soll. Er trennt weder WW von Heizung noch die beiden Parteien voneinander. Es gibt noch einen zweiten Punkt, der mich stark irritiert:

    Wo hast du das abgelesen? Am Gaszähler? Diesen Wert meine ich nicht.

    Ich stelle jetzt mal eine ganz wilde Theorie auf, die du gerne widerlegen darfst: Was du da hast, ist kein WMZ.

    Ein WMZ besteht aus drei Teilen: einem Durchflussmesser mit Temperaturfühler im Rücklauf bzw. Kaltwasser, einem Temperaturfühler im Vorlauf bzw. WW und dem eigentlichen Erfassungsgerät (kleines Kästchen mit Anzeige), das mit den beiden anderen Teilen über Kabel verbunden ist. Meistens ist das Kästchen auf einem der Fühler montiert, also sieht es vielleicht bei dir so aus, als wären es nur zwei Teile.

    Ein WMZ erfasst zwei Größen: Erstens den Durchfluss (in m³), auch wenn das eigentlich nicht der primäre Zweck ist. Zweitens die damit transportierte Wärmemenge (in kWh), die aus durchlaufendem Volumen und Temperaturdifferenz zwischen den beiden Fühlern errechnet wird.

    An diesem Punkt bitte einfach mal prüfen, ob das bei dir überhaupt zutreffen kann.


    Ich habe es oben schon erwähnt: Ich verstehe nicht, was mit dieser Anordnung erreicht werden soll. Ob es ein WMZ oder doch nur eine einfache Wasseruhr ist, ist dabei egal. Die Aussage des Handwerkers muss dadurch nicht unbedingt falsch sein. Schließlich hättest du für die Abrechnung der Heizung und der WW keine Abrechnung nach Verbrauch vereinbaren müssen - andererseits hätte man sich das Ding dann einfach komplett sparen können.

    Außerdem werden die Regeln für die Abrechnung zum nächsten Jahr etwas verschärft. Die Methode deines Handwerkers (2,5-Formel) ist nur noch zulässig, wenn der Einbau eines WMZ unmöglich oder unzumutbar wäre.

    Leider sehe ich das wie Berny: Damit wird man nicht nach Verbrauch abrechnen können.


    Die korrekte Abrechnung liest du bitte in der HeizkostenV nach. Grobe Skizze der Abrechnung, damit du dich dort etwas besser zurechtfindest:

    Einheitlich für Heizung und WW entstehende Kosten (d.h. Kosten, die nicht eindeutig der Heizung oder dem WW zuzuordnen sind, z.B. der Brennstoff, Wartung der Therme, ...) sind aufzuteilen. Dieses Verfahren ist in § 9 beschrieben.

    Du brauchst also die Wärmemenge Q eines WMZ, durch den das ganze WW und sonst nichts fließt. Da dein Gasversorger mit dir offensichtlich nicht nach m³ sondern nach kWh abrechnet, kannst du dir Abs. 3 sparen.

    Beispiel mit schönen Zahlen:
    Die einheitlich entstandenen Kosten (Brennstoff, Wartung der Therme, Betriebsstrom, ...) betragen 4000 €.
    Dein gesamter Gasverbrauch beträgt 28000 kWh.
    Der WMZ zeigt 7000 kWh.
    Damit ist ein Viertel der Kosten dem WW zuzurechnen und der Rest der Heizung, d.h.
    Heizung 3000 € (weiter in § 7)
    WW 1000 € (weiter in § 8)

    Auf die Heizung möchte ich für den Moment nicht weiter eingehen. (Kann ich aber gerne nachholen, falls gewünscht.) Für die weitere Berechnung des WW hast du jetzt zwei Möglichkeiten:

    Du kannst die Kosten der Wasserversorgung (KW für WW, Zähler, ggf. Aufbereitung) separat abrechnen, Umlageschlüssel Wohn- oder Nutzfläche oder du rechnest die Wasserversorgung zusammen mit allen anderen WW-Kosten ab. Ich würde letzteres tun - es ist schon kompliziert genug.

    Als Beispiel möchte ich davon ausgehen, dass hier noch einmal 200 € anfallen, also
    WW-Kosten insgesamt: 1200 €

    Dieser Betrag wird jetzt auf die beiden Wohnungen verteilt: Zwischen 50 und 70 % nach Verbrauch, der Rest nach Wohn- oder Nutzfläche. Ich würde mich immer an der oberen Grenze orientieren.

    Du brauchst also die Menge des verbrauchten WW deines Mieters und dir selbst. Alternativ geht auch der gesamte WW-Verbrauch und der Verbrauch einer Partei - der andere Verbrauch ist dann die Differenz. (Bevor jetzt die Einwände kommen: Ja, ich weiß, dass das nicht immer so geht - aber hier geht es.)

    So, jetzt die Zahlen:
    WW-Kosten gesamt 1200 €
    WW-Verbrauch du 13 m³ (<- dafür fehlt dir aber vermutlich ein Zähler)
    WW-Verbrauch Mieter 17m³
    Wohnfläche du 120 m²
    Wohnfläche Mieter 70 m²
    Aufteilung: 70 % nach Verbrauch

    Schitt 1: verbrauchsabhängig
    WW-Kosten gesamt x 70 % = 1200 € x 0,7 = 840 €
    Verbrauch gesamt = 30 m³
    Dein Anteil: (13 m³ / 30 m³) x 840 € = 364 €
    Mieter Anteil: (17 m³ / 30 m³) x 840 = 476 €

    Schritt 2: verbrauchsunabhängig
    WW-Kosten gesamt x 30 % = 1200 € x 0,3 = 360 €
    Wohnfläche gesamt = 190 m²
    Dein Anteil: (120 m² / 190 m²) x 360 € = 227,37 €
    Mieter Anteil (70 m² / 190 m²) x 360 € = 132,63 €

    Schritt 3: Summen der beiden Schritte
    Du: 364 € + 227,37 € = 591,37 €
    Mieter: 476 € + 132,63 € = 608,63 €
    (Kontrolle: Summe Du + Mieter = 1200 €)


    Das benötigte Minimum an Verbrauchserfassung für das Warmwasser ist also:
    • Hauptzähler Gas (vorhanden)
    • WMZ Warmwasser (unklar, evtl. mit FB-Heizung verbunden)
    • Zähler KW für WW (in WMZ integriert, falls korrekt montiert)
    • WW-Zähler Mieter (vorhanden)

    Ein WW-Zähler für dich wäre sinnvoll, ist aber bei zwei Parteien nicht dringend erforderlich. Für die Heizung sind dann weitere Erfassungsgeräte erforderlich. Da die FB-Heizung nicht für eHKV geeignet ist, wird das vermutlich auf weitere WMZ hinauslaufen. Das ist hier aber (noch) nicht Thema ...

    Kommst du soweit noch mit?
     
  8. #7 Pebbles, 18.11.2013
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    Vielen vielen Dank Andres für deine Ausführung. Das hilft mir sehr, mich in dieses Thema einzuarbeiten.

    Schade-ich hätte dann doch die andere Variante wählen sollen. Das wusste ich allerdings vorher nicht. vielleicht kann ich ja mit meinen Mietern reden, um den Vertrag so zu ändern. Wie würde hier denn dann eine Berechnung erfolgen?

    Es ist kein WMZ. Es ist eine normale Wasseruhr vor der Therme. Also erfasst diese, wie viel Wasser geht in die Therme rein.

    Den Wert hat mir mein Versorger auf der Rechnung schon umgerechnet. Daher habe ich ihn.

    Das ist echt blöd. Ein weiterer Einbau wird wohl nicht möglich sein, ansonsten hätte er mir das ja wohl selbst vorgeschlagen.

    Vielen Dank für den Hinweis, wo ich mich zurecht finde.

    Auch das hat mir erstmal sehr geholfen. Beispiele helfen doch immer.

    Puhhh ich glaube nicht, dass das so einfach wird. Wenn ich das so alles lese, bin ich echt für die Sonderregelung bei einem 2 Parteien-Haus (Mieter/Eigentümer)

    Vielen vielen Dank erstmal für diese ausführliche Ausführung. Das heißt aber auch ich kann den Verbrauch für die Fußboden-Heizung nicht abrechnen? Ach ich lese mir jetzt erstmal die § 7-9 durch und versuche mich dann mal daran.

    Vielen lieben Dank Andres-erstmal!
     
  9. Andres

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    Das Schöne ist: Selbst wenn der Mieter nicht mitmacht, ist das kein großes Problem, da du die Änderung im Zuge einer Änderungskündigung durchführen kannst. Kündigungsfrist ist dabei allerdings 6 Monate - das löst das Problem also nicht vor der Abrechnungsperiode 2015.

    Vereinbaren kannst du jeden Umlagemaßstab, der nicht grob unbillig ist. Wohnfläche bietet sich an, da du diesen Maßstab von anderen NK-Positionen schon kennen dürftest. Eine Umlage nach Personen macht regelmäßig Ärger, wäre aber trotzdem möglich. Auch nach Wohneinheiten könnte man abrechnen (also halbe-halbe), allerdings sind die Wohnungen wohl so verschieden, dass das Widerstand geradezu provoziert.

    Das große Problem bei einer rein verbrauchsunabhängigen Abrechnung ist, das ein verschwenderischer Mieter an den von ihm verursachten Kosten evtl. nur wenig beteiligt wird. Aktuell verbraucht dein Mieter 57 % eures Warmwassers. Bei einer Abrechnung nach Fläche würde er aber nur noch 37 % der Kosten bezahlen. Musst du gegen den Abrechnungsaufwand und die Investitionskosten für eine korrekte Verbrauchserfassung abwägen ...

    Man könnte auch eine Teilinklusivmiete vereinbaren. Dann musst du gar nicht abrechnen (bzw. nur über die vereinbarten Positionen) und kannst durch eine entsprechende Kalkulation die Miete an den Verbrauch des Mieters anpassen. Das erfordert trotzdem regelmäßige Überprüfung, aber eben keine Abrechnung.

    Soweit mal grob die Optionen.


    War nur so ein Gefühl - sowas habe ich manchmal ;) Danke für die Aufklärung.

    Ich verstehe zwar weiterhin nicht, wozu das gut sein soll, aber man muss ja nicht alles verstehen ...


    Alles klar, etwa so habe ich es vermutet.


    Du kannst die gesamte Heizung nicht nach Verbrauch abrechnen, da du den Heizkostenanteil an den Gesamtkosten der Therme genauso wenig ermitteln kannst, wie den Anteil der WW-Kosten. Das läuft also auf genau das gleiche Problem (und die gleichen Lösungsansätze) hinaus.

    Für die Erfassung des Verbrauchs einer FB-Heizung ist dann ein WMZ erforderlich. Generell ist es für den Erfolg des Projekts "Verbrauchserfassung per WMZ" sehr hilfreich, wenn die Heizkreise der Wohnungen vollständig getrennt sind. Dann kommst du nämlich mit insgesamt 3 Zählern (je 1 pro Wohnung für Heizung und insgesamt 1 für WW) aus und HKV brauchst du gar nicht.

    Dass diese Abrechnung für dich als Vermieter einer einzigen Wohnung ziemlich heftig ist, ist übrigens ganz klar. Du hast da mein volles Mitgefühl.
     
  10. Berny

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    Hi Andres,

    Du hast mir eine Idee gegeben. Wenn unser Fragesteller es installationsmässig so hinbekommen könnte, wäre das doch auf Dauer die stressfreieste Lösug, wie Du schreibst:

    "Generell ist es für den Erfolg des Projekts "Verbrauchserfassung per WMZ" sehr hilfreich, wenn die Heizkreise der Wohnungen vollständig getrennt sind. Dann kommst du nämlich mit insgesamt 3 Zählern (je 1 pro Wohnung für Heizung und insgesamt 1 für WW) aus und HKV brauchst du gar nicht."

    Die drei WMZ teilen die Gesamtheizkosten haargenau auf in Heizungen Wohnung VM, Heizung Wohnung M und Warmwasserbereitung.
    Warmwasserbereitung (+ Verbrauch) wird dann prozentual entsprechend den beiden WWZählern auf die beiden Wohnungen aufgeteilt.
    Kaltwasserverbrauch wird dann prozentual entsprechend den beiden KWZählern auf die Wohnungen aufgeteilt.
    Und nun kommt her Casus knaktus: Da die Summe der 4 WZ mit Sicherheit nicht dem Verbrauch des HausWZ entsprechen wird, erhalten die 4 WZ einen (gleichen) Multiplikator.
    Mit Excel lässt sich das alles prima bewerkstelligen.
     
  11. Andres

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    Hallo Berny,

    Stressfrei wäre es schon und ich persönlich würde es so machen, aber die einmaligen, nicht umlagefähigen Kosten schrecken bei dieser Konstellation ziemlich ab. Ob die Leitungen so zugänglich sind, dass WMZ einfach zu montieren sind oder ob man am Ende sogar Wände aufreißen muss, wissen wir auch noch nicht.

    Es ist halt ärgerlich, dass offensichtlich schon einmal in die Vermietbarkeit investiert wurde und sich die damaligen Maßnahmen jetzt als nicht ausreichend erweisen.

    Das wäre dann die Lösung, die auch bei beliebig vielen Parteien funktioniert. Das geht wieder in die Richtung "stressfrei, aber etwas teurer". Ich hätte die Zähler für den Eigentümer weggelassen und den Verbrauch jeweils über die Differenz zum Gesamtverbrauch (Hauptwasserzähler bzw. WMZ für Warmwasser) ermittelt. Evtl. Abweichungen gehen zum Nachteil des Vermieters, sind also nicht zu beanstanden und dürften außerdem sehr gering sein, wenn sich alle Zähler in unmittelbarer Nähe befinden. Die klassische Problemsituation, dass der Zähler einer Partei 6 Stockwerke über dem Hauptzähler hinter vielen Metern Leitung hängt, liegt hier ja nicht vor.

    Das kann man aber mit Sicherheit auch ganz anders sehen. Sobald man mehr als 2 Parteien hat, geht es eigentlich nur noch so, wie du beschrieben hast.
     
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