Wie wir auf die "dumme" Idee kamen, Vermieter zu werden

Dieses Thema im Forum "Was nicht passt - der Small-Talk" wurde erstellt von lexicat, 16.07.2009.

  1. #1 lexicat, 16.07.2009
    lexicat

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    Hallo zusammen

    nachdem wir über Google mehr zufällig auf dieses Forum gestoßen sind
    und einige Zeit nur gelesen haben, dachten wir uns, wir melden uns mal an.

    Wir sind ein Ehepaar und wohnen - wie es ein Zeitungsschreiberling so schön formulierte-
    in einem Dorf mit Stadtautobahn. Uns gefällt es hier allerdings sehr gut.


    Angefangen hat das ganze eher zufällig. Damals hab ich (der Mann) nach meiner Scheidung
    vorübergehend zur Miete gewohnt. War übrigens eine sehr nette zuvorkommende Vermieterin,
    leider hatte ich aber ca. 20km Weg zur Arbeit. Hier am Ort zu mieten erschien mir allerdings
    etwas zu teuer- bis eines Tages ein älteres Haus im Zentrum zum Verkauf stand.
    Hab mir das ganze angesehen, es bestand (und besteht zum Teil auch jetzt noch) erheblicher Renovierungsrückstand.
    Aber- die Substanz war in Ordnung. Im Erdgeschoß war ein Laden, der Mieter hatte schon gekündigt
    und das Anwesen daher recht günstig. Also hab ich mich auf den Weg zur Bank gemacht und bekam auch Kredit.

    Meine inzwischen beste aller Ehefrauen hat mir auch fleißig beim renovieren geholfen,
    und bald darauf hatten wir den Laden auch wieder vermietet. In der Folgezeit haben wir dann angefangen,
    das Nebenhaus zu sanieren- das wurde nur als Lager benutzt und hat wohl seit den 50ern keine Bewohner mehr gesehen.


    Dann stand wieder mal ein Haus in der Nachbarschaft mit 3 Wohnungen zum Verkauf
    - vermietet und günstig, da die bisherige Vermieterin scheinbar Ihre Berufung wechseln wollte.
    Auch mit gewissem Renovierungsrückstand, aber sonst bewohnbar.
    Da meine Frau kurz davor eine kleine Erbschaft erhalten hatte, hat sie es kurzentschlossen gekauft.

    Das war vor 3 Jahren, und in der Zeit durften wir dann fast alle im Forum diskutierten Probleme kennenlernen.
    Angefangen bei Mahnungen wegen Miet- und NK-Rückständen, Kündigungen und Rücknahmen weil dann doch bezahlt wurde,
    gerichtlichen Mahnungen bis zur Räumungsklage. Na ja, wir haben ja sonst keine Hobbys, oder?
    Mit dem Finanzamt gabs auch schon Ärger, weil wir ja auch selbst im Haus wohnen...

    Aber jetzt haben wir zum Glück Mieter, die regelmäßig und pünktlich zahlen, und auch sonst keine ausufernden
    Ansprüche haben. Übrigens hatten wir seither immer mehr Nachfragen von Mietern als Wohungen zur Verfügung,
    eine wie ich finde äußerst positive Entwicklung, obwohl wir die Mietpreise durchaus im ortsüblichen Rahmen halten.


    Wie war das bei euch? Wie kamt Ihr zu Euren "Vermieterjob"?

    Erzählt doch mal....


    Grüße von Fritz und Biggi
     
  2. AdMan

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  3. Capo

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    Bewerbung -> Ausbildungsplatz und schon ist man mitten drin in dem Wahnsinn ;)
    ...hätte ich nur was gescheites gelernt, wie zB Lehrer oder Wirt :)
     
  4. #3 lostcontrol, 17.07.2009
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    ganz einfach: familie. unsere immos sind alle alter familienbesitz, den wir frauen jetzt schon in der dritten bzw. vierten generation managen.
     
  5. kummer

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    In der Jugend Geld gehortet, mit Anfang 20 die ersten 2 Einheiten gekauft, mit der zeit wurden es immer mehr. Bin zwar kein gebürtiger Schwabe, aber Geld hab ich immer zusammen gehalten und nicht für unnützen Krams verballert. :lol
     
  6. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    müssen es dann Wohnungen sein, die vermietet werden können?? :lol :Blumen

    Aktien sind ja auch nicht schlecht :geil
     
  7. #6 Thomas123, 20.07.2009
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    Erfolg------mit Immobilien------ist die Summe richtiger Entscheidungen :tuschel
     
  8. kummer

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    Wenn ich mir die letzten Jahre so ansehe, was ins Depot gewandert und was noch über ist bzw. wie es sich entwickelt hat, bin ich froh, das die Gewichtung bei ca. 20/80 lag. :)
    Und vor 10 Jahren gabs noch kein Tagesgeld zu 4-5% :lol
    Hab mich aber auch schon von einem Grundstück und einer Wohnung getrennt und das Geld anders angelegt. Ist ja nicht so schlecht etwas zu streuen.
     
  9. #8 lexicat, 21.07.2009
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    @capo

    wir hoffen ja hier noch was zu lernen- da ja viele Fachleute hier sind, ist das ja hoffentlich kein Problem :top

    @lostcontrol
    hmm, mal sehen, vielleicht interessiert sich ja mein Sohn oder meine Tochter doch mal für die Immobilien und fürs vermieten.... (bis jetzt heben sie eher noch flausen im Kopf)

    @thomas
    reichen 70% richtige Entscheidungen für den Erfolg?

    @kummer
    tja, aktien ... zum Glück haben wir auch nur ein eher kleines Depot...

    so, gleich haben wir wieder nen Termin mit einem Mietinteressenten,
    mal sehn ob der die Wohnung will und zu uns passt...
     
  10. #9 Thomas123, 22.07.2009
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    ...das.....ist individuell .......recht unterschiedlich...... :lol
     
  11. #10 lostcontrol, 22.07.2009
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    *g* - "interessiert" hab ich mich dafür eigentlich nie aus eigenem antrieb.
    das lief schlicht und ergreifend so, dass meine mutter mich, kaum dass ich volljährig war, für die sache eingespannt hat, nach dem motto "das ist dein erbe, du hast da gefälligst mitzuarbeiten, besser du lernst gleich wie man mit sowas umgehen muss". prinzipiell 'ne gute strategie, anfangs "durfte" ich das alles noch mit unterstützung machen, je länger ich dabei war, desto selbständiger "musste" ich agieren, heute entscheide ich eigentlich völlig frei (auch wenn ich meine mutter zumindest auf dem laufenden halte und wichtige entscheidungen sicherlich immernoch mit ihr bespreche - nach guter vorbereitung und kalkulation natürlich - sie will zwar immer nichts davon hören, aber ich fühl mich nach wie vor wohler dabei).
     
  12. #11 Michael_62, 22.07.2009
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    Wie regelt Ihr denn die steuerschonende Übertragung?

    Ich überlege auch gerade den Nachwuchs so schrittweise da ran zu führen. Der ist zwar noch jung aber wir reden ja hier auch von nicht ganz kurzfristigen Investments.
     
  13. #12 lostcontrol, 22.07.2009
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    na ist doch klar: nicht alles auf einmal *g* - und immer schön die 10 jahre einhalten... und so 'n niesbrauch kann auch echte vorteile haben...
    aber das hängt doch ohnehin immer vom wert ab, da würd ich dir wirklich den steuerberater ans herz legen wollen - zumal ich aktuell mit der neuen gesetzgebung noch garnicht so vertraut bin, liegt zwar schon länger auf meinem todo-stapel, dazugekommen bin ich aber mangels handlungsdruck noch nicht.
     
  14. #13 Michael_62, 22.07.2009
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    Das ist ja etwas angehoben worden. Ich hatte 90T alle 10J in Erinnerung, scheinbar sind es jetzt 400T.
    Dann ist das etwas einfacher geworden.
     
  15. #14 lostcontrol, 22.07.2009
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    wie gesagt, ich bin da noch nicht wieder auf dem laufenden.
    war da nicht auch noch was von wegen "zur privatnutzung" bzw. "zur wirtschaftlichen verwertung" oder so?
    wenn ich mich recht erinnere ist es für direkte erben günstiger geworden, ich muss das aber wirklich noch nachschauen, das ging ja wochenlang hin-und-her, anfangs sah's ganz mies aus, danach deutlich besser, dann wieder schlechter... was letztendlich dann verabschiedet hat ausgerechnet mein gefährte wohlwollend abgenickt (woraus ich schliesse dass es positiv für mich ausfällt), aber da derzeit kein echter handlungsbedarf besteht...

    was mich daran am meisten interessieren würde ist, wie da eigentlich geschätzt wird und von wem. wird da auch der hebesatz zugrunde gelegt? oder kommt da jedesmal ein offizieller schätzer? letzteres kann ich mir nicht vorstellen...
     
  16. #15 Michael_62, 22.07.2009
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    Der Wert wird zunächst vom Amt geschätzt, sowie ich es verstanden habe. Dann kannst du eine Gegenschätzung aufmachen. Schlussendlich läuft es auf einen öffentlich bestellten Sachverständigen hinaus.

    Die Einheitswertgeschichte ist Geschichte. Da gab es ja das Urteil des BGH wegen der Ungleichbehandlung, und seitdem ist alles komplizierter.

    Ich habe auch noch keine Idee wie das mit unseren Auslandsimmos und Immofonds laufen soll.
    Dort werden ja im Verkaufsfall jetzt schon Wertsteigerungen besteuert. Das ist echt dämlich.

    Das grösste Problem welches in der Übertragung sehe, ist, dass in den Objekten auf den Konten nirgendwo grosse Liquiditätsreserven da sind. Und die Kinder müssen ja etwa bis zu 30% Erbschaftssteuer aufbringen.

    Ob die Banken das revalutieren ersccheint mir zweifelhaft. Also wird man einen Teil der Bestände verwerten müssen und das ggf zur Unzeit da die Forderung des Amtes kurzfristig zu bedienen ist.
     
  17. #16 lostcontrol, 22.07.2009
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    weiss nicht, kann ich mir nicht vorstellen.
    wir haben ja mal offiziell schätzen lassen, da kam jemand von der stadt. aber auf den mussten wir mehrere monate warten, d.h. der käme erst lange, lange, lange nach einer testamentseröffnung (bis zu der dauerts normalerweise ca. 2 monate).
    ganz schön teuer war das übrigens auch - wer soll das denn zahlen? der staat?

    naja - erstmal gibt's da ja einen recht hohen freibetrag, der im normalfall für ein- bzw. zweifamilienhäuser locker reicht, zum anderen wirst du ja hoffentlich nicht nur immos vererben, oder?
    mal ganz abgesehen davon, dass du schon zusehen solltest, dass auf deinen "hauskonten" entsprechende rücklagen vorhanden sind.


    jepp, ich kannte da einen fall, da musste jemand das ererbte haus sofort verkaufen, weil sie die erbschaftssteuer nicht zahlen konnte mangels jeglicher reserven - und weil die banken keinen kredit geben wollten...
     
  18. #17 Michael_62, 22.07.2009
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    Das mit den Freibeträgen ist so eine Sache. Da ist ja zunächst mal der Betrieb. Da gibt es diese Komplexklausel mit Fortführung in selbem Umfang und Stundung etc.
    Der Freibetrag von 400T reicht doch noch nicht mal für ein Kleinunternehmen.
    Dann musst du bei dem Freibetrag die Schenkungen von den letzten 10 Jahren berücksichtigen.
    Die Betriebsimmobilien sind das nächste Problem, da diese nicht im Betriebsvermögen sind, aber betriebsnotwendig.
    Und dann die Privatimmos und die Vermietimmos, und die Sachanlagen und Fiskalanlagen.

    Eigentlich alles kein Problem: Ab nach Österreich. Aber will man da wirklich hin?

    Aber wir werden ja ewig leben.
     
  19. #18 lostcontrol, 22.07.2009
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    na wir ham ja keinen betrieb *g* - nur ein paar häuser...

    das ist ja klar. das muss man natürlich entsprechend planen und recht früh damit anfangen, drum hab ich das ja oben schon erwähnt.

    wieso sind die nicht im betriebsvermögen???

    also in meiner familie ist das "vererben mit warmer hand" (also schenken) sehr beliebt. und erbschaftssteuerlich gesehen ist das nach wie vor die sinnvollste variante. kannst dir ja den niesbrauch eintragen lassen wenn du deinen kindern nicht traust.
     
  20. #19 lexicat, 23.07.2009
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    Da wir gerade einen Anteil an einem kleinen Haus geerbt haben, können wir vielleicht in 2 oder 3 Monaten (so lang dauerts doch bestimmt beim Amtsgericht und Finanzamt, oder?) ein paar Fakten beitragen.

    Bei Mietwohungen bzw. Häusern könnte ich mir vorstellen daß das Ertragswertverfahren zur Geltung kommt... weiß jemand mehr darüber?
     
  21. #20 lostcontrol, 23.07.2009
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    also ein anteil an einem kleinen haus sollte nun wirklich null problem sein. zumindest nicht für direkterben (also kinder).
    wie gesagt: einfamilienhäuser (auch mit einliegerwohnung) sind normalerweise locker im freibetrag drin, soviel weiss ich sicher weil mir das der steuerberater schon mal erklärt hat (bezogen auf die neue regelung). ich denke mal dass vater staat da ein einsehen hat, dass man den kindern aufs elternhaus schlecht irrwitzige steuern auferlegen kann.

    trotzdem wüsst ich mal zu gerne, wie eigentlich der "wert" festgestellt wird - die mieteinnahmen können es nicht sein, denn die ändern sich ja immer mal. zudem könnt man dann ja hergehen und die mieten vorübergehend runtersetzen...
     
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