wie wird die Gartenfläche in der Gesamtmiete berechnet

[popelino1]

Hallo zusammen !

meine frage:
wie berechnet man bei einer Erdgeschoßwohnung den Gartenanteil auf die Miete ?
pauschal 10 % auf die nettokaltmiete oder wie geht man vor ??
vielen dank im voraus

 

[lostcontrol]

Original von popelino1
wie berechnet man bei einer Erdgeschoßwohnung den Gartenanteil auf die Miete ?
pauschal 10 % auf die nettokaltmiete oder wie geht man vor ??

was hat die gartenfläche mit der nettokaltmiete zu tun? und warum sollte das prozentual sein?

schau doch einfach mal in die wohnflächenverordnung:
http://www.vermieter-forum.com/portal.php?id=115_WoflVO
dass gartenfläche zur wohnfläche zählt wär mir neu.
terrassenfläche wird meist mit 50% gerechnet, hängt aber auch davon ab ob sie überdacht ist oder nicht.

 

[popelino1]

ok, aber du gibst mir doch recht das eine erdgeschosswohnung mit Garten teurer ist als eine erdgeschosswohnung ohne Garten , wie legt man das denn um , ist die nettokaltmiete dann höher ...mir fehlt einfach die berechnungsgrundlage , danke schon mal für die Erste antwort

 

[lostcontrol]

Original von popelino1
ok, aber du gibst mir doch recht das eine erdgeschosswohnung mit Garten teurer ist als eine erdgeschosswohnung ohne Garten

da kann ich dir nicht recht geben.
ich würde mal sagen da hängt sehr viel davon ab, wer die gartenpflege macht.
normalerweise haben erdgeschosswohnungen dafür auch jede menge anderer schwerwiegender nachteile, die durch einen garten nicht unbedingt aufgehoben werden (kommt natürlich auf den garten an).

Original von popelino1
wie legt man das denn um , ist die nettokaltmiete dann höher ...mir fehlt einfach die berechnungsgrundlage , danke schon mal für die Erste antwort

ich denke mal das kannst du individuell entscheiden, wieviel "pacht" du für den garten nimmst. mit der nettokaltmiete der dazugehörigen wohnung hat das nur indirekt zu tun, das hängt ja letztendlich auch von der grösse des gartens ab - ein 10qm-garten wird da letztendlich deutlich billiger sein als ein 500qm-garten.
und dann soll's ja auch leute geben, die garnicht so scharf auf garten sind, vor allem wegen der vielen arbeit die da anfällt, aber auch allergiker, heuschnupfler etc. leben häufig lieber weit weg von gärten.

du solltest die gartenfläche jedenfalls nicht zur wohnungsfläche schlagen, denn dann kriegst du probleme beim betriebskostenschlüssel.
rechne das auf jeden fall getrennt voneinander!

wirst du die gartenpflege dem mieter übertragen? das ist ein nicht zu unterschätzender punkt.

 

[Christian]

eine erdgeschosswohnung mit Garten teurer ist als eine erdgeschosswohnung ohne Garten , wie legt man das denn um

Umlegen? Gar nicht!
Machs nicht so kompliziert: Die Wohnung mit Garten kostet z.B. 500 Euro Miete im Monat, die ohne Garten kostet z.B. 400 Euro Miete pro Monat - fertig!
Den Mieter hat nur der "Endpreis" zu interessieren, und den kannst du (fast) nach Belieben festlegen.

Wenn du merkst, daß du die Wohnung mit Garten nicht vermietet bekommst, gehst du halt mit der Miete runter.

Du musst niemandem "vorrechnen", wie du die Miete ermittelt hast.

 

[lostcontrol]

Original von Christian
Du musst niemandem "vorrechnen", wie du die Miete ermittelt hast.

was du allerdings vorrechnen müsstest, wäre wenn die gartenpflege von einem gärtner übernommen wird. diese kosten sollte dann schon derjenige tragen, der den garten mit angemietet hat bzw. dem die gartennutzung zugesprochen wurde.
und glaubs mir: gartenpflege kann RICHTIG teuer sein!
(siehe bei lalünchen - einmal rasen einsähen = 400 euro.)

 

[pragmatiker]

das ist im grunde nicht falsch, aber bei der 1. meterhöhung nach mietspiegel hast du wieder das problem. dann zeigt sich spätestens, wieviel der garten dann wert ist. denn mehr als die höchstgrenze des mietspiegels pro qm wohnfläche kannst du für die wohnung nicht verlangen, wenn du das 1. mal die grundmiete erhöhst. also ist der rest "garten" und es macht sinn, das von anfang an in den vertrag reinzuschreiben.
also miete der wohnung zB 400 euro, garten 100 euro, betriebskosten x euro, garage x euro. das macht spätere mieterhöhungen einfacher.

 

[lostcontrol]

Original von pragmatiker
also miete der wohnung zB 400 euro, garten 100 euro, betriebskosten x euro, garage x euro. das macht spätere mieterhöhungen einfacher.

100 euro gartenmiete monatlich erscheint mir immens hoch!
das kosten viele schrebergärten im jahr nicht!

 

[popelino1]

danke danke , das ist genau was ich grundsätzlich meine , also ich muss es trennen
1xmiete wohnung , 1xpacht für den garten und es ist problemloser dann die miete zu er höhen ,im anderen Fall hätte sie den Garten dann ja kostenlos, weil du nur den Mietspiegel zu grunde liegen hast, indem die nettokaltmiete für die wohnung vorgegeben hast.
Genau das problem habe ich jetzt, ich möchte die miete erhöhen , jedoch ist die miete schon fast an grente des Mietspiegel (incl. Garten) , hätte ich in diesem vertrag das so aufgeführt wie du es beschrieben hast , wäre ich fein raus , gibt es möglichkeiten das zu revidieren , miet zu erhöhen usw. für beispiele wäre ich dankbar.
danke danke für euer reges interesse

 

[Christian]

Ich hatte ein ähnliches Problem mit einem Stellplatz:
Gespräch mit dem zukünftigen Mieter, Verhandlungen über die Miete: Ich habe 110 Euro Miete "vorgeschlagen" - 100 für die Wohnung und 10 für den Stellplatz. Das war ok, im Vertrag steht aber nur die Gesamtsumme von 110 Euro. Trotzdem kam der Mieter später auf die Idee, den Stellplatz "zurückgeben" zu wollen, um die 10 Euro zu sparen.

Bei einem "Festpreis" für alles (Wohnung incl. Garten bzw. Stellplatz) wäre diese Situation gar nicht erst entstanden.

 

[lostcontrol]

Original von popelino1
weil du nur den Mietspiegel zu grunde liegen hast, indem die nettokaltmiete für die wohnung vorgegeben hast.

den satz verstehe ich nicht.
im mietspiegel ist die nettokaltmiete für die wohnung vorgegeben?
du kannst doch selbst entscheiden wie hoch oder niedrig du die miete ansetzt.
die frage ist nur, ob du mieter findest, wenn sie zu hoch angesetzt wird.

Original von popelino1
Genau das problem habe ich jetzt, ich möchte die miete erhöhen , jedoch ist die miete schon fast an grente des Mietspiegel (incl. Garten)

der mietspiegel ist immer OHNE garten.

wie gross ist denn dieser garten überhaupt? 10qm oder 500qm?

Original von popelino1
hätte ich in diesem vertrag das so aufgeführt wie du es beschrieben hast , wäre ich fein raus , gibt es möglichkeiten das zu revidieren , miet zu erhöhen usw. für beispiele wäre ich dankbar.

steht in deinem mietvertrag eine quadratmeterzahl?

 

[popelino1]

Die wohnung ist 59 qm , der Garten ist ca. 90 qm
die mieter zahlen 400 ,- euro kalt , die wohnung ist also schon vermietet.
der mietspiegel beträgt 6,72 und ich möchte die miete erhöhen.
ich bin jedoch schon an der max. grenze des mietspiegel angelangt ,kann ich die miete trotzdem noch erhöhen ??

 

[lostcontrol]

Original von popelino1
ich bin jedoch schon an der max. grenze des mietspiegel angelangt ,kann ich die miete trotzdem noch erhöhen ??

wann war die letzte mieterhöhung? um wieviel prozent gings damals?
also wenn du mit dem mietspiegel argumentieren möchtest, hast du dann natürlich sehr schlechte karten.
aber grundsätzlich kannst du es natürlich trotzdem versuchen. kennst du denn vergleichswohnungen mit höherer miete?
der mietspiegel ist keine zwingende grenze.
gibt's bei euch überhaupt einen "qualifizierten mietspiegel"?

 

[pragmatiker]

bei einem qualifizierten mietspiegel dürfte die höchstgrenze das ende der fahnenstange darstellen. evt. kann man auch mit 3 vergleichmieten argumentieren, wenn die höher sind als der mietspiegel.

versuchen kann man alles, zahlt der mieter aber nicht, dürfte mehr als mietspiegel nicht mit erfolg einklagbar sein.

 

[xkirx]

Hallo!

Original von popelino1
Die wohnung ist 59 qm , der Garten ist ca. 90 qm
die mieter zahlen 400 ,- euro kalt , die wohnung ist also schon vermietet.

Eine Whg mit ziemlich identischen Werten habe ich auch. Nun bin ich bei der Vertragsgestaltung der Erstvermietung.

Die Überlegung von popelino höher im Thread ("...eine Whg mit Garten ist teurer als eine ohne Garten...") habe ich eigentlich auch, da sich für EINEN INTERESSIERTEN ja ein erheblicher Mehrwert bietet!

Nun habe ich einige Pros/Cons gelesen, wie ist es denn nun am meisten ratsam? Wie hast Du es (neu?) gemacht, popelino?

Pauschal EUR 400,- für alles

-ODER-

Miete x,- EUR + Betriebskosten x,- EUR + Garten x,- EUR ???

Nach diesem Artikel bin ich diesbezüglich immer noch verwirrt!

 

[lostcontrol]

Original von xkirx
Die Überlegung von popelino höher im Thread ("...eine Whg mit Garten ist teurer als eine ohne Garten...") habe ich eigentlich auch, da sich für EINEN INTERESSIERTEN ja ein erheblicher Mehrwert bietet!

naja, das mit dem "mehrwert" ist so 'ne sache.
im allgemeinen wird man dem mieter ja nicht nur die gartennutzung, sondern auch die gartenpflege übertragen. und die kann mächtig aufwendig sein.
ich würde (nicht erst seit dem ich hier von verschiedenen ärger-fällen gelesen habe) mit einem mieter, der auch den garten mietet, rechte und pflichten sehr, sehr genau festlegen.
ich würde es z.b. garnicht schätzen wenn ein mieter mir mal eben einfach so meine uralte hecke meuchelt, weil er sie einfach nicht mag. das darf er theoretisch aber in dem moment, in dem er den garten gemietet/gepachtet hat.
ich mag wildwiesen - hätte also kein problem wenn der mieter selten bzw. garnicht mäht. nachbars aber mit sicherheit schon.
wenn der mieter mir den alten weg rausreissen würde, da wär ich schon mächtig sauer - sowas ist superteuer zum neuanlegen.
aber theoretisch darf der mieter sogar betonieren und grün anstreichen.

hängt natürlich alles vom garten ab und ob man selbst zu diesem garten eine enge beziehung hat. pflanzen können durchaus auch wertgegenstände sein - das fängt schon bei seltenen rosen an, geht über alte pfingstrosen, die unersetzlich sind und endet mit seltenen wildkräutern, die hierzulande langsam aber sicher aussterben...
wenn man also "bestand" mitvermietet, sollte man sich das durchaus gut überlegen, ob man dem mieter da sämtliche freiheiten lässt.

was wenn der mieter im ersten jahr erstmal alles rausrupft was da wächst, neue wege anlegt, hochbeete betoniert und dann (z.b. weil ihr zoff bekommt) im nächsten jahr schon auszieht?

 

[Capo]

Ganz einfach: Terrassenfläche * 0,25 wenn nicht überdacht. Bei Überdachung 0,5.
Die restliche Gartenfläche wird doch über die NK berechnet bzw ist Sache des Mieters (Bepflanzung, Pflege etc)

 

[xkirx]

Ok!

Mehrwert Ja/Nein: abgehakt.
Berechnung Terrasse: abgehakt.

Aber was ist nun schlauer beim Mietvertrag:

1.) Garten extra aufnehmen, Kosten extra herausstellen
PRO: Transparent. Mieterhöhung einfacher.
KONTRA: Komplizierter. Andere Fallstricke?

2.) Garten nicht gesondert ausweisen
PRO: einfacherere Vertragsgestaltung
KONTRA: unvollständiger Vertrag.

Wie würdet Ihr denn einen Mietvertrag für ein Objekt mit Gartenanteil gestalten???

 

[lostcontrol]

Original von xkirx
Wie würdet Ihr denn einen Mietvertrag für ein Objekt mit Gartenanteil gestalten???

hängt vom mieter ab. vor allem davon ob der überhaupt bereit ist die gartenpflege zu übernehmen oder ob er nur die nutzung haben will.
falls nur nutzung, dann würde ich ihm die gartenpflege zu 100% in die betriebskosten knallen, ist ja logisch.
falls er die gartenpflege übernehmen will: da würde ich dann einen entsprechenden anhang (verweis auf diesen unter "individuelle vereinbarungen") aufsetzen, diesen mit ihm verhandeln (muss man ja, sonst sind diese "individuellen vereinbarungen" ja nicht gültig) und dort bis ins kleinste detail alles abhandeln, also z.b. dass er nicht betonieren darf, dass die hecke erhalten werden muss usw.

 

[Capo]

Eine EXTRA-ausweisung halte ich für Kontraproduktiv. Was bietet das dem Mieter? Eine Angriffsfläche, bei NK-Anpassungen und Mieterhöhungen die Mehrkosten in Frage zu stellen. Bessere Transparenz? Völlig unnötig. Die nehmen lieber eine teure Wohnung für 8 €/ qm, wenn sie 2 ZKB und Balkon hat, wie eine 3ZKB ohne Balkon für 3 € /qm.


Meine Erfahrung: Wenn sich nicht ein Makler in die Angelegenheit einmischt, sind 40 qm immer billiger wie eine 60 qm Wohnung. Maximal nur 10% der Interessenten rechnen den qm-Preis aus...