Wie zukünftige Mieterhöhung festlegen? (Neuvermietung)

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von karta, 15.03.2014.

  1. karta

    karta Neuer Benutzer

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    Hallo,

    ich werde demnächst meine 4-Zi-Wohnung in München neu vermieten. Bin was das Vermieten betrifft absoluter Anfänger. Deshalb brauch ich Euren Rat.
    Man kann im MV festlegen wie in Zukunft die Miete erhöht werden soll. Dabei kann man zwischen der Indexmiete, der ortsüblichen Vergleichsmiete und der Staffelmiete wählen.

    - Der Vorteil der "ortsüblichen Vergleichsmiete" ist, dass ich theoretisch alle 3 Jahre die Miete um 15% erhöhen dürfte, oder (was ich aber in diesem Umfang sicherlich nicht machen werde)? Darf ich das auch, wenn meine Anfangsmiete schon auf der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und sie nach einer Erhöhung somit überschreiten würde?

    - Dürfte ich bei der "Indexmiete" die Miete erhöhen, obwohl der neue Mietpreis sie "ortsüblichen Vergleichsmiete" überschreiten würde?

    Für welche Option würdet Ihr Euch entscheiden und warum? Auf der einen Seite möchte ich natürlich eine möglichst hohe Miete erzielen, wobei ich mir natürlich darüber bewusst bin, dass es keinen Sinn macht, die Miete alle 3 Jahre um 15% zu erhöhen, wenn ich schon bei einem entsprechenden Mietpreis starte.

    Vielen Dank für Eure Hilfe!
     
  2. AdMan

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  3. #2 Wired, 15.03.2014
    Zuletzt bearbeitet: 15.03.2014
    Wired

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    Keine Ahnung, wo Du die 15% her hast aber wenn Deine Miete bei Vertragsbeginn über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, kannst Du die Miete natürlich erst wieder gem. §558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, wenn sie unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

    Wenn Du alle paar Jahre die Miete um eine bestimmte Summe erhöhen willst, musst Du eine Staffelmiete gem. § 557a BGB vereinbaren.

    Bei einer Indexmiete gem. § 557b BGB wird die Miete analog zum Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland erhöht und senkst, das hat mit der ortsüblichen Vergleichsmiete nichts zu tun.

    Ich würde mich für die Indexmiete entscheiden, weil sie lediglich eine einmalige Einigung bei Vertragsbeginn erfordert und danach ein Automatismus darstellt, also kein Streit, kein Ärger. Das Statistische Bundesamt bietet übrigens eine Rechenhilfer für Wertsicherungsklauseln.

    Haus und Grund München rechnete gerade im April 2013 vor, dass eine aktuelle Miete in München mit 13,60 €/m² mehr als 30% über dem Mietspiegel liegt, eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete dürfte also viele Jahre nicht möglich sein. Hier kannst Du Dir die Indexentwicklung der letzten Jahre ansehen und rückwärts rechnen, wann der Index 30% unter dem aktuellen Wert lag.

    Ich vergass: wenn Du eine umfangreiche Modernisierung planst, ist die Indexmiete evtl. nicht die richtige Wahl, denn dann ist die Mieterhöhung gem. § 559 BGB ausgeschlossen.
     
  4. Andres

    Andres
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    Das ist die Theorie - meine praktischen Erfahrungen sehen leider etwas anders aus.

    Ganz nebenbei ist es bei einer Indexmiete evtl. auch lange hin, bis man mal erhöhen darf und es besteht auch das Risiko, dass die Miete in Zukunft irgendwann sinkt - wer will das schon vorhersagen? Weiterer Nachteil: Die Mieten bzw. der Mietspiegel in München haben sich in letzter Zeit deutlich oberhalb des VPI entwickelt. Das bedeutet, dass man - sobald man einmal den "Sockel" zwischen Mietspiegel und vereinbarter aktueller Miete überwunden hat - mit einer Erhöhung zum Mietspiegel langfristig mehr bekommt als mit einer Indexmiete.

    Das natürlich alles unter der Voraussetzung, dass das Mietverhältnis überhaupt so lange besteht ...
     
  5. Wired

    Wired Erfahrener Benutzer

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    Das dürfte dann aber an den Mietern liegen. Woran sollte sich denn bei einer Indexmiete ein Streit entfachen ausser der allgemeinen Äusserung "will ich nicht zahlen"?

    Bei einer Mieterhöhung gem. § 558 BGB gibt es hingegen viele Diskussionsmöglichkeiten bei der Zuordnung von Merkmalen im Mietspiegel. Wenn es keinen Mietspiegel gibt, ist die Vergleichbarkeit noch schwierige zu klären.

    Die Zukunft vorhersagen kann ohne DeLorean vermutlich niemand aber man kann sich die Entwicklung der letzten Jahre anschauen, den Link hatte ich schon gepostet, und über längere Zeiträume ist der Index immer gestiegen.

    Das IfW aus Kiel hat gerade veröffentlicht, dass die durchschnittlichen Nettokaltmieten in den letzten 13 Jahren in Deutschland von 4,28 €/m² in 1995 auf 5,42 €/m² in 2013 gestiegen sind. Das sind 26,64%, wenn ich mich nicht verrechnet habe. Im gleichen Zeitraum ist Jahresdurchschnitte des Verbraucherpreisindex für Deutschland (2010=100) von 80,5 auf 105,7 Punkte gestiegen. Das sind 31,3%, wenn ich mich nicht verrechnet habe.

    "in letzter Zeit" hört sich für mich eher nach einer kurzzeitigen Entwicklung an. Im Jahresdurchschnitt ist der Verbraucherpreisindex seit 1991 nicht gesunken.

    Ich verweise noch einmal auf die Pressemitteilung von Haus und Grund München vom 22. 4. 2013: Dort wird von einer Wohnung berichtet, die im Mai 2002 für 11,50€/m² vermietet wurde. Bisher seien alle Mieterhöhungsbegehren gescheitert. Der Mietspiegel 2013 soll für diese Wohnung eine Vergleichsmiete von 10,25 €/m² ausweisen. Im Mai 2002 lag der Verbraucherpreisindex bei 88,7 Punkten und im April 2013 bei 105,1 Punkten, was eine Steigerung um 18,49% bedeutet, wenn ich mich nicht verrechnet habe. Wenn eine Anpassung bei 5% Indexänderung vereinbart worden wäre, hätte die Miete im Dez. 2005, Mai 2008 und Feb. 2012 erhöht werden können, wenn ich das gerade recht überblicke.
     
  6. #5 Pharao, 16.03.2014
    Zuletzt bearbeitet: 16.03.2014
    Pharao

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    Hi Andres,

    naja, solange ist das auch nicht bzw. sooft erhöht man doch i.d.R. eh nicht die Mieten. Das der Index mal so sinkt, das man die Mieten auch senken müsste, das ist meines Wissens bislang noch nie vorgekommen.


    @ karta

    Eine Indexmiete ist keine wirkliche Mieterhöhung, sondern immer nur eine Mietanpassung gekoppelt an den Index beim statistischen Bundesamt. Bei einer Vergleichs- oder Staffelmiete kann man dagegen wirklich die Mieten erhöhen, allerdings ist das manchmal wesendlich komplizierter, wenn es zB keinen Mietspiegel gibt und Vergleichsmieten dann schwer zu beschaffen sind, ect.
     
  7. #6 Phyrrhos, 16.03.2014
    Phyrrhos

    Phyrrhos Neuer Benutzer

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    Vereinbarung der Mietzinszahlungen

    Hallo,
    eine Vergleichsmiete kann innerhalb von 3 Jahren um 15% angehoben werden. Bei einer Mieterhöhung, wobei 3 Vergleichsmieten herangezogen werden kann der Mieter
    evtl. den Mietspiegel abweisen. sollte sich der ortsübliche Mietzins in den kommenden Jahren erhöhen, so kann der Mieter beim Staffelmietvertrag weitere Erhöhungen ab-
    weisen.
    Ich würde deshalb die Indexmiete vereinbaren, weil sie regelmäßig eine Anpassung
    vorsieht. Es ist üblich, dass man aufgrund des Wohnungsmarktes üblich,bei einer Weitervermietung einen höheren Mietzins zu verlangen. Sie sollten auch darauf achten, dass alle umlagefähigen Betriebskosten im Mietvertrag als Vorauszahlung mit jährl.
    Abrechnung vereinbart werden.

    Fritz
     
  8. karta

    karta Neuer Benutzer

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    Danke für Eure Hilfe.
    Ich tendiere jetzt auch eher zur Indexmiete.
     
  9. Andres

    Andres
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    Natürlich, aber du siehst das Problem? Solche Mieter werden bei jeder Art der Mieterhöhung Stress machen. Das ist also kein Argument für oder gegen eine Indexmiete - es ist ein Argument für eine sorgfälte Mieterauswahl.


    Schön. Und jetzt bitte die Statistik für München.


    Richtig. Hilft dir aber nichts, wenn das in Zukunft nicht so sein wird. Die Möglichkeit besteht jedenfalls.


    Ich kenne den Fall nicht und kann ihn daher nicht kommentieren. Da H&G für meine Wohnungen noch nie Pressemitteilungen veröffentlicht hat, liegt auch der Verdacht nahe, dass es sich hier nicht gerade um den Durchschnittsfall handelt.

    Meine erste Frage wäre jedenfalls: Welchen Wert hat der Mietspiegel bei Abschluss des Vertrages ausgewiesen?

    (Ganz nebenbei: Auch auf diesen möglichen Effekt habe ich verwiesen.)


    Das dürfte auf die vereinbarte Schwelle ankommen.
     
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