Wieviel Eigentkapital, wie lange Kreditlaufzeit und Tilgung wie hoch? Was macht ihr?

Dieses Thema im Forum "Immobilienmarkt /Investments" wurde erstellt von ApartmentBuyer, 06.01.2015.

  1. #1 ApartmentBuyer, 06.01.2015
    ApartmentBuyer

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    Ok, natuerlich haengt dies immer von den Zinsen ab, deshalb frage ich nach heutigem Stand mit Zinsen im Januar 2015.

    Welches Prinzip habt ihr, wenn ihr in ETW bzw. MFH investiert?

    Da die Zinsen im Moment niedrig sind, nehmt ihr nur das minmum an EK udn finanziert den Rest und wenn ja/nein fuer wie lange legt ihr den Zins fest? 5/10/20 Jahre und wie hoch setzt ihr die Tilgung an?

    Versucht ihr so wenig wie moeglich an EK zu investieren um Steuern zu sparen (kreditzinsen abschreiben) oder so viel EK wie geht um so wenig Zinsen wie moeglich zu zahlen ueber die Kreditlaufdauer?


    Hat sich euer Investitionsprinzip mit den Zinsen heute zu den vor 5/1-/20 Jahren geaendert oder macht ihr es immer gleich, unabhaengig von den Zinsen?


    Ich frage mich, ob man bei den heutigen Zinsen nicht lieber den Zinssatz auf die maximal laengste Zeit nehmen sollte, weil sie ja so niedrig sind im Moment, da man eventuell in 5/10 Jahren wenn man eine Folgefinanzierung nehmen muss eventuell wieder extrem hohe Zinsen zahlen koennte?

    Danke
     
  2. AdMan

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  3. Topcgi

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    Das kommt darauf an was du willst viele neue Objekte jetzt kaufen und dann etwas riskanter finanzieren oder 2-3 neue Objekte und sicherer finanzieren.

    Ich würde für neue Objekte 20% EK einsetzen und dann ein endfälligen Darlehn über 20 Jahre abschließen. Musst du aber für jedes Objekt kalkulieren ob es sich trägt.
     
  4. #3 ApartmentBuyer, 06.01.2015
    ApartmentBuyer

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    Also, der Plan jetzt fuer uns sieht so aus, dass wir von unserem EK 20% anzahlen und soviele ETW's kaufen wie die Bank uns laesst (2-4 ETW's mit ca. 60qm, 2-3 Zimmer in Sued-Westen Berlins).

    Kredit soll so gewaehlt werden, dass sich die Objekte selber tragen; alles was nach Steuern noch ueberig bleibt wird zur Seite gelegt fuer eventuell anfallende Reperaturen/ Renovierungen/ Sarnierungen/ Mietausfaelle etc.!

    Von unseren Gehaeltern wird soviel gespart wie es im Moment moeglich ist um fuer das naechste Objekt genug zu haben wenn es soweit ist.

    Sobald genug Kapital da ist soll es in die naechste ETW oder dann wenn es geht in das erste MFH investiert werden, danach das naechste, usw. bis zur Rente.

    Alle Einnahmen/ Gewinne sollen zu 100% in den Erhalt der ETW's/MFH's gesteckt werden bzw. fuer die naechste Investition genutzt werden und dies soll so weiter gehen, bis wir in Rente gehen.

    So die Idee... :tongue:
     
  5. Topcgi

    Topcgi Erfahrener Benutzer

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    Wie viele Objekte hast du denn schon?
     
  6. #5 ApartmentBuyer, 06.01.2015
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    Wie haben vor 3 Jahren eine Wohnung im Ausland gekauft (in der wir selber gewohnt haben) und haben diese letztes Jahr verkauft (mit ca. 50% Gewinn in 2 Jahren). Wir habe kurz nach der globalen Krise gekauft (Zinsen und Preise waren niedrig und haben auf hohem Niveau verkaufen koennen).

    Dieses Geld moechten wir nun in Berlin in Immobilien anlegen (langfristig) und dann Stueck bei Stueck ausbauen. Geplant sind jetzt mehrere ETW's (welche man eventuell spaeter mal zusammenlegen kann per Wanddurchbruch), um sie eventuell irgendwann mal selber bewohnen zu koennen, wenn wir es denn so wollten, wenn wir irgendwann mal zurueck nach Dtl. ziehen sollten).

    Das weitere Investment soll/wird sich dann nach den ersten ETW's richten und danach, wieviel wir mit unseren Gehaeltern pro Monat zur Seite legen koennen.
     
  7. Topcgi

    Topcgi Erfahrener Benutzer

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    Dir ist aber klar das du dich bei jeder Wohnung mit einer neuen Eigentümergemeinschaft etc. auseinandersetzen musst? Wir haben nur eine kleine Anzahl an Mietobjekten und es verschlingt einen großen Teil meiner Freizeit das alles zu betreuen.
     
  8. #7 ApartmentBuyer, 06.01.2015
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    Ja, fuer die Zeit, die wir im Ausland verbleiben wird dies durch ein Familienmitglied (arbeitet seit 15 Jahren im Immobiliengeschaeft) gemacht, mit dem wir zusammen investieren werden (als GbR) da wir in zusammen 6-8 ETW's investieren moechten.

    Wir suchen im Moment das passende Objekt und falls moeglich wird in ein MFH investiert, damit wir das alleinige Sprachrecht wegen Instandhaltung/ Renovierung/ Sarnierung haben. Wir suchen im Moment und werden dann sehen, ob es mehrere ETW's oder ein MFH werden soll.

    Etwas gutes zu guten Preisen in Berlin zu finden ist im Moment nicht wirklich einfach.
     
  9. #8 Goldhamster, 06.01.2015
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    @Apartmentbuyer,
    wenn ihr Stück für Stück jetzt alle paar Jahre ein Anlageobjekt kaufen wollt, warum macht ihr das denn erst jetzt wo die Preise so gestiegen sind?

    Und warum fragst du nicht ein Familienmitglied (arbeitet seit 15 Jahren im Immobiliengeschaeft) ob und wie man das macht?

    Nun zu mir:
    Ich habe es so gemacht: angefangen vor 12Jahren, Gekauft habe ich schlechte Wohnungen in guten Häusern oder gute Wohnungen in schlechten Häusern. Hauptsache günstig. Aber nie 50er- bis 70er Jahre.
    Immer in Klein- bis Mittelstädten die ich auch schnell erreichen kann.
    Finanziert immer mit 5-jähriger Zinsbindung bei durchweg fallenden Zinsen und steigenden Mieten.
     
  10. #9 ApartmentBuyer, 06.01.2015
    Zuletzt bearbeitet: 07.01.2015
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    Weil wir im Ausland wohnen und wir um die 30 Jahre alt sind. Wie haben vor 3 Jahren hier im Ausland eine Wohnung gekauft, gerade so die 20% und NK zusammenbekommen und vor 1 Jahr mit knapp 50% Gewinn wieder verkauft. Dieses Geld soll nun in Deutschland, wo der Markt stabiler und langfristiger, wo es geregelter und mit Gesetzen läuft, investiert werden.

    Es war uns vorher schlicht und einfach finanziell nicht möglich.

    Weil er nicht sein Geld damit verdient mir alles zu erklären, sondern er kauft, renoviert/umbaut/saniert und dann wieder verkauft und zwar nicht mit ein paar Einheiten, sondern mit ganzen Häuserblöcken und teilweise in einem Projekt über 100-150 Wohnungen mit verschiedenen Partnern abwickelt.

    Ich möchte mir hier im Forum und soweit möglich soviel Wissen wie ich kann aneignen, damit ich nicht nur blöd daneben stehe, sondern auch verstehe, in was wir zusammen investieren.

    Warum keine Häuser zwischen 1950-1970?

    Zinsbindung soll bei uns 10 Jahre dauern mit Folgefinanzierung. Tilgung haben wir bisher nicht besprochen, Finanzierung wird im Moment geprüft ob 100% oder doch mit EK (und wenn mit wie viel).
     
  11. #10 Goldhamster, 06.01.2015
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    Man sollte sich auch mit der zugehörigen Technik ein wenig auskennen, wenn man schon damit Geld verdienen will.

    Versuche mal selber drauf zu kommen:
    Auf wieviel Jahre schätzt du die DURCHSCHNITTLICHE Gesamtlebensdauer eines Mehrfamilienwohnhauses in Deutschland?

    Also vom Plattenbau über Gründerzeitvilla, Fachwerkhaus bis zur Hamburger Hafencity...

    Ich bin mal gespannt... :smile033:
     
  12. #11 ApartmentBuyer, 06.01.2015
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    Also bitte, natürlich hat alles eine Lebensdauer. Du hattest nur geschrieben zwischen 1950-1970, nicht vor 1970. Ich fragte ja, ob davor die Häuser besser waren. Und wenn ein Haus zwischendurch saniert und immer instandgehalten wurde ist es doch egal, es gibt ja auch Häuser, die vorm WWI gebaut wurden und heute noch stehen und Rendite erwirtschaften.

    Ich habe jemanden in der Familie, der lebt in einem Haus, welches 1899 gebaut worden ist.
     
  13. #12 Goldhamster, 06.01.2015
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    Wenn du jetzt 30 bist, dann wirst du die nächsten 20Jahre tilgen - da hast du kaum Geld über aus der Vermietung. So ab einem Alter ab 50-60 beginnst du dann Geld damit zu machen. Dann wäre ein Haus von z. B. Bj. 1965 schon 70Jahre alt.... mit miserablen Schall- und Wärmeschutz und einer verbleibenden Restlebensdauer von ?????

    Na wie wärs?
     
  14. #13 ApartmentBuyer, 06.01.2015
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    Also sind alle deine MFH's/ETW's Baujahr 2000-2012?
     
  15. #14 Goldhamster, 06.01.2015
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    Nein, zwischen den 70er und 2000er Jahren liegen ja noch zwei Jahrzehnte. Und vor den 1950er Jahren gab es sogar ganze Jahrhunderte. (man glaubt es kaum...)
     
  16. #15 immodream, 06.01.2015
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    Hallo Apartmentbuyer,
    steuerlich gesehen müßte man im Augenblick mit dem geringstmöglichen EK und längstmöglicher Zinsbindung ( z.B. 20 Jahre ) soviel wie von der Bank finanziert , kaufen.
    Denk aber dran, es wird bei der langen Zinsbindung wenig abgetragen und wenn einige Mieter nicht bezahlen oder Investitionen notwendig werden , kann das mal knapp werden.
    Ich hab damals soviel und schnell wie möglich abgezahlt und nicht nur auf das Steuersparmodell geschaut.
    Ich zahle Heute lieber in guten Jahren Steuern und in schlechten Jahren trägt sich das Ganze irgendwie und ich kann gut schlafen oder gut in Urlaub fahren .
    Grüße
    Immodream
     
  17. #16 ApartmentBuyer, 07.01.2015
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    Darum ging es mir, im Moment tendiere ich persoenlich zu min. EK und langer Laufzeit, wurde aber wegen der Laufzeit auf 10 Jahre verwiesen. Im Endeffekt wird es auf die Bank ankommen, wie hoch der Kredit sein kann, wieviel EK (wenn ueberhaupt) wir einsetzen muessen und wie lange wir den Zins festlegen und bei welcher Tilgung.

    Persoenlich moechte ich es so machen, dass egal of ETW's oder ein MFH wo meiner Frau und mir z.B. 2-3 Einheiten und meinem Familienmitglied 3-5 Einheiten gehoeren werden, dass wir so viele WE's wie wir mit unseren Anteil koennen bekommen.

    Mein Ziel sind 3 Einheiten, wenn es dann 2 oder mit guten Kreditbedingungen vielleicht 4 werden waere ich sehr froh.
     
  18. #17 Goldhamster, 07.01.2015
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    Das bedarf Erklärung
     
  19. #18 ApartmentBuyer, 07.01.2015
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    Sorry, 10 Jahre sollen es sein, typo! :45:
     
  20. #19 alibaba, 07.01.2015
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    vermutlich wirst du kein Kredit bekommen in Deutschland ,weil

    du kein regelmässiges EK in Deutschland hast und wohnsitz im Ausland,

    so wie ich es erlesen habe :erschreckt015:

    als erstes such dir eine Bank ,die dir Geld verleiht

    solange Banken noch fremdes Geld verborgen können

    bevor die Milljarden€uroRettungsSchirme zuklappen :49:

    Gruss
    alibaba:D
     
  21. #20 ApartmentBuyer, 07.01.2015
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    Ich nicht, bzw. ich habe eine Zusage ueber 50.000 EUR bekommen wenn wir nur eine WE wollten.

    Geplant ist eine GbR (Familienmitglied & ich) wobei er in Berlin wohnt, alles wird in DE angemeldet sein und Kredit ueber GbR zu besseren Konditionen laufen.

    Danke
     
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