Wieviel ist unser Haus wirklich wert?

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von Aski011, 16.11.2015.

  1. #1 Aski011, 16.11.2015
    Aski011

    Aski011 Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    16.11.2015
    Beiträge:
    3
    Zustimmungen:
    0
    Hallo,

    Anfang nächsten Jahres möchten wir unser Zweifamilienhaus verkaufen. Nun war vergangene Woche ein Immobilienmakler von der Sparkasse da, um den Wert des Hauses einzuschätzen. Er ist zu einem Ergebnis von 260.000€ gekommen. Die Freude war natürlich relativ groß, da ich mit weitaus weniger gerechnet habe, und dies eigentlich immer noch tue.
    Nun ein paar Infos zur besagten Immobilie:

    Es handelt sich um ein Zweifamilienhaus, Baujahr 1938. Gesamtwohnfläche beträgt 240m3 (120m3 pro Wohnung). Es steht auf einem Grundstück mit einer Gesamtfläche von ca. 800m3 in der Nähe von Bielefeld. Relativ ruhige Wohnlage mit guten Einkaufsmöglichkeiten und diversen Schulen in der Umgebung. Gute Bus Anbindungen. Der Dachboden ist nicht ausgebaut. Das gesamte Haus ist eigentlich gar nicht isoliert. Geheizt wird mit Öl. Zudem haben wir leider an mehreren Stellen Schimmelbefall (Hauptsächlich im Badezimmer). Außerdem müssten viele Fenster erneuert werden.

    Nun meine Frage: Glaubt Ihr, dass die Einschätzung des Maklers realistisch ist? Einen weiteren Markler möchte ich erst einmal nicht zu Rate ziehen, da das wieder Geld kostet...

    Bin über jede hilfreiche Antwort dankbar.

    Viele Grüße

    Michael
     
  2. AdMan

    Schau mal hier in diesem Ratgeber. Dort findet man viele Antworten!

    Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren
  3. #2 lostcontrol, 16.11.2015
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    04.08.2006
    Beiträge:
    16.606
    Zustimmungen:
    831
    Kleiner Tipp für Schätzungen:
    a) Versicherung antanzen lassen ob angepasst werden müsste bzw. Kostenvoranschlag von einer neuen Versicherung (kostenlos) und
    b) Offizielle Schätzer der Stadt/Kommune kommen lassen - das kostet ca. 1/3tel von dem was man für "kommerzielle" Gutachter zahlen müsste.

    Ansonsten kann ich dazu nichts sagen, ich wundere mich ja schon immer über die extrem unterschiedlichen Preise hier.

    Ich würde aber auf jeden Fall man schauen was erschossener Baugrund bei Euch so kostet. Hier bekämst Du für das Geld nicht mal das Grundstück ohne alles (wobei natürlich eh die Frage ist ob für das Haus im genannten Zustand überhaupt noch allzu viel zu kriegen ist oder ob das nicht schon hart an der Grenze zum Abriss ist).
     
  4. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    24.01.2012
    Beiträge:
    7.855
    Zustimmungen:
    501
    Hi,

    vom Wert her mag das ganze vielleicht passen (wobei man das von der ferne aus eh nicht wirklich beurteilen kann!), aber das bedeutet noch lange nicht, das man deswegen einen Käufer findet. D.h. der tatsächliche Wert ist also nur das, was jemand auch wirklich bezahlen würde und nicht was auf dem Papier steht. Hier kann u.U. ein ehrlicher Makler hilfreich sein, weil er den Markt vor Ort kennt und letztlich ja auch Geld verdienen will.

    Grundsätzlich halte ich einen Makler nicht für die beste Wahl, wenn´s um eine unabhängige Wertermittlung geht. Ansonsten nur noch der Rat, wer am falschen Ende spart, der zahlt gelegendlich später drauf.
     
  5. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    26.09.2010
    Beiträge:
    7.731
    Zustimmungen:
    332
    Hallo Michael,
    beim Angebot der Spasskasse wäre ich sehhr vorsichtig, denn die wittern wohl eher eine prima Provision...
     
  6. #5 Akkarin, 16.11.2015
    Akkarin

    Akkarin Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    04.11.2013
    Beiträge:
    1.325
    Zustimmungen:
    581
    Ort:
    Frankfurt
    Hast du mal geguckt, was vergleichbare Häuser in der Nähe kosten? Ansonsten kann man für eine Ersteinschätzung die Stadt nach einer Auskunft aus der Kaufpreissammlung fragen. Obs in Bielefeld was kostet, weiß ich nicht. Den reinen Bodenwert findest du kostenfrei hier

    Ansonsten kannst du bei dem von dir beschriebenen Zustand pauschal rechnen Kosten aktueller Neubau bei euch- 100.000€.
     
  7. #6 Aktionär, 17.11.2015
    Aktionär

    Aktionär Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    06.06.2013
    Beiträge:
    1.218
    Zustimmungen:
    104
    Ort:
    NRW
    Ich hoffe du meinst m² (Quadratmeter) und keine Kubikmeter (m³), oder sollen sich die Angaben auf den umbauten Raum beziehen.
     
  8. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    26.09.2010
    Beiträge:
    7.731
    Zustimmungen:
    332
    Boah ey... - und mir ist das nicht aufgefallen... 1:0 4U.:046sonst:
     
  9. #8 BHShuber, 17.11.2015
    BHShuber

    BHShuber Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    12.12.2013
    Beiträge:
    2.362
    Zustimmungen:
    658
    Ort:
    München
    Hallo,

    hier mal lesen, wenn man es genau wissen will, wie viel eine Immobilie wert sein sollte, sicher nicht der Wert des Sparkassenheinis:

    Das Maklerverfahren

    ist eine einfache Methode zur groben Wertschätzung einer Immobilie. Dabei wird der Grundstücksrohertrag mit einem von der Objektart abhängigen Rohertragsfaktor multipliziert. Beispiel: der 15-fache Wert. In diesem Fall wird der jährliche Mietertrag x 15 als Wert dieser Immobilie angenommen.

    So wirds gerechnet:

    Jährliche Mieteinnahmen: 21.600,00€

    X 15 Jahre = 324.000,00€ grob geschätzer Wert der Immobilie

    Wie bereits erwähnt, ein sehr einfaches Verfahren mit wenig Bedeutung und hat eher nur einen durchschnittlichen Charakter.

    Die nachfolgenden Verfahren finden bei der Bewertung und Verkaufspreisfindung schon eher ihre Anwendung:

    Das Vergleichswertverfahren
    Beim Vergleichswertverfahren sind Kaufpreise solcher Grundstücke und Immobilien heranzuziehen, die aufgrund ihrer Werthaltigkeit mit dem zu bewertenden Grundstück oder Immobilie hinreichend übereinstimmen (sogenannte Vergleichsobjekte). Geeignet ist dieses Verfahren vor allem bei der Bewertung unbebauter Grundstücke und von Eigentumswohnungen sowie Ein- und Mehrfamilienhäusern. Voraussetzung ist, dass eine genügend große Anzahl von Vergleichsobjekten vorhanden ist. Je spezifischer, also ausgefallener die Immobilie ist, umso weniger ist das Vergleichswertverfahren für die Praxis geeignet, da es weniger individuelle Objekte gibt.

    Das Ertragswertverfahren
    Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens ist der Wert der Gebäude, getrennt vom Bodenwert auf der Grundlage des Ertrages zu ermitteln. Der Bodenwert wird in der Regel über das besprochene Vergleichswertverfahren ermittelt ( Boden ist Boden, der Unterschied liegt darin in welcher geographischen Lage sich der Boden, bzw. Baugrund befindet). Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere dann zum Zug, wenn die Ertragserzielung das entscheidende Kriterium für das Immobilieninvestment ist, bzw. wenn die Immobilienform üblicherweise am Markt vermietet wird. Das betrifft vor allem Wohnobjekte ab drei Wohneinheiten.

    Das Sachwertverfahren
    Bei Anwendung des Sachwertverfahrens ist der Wert der baulichen Anlage, wie Gebäude, Außenanlagen und besondere Betriebseinrichtungen und der Wert der sonstigen Anlagen, getrennt vom Bodenwert nach Normalherstellungskosten zu ermitteln. Der Bodenwert ist nach dem Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Das Sachwertverfahren wird vor allem bei eigengenutzten Immobilien angewendet wie etwa bei Einfamilienhäusern. Der Sachwert wird darüber hinaus noch zusätzlich marktbereinigt um zu einem marktkonformen Ergebnis zu kommen.

    Anwendung
    Diese drei genannten Verfahren sind in Deutschland durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) normiert und werden in der gängigen Gerichtspraxis angewendet.

    Als Ergänzung zur Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sind Wertermittlungsrichtlinie (WertR) erlassen worden.

    FAZIT:

    Die jahrelange Erfahrung ergibt meist einen ganz anderen Wert, nämlich den Kaufpreis der letztendlich und tatsächlich erwirtschaftet wurde und dieser Wert kann exorbitant von sämtlichen Bewertungsverfahren abweichen.

    „ Der Wert einer SACHE wird daran gemessen, was jemand bereit ist dafür zu zahlen.“

    Gruß
    BHShuber
     
    Syker und Nanne gefällt das.
  10. #9 Aktionär, 17.11.2015
    Aktionär

    Aktionär Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    06.06.2013
    Beiträge:
    1.218
    Zustimmungen:
    104
    Ort:
    NRW
    Blindes Huhn ... ;)
     
  11. #10 Aski011, 17.11.2015
    Aski011

    Aski011 Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    16.11.2015
    Beiträge:
    3
    Zustimmungen:
    0
    Hallo,

    zuerst einmal vielen Dank für eure Antworten :-)

    Ich hielt es auch von Anfang an für keine gute Idee, von einem Immobilienmakler der Sparkasse die Immobilie schätzen zu lassen... Einen offiziellen Schätzer der Stadt kommen zulassen, klingt schon besser.

    Und nein, so schlimm, das das Haus abgerissen werden könnte/müsste, ist der Zustand dann doch nicht. Ist eben ein Altbau mit vielen Mängeln...

    Der Quadratmeterpreis beträgt hier 180€. Also sind wir allein bei dem Grundstück (ohne Haus) bei einem Preis von 144.000€.

    Das oben angesprochene Vergleichswertverfahren kann ich direkt anwenden.
    Unser Nachbar hat sein Haus vor Monaten ebenfalls verkauft. Es ist ungefähr gleich groß (sowohl Haus als auch Grundstück), allerdings befand sich das Haus zum Zeitpunkt des Verkaufs in einem etwas schlechteren Zustand wie unser.
    Verkauft wurde es für 180.000€. Allerdings hielt ich diese Summe wiederum für zu wenig....
    Letztendlich bestärkt mich diese Tatsache aber darin, dass ich einen Verkaufspreis von 260.000€ für unrealistisch halte.

    PS: Ich meine natürlich m2 (Quadratmeter), es ist ein peinlich Fehler meinerseits gewesen, sorry.

    Viele Grüße

    Michael
     
  12. Nanne

    Nanne Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    06.02.2014
    Beiträge:
    4.329
    Zustimmungen:
    732
    Grundstücksrohertrag, ist das ohne Erschließungskosten, und was ist demnach der Rohertragsfaktor? Z.B. mein Grundstück kostet € 150tausend,(roh)
    Mieteinnahmen jährlich 30tausend, welchen Verkaufswert dürfte ich ansetzen? Für eine Antwort wäre ich Dir sehr verbunden, Ich verstehe diese Begriffe -Grundstücksrohertrag und Rohertragsfaktor nicht korrekt.
    tausend Dank und Gruß vom Gärtnerplatz,Nanne
     
  13. #12 Laithy, 17.11.2015
    Zuletzt bearbeitet: 17.11.2015
    Laithy

    Laithy Benutzer

    Dabei seit:
    05.02.2007
    Beiträge:
    77
    Zustimmungen:
    14
    Immoscout bietet eine , wie ich leider anerkennen muss, ganz gute Marktwertermittlung an. Ist nicht kostenlos, aber sehr nahe an der Realität.
    Das mit der Wertermittlung nach Rohertrag etc. kannst Du vergessen.
    Bei euch vielleicht das 12fache, woanders nur das 8-fache... Da gehört viel Fachkenntniss zu.
    Ein Makler muss nicht die schlechteste Wahl sein, die Sparkasse schon.
    Freie Makler möchten Geld verdienen und verkaufen, haben Mitbewerber und werten oft realistisch ein.
    Manche Sparkasse Immobilienabteilung will den Markt kontrollieren, "kauft" das Objekt teuer ein und drückt dich dann über Monate auf einen realistischen Preis.. So zumundest meine Erfahrung.
    Selbst Banken liegen mit ihrer Objekteinwertung oft um 40-50 Prozent auseinander - bei gleichen Daten.
    Sachverständige unterscheiden sich ebenfalls stark.
     
  14. #13 lostcontrol, 17.11.2015
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    04.08.2006
    Beiträge:
    16.606
    Zustimmungen:
    831
    Wir haben damit recht gute Erfahrungen gemacht - wir haben gleich mehrere Gebäude von der Stadt schätzen lassen im Zuge der Verteilung einer Erbmasse.

    Nicht falsch verstehen, aber da ich privat ja in einem Haus von 1932 wohne das eine ähnliche Größe sowohl bezüglich Wohnfläche als auch bezüglich Grundstücksgröße hat (Wohnfläche allerdings verteilt auf eine sehr große Hauptwohnung über zwei Stockwerke und eine ca. 45qm-Einliegerwohnung) und verdammt gut weiss wieviel man da reinstecken muss um es auf den aktuellen Stand zu bringen, wollte ich das nochmal hinterfragen.
    Hier hab ich das Haus "gerettet" (und bezahle dafür mit massenhaft Blut, Schweiss und Tränen - ist halt Liebhaberei sowas), sonst wär's mit Sicherheit abgerissen worden und da stünde heute ein Neubau.
    So wie Du schreibst klingt's für mich als hättet Ihr eher einen schlechteren Zustand als mein Haus bei der Übernahme durch mich.
    Am teuersten war hier übrigens bisher (abgesehen von Dachterrasse und Balkon) die Elektrik - die musste nämlich im ganzen Haus komplett neu gemacht werden.
    Insgesamt, wenn alles aktualisiert ist, werde ich wohl um die 150.000 Euro reingesteckt haben (noch bin ich ja nicht fertig, es stehen z.B. noch 2 Bäder an).
     
  15. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    24.01.2012
    Beiträge:
    7.855
    Zustimmungen:
    501
    Hi,

    wie schon geschrieben, einmal gibt es den Wert was die Immobilie auf dem Papier Wert ist und einmal gibt es den Wert, was der Markt vor Ort so hergibt. Die Frage ist halt immer, wenn diese zwei Werte arg auseinander gehen, zu welchem Preis man verkaufen will? Hier spielt die Zeit sicherlich auch eine Rolle, denn auf die schnelle geht i.d.R. immer zu lasten des Verkaufspreises.


    Hi,

    wenn die Mieteinnahmen aber weit unter dem Durchschnitt bzw. Mietspiegel sind, dann können hier m.E. schnell sehr falsche Zahlen rauskommen. Mal ganz abgesehen davon, das der Faktor hier durchaus etwas variabel seinen kann, je nach Standort der Immobilie bzw. je nach Nachfrage vor Ort. Meiner Meinung nach nützt einem diese wirklich sehr grobe Wertschätzung nicht viel, wenn der ermittelte Preis letztlich so arg schwanken kann.
     
  16. #15 Akkarin, 17.11.2015
    Akkarin

    Akkarin Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    04.11.2013
    Beiträge:
    1.325
    Zustimmungen:
    581
    Ort:
    Frankfurt
    Das meinte ich mit meiner Formel "Kosten aktueller Neubau bei euch- 100.000€." Wer mehr als 100.000€ in die Sanierung steckt, hat einen emotionalen Grund dafür. Ansonsten würde er ab dieser Größenordnung anfangen auf Neubau umzuschwenken.
     
  17. #16 BHShuber, 17.11.2015
    BHShuber

    BHShuber Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    12.12.2013
    Beiträge:
    2.362
    Zustimmungen:
    658
    Ort:
    München
    Hallo,

    diese Funktion ist allerhöchstens ebenso wie die vereinfachte Maklerformel als Anhaltspunkt zu bewerten, warum?

    Es werden ausschließlich Angebotspreise für die Ermittlung von ImmoScout herangezogen, wie sich die Immobilien, bzw. letztendlich zu welchem Preis diese dann tatsächlich verkauft wurden, ist leider nicht hinterlegt.

    Da bekomme ich noch eher einen Einblick wenn ich einen Gutachterausschuss anrufe, die haben wenigstens die Verkaufspreise, allerdings auch hier von Region zu Region unterschiedlich mal mehr mal weniger.

    Gruß

    BHShuber
     
  18. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.706
    Zustimmungen:
    1.247
    Der Makler mit dem roten S war nicht da, um den Wert des Hauses einzuschätzen. Der ist Ansichtssache, freundlich formuliert: Es gibt verschiedene Bewertungsverfahren. Der Makler war da, um einen sinnvollen ersten Verkaufspreis zu schätzen, also einen Preis, für den er aufgrund seiner hoffentlich vorhandenen Marktkenntnis annimmt, wenigstens einen (einzigen) Käufer finden zu können.

    Der Makler arbeitet auf Provisionsbasis. Er verdient besser, wenn er teuer verkauft. Außerdem will er sich nicht den Rang von einem Kollegen ablaufen lassen, der meint, noch einen besseren Verkaufspreis erzielen zu können. Daher schätzt er im Zweifelsfall lieber etwas zu optimistisch - runtergehen kann man immer.


    Warum? Besserer Zustand, Differenz zu einem "fairen" Preis nach deinem Empfinden, Makleroptimismus - und schon ist die Lücke zum oberen Ende der Schmerzgrenze der Kaufinteressenten nicht mehr besonders groß. Ich kann nicht einschätzen, was in deiner Lage realistisch ist, aber wenn du nicht gerade unter großem Druck stehst und dringend verkaufen musst, finde ich diese Zahlen nicht unplausibel. Das heißt nicht, dass das Haus am Ende zu diesem Preis verkauft wird, aber für den Moment als Angebotspreis ...
     
    Syker gefällt das.
  19. #18 lostcontrol, 17.11.2015
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    04.08.2006
    Beiträge:
    16.606
    Zustimmungen:
    831
    Definitiv gab's hier einen emotionalen Grund - wäre das ein ganz normales Mietshaus ohne jeglichen persönlichen Wert hätte selbst ich als Schwäbin die Finger davon gelassen.
    Das Haus hätte sich aber auch super verkaufen lassen - wenn ich mal ein paar Tage vorn die Rollläden unten lasse gibt's jedesmal Anfragen ob das Haus zum Verkauf stünde...
     
  20. #19 Nero, 17.11.2015
    Zuletzt bearbeitet: 17.11.2015
    Nero

    Nero Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    13.06.2014
    Beiträge:
    2.618
    Zustimmungen:
    135
    Wer einen emotionalen Grund hat, verkauft nicht oder schaut zu, dass es in die besten Hände kommt. Unabhängig jedweden ökonomischen Sinns.

    Wer nur wirtschaftliche Gründe hat, dem ist es egal und dann geht es natürlich nur nach der maximalen Füllung des Geldbeutels.

    Damit kann man leben, muss man aber nicht.

    :Lostcontrol: Ich fahre auch jeden Tag zwangsläufig an den beiden Gemäuern vorbei.
    Wenn ich an das alte Bauernhaus etwas weiter entfernt denke, wird mir schlecht.

    Meine Meinung heute ist, man sollte nur vermieten, wenn man es als reines Geschäft ansehen kann. Unabhängig jeglicher Emotion. Da bin ich immer noch außen vor - aber ich gebe mir Mühe.
     
  21. #20 Bungalow, 17.11.2015
    Bungalow

    Bungalow Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    30.08.2013
    Beiträge:
    115
    Zustimmungen:
    1
    Hallo Aski011,

    mal Interesse halber nachgefragt: Wie viel Provision verlangt denn eure Sparkasse als Makler von dir? Nebenbei: auf den Immobilienportalen fällt mir immer wieder auf, dass die Exposés der Banken oder Sparkassen doch eher dürftig ausfallen hinsichtlich der enthaltenen Informationen und Fotos.

    Grüße

    Bungalow
     
Thema:

Wieviel ist unser Haus wirklich wert?

Die Seite wird geladen...

Wieviel ist unser Haus wirklich wert? - Ähnliche Themen

  1. Wieviel bauphysikalische Kenntnisse kann man von einem Mietinteressenten erwarten?

    Wieviel bauphysikalische Kenntnisse kann man von einem Mietinteressenten erwarten?: Hallo Gemeinde, ein Bekannter hatte im Spätsommer eine Wohnung besichtigt und angemietet und ist zum 01.11. eingezogen. Nach einiger Zeit musste...
  2. Habt Ihr auch eine Wohnung im Haus, bei der es nicht so frisch riecht?

    Habt Ihr auch eine Wohnung im Haus, bei der es nicht so frisch riecht?: Hallo, wir haben im Haus eine, eigentlich zwei Wohnungen, wenn da jemand rein oder raus geht, riecht das ganze Treppenhaus. Es sind beides...
  3. Wieviel Miete bringt eine Mobilfunkantenne auf dem Dach?

    Wieviel Miete bringt eine Mobilfunkantenne auf dem Dach?: Hallo werte Forumskollegen, ich hoffe mein Eintrag ist in der richtigen Rubrik gelandet - falls nicht möge Ihn bitte jemand richtig...
  4. 2 Häuser 1 Grundstück

    2 Häuser 1 Grundstück: Einen schönen Guten Abend, bin gerade neu angemeldet und habe ein paar Fragen an euch. Folgender Sachverhalt liegt vor: Wir sind ein junges...
  5. Haus bauen um es zu verkaufen - welches Gewerbe

    Haus bauen um es zu verkaufen - welches Gewerbe: Hallo Leute, kurz zur Erklärung: Ich habe ein Grundstück geerbt, ich bin Handwerker und möchte es mit einem Einfamilienhaus bebauen und danach...