Wieviel Miete ist angebracht?

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Tesca, 14.10.2009.

  1. Tesca

    Tesca Neuer Benutzer

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    Hallo Leute, ich brauche mal eure Hilfe und zwar habe ich vor eine Eigentumswohnung zu kaufen und diese dann zu Vermieten.
    Mit der Bank geht alles klar die wollen im Monat dann 510 € von mir haben.
    Nun weiss ich aber nicht was ich verlangen kann da ich noch nie etwas vermietet habe.

    Ich beschreibe kurz mal das Objekt.

    60 m² Wohnung im 1 Obergeschoss
    1 Schlafzimmer
    1 Wohn und Ess Bereich
    Küche kann getennt davon werden
    Bad
    Abstellraum
    Kellerteil
    Aufzug
    Tiefgaragen stellplatz
    Parket in der Wohnung
    Balkon
    Küche baue ich noch eine ein
    Hausmeister

    Das Haus ist bzw. wird gerade fertiggestellt.
    Es steht einer Stadt namens Ellwangen hat ca 50.000-60.000 Einwohner, auserdem liegt es sehr zentral Bahnhof nur ca 200m entfernt wellenbad 250m einkaufmöglichkeiten einfach 250m weiter da ist dann schon ein Aldi.
    Auserdem führt vom Haus ein Weg in die Natur der ebenfalls nur 300m entfernt ist dann ist man aus der Stadt raus.

    Die Wohnung wäre natürlich 1 Bezug.

    Jetzt weiss ich nicht was sich dafür verlangen kann dachte da an ca. 650-700 € kalt.
    Ist das realistisch oder doch etwas mehr bzw. weniger.
    Auserdem rechne ich mit NK-150€

    Danke schon mal für eure Hilfe Tesca
     
  2. AdMan

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  3. Heizer

    Heizer Erfahrener Benutzer

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    Dazu benötigt man schon noch nähere Angaben. Zum Beispiel welchen Ausstattungsgrad die Wohnung hat. Also Marmor oder Parkett oder doch nur Laminat oder einfacher Teppichboden u.s.w. Ist da ein Luxusbad drin oder nur 0815. Welchen Wärmedämmstandart gibt es. Passivhaus oder doch nur Niedrigenergie? Gibt es eine solare Brauchwassererwärmung? Wie erfolgt die Beheizung? Mit einem modernen Pelletskessel oder kostenintensiv über Contracting?

    Dann sollte man natürlich den örtlichen Mietspiegel in Augenschein nehmen. Und wie sieht die örtliche Nachfragesituation aus.


    Bei 600€ reden wir hier schon von 10€/m². Das ist sicher für München oder Frankfurt angemessen, aber in einer Kleinstadt?


    Dann sei noch angemerkt, dass man nicht von 100% Vermietung in den nächsten 10-20 Jahren ausgehen darf. Gerade bei Wohnungen dieser Größenordung ist die Rate der Wohnungswechsel recht hoch. Rechne also mit einigen Jahren Leerstand in den nächsten 20 Jahren und damit, dass da die fixen Kosten weiterlaufen.

    Darüberhinaus fallen auch noch zusätzliche Kosten an, die man nicht auf den Mieter umlegen kann. Beispielsweise die Verwaltungskosten, Reparaturrücklagen etc.

    Ebenfalls werden in spätestens 10 Jahren Reparaturkosten für Fußböden, Installationen etc. fällig. Und ist mal was kaputt zahlt das natürlich auch der Eigentümer.

    Der Supergau jedoch ist, wenn Du Dir da Mietnomaden einfängst. Dann bricht nämlich ganz schnell Dein Finanzierungskartenhaus zusammen und Du hast einen Berg Schulden.


    Willst Du Dir das wirklich antun? Ich würde das Geld da lieber aufs Sparbuch legen und ruhig schlafen.
     
  4. Tesca

    Tesca Neuer Benutzer

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    Das Haus ist ein KFW 40 Haus und wird mit Pellets beheitzt
    Das Bad hat eine Badewanne.
    Die Wohnung hat komplett Parket bis auf das bad,das natürlich gefliest ist.
    Eine Einbauküche für ca 3000-4000 € würde ich stellen.


    Ok zwecks mietvergleich.

    Mein Onkel hat in seinem Haus auch eine Wohnung vermitet die kostet ca 500€ hat auch ca 60 m² und ist nichts besonderes was heissen soll alles laminat bis aufs Bad das ist gefliest.


    Rücklagen für spätere Reperaturen sind vorhanden vieles kann ich dank Handwerklicherfähigkeiten selber machen.

    Und zwecks Mietnomaden da kann man fast nichts machen auser die Leute gut anschauen und sich diverese Bestätigungen einholen bzw gebe lasseen und das beste hoffen.
    Auserdem behaupte ich das 90% der mieter in ordnung sind bloss über die wird kaum gesprocheen.
    Natürlich ist es blöd wenn man sich Nomaden einfängt aber immer das beste hoffen.

    mfg Tesca
     
  5. #4 Thomas76, 14.10.2009
    Thomas76

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    Also das halte ich doch für etwas übertrieben.Die wesentlichen Fakten sind 60 qm, 2 Zimmer + Balkon, lage Zentral in einer Kleinstadt, Neubau.Natürlich spielen da noch einige regionale Faktoren mit rein, aber ich würde eher etwas im Bereicht von 500-550 EUR kalt als realistisch ansehen.

    Wenn diese Wohnung geografisch ähnlich liegt, hast du doch schon einen Ansatzpunkt.

    Richtig.Die wichtigsten Punkte bei der Überprüfung :

    -Bauchgefühl (aber nur, wenn das verläßlich ist ;) )
    - Gehaltsabrechnungen zeigen lassen
    - Kontoauszüge zeigen lassen wg. bisher gezahlter Miete
    - Mieterselbstauskunft ausfüllen lassen

    Damit hat man schon mal ein sehr engmaschiges Sicherheitsnetz.

    Richtig, und es sind vermutlich sogar mehr als 90%.Nur wenn man mal einen von den letzten paar Prozent erwischt, kann es u.U. bis zum Ruin gehen, wenn man nicht kräftig Kapital in Hinterhand hat.Deswegen lieber vorher ganz genau hingucken, denn wenn du so einen Chaosmieter erst mal vertraglich an den Haken hast, wirst du den meistens nicht so schnell wieder los.
     
  6. Heizer

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    Es geht nicht nur um die Reparaturen an der Wohnung selbst, sondern auch an denen am Gemeinschaftseigentum. Da wird mit Sicherheit eine Fachfirma beauftragt werden. Aber ich denke in den ersten 10 Jahren sollte da nicht viel anfallen.

    KFW40 ist heutzutage nahezu Standard für Neubauten.

    Das mit der Einbauküche würde ich mir nochmal überlegen. Viele würden lieber selber was einbauen. Die bleiben dann in der Regel auch länger in der Wohnung als die die praktisch halbmöbeliert mieten.

    Das Problem der Mietnomaden ist, dass die alle möglichen Bescheinigungen vorlegen können und meist auch einen sehr netten Eindruck machen und nicht selten die Kaution gleich Bar auf den Tisch packen. Das ist dann aber alles was man von denen kriegt. Die Echtheit der Belege kann man recht selten wirklich nachprüfen.

    Viel besser ist es sich daher persönlich beim Vorvermieter und den Nachbarn zu erkundigen. Rücken die die alte Adresse und die Kontaktdaten nicht heraus ist was faul! Natürlich müssen die das nicht. Genausowenig wie Du denen einen Mietvertrag geben musst.
     
  7. #6 lostcontrol, 14.10.2009
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    eine 2-zi-wo mit 60qm in ellwangen? 650-700 € kalt?
    sorry, aber DAS mietet dir niemand.
    in ellwangen gibt's ähnlich grosse wohnungen deutlich günstiger.

    und: vergiss nicht, dass du zusätzlich zu den 510 € an die bank auch noch hausgeld bezahlen musst...
     
  8. #7 Katharina, 22.10.2009
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    Ganz schön teuer für eine Wohnung!

    Ich habe mir ein Einfamilienhaus in Moers (126.000 Einwohner) angeschaut.
    Es war in einer Traumlage, umgeben von Wäldern und einem See. Trotzdem zentral und
    nicht weit zur Autobahn. Das Haus hatte 100 m, 1000 m Garten, vollständig renoviert.
    Neues Parket, neue Bäder.

    Der Vermieter wollte 590 EUR KM und 40 EUR Garage gewollt.

    Das war mein Traumhaus!

    :heul



    Viele Grüße
    Katharina
     
  9. #8 Thomas76, 22.10.2009
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    Da wiederum würde ich eher nach dem Haken an der Sache fragen, denn das scheint mir für das beschriebene Objekt doch sehr günstig zu sein.
     
  10. #9 Katharina, 22.10.2009
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    Mh... gute Frage!?!?

    Vielleicht hat sich der Herr nicht richtig mit den Preisen ausgekannt.
    Oder es lag an Moers, ist ja auch nicht Düsseldorf oder München.

    Bin schon ganz schön traurig, dass wir das Haus nicht gekriegt haben.
    Ich habe mich in das Haus verliebt.

    Es ist jetzt alles anders gekommen.
     
  11. #10 Thomas76, 22.10.2009
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    Das schon, aber soweit weg vom Ruhrpott mit seinen großen Städten ist Moers ja auch nicht.Aber vieleicht herrscht in der Gegend auch generell ein anderes Preisniveau.
     
  12. #11 Katharina, 22.10.2009
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    Leider hatte es für uns ein trauriges Ende genommen.
    Ich habe so gehofft, dass wir das kriegen.

    Der Herr, der uns das Haus gezeigt hatte, wollte es nur vermieten, weil
    es sein Elternhaus war. Er wollte es als Altersvorsorge haben.

    Wie das so in Familien ist...

    Der andere Bruder möchte schnelles Geld machen.

    Er möchte auf dem Gartengrundstück ein neues Haus bauen und beide Häuser verkaufen.
    D.h. für das erste ursprüngliche Haus blieben 300 m Garten, ein Ausblick
    auf das neue Haus.

    Ich bin so enttäuscht, die hätten sich das mal vorher überlegen können.

    Er hat uns das Haus für 200.000 EUR.

    Dauert es lange bis man eine Baugenehmigung kriegt?
    Darf man eigentlich bauen, wenn das ganze Gebiet, Wälder und Felder Naturschutzgebiet sind?

    Sorry, Tesca, dass ich Deinen Thred missbrauche.

    :o :o
     
  13. #12 lostcontrol, 22.10.2009
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    erstmal brauchst du ja den plan, der dann genehmigt werden soll.
    und das kann - je nachdem - auch recht lange dauern. fertighaus? kein problem. aber eigener entwurf mit eigenem architekten? kann dauern...

    nein. naturschutzgebiet ist kein baugebiet. da darf nicht gebaut werden.
    man darf noch nicht mal im landschaftsschutzgebiet bauen.
     
  14. #13 Katharina, 23.10.2009
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    Ich weiß gar nicht, was die da für ein Haus bauen möchten.

    Aber im eigenen Garten darf man denn dann trotzdem bauen?
     
  15. #14 lostcontrol, 23.10.2009
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    der eigene garten ist kein naturschutzgebiet.
    "garten" unterscheidet sich auch per definitionem von "natur".
     
  16. #15 Katharina, 23.10.2009
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    Naja, ist ja eh für uns erledigt.
    Wer möchte ich seinem Garten noch ein Haus stehen haben :heul
     
  17. #16 lostcontrol, 23.10.2009
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    och, das kann durchaus sinn ergeben.
    ich hab hier theoretisch auch noch einen bauplatz, nämlich meinen garten. der grenzt übrigens auch an ein naturschutzgebiet. der bauplatz wäre sicher ein wahnsinns-geld wert, unverbaubare aussicht usw.
    aber unverbaubare aussicht hab ich auch jetzt, denn der einzige der mir die verbauen könnte bin ich ja selbst, und glücklicherweise brauche ich kein weiteres haus oder mehr wohnfläche...
     
  18. #17 Katharina, 23.10.2009
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    Ja, aber das Haus sieht so toll mit dem Garten aus.
    Im Vorgarten ist ganz wenig Grundstück, dafür der Garten hinten.
    Der ist in die Länge gezogen, und hinter dem Garten ist Feld. Da sieht so toll aus.

    Als wir uns das Haus angeschaut haben, da ging zufällig die Sonne am Feld unter, das sah so toll aus.

    Ich glaube nicht, dass ich in Moers Vennikel noch mal was finden werde. :garfield :heul
     
  19. #18 lostcontrol, 23.10.2009
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    da bleibt dann wohl nur: grundstück suchen, selber bauen...

    einen bauplatz in guter lage NICHT zu bebauen ist ultimativer luxus, ganz klar.
     
  20. #19 Katharina, 23.10.2009
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    Ah nöö.. wir möchten nicht bauen.
    Wir erben :D

    Ist schon schwer, wenn man sich in ein Objekt so verliebt hat und wo alles gepasst hat und wird auch mieten, bauen und aus bauen noch ein neues Haus.

    Ich bin echt voll Stuhl gefallen.

    Habe jetzt eine Aneige bei quoka reingesetzt.
    Und so Abreisszettel mit dem Mac gebastelt, die hänge ich dann in Supermärkten in den besagten Regionen auf.

    Ah, eine Anzeige in die Zeitung habe ich jetzt auch geschaltet.
     
  21. #20 lostcontrol, 23.10.2009
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    och weisste, es is schon nett wenn man auch schon zu lebzeiten der eltern/grosseltern im eigenen häusle bzw. der eigenen wohnung leben kann. ich find's jedenfalls klasse, weil alles, was ich hier an blut, schweiss und tränen reinstecke sich auch wirklich lohnt und für mich selbst ist. das ist schon ein bisserl anders als zur miete.
    ich mache zwar auch in den wohnungen, die wir vermieten, vieles selbst, aber das ist 'ne ganz andere geschichte, da legt man zwar auch herzblut rein, aber man lebt ja dann nicht selbst damit.
    in den wohnungen, die ich selbst angemietet hatte (studium etc.) hab ich zwar auch viel gemacht, aber da hatte ich bei jedem "extra" das gefühl ich schmeiss geld zum fenster raus...
     
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