Wieviel Miete kann ich real. verlangen?

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von erna9000, 15.11.2008.

  1. #1 erna9000, 15.11.2008
    erna9000

    erna9000 Neuer Benutzer

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    Hallo,

    meine Mutter Mutter hat vor einiger Zeit eine kleine Wohnung geerbt und würde diese nun gerne vermieten. Leider kennen wir uns nicht so auf dem Mietmarkt aus. Wir wohnen in einer kleineren Stadt (18.000 Einwohner) im Einzugsgebiet von Nürnberg. Die Wohnung ist ca. 55 qm groß, mit Dachschräge und großen Balkon. 3 Zimmer + Küche. Die Wohnung ist sehr gut erhalten mit neueren Fenstern und liegt Zentrumsnah.

    Könnt ihr mir viell. eine grobe Einschätzung geben, wieviel wir ungefähr verlangen können?

    Dankeschön :-)
     
  2. AdMan

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  3. #2 Suzuki650, 15.11.2008
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    Erkundige dich mal bei der zuständigen Gemeinde/Stadt nach dem Mietspiegel.

    Suzi
     
  4. #3 Taliesin, 15.11.2008
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    Hallo

    was bezahlen denn die Nachbarn für ihre im Idealfall gleichen Wohnungen?

    Vermieten ist kein Flohmarktgeschäft. Überlegt Euch gut, was Euch Euer Seelenfrieden wert ist, denn ein Vermieter ist per Definition immer der Böse.

    Einfach mal das Forum studieren.

    Gruß
    Tali
     
  5. #4 erna9000, 15.11.2008
    erna9000

    erna9000 Neuer Benutzer

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    einen Mietspiegel gibt es leider in unserer Stadt nicht. und Nachbarn sind leider auch keine da, dar in der Umgebung nur Einfamilienhäuser stehen.
     
  6. #5 lostcontrol, 15.11.2008
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    55qm und dann 3 zimmer? dürften ganz schön kleine zimmerchen sein...
    wieviel davon ist balkon?
    also wenn ich da mal überlege.... sagen wir ca. 20qm müssten für bad/klo und küche draufgehen... dann bleiben 35qm.... ein teil davon muss sicher auch flur sein... d.h. das sind 3 ziemlich kleine zimmerchen...

    ist 'ne EBK drin? wenn ja, wie alt?
    was sind für böden drin?
    auf welchem stand sind bad und klo?
    ist die wohnung wg-tauglich?
    in welche richtung liegt der balkon, kann man ihn gut nutzen?
    ist der grundriss bei solchen winz-zimmern wenigstens praktisch?

    wie ist das städtchen denn angebunden nach nürnberg? s-bahn evtl.?
    ist die wohnung für leute interessant, die in nürnberg arbeiten, oder ist das zu weit bzw. zu unpraktisch?

    also wir sind hier im einzugsgebiet von stuttgart in einer kleinstadt (16.000 einwohner). sollte eigentlich vergleichbar sein.
    für eine 55qm-wohnung (ohne balkon) mit 2 zimmern in super-lage, verlangen wir 300-350 euro kalt. je nach ausstattung (EBK, böden, badezimmerzustand usw.).

    schau doch einfach mal auf den verschiedenen immo-portalen was andere so für vergleichbare wohnungen verlangen - das tun die mieter ja schliesslich auch, und wenn du da zu weit überm schnitt liegst, wirst du die wohnung sicher nicht losbekommen.
    ausser den "kommerziellen" URLs wie immoscout & co gibt's auch noch kostenlose portale, z.b.:
    http://www.kijiji.de
    http://www.quoka.de
     
  7. #6 Christian, 15.11.2008
    Christian

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    Hallo,

    wie viel du verlangen kannst. hängt davon ab, wie du pokern kannst :D

    Da gehört einfach auch ein bisschen Glück dazu, um die höchstmögliche Miete zu verlangen ...

    Außerdem:
    Es nutzt dir relativ wenig, wenn dir hier 5 Leute sagen, daß du 8 €/m² nehmen sollst, du aber keinen Mieter findest, der bereit ist, das zu zahlen ;)

    Fang' doch einfach mal ziemlich weit oben auf der Preisskala an, scheint ja nicht gerade so, als wenn du schnellstmöglich vermieten musst. Runtergehen kannst du immer noch. Außerdem kommt das vll. sogar besser bei potentiellen Mietern an, wenn du bei den Verhandlungen noch ein paar Euro runtergehst als stur bei deinem Betrag bleibst - so von der psychologischen Seite her gesehen ;)

    Ich persönlich würde die Höhe der Miete auch ein bisschen am Mieter festmachen - wenn ich solide Mieter habe, bei denen davon auszugehen ist, daß sie die Miete zahlen, sich entsprechend verhalten, ein sicheres Einkommen haben und vielleicht auch längerfristig noch dort wohnen wollen, kann man drüber nachdenken, ein paar Euro runterzugehen - getreu dem Motto "lieber den Spatz in der Hand als die Taube auf dem Dach". Was nützt mir die (theoretische) Mieteinnahme von 1000€/Monat, die der Mieter aber nicht zahlen kann? Da nehm ich doch lieber 500 €/Monat. die ich auch einplanen kann.

    Ich würde auch mal in den regionalen Kleinanzeigenteil in der Zeitung schauen, was da so feilgeboten wird - aber, Achtung! Die Preise, die gefordert werden, werden nicht zwangsläufig bezahlt! Für was die angebotenen Wohnungen am Ende tatsächlich vermietet werden, steht nicht in der Zeitung.

    Oder du fragst ganz stumpf, was denn der potentielle Mieter zahlen würde.
    Eigentlich musst du dich auch mit ihm einigen - nicht mit uns ;)

    Letztendlich kann man sich nur aufs Bauchgefühl verlassen. Es gibt in dieser Sachen kein "richtig" oder "falsch", sondern nur die Grundregel: "Mehr geht immer" - aber um welchen Preis?

    -----

    Nur mal so zum Vergleich: 58m², 3ZKB, frisch renoviert, neues Bad, großer Balkon, incl. neuer Böden in allen Räumen, knapp 50.000 Einwohner-Stadt, vernünftige Lage
    --> gute 300 € Miete = ca. 5,50€/m².

    Man könnte da vielleicht mehr rausholen, aber dann steigt auch das Risiko -> bin mit den Mietern äußerst zufrieden und habe keine Probleme, das will ich nicht durch 5 Euro mehr im Monat aufs Spiel setzen.
     
  8. #7 erna9000, 15.11.2008
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    @lostcontrol

    die qm teilen sich auf ca. 2 x 15 qm, ein kleineres abstellzimmerchen und die küche auf. natürlich keine riesenzimmer, aber für einen single bzw. zwei-personen-haushalt geeignet.
    EBK ist drinn. Zwar nicht das Beste vom Besten aber funktional und ca. 15 Jahre alt.
    Beim Bad siehts genauso aus.
    WG-tauglich ja, aber das ist nicht gewünscht.
    Nach Nürnberg/Augsburg und München zum pendeln geeignet. In 45 Min bzw. nach München etwas länger.
     
  9. #8 lostcontrol, 15.11.2008
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    ok, dann ist das also nicht wirklich eine 2-zimmer-wohnung sondern vielmehr eine 2,5-zimmer wohnung bzw. eine 2-zimmer-wohnung mit abstellraum / begehbarem kleiderschrank / rumpelkammer etc.

    jepp, würd ich auch so sehen. single oder junges pärchen.

    15 jahre alte EBK? kannste vergessen, steigert den wohnwert null.
    kann sogar sein dass potentielle mieter sagen "das ding ist uns zu alt, wir wollen 'ne neue EBK bzw. legen uns lieber selbst 'ne neue zu" - das wird dann zu preisverhandlungen führen auf die du eingestellt sein solltest.
    wenigstens 'ne wohnküche? also will heissen: küche in der platz für 'nen essplatz für besagte 2 leute ist?

    kann ich verstehen, aber die frage war wichtig, denn wg-vermietung rechnet sich ein bisserl anders.

    mit dem auto oder per ÖPNV?

    wichtig ist auch noch (das hatte ich oben vergessen):
    wie sieht's energetisch aus?
    guter oder eher schlechter energiepass?
    mit schlechtem energiepass wirst du kaum 'ne hohe miete erzielen können...

    überhaupt das thema betriebskosten:
    wie wird geheizt?
    wie wird das warmwasser erzeugt?
    wie hoch sind die "kalten betriebskosten" (also so sachen wie tiefgarage, aufzug, putzfrau etc. die unter umständen die kosten enorm in die höhe treiben können)?

    und ganz, ganz wichtig, das thema BÖDEN!!!
    ist mir massiv aufgefallen, dass die potentiellen mieter daran sehr viel festmachen...
    mit einem uralt-teppichboden kannste keinen stich machen.
    müssen die mieter sich selbst einen boden reinlegen?
    oder ist da ein anständiger boden drin?

    naaaaaaaaaaaajaaaaaaaaaaaaa...
    nicht schnellstmöglich vermieten müssen?
    hallo?
    LEERSTAND KOSTET GELD!!! VOR ALLEM IM WINTER!!!
    wenn du dir zwei, drei monate zeit lässt mit dem vermieten, gehen dir zwischen 300 und 350 euro pro monat "verloren" (jetzt mal von meiner beispielwohnung oben ausgehend) - das sind dann zwischen 900 und 1050 euro die dir fehlen, zuzüglich der betriebskosten wie grundsteuer, versicherungen, hausgeld, heizung usw. (evtl. auch putzfrau, aufzug usw.) die du ja selbst bezahlen musst wenn die wohnung nicht vermietet ist.
    klar kannst du das in kauf nehmen... aber wenn du bei der mieterauswahl so "zickig" bist (wofür ich vollstes verständnis habe!), dann bedenke bitte: der tausi (minimum!) den du da verlierst macht auf erhaltene miete umgerechnet 83 euro aus.
    bedenke bitte auch: bei kleinen wohnungen hast du im normalfall eine hohe fluktuation. ich erleb das mit unseren kleinen wohnungen (zu denen auch das genannte beispiel gehört) permanent, ich bin schon froh wenn die leute im schnitt 3 jahre bleiben (aktuell ist es eher kürzer).
    bei single-wohnungen hast du immer das problem, dass das single-dasein begrenzt sein kann und der wunsch nach der gemeinsamen wohnung früher oder später aufkommt. oder - im negativeren fall - dass jemand sich dann die 2,5-zimmer-wohnung plötzlich nicht mehr leisten kann, weil er seinen job verliert. die ARGE zahlt keine 55qm-wohnungen für singles. der single wird sich also nach was neuem umschauen müssen, das für ihn bezahlbar ist.
    wenn du jetzt also tatsächlich deine 2 bis 3 monate lang überlegst und den verlorenen tausi dann auf die 3 jahre umrechnest, sind's immernoch knapp 28 euro pro monat bei der miete...
    also fast 10% unterschied auf 3 jahre gerechnet, nur weil du 3 monate lang keinen mieter gefunden hast, der 325 euro zahlen wollte bzw. der dir in den kram gepasst hat...

    dann solltest du auf jeden fall diverse blöde geschichten mit einkalkulieren, die du hier im forum super nachlesen kannst, als da wären:
    mietnomaden
    wohnungs-zerstörer
    räumungsklagen
    ungezahlte mieten
    etc.
    (beispiele findest du hier sicherlich genug).
    die miete MUSS so hoch sein, dass sie solche fälle letztendlich auch abfedern kann...

    wenn das nicht geht, dann bist du mit sicherheit besser dran, wenn du die wohnung verkaufst. zwar ist der immo-markt grad nicht sonderlich gut, aber wenn ihr (du und deine mutter) bisher noch keinerlei erfahrung mit vermietung und den diversen risiken habt, würde ich euch das trotzdem empfehlen - GERADE bei einer eigentümergemeinschaft, in der ihr gemeinschafts-entscheidungen finanziell mittragen müsst, aber z.b. mietnomaden finanziell selbst verkraften können müsst...

    grundsätzlich würde ich erstmal überlegen, welche kosten du so mit der wohnung hast. das bezieht sich natürlich (beim geerbten) vor allem auf die instandhaltungskosten...
    besagte EBK mit 15 jahren alter wäre z.b. meiner ansicht nach fällig. auf jeden fall wird sie fällig werden. sofern du mit EBK vermieten möchtest (was ich dir bei so 'ner kleinen wohnung aber durchaus empfehlen würde, trotz der nachteile die damit verbunden sind).
    wenn du mit fussböden vermietest (was zumindest bei uns hier im süden üblich ist) dann rechne auch da alle 10 bis 15 jahre mit einer neu-investition. bei kleinen wohnungen kanns durchaus häufiger sein - je nach fluktuation halt...
    die "neueren" fenster - sind die noch ok? was sind's denn für welche?
    holzfenster musst du alle 3 bis 5 jahre neu streichen lassen - von aussen ist das vermieter-sache, wenn das der maler macht sind das kosten, die du in die kaltmiete einkalkulieren musst.
    kunststofffenster können (müssen nicht, hängt von der qualität ab) schon nach 20 jahren im eimer sein und du brauchst neue...

    schau dir die wohnung sehr genau an und schreib dir alles auf - du wirst künftig dafür zuständig sein, dass das alles in schuss gehalten wird. der mieter bezahlt fürs "abwohnen" der wohnung - du kannst nicht erwarten, dass du die wohnung beim auszug in perfektem zustand zurückbekommst, eine "normale abnutzung" musst du definitiv einkalkulieren.
    je besser die wohnung in schuss ist, desto mehr miete kannst du verlangen.

    wohnst du in der nähe, bist du handwerklich begabt, kannst du dich selbst drum kümmern oder brauchst du für jede verstopfung, jede sich lösende fussbodenleiste, jeden abgerissenen rolladengurt gleich einen handwerker?
    musst du alles kalkulieren...

    edit wg. fipptehler
     
  10. #9 erna9000, 16.11.2008
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    das is kein problem. es hat sich bereits ein pärchen die wohnung angeschaut, und die würden gerne die küche übernehmen. es ist auch genügend platz für einen essplatz


    mit ÖPNV

    energiepass wurde erst vor kurzem erstellt und alles bestens

    geheiztwir mit gas. parkplatz wäre direkt vor der tür, hatten uns überlegt diesen extra zu vermieten. die wohnung ist im ersten stock, aufzug also nicht nötig. auch eine putzfrau gibt es nicht.

    die zimmer sind mit laminat ausgelegt. gang mit parket. küche und bad mit fließen. alles gut im schuß.


    wenn wir die interessierten mieter neben, wie o. erwähnt, müssten wir uns umsowas keine sorgen machen, da wir sie sehr gut kennen und solche fälle ausschließen können


    sind Kunststofffenster die ca. vor 10 Jahren installiert wurden.

    kleine handwerkliche Tatigkeiten sind gar kein Problem. Sowas könnte sogar meine Mutter erledigen ;-) unser Haus liegt direkt neben der zu vermietenden Wohnung


    Herzlichen Dank schonmal für die vielen guten Antworten :-)
     
  11. #10 lostcontrol, 16.11.2008
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    wenn ihr also schon interessenten habt, was wollen die denn bezahlen?
     
  12. #11 erna9000, 16.11.2008
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    das is ein bischen verzwickt. wir haben ihnen gesagt, das wir uns erst informieren müssen, wie hoch die miete sein wird. und da es sich bei den interessenten um verwandschaft handelt, können wir auch nicht gerade aus fragen, wieviel sie denn zahlen wohlen. wir wolln ja auch nicht unsere verwandtschaft vergraulen ;-)
     
  13. #12 lostcontrol, 16.11.2008
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    wenn die verwandtschaft sich erhofft auf diesem weg an 'ne billige wohnung zu kommen, dann würde ich sie vergraulen!
    sorry, aber wie bereits geschrieben kostet so 'ne wohnung auch massig geld in der instandhaltung - und das muss sich rechnen.
    ich würde keinesfalls mit der miete für die verwandtschaft runtergehen, im gegenteil! verwandtschaft glaubt nämlich, dass gewisse wünsche immer gleich ohne gezicke und vor allem ohne mieterhöhung erfüllt werden, ist aber umgekehrt auch schnell mal dabei wenn's ums miete mindern geht...
    AUFPASSEN!!!

    manchmal ist man übrigens deutlich besser dran an fremde zu vermieten als an verwandte oder gar an freunde... beim lieben geld hört nämlich die freundschaft dann auch ganz schnell wieder auf, und das lässt sich mit fremden dann doch sachlicher regeln...
     
  14. kathi

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    Kann mich hier lost nur anschliessen --> an Freunde/Verwandte zu vermieten kann ganz böse nach hinten losgehen und sollte wirklich gut überlegt sein.

    Zu der Miethöhe:
    Prinzipiell handeln wir auch so, dass wir die Miete eher niedriger ansetzen, da uns langjährige gute Mieter lieber sind. Leider zeigt uns die Praxis z.Zt. dass Mieter das überhaupt nicht zu würdigen wissen.

    Eine niedrig angesetzte Miete hat aber den Vorteil, dass man sich an Mietern, die wiederholt gegen die Hausordnung verstossen oder wegen jedem Pups die Miete mindern wollen oder ständig mit irgendwelchen Forderungen kommen etc. , auch vortrefflich "rächen" kann, indem man kurz mal die Miete um 20% anhebt. Das ist der Vorteil einer niedrigen Miete. (Nicht falsch verstehen, wir benutzen das nicht als Druckmittel, und haben das bisher nur einmal tun müssen, aber da tat es richtig gut!!!
    Grundsätzlich finde ich eine plötzliche Mietsteigerung um 20% nicht ganz fair.)

    Eine hoch angesetzte Miete hat den Nachteil, dass man schwerer Mieter findet und diese dann wahrscheinlich ausziehen, sobald sie was günstigeres finden.
    Mehr Geld ist aber eben auch ein Vorteil.

    An eurer Stelle, falls ihr das noch nicht getan habt, würde ich mir dringend ein gutes Buch zum Mietrecht anschaffen, denn bei der richtigen Auswahl der Mieter (selbstauskunft etc) und einem guten MV fängt alles an.
     
  15. #14 lostcontrol, 16.11.2008
    lostcontrol

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    also zum einen muss ich ja schon mal sagen, dass ihr glück habt, dass die wohnung derzeit offensichtlich leersteht - das ist eher selten der fall, wenn man spontan an 'ne wohnung kommt...

    und dann:
    was hat die wohnung denn bisher gekostet?
    wie hoch waren die betriebskosten bisher?
    wenn möglich würd ich mir wirklich mal die unterlagen der vorbesitzer anschauen - wenn ihrs geerbt habt, sollte das ja wirklich kein problem sein...

    dann könnt ihr auch gleich rausfinden was die instandhaltung in den letzten jahren so im schnitt gekostet hat...
     
  16. kummer

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    Zieht sich die Schräge durch die ganze Wohnung? So wie du es schilderst (45 Minuten nach Nürnberg) nicht wirklich im Einzugsbereich. Mehr als 4-4,5Euro netto kalt würd ich nicht veranschlagen. Lass dir einen Makler kommen und frag, was man dafür reell bekäme.
     
Thema: Wieviel Miete kann ich real. verlangen?
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