Wieviel Miete setze ich an

[linse]

Hallo,
ich hab mir alles etwas einfacher vorgestellt, aber je mehr ich hier im Forum lese, umso komplizierter und umfangreicher erscheint mir unser ganzes Vorhhaben.

Wir haben ein drei Parteien Haus gebaut und möchten nun bald vermieten.
Nun stellt sich die Frage, wie hoch wird die Miete für die einzelnen Parteien.
Mietspiegel für das bergische Land liegt bei 5,20 bis 5,90€.
Nun haben wir aber auf eine sehr hochwertige Ausstattung geachtet wie z.B:
Alle Wohnungen haben z.Teil Landhausputz, Fußbodenheizung( Erdwärme), elektrische Fensterläden, Luxusbäder von Villeroy u. Boch mit Dusche und schöner Eckwanne. alle Schlaf- und Kinderzimmer haben Echtholz- Parkett, alle anderen Räume haben sehr hochwertige Fliesen, Garten ist vorhanden( vielleicht gemeinschafts Garten, mal sehen), zwei Wohnungen haben eine Terasse, eine Wohnung Balkon. Die Größe der Wohnungen liegt bei 65 qm, 105 qm, 97 qm plus augebauten Dachboden mit schönem Bad und Holzdielenboden abzüglich der Dachschrägen nochmal ca 32qm.
Da wir mit Erdwärme heizen, entstehen nur sehr geringe Billigstromkosten (für Pumpe) für den Mieter, wir haben uns aber vorgestellt das wir auch von dieser Vergünstigung provitieren und möchten einen gewissen Aufschlag auf die Kaltmiete legen.
Hat jemand eine Idee. Wieviel Miete kann man da ansetzen.
Ich hab mir nun so viele Wohnungsangebote angesehen und verglichen, aber alles ist so unterschiedlich, das es eher irritiert als hilft.
Kann mir jemand helfen??? c
Ach ja , das Haus ist Dörflich gelegen.

Ich sag jetzt schon mal DANKE :Blumen

 

[linse]

Hollo
Sollte ich vielleicht die Obergrenze des Mietspiegels nicht überschreiten?
Oder würdet ihr einen gewissen Prozentsatz draufrechnen?
Die Wohnungen sind echt Spitze, nur leider auf nem Dorf. Die nächste größere Stadt ist aber in 2 km erreichbar. Autobahnanbindung auch nur ca. 3km.
Gruß linse

 

[aspren01]

Den Mietpreis festzulegen ist natuerlich immer schwierig. Der Mietspiegel ist eben nur eine Richtlinie und im Endeffekt regeln Angebot und Nachfrage den Preis.
Ich baue gerade ein aehnliches Haus und habe mir eine Berechnung zurechtgelegt um den Mietpreis zu bestimmen. Viele haben mir gesagt, dass ich verrueckt sei solche Preise fuer die Wohnungen zu verlangen. Vor ein paar Wochen habe ich dann eine oeffentliche Besichtigung fuer Interessenten durchgefuehrt und haette an dem einen Wochenende jede Wohnung 3 mal vermieten koennen. Der Preis stand gar nie zur Diskussion. Somit war die Nachfrage eben viel groesser wie erwartet.

Hier ein Beispiel wie ich den Preis ermittelt habe:
Mietspiegelpreis
+/- x% fuer Lageanpassung (z.B. wenn Mietspiegel fuer eine Stadt ist sollte man 10% abziehen wenn man ausserhalb in einem Dorf liegt)
+ 3% fuer gehobene Ausstattung
+ 1% fuer Gartenanteil
+ 1% fuer digitales SAT und Verkabelung fuer Internet
+ 30 Euro fuer Garage
+ 10 Euro pro Stellplatz
+ 30 Euro fuer moderne Einbaukueche
+ 5 Euro fuer Schwedenofen
+/- x% Marktanpassung (z.B wenn gerade eine neue grosse Firma in der Naehe aufmacht, dann kann man da etwas nach oben gehen)

Ich nehme an, dass die Terassen und Balkone mit in die Flaechenberechnung miteingeflossen sind - bei guter Terassen/Balkon-Lage kann man die Flaeche mit 50% einrechnen. uebrigens, meine Erfahrung zeigt, dass eine tolle Ausstattung nicht sehr viel hoehere Preise erziehlt - aber man muss einfach den Mieter finden, der so was auch schaetzt.
Das mit der Erdwaerme ist nicht ganz so einfach - da gibt es im Forum einen separaten Thread, der das diskutiert.

 

[Jerry]

Grundsätzlich ist der Mietspiegel für zweierlei wirklich relevant:

- Mietanpassungen

- Vermietung an Mieter, deren Miete vom Amt gezahlt wird

Im ersten Fall hast Du halt irgendwann das Problem, die Mietanpassung gegenüber dem Mieter zu rechtfertigen. Gibt es keine vergleichbaren Wohnungen, kannst Du dann nur über Mietspiegel (oder u.U. über teures Gutachten) argumentieren - macht keinen Spass. Wenn Du von vornherein eine angemessene Miete erzielst, kann's Dir egal sein, dafür zieht der Mieter dann auch nicht wegen Mieterhöhung aus...

Im zweiten Fall bist Du wahrscheinlich eh aussen vor, denn die Wohnungen hören sich nicht nach dem an, was die Ämter üblicherweise als "angemessen" übernehmen.

Also kannst Du verhältnismäßig frei gestalten. Natürlich solltest Du nicht "abheben" - sonst wirst Du die Wohnungen nicht los. Eine angemessen höhere Miete wegen der günstigen Energiebilanz kannst Du sicher ansetzen, ebenso wie für die Ausstattung und den sicherlich erst einmal absolut nicht gegebenen Renovierungsbedarf. Da ist aber auch Dein Vermarktungsgeschick gefragt (oder das Deines Maklers, wenn Du einen beauftragst...)

Der Mietspiegel zeigt Dir, was neue Mieter mglw. für ein Preisniveau erwarten. Alles darüber solltest Du gut verargumentieren können, dann findest Du auch wen, der es haben will. Wo Dir die Argumente fehlen, ist ein höherer Ansatz dann allerdings auch Fehl am Platz, aber Du scheinst gut zu wissen, was Du da hast, und das auch vermitteln zu können.

Gefühlsmäßig würde ich bis 30% über Oberkante Mietspiegel gehen. Senken kannst Du immer noch wenn Du's nicht los wirst...

Jerry

 

[Insolvenzprofi]

ich lass gerade bergisches land... da sieht schlecht aus, zumindest in abgelegenden Orten... ich würde mal sagen 4-4,50EUR/m², setz es doch einfach an und guck nach der resonanz...

 

[linse]

Sorry Insolvenzprofie,
eine Dame , die in der Nachbarschaft wohnt, hat sich eine Wohnung angeschaut, ich habe für die Unterste Wohnung 6 € angesetzt. Sie war der Meinung, das wäre in Ordnung. Sie wohnt in einem sehr alten Haus mit Nachtspeicher und zugigen Räumen und bezahlt 4,50€.
Deinen Ansatzt finde ich leicht verschätzt. Verschenken will ich auch nichts.