Wieviel muss ich an den Staat abgeben?

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von fump2000, 16.09.2015.

  1. #1 fump2000, 16.09.2015
    fump2000

    fump2000 Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen!

    Ich habe vor mir eine Eigentumswohnung zu kaufen.
    Die aktuellen Einnahmen der Wohnung liegen bei 1250 Euro.
    Die Nebenkosten liegen bei 257 Euro darin enthalten sind 33,25 Euro als Beitrag zur Rücklagenbildung.
    Nebenkosten betragen also 223,75 Euro.

    Die Rate für den Kredit liegt bei 472 Euro bei 2% Tilgung.

    Wie errechne ich da den Betrag den ich zahlen muss?

    Die Wohnung kostet 130.000 Euro
    Eigenkapital 25.000 Euro
    Nebenkosten habe ich zusätzlich vorliegen.

    Zudem Arbeite ich ganz normal und komme auf durchschnittlich 33.000 Brutto Jährlich.

    Vielleicht könntet Ihr mir hier etwas Licht in die Sache bringen?

    Danke im voraus!

    MfG
    fump
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Ich sortiere mal die Begriffe etwas:

    Die "Einnahmen" heißen "Miete". Ist das kalt oder warm?


    Diese "Nebenkosten" heißen bei Eigentumswohnungen "Hausgeld". Das Hausgeld unterteilt sich in einen umlagefähigen Teil (Betriebskosten) und einen nicht umlagefähigen Teil. Zum nicht umlagefähigen Teil gehört zwar auch die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage, aber es gibt dort noch weitere Kosten, u.a. die Verwaltervergütung.

    Sind die 33,25 wirklich nur die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage? Wie hoch ist der gesamte nicht umlagefähige Teil des Hausgelds?

    Schwierigkeit mit der Rücklage: Die Zuführung ist steuerlich nicht relevant, nur die tatsächlichen Maßnahmen, die daraus bezahlt werden, sind es. Der genaue steuerliche Effekt ist also unklar. Du kannst einerseits wahnsinnig profitieren, weil Maßnahmen durchgeführt werden, für die der Voreigentümer eingezahlt hat (Rücklage schrumpft), drauflegen, weil du weiter einzahlst aber keine Entnahmen stattfinden (Rücklage wächst), oder irgendwas dazwischen.

    Für die Kalkulation würde ich einmal mit der Zuführung rechnen (Rücklage bleibt exakt gleich) und einmal ohne die Zuführung und komplett ohne Instandhaltung (steuerlich schlechtester Fall).


    Ist diese flache Tilgung wirklich erforderlich? Die Bank freut's und du erlebst das böse Erwachen, wenn die Anschlussfinanzierung ansteht.

    Wichtig: Die Tilgung ist steuerlich nicht abziehbar, nur die Zinsen sind es. Stattdessen ...

    ... darfst du über 50 Jahre je 2 % des Gebäudewerts abschreiben. Der Grundstückswert bleibt also unberücksichtigt. Wie viel das ist, hängt von den örtlichen Richtwerten ab, aber für die erste Kalkulation kannst du einfach mal 1/3 abziehen. Im Klartext bedeutet das: Deine Belastung wird steuerlich nicht vollständig berücksichtigt - du wirst ungünstiger besteuert, als du eigentlich dastehst. Dieser Effekt wird mit fortschreitender Tilgung sogar stärker.

    Daher ist man bemüht, aus dem Kaufpreis möglichst viel herauszurechnen. Dazu gehören vor allem Einrichtungsgegenstände, z.B. eine EBK. Diese können dann entweder mit kürzeren Laufzeiten abgeschrieben oder je nach Wert sogar direkt abgezogen werden. Wichtig: Diese Trennung muss unbedingt schon im Kaufvertrag festgehalten werden. Im Zweifelsfall rechtzeitig zum Steuerberater.


    Wäre doch viel zu einfach, wenn man daraus schon die Steuer errechnen könnte. :)

    Der Überschuss aus der Vermietung wird so besteuert, als ob du eine Gehaltserhöhung ist entsprechender Höhe bekommen hättest, d.h. progressiv. Für einen allerersten Überschlag kannst du mit deinem aktuellen Grenzsteuersatz rechnen. Falls du den nicht weißt, nimmst du das zu versteuernde Einkommen aus deinem letzten Steuerbescheid und schaust in einer Lohnsteuertabelle (Vorsicht: auf Jahr, Steuerklasse, Freibeträge und Kirchensteuer achten) nach der Steuer für dein aktuelles Einkommen und für dein Einkommen + Vermietung.
     
  4. #3 fump2000, 17.09.2015
    fump2000

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    Vielen Dank für deine ausführliche Antwort!

    Die 1250 Miete sind Warm.
    Ich weiß leider aktuell nicht, wie hoch der nicht umlagefähige Teil ist. Werde dies bei der Hausverwaltung nachfragen.
    Es ist so, das die Wohnung weniger als ein Hundertstel von der Gesamtanlage ausmacht.

    Wenn ich dich richtig verstehe, kann man das absetzen was mit der Rücklage gemacht wird? Aber doch nicht im vollen Umfang oder? Das kann doch dann jeder Miteigentümer machen. Ich gehe mal davon aus, dass ich den Teil absetzen kann der am Anteil des ganzen mir zusteht. Sollte es also nach dem Kauf zu einer Größeren Reparatur kommen kann ich davon profitieren. Andernfalls könnte ich nichts absetzen und muss den Teil den ich zahle versteuern.

    Es sind 3% Tilgung. Die Finanzierung ist erstmal auf 10 Jahre festgelegt.
    Es sind zwei Finanzierungen.
    Eine von 105T Euro auf 10 Jahre bei 3% Tilgung.
    Eine von 25T Euro auf 1 Jahr bei 1% Tilgung.
    Die Finanzierung an sich ist auf 26 Jahre ausgelegt. Jedenfalls wäre dies mein Ziel.

    Da mein Festgeld erst Ende 2016 fällig wird kann ich erst dann die 25.000 Zahlen. Daher wird es so auf gesplittet.

    Das mit dem Gebäudewert verstehe ich nicht. Jeder Eigentümer darf dies? Immer dann wenn eine Wohnung verkauft wird beginnt dies wieder von vorne? Ist das wirklich so?
    Wie genau kann ich herausfinden wie hoch der Gebäudewert ist?
    Ich habe einen Kaufbetrag von 125T Euro für die Wohnung und 5T Euro für die Möbel/Küche etc.

    Absetzen darf ich auch die Grunderwerbssteuer von 6500 Euro über 10 Jahre? Richtig?
    Kann man die Notarkosten oder andere Kosten auch noch absetzen?

    Ich bin verheiratet und da meine Frau einen Minijob ausführt haben wir Steuerklasse 3/5 wie wirkt sich dies aus?

    So wirklich verstanden habe ich das ganze noch nicht...
     
  5. Andres

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    Ok, die Betriebskosten sind steuerlich (fast) nicht relevant, müssen davon also abgezogen werden. Zu versteuern ist dann nur noch die Kaltmiete - dafür wird der umlagefähige Teil des Hausgelds ebenfalls nicht berücksichtigt.


    Ja.


    Nein, natürlich nur mit deinem Miteigentumsanteil. Schließlich hast du ja auch nur mit deinem MEA in die Rücklage eingezahlt.


    Genau so ist es. Auch wenn man sich natürlich vor einem Kauf erkundigt, ob größere Maßnahmen in naher Zukunft geplant oder ungeplant erforderlich :91: sein könnten, wirst du das nie mit endgültiger Sicherheit einschätzen können. Für steuerliche Zwecke daher mein Vorschlag von oben: Einen mittleren und einen ungünstigen Fall durchrechnen. Das eine muss gut laufen, das andere wenigstens noch deckend.


    Das ist schon besser, aber weiterhin an der Untergrenze.


    Dann wäre für die zweite Komponente eher ein endfälliges Darlehen in Betracht zu ziehen. Zins und Tilgung, die für dieses Darlehen eingeplant waren, können ansonsten ja höchstens über Sondertilgungen in das erste Darlehen eingebracht werden. Widerlegbare Vermutung: Das lohnt sich nicht.

    Hast du schon überlegt, das Festgeld gegen Vorfälligkeitsentschädigung zu kündigen? Sind die Habenzinsen für das Festgeld so hoch bzw. die Kreditzinsen so niedrig, dass sich das nicht lohnt?


    Nur die Vermieter, nicht die Selbstnutzer.


    Ja.


    Bodenrichtwertkarte zur Ermittlung des Grundstückswerts. Die Differenz zum Kaufpreis ist der Gebäudewert.


    Ob die Höhe der GrESt stimmt, kann ich nicht beurteilen. Dein Anteil der Instandhaltungsrücklage unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer und der Satz variiert zwischen den Bundesländern. Die Größenordnung passt aber.

    Die GrESt wird (wie die übrigen Kaufnebenkosten) dem Kaufpreis zugeschlagen. Anschließend wird sie ebenfalls im Verhältnis von Grundstückswert und Gebäudewert aufgeteilt. Der auf den Gebäudewert entfallende Teil wird dann über 50 Jahre abgeschrieben.


    Notarhonorar, Grundbuchgebühren und Maklerprovision sind Kaufnebenkosten und werden wie die GrESt behandelt. Einige andere Kosten, z.B. Fahrten zu Besichtigungsterminen, sind auch sofort abziehbar.


    Wie oben geschrieben: Das Ergebnis der Vermietung wird zu eurem zvE addiert. Du kannst das mal mit dem ESt-Rechner des BMF durchspielen. Vorsicht, der ist ohne Kirchensteuer. Habt ihr hohe Abzüge, suchst du mal lieber das zvE vom letzten Steuerbescheid, ansonsten rechnest du einfach mit eurem gemeinsamen Einkommen.

    Für die bereits erwähnte Überschlagsrechnung kannst du mit 27 % arbeiten.


    Nimm dir Zeit, lies meine beiden Beiträge, ggf. mehrfach. Zu so ziemlich jedem Fachbegriff findest du mit der Suchmaschine deiner Wahl auch Lesestoff für Jahre.
     
  6. #5 fump2000, 17.09.2015
    fump2000

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    Danke erneut!
    Hier der Bodenrichtwert:
    Wie gehe ich damit nun um? Könntest du mir das noch mal genauer erklären?

    Ich denke ich werde mir einen Steuerberater suchen der mir da hilft. Da komm ich wohl nicht drum herum.
    Ich hoffe, dass trotzdem noch was von der Miete als Gewinn für mich übrig bleibt... Ich würde gerne Kapital aufbauen um eine weitere Wohnung zu kaufen.

    Ich werde deine Beiträge nochmal genau durchlesen und Googeln.
    Danke noch mal!

    MfG
    fump
     
  7. Andres

    Andres
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    Natürlich:
    • Mit dem Bodenrichtwert berechnest du zunächst den Wert des Grundstücks, auf dem das Objekt steht. Dazu brauchst du die Grundstücksgröße.
    • Den Grundstückswert multiplizierst du mit deinen MEA.
    • Was jetzt übrig bleibt, ist der Anteil des Grundstückwerts, der auf diese Wohnung entfällt. Dieser Wert bleibt steuerlich unberücksichtigt und ist vom Kaufpreis abzuziehen. Der Rest wird abgeschrieben.

    Das ist weniger eine Frage der Steuer. Grundsätzlich werden Kaltmiete und Kaufpreis hier schon in einem interessanten Verhältnis stehen. Die Frage ist hier eher, was man für sein Geld bekommt.
     
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