Wieviel Prozent Mieterhöhung möglich...?

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von Hättedamalnefrage, 16.04.2015.

  1. #1 Hättedamalnefrage, 16.04.2015
    Hättedamalnefrage

    Hättedamalnefrage Neuer Benutzer

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    Hallo,
    folgende Lage:
    Ich besitze ein MFH (3 Whg), voll vermietet. Bin alleiniger Eigentümer.
    Mietpartei 1: Schwiegermutter
    Mietpartei 2: Lebensgefährte von Schwiegermutter
    Mietpartei 3: nette ruhige ältere Frau

    Status Schwiegermutter wird sich in Bälde erledigen weil Scheidung ansteht.
    In den guten Zeiten gab es ein Agreement, Schwiegermutter bewohnt Wohnung mit 90 qm für eine Miete von 250,- Euro kalt. Dafür soll sie das
    Haus und Garten in Schuss halten. Inzwischen wird sich jedoch nicht mehr daran gehalten.

    Nach meiner Trennung von der Tochter wurde alle Mietverträge der Mieter unterschlagen und sind seitdem verschwunden. Kopien habe ich leider nicht. Eine schriftliche Anfrage und Bitte um Übersendung einer Kopie der Mietverträge wurde nicht nach gekommen und blieb unbeantwortet.
    Von der finanzierenden Bank habe ich jetzt die Mietverträge der 1. Stunde (gab inzwischen Änderungen, allerdings weiss ich diese nicht mehr)
    angefordert.

    Die Regelmiete in der Region beläuft sich auf 6,-/qm. Kann ich die Miete auf Euro 540,- kalt anheben?
    Weiterhin habe ich einen Makler zur Wertermittlung der Immobilie beauftragt, allerdings verweigert Mietpartei 1 und 2 jede Besichtigung
    der Wohnungen und beruft sich auf Mietverträge auf Lebenszeit !!, die es nie gegeben hat!! Wie kann ich hier vorgehen?

    Vielen Dank im voraus für eure Einschätzung und VG
    H.
     
  2. AdMan

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  3. #2 alibaba, 16.04.2015
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    alibaba Erfahrener Benutzer

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    wo gehen die drei Mieten monatlich hin ? :48:

    Seit welches Jahr läuft der Bankkredit ?

    Wer macht die jährlichen Nebenkostenabrechnungen ?

    woraus hervor geht die NK Zahlungen monatlich ......

    wenn die ExMutti 250 kalt zahlt wird vermutlich auch was in schriftform geben , und ich glaube auch bei Gericht durch die Überweisungen

    monatlich kann sie das glaubhaft darlegen und dann die HorrorExZeuginTochter ,was mir aber sehr unglaubwürdig vorkommt das du

    keine Mietverträge besitzt ,als Eigentümer ????:48::160:

    Gruss
    alibaba :069sonst:
     
  4. #3 anitari, 16.04.2015
    anitari

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    Mieterhöhung, sofern Mietspiegel oder Vergleichsmieten es hergeben, um maximal 15 oder 20 % wenn in den letzten 3 Jahren nicht erfolgt.

    Besichtigungen mit Kauf- oder Mieteiteressenten haben Mieter, in angemessenem Rahmen, zu dulden. Als angemessen werden 1 - 2 Termine a 45 Minuten pro Woche angesehen. Zieht sich der Verkauf in die Länge nur 1 - 2 Termine pro Monat.

    Verweigern Mieter diese Besichtigungen permanent und grundlos können sie schadensersatzpflichtig gemacht werden.

    Ob normale unbefristeter Mietervertrag oder Mietvertrag bzw. Wohnrecht auf Lebenszeit ist dabei völlig irrelevant.

    Vorgehen?

    Die Mieter auf Dein Recht gemäß BGB § 809 hinweisen, wonach Du als Eigentümer aus wichtigem Grund das Recht hast die Mietsache zu besichtigen und sie (die Mieter) verpflichtet sind die Besichtigungen zu dulden.
     
  5. #4 Hättedamalnefrage, 16.04.2015
    Hättedamalnefrage

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    hallo
    die mieten gehen auf ein mietkonto.
    Darlehen laufen seit Dezember 2005
    NBK erstelle ich mit Hilfe der techem.
    Umlageschlüssel in den Mietverträgen nach Wohnfläche fixiert.
    Es gab Mietverträge, nur wurden diese aus meinen Unterlagen entwendet und unterschlagen.

    @anitari: habe ich das richtig verstanden? Die aktuelle Miete ist um die Hälfte niedriger als die regionale Durchschnittsmiete! Ich kann diese
    also nicht an die Durchschnittsmiete anheben?

    Gruss
    H.
     
  6. #5 Pharao, 16.04.2015
    Zuletzt bearbeitet: 16.04.2015
    Pharao

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    Hi,

    sowas musst du unter "Lehrgeld" buchen. Ist das wenigstens im MV irgendwie vereinbart?

    Versteh ich jetzt nicht ganz. Wie können den Mieterverträge vom Eigentümer/Vermieter einfach so verschwinden? Ansonsten würde ich sagen, der Mieter ist nicht verpflichtet, einfach nur weil dein MV verschwunden ist, eine Kopie von seinem Mietvertrag dir zukommen zu lassen. Allerdings wird der Mieter ggf. seine Aussagen belegen müssen, wenn sich auf den MV bezieht.

    Naja, auch wenn´s Veränderungen gab, immer noch besser als garnix in der Hand zu haben.

    Ganz so einfach kannst du dir das auch nicht machen!

    Angenommen im MV ist eine Mieterhöhung nach Vergleichsmiete bzw. Mietspiegel vereinbart, dann musst du schon u.a. den §558 BGB beachten (insbesondere die Kappungsgrenze)! D.h., was zahlt die gute Dame aktuell an Miete (kalt) und dann wendest du diesen obigen genannten §§ an, wobei du u.a. auch den §558a BGB beachten solltest, ect.

    Erstens mal, wer was behauptet, muss das i.d.R. auch Beweisen.

    Was meint der Mieter denn mit "Mietverträge auf Lebenszeit" ? Jeder Mietvertrag der nicht befristet ist, kann man als Mietvertrag auf Lebenszeit bezeichnen, gerade falls man Eigenbedarf, ect ausgeschlossen hat. Anders sieht`s aus, wenn hier zB ein Wohnrecht eingetragen worden ist, allerdings macht man das nicht im Mietvertrag.

    Unabhängig aber davon, hast du natürlich ein Recht auf eine Besichtigung, egal ob das zur Wertermittlung dienen soll, weil du verkaufen willst oder für Modernisierungsarbeiten, ect. Wichtig ist hier, das du dein Anliegen (Grund der Besichtigung) dem Mieter schriftlich min 3-4 Tage vorher mitteilst. Sinnvoll kann es auch sein, gleich mehrere Termine anzugeben oder ggf. soll der Mieter einen zeitnahen Termin vorschlagen. Kommt es trotzdem zu keiner Einigung, wirst du dein Besichtigungsrecht gerichtlich einfordern müssen. Verweigert der Mieter die Besichtigung allerdings grundlos, kann sich der Mieter Schadensersatzpflichtig machen.
     
  7. #6 Hättedamalnefrage, 16.04.2015
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    Hallo Pharao,

    Nein, war natürlich sowas wie ein Gentlemen Agreement, ich war ja mal der geliebte Schwiegersohn!! ;-)

    Ganz einfach, als meine pers. Gegenstände heraus gegeben wurden, waren in den Ordnern die Mietverträge verschwunden.

    Wenn ich mich Recht erinnere, waren das zweckform-Mietverträge. Bedeutet das ich kann die Miete von Euro 250,- nicht auf die Normmiete von Euro 540,- anheben, sondern nur um 20 % also 50,- erhöhen??

    VGrüsse
    H.
     
  8. #7 Pharao, 16.04.2015
    Zuletzt bearbeitet: 16.04.2015
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    Hi,

    jetzt siehst was du daraus hast. Kannst du nur unter Lehrgeld verbuchen :unsicher004:

    Dieses Wissen nützt dir leider garnix. Es kommt auf den Hinhalt drauf an bzw. was da vereinbart wurde. Wenn man keine Staffel- oder Indexmiete vereinbart hat oder eine Mieterhöhung komplett ausgeschlossen wurde, zählt i.d.R. dann die Mieterhöhung nach Mietspiegel/Vergleichsmiete.

    Richtig erkannt :unsicher004:

    Ausnahme wäre nur, falls der Mieter freiwillig dieser Mieterhöhnung auf 6€/m2 zustimmen würde - damit würde ich aber jetzt mal nicht rechnen, gerade wenn die Fronten so verhärtet sind. Andere Möglichkeit die Miete noch zu erhöhen, wäre durch Modernissierungsarbeiten (guckst du in den §559 BGB). Ob das Sinnvoll ist oder überhaupt zu Diskussion steht, mal dahingestellt.
     
  9. #8 anitari, 16.04.2015
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    Richtig. Um maximal 15 oder 20 % binnen bzw. alle 3 Jahre.
     
  10. Duncan

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    ehm - mein Steuerberater hat Kopien von allen Mietverträgen, die ich eingegangen bin. Mal dort nachgehorcht?
    Keine Scans der Mietverträge auf dem Rechner?

    "Ein Glück" bin ich ipso jure verpflichtet einen Safe zu haben, zu dem nur ich Zugang besitze, Aufgrund der Brandschutzabsicherung liegen da auch einige Ordner drin...
     
  11. Pitty

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    Dafür kann man auch Schliessfächer bei der Bank anmieten.
     
  12. Andres

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    Da es hier (wenn ich mich nicht ganz täusche) um einen Waffenschrank geht, ist das keine echte Option. Bankarbeitszeiten sind mit Jägern nicht ganz kompatibel. Ob das überhaupt zulässig wäre und was zwei geeignete Fächer kosten, ist dann eine andere Frage.
     
  13. Duncan

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    Die Bankarbeitszeiten sind der Hauptgrund und die laufenden Kosten sind auch beträchtlich, allein der Größe wegen. Mit entsprechender Umverpackung auch kein Problem mit den Bankmitarbeitern. Bei bekannten Gesichtern auch keines ohne Verpackung. Die Sicherheitsstufe langt allemal. Für Sammlerwaffen oder auch für Urlaube usw. wird die Option Bankschließfach durchaus genutzt. Ansonsten ist es in aller erster Linie Werkzeug.
     
  14. #13 shiva77, 20.04.2015
    shiva77

    shiva77 Gast

    Mieterhöhung

    Guten Morgen,

    man muss sich da nach dem Mietspiegel der Gemeinde / Stadt halten.
    Die Miete darf diesen nicht übersteigen.
    Kappungsgrenze ist in Bundesländern unterschiedlich. 15 oder 20 %. Kann man auch erfragen.
    Diese muss auch in dem Schreiben aufgeführt werden.
    Man muss die Mieterhöhung begründen.
    Die Miete darf in den letzten 3 Jahren nicht gestiegen sein.
    Es wird auf die Kaltmiete angerechnet.
    Man muss dem Mieter 3 Monate Frist bis zur Fälligkeit der Erhöhung einreichen.
    Man muss eine Zustimmung einholen, Frist innerhalb 2 Monate Eingang des Schreibens.
    Man muss auf die rechtlichen Schritte (einklagen) hinweisen.

    Falls Fragen sind - gern melden.

    Gruß
     
  15. #14 Raimond, 20.04.2015
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    Naja, knapp daneben: § 558 BGB Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete - dejure.org Absatz 1
    "Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. "

    Außerdem ist auch Absatz 3 mit der Kappungsgrenze wichtig. Hier gelten dann deine genannten 3 Jahre.

    Ob das für das Thema "keine Mietverträge da" jedoch noch relevant ist?

    Edit:
    Das ist auch nicht ganz richtig. Innerhalb der Spanne darf man durchaus abweichen, sollte das jedoch begründen können.


    Rai
     
  16. Andres

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    Hatten wir letztens schon einmal: Man darf auch über den Mietspiegel hinaus erhöhen, wenn man die ortsübliche Miete anders belegen kann, z.B. über Vergleichswohnungen. Außerdem kann man mit einer Mieterhöhung nach Modernisierungen oder mit Staffel- und Indexmieten durchaus auch über den Mietspiegel kommen.


    Das hat Raimond ja schon korrigiert.


    Nicht umgelegte Betriebskosten dürfen zugeschlagen werden. Abhängig vom Detailgrad des Mietspiegels ist das etwas mühselig, aber trotzdem grundsätzlich möglich.
     
  17. #16 Glaskügelchen, 20.04.2015
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    Mit dem Detailgrad des Mietspiegels hat das doch gar nichts zu tun.
     
  18. Andres

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    Ach ja? Was machst du dann, wenn der Mietspiegel die kalten Betriebskosten nicht näher aufschlüsselt, du aber einige (nicht alle) dieser Kosten in die Miete inkludiert hast?
     
  19. #18 Glaskügelchen, 20.04.2015
    Glaskügelchen

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    Was haben denn die Betriebskosten mit dem Mietspiegel zu tun? Gar nichts! Die Mietspiegel, und ich glaube alle Mietspiegel in Deutschland, weisen die reinen Nettokaltmieten aus. Und das sind die von sämtlichen Betriebskosten bereinigten Mieten. Und was zu den Betriebskosten gehört, findet man in der Betriebskostenverordnung, aber nicht im Mietspiegel.
     
  20. Andres

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    Die 10 größten deutschen Städte der Reihe nach:
    • Berlin weist BK aus,
    • Hamburg weist BK nicht aus,
    • München weist BK informell aus,
    • Köln veröffentlicht nicht kostenlos,
    • Frankfurt/M weist BK aus,
    • Stuttgart weist BK nicht aus (und veröffentlicht nicht kostenlos),
    • Düsseldorf veröffentlicht nicht kostenlos,
    • Dortmund weist einige BK aus,
    • Essen weist BK nicht aus,
    • Bremen hat keinen Mietspiegel.
    Bevor man so kategorische Aussagen trifft, wie du das tust, könnte man sich auch einfach mal schlau machen.
     
  21. #20 Pharao, 21.04.2015
    Zuletzt bearbeitet: 21.04.2015
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    Hi,

    warum sollte ich die "kalten Betriebskosten" überhaupt in die Kaltmiete mit einrechnen, die werden doch so oder so gesondert mit dem Mieter abgerechnet? Also ich kenn`s auch nur so, das der Mietspiegel in erster Linie die Kaltmiete ausweist und da wird höchstens die Wohnungsausstattung mitberücksichtigt.
     
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