Wird ein 2Familienhaus mit Einliegerwohnung als ein Objekt bewertet?

Diskutiere Wird ein 2Familienhaus mit Einliegerwohnung als ein Objekt bewertet? im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Hallo zusammen. Meine Frage: In einem 2Familienhaus mit Einliegerwohnung sind 2 Wohnungen vermietet. Der Mitpreis liegt deutlich über der...

  1. #1 Haus Nimue, 07.01.2017
    Haus Nimue

    Haus Nimue Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen.
    Meine Frage:
    In einem 2Familienhaus mit Einliegerwohnung sind 2 Wohnungen vermietet. Der Mitpreis liegt deutlich über der ortsüblichen Miete. Die DG-Wohnung ist durch Baumängel sanierungsbedürftig und wird mietfrei von meinem Freund bewohnt.
    Die Wohnflächen, welche Mieteinnahmen erzielen, liegen bei 70% der Gesamtwohnfläche.
    Die Mieteinnahmen liegen in der Summe ebenfalls bei 70% der ortsüblichen Miete die anfallen würde, wenn man das Haus komplett vermietet und die DG-Wohnung mangelfrei wäre.
    Wie verhält es sich mit der 66% Regelung?
    Betrachtet das Finanzamt die Immobilie als Ganzes in Bezug auf die Mieteinnahmen, die mit dem Objekt zu erzielen wären oder teilt das FA das Haus in die drei Wohnungen auf?
    Es geht mir darum, die volle Abschreibung für das Gebäude zu erhalten.

    Herzliche Grüße :-)
     
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  3. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    die 66% Regelung gilt ja nur für die Miete für je eine Wohnung die du an Angehörige vermietest.
    Die 66% werden nicht auf das ganze Objekt gerechnet.

    Aber du bekommst bestimmt noch von einem der sich in Steuerangelegenheit besser auskennt genauere Auskünfte hier.
     
  4. Andres

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    Rechtsgrundlage ist § 21 Abs. 2 EStG. Dort steht: "Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete [...]". Es geht also um einzelne Wohnungen.


    Für solche theoretischen Überlegungen interessiert sich das FA nicht, sondern für die "ortsübliche Marktmiete" des tatsächlichen Objekts, so wie es steht. Die kann auch einmal sehr niedrig sein, wenn die Wohnung entsprechend große Mängel hat.

    Man muss sich natürlich darüber im Klaren sein, dass einem das FA solche Behauptungen nicht einfach so auf Zuruf glauben wird (könnte ja jeder kommen ...) und dass entsprechend gewagte Behauptungen hinsichtlich des Zustands der Wohnung auch mächtig nach hinten losgehen könnten, z.B. dass Kosten, die in die Wiederherstellung dieser "Ruine" fließen, plötzlich nicht mehr als Erhaltungsaufwand gelten.


    Ich würde mich mit einem Steuerberater abstimmen, wie man den Sachverhalt "sicher" gestalten kann. Das dürfte eine lösbare Aufgabe sein. :91:
     
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  5. #4 taxpert, 09.01.2017
    taxpert

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    Eigentlich sehr schön und sauber von @Andres heraus gearbeitet, so dass man fast gar nichts mehr dazu sagen muss!

    Grundsätzlich wird hier auf die einzelne Einheit sprich Wohnung abgestellt. Ausnahme wäre, wenn eben nicht zwei getrennte Verträge vorlägen, sondern das ZFH mit einem einheitlichen Vertrag an einen Mieter vermietet worden wäre!

    Auch die sanierungsbedürftige ELW ist grundsätzlich kein Problem des §21 Abs.2 EStG, da man sich überlegen müsste, was die ortsübliche Miete für eine entsprechend sanierungsbedürftige Wohnung wäre!

    Den Ausführungen nach liegt hier aber eine unentgeltliche Überlassung vor! Damit sind wir aus dem gesamten §21 EStG raus, da ja im Moment offenbar keinerlei Einkünfteerzielungsabsicht vorliegt! Somit sind auch alle Aufwendungen, soweit sie auf diese ELW entfallen, vom Wk-Abzug ausgenommen!

    Der BFH ist im Übrigen äuß0erst restriktiv bei der Beurteilung der zeitlichen Komponente! Solange die unentgeltliche Überlassung fortgeführt wird, sind auch alle direkt zuordenbaren Sanierungskosten vom Wk-Abzug ausgeschlossen, auch wenn sie der zukünftigen Einkünfteerzielung dienen! Man müsste also erst einmal den Freund rausschmeißen und dann erst mit der Sanierung beginnen!

    Mal 'ne Frage vom Steuerprofi an die Vermietungsprofis: Um wieviel darf man in sio einem Fall eigentlich gesetzlich die Miete erhöhen? Oder anders gefragt: Wie viel sind 20% von 0 Euro?

    Und noch ein kleiner Hinweis: In der Anlage V wird in Zeile 8 explizit nach unentgeltlich überlassenen Wohnraum gefragt! Macht man hier in diesem Fall keine oder gar falsche Angaben, ist man nicht mehr nur im §378 AO sondern definitiv bereits im §370 AO drin!

    taxpert
     
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  6. Andres

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    Danke. :redface:


    Mir ist kein solcher Fall bekannt, aber sofern neben den 0 € Miete noch die Übernahme von Betriebskosten vereinbart wäre, könnte ich mir vorstellen, dass man als Bezugsgröße für die Kappungsgrenze ausnahmsweise doch die Gesamtmiete heranzieht. Dass sich die Kappungsgrenze auf die Kaltmiete bezieht, ist nämlich nur Rechtsprechung, nicht Gesetz.

    Sind auch keine Betriebskosten vereinbart, handelt es sich nicht um ein Mietverhältnis. Das ergibt sich schon aus der Definition in § 535 BGB. Eine Leihe oder unentgeltliche Gebrauchsüberlassung könnte man z.B. ohne die diversen Mieterschutzrechte beenden und dazu ein Mietverhältnis mit Miete vereinbaren.
     
  7. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

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    Damit dieses Art der Erhöhung dauerhaft erhalten bleibt, sollte aber die Betriebskostenzahlung als Pauschale vereinbart sein - sonst hat man eben für ein Jahr um 20 % höhere Vorauszahlungen, die dann nach der Abrechnung wieder erstattet werden, und die Vorauszahlung wird wieder nach unten korrigiert. Oder hab ich jetzt nen Knoten im Hirn?
     
  8. Andres

    Andres
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    Schon möglich. ;)

    So habe ich das jedenfalls nicht gemeint. Dass auch eine BK-Pauschale nur tatsächlichen Kosten folgen kann, steht ausdrücklich in § 560 BGB und ich sehe keinen Weg, das argumentativ zu umgehen. Mein Gedanke war tatsächlich, die "Kaltmiete" zu erhöhen.
     
  9. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

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    Ich glaub, am Horizont zieht ne Ahnung auf was Du meinst: die Gesamtmiete (Miete 0,00 + BK)
    wird um 20 % erhöht, sodass der Anteil der Miete künftig 20 % der aktuellen Betriebskosten (statt bislang 0,00) beträgt.
    Wird's jetzt wärmer?
     
  10. Andres

    Andres
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    Ja, so habe ich das gemeint. Ob das tatsächlich durchgehen würde, weiß ich natürlich nicht. Es wäre aber die Vorgehensweise, die ich der rein mathematischen Sicht ...
    ... entgegenstellen würde.
     
  11. #10 Haus Nimue, 12.01.2017
    Haus Nimue

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    An alle Beitragenden: Danke für eure Sichtweisen. :-)
     
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