Wirtschaftlichen Verwertung einer Eigentumswohnung

Dieses Thema im Forum "NK - Ankündigungen!" wurde erstellt von papagenas, 29.07.2014.

  1. #1 papagenas, 29.07.2014
    papagenas

    papagenas Neuer Benutzer

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    Es handelt sich um eine 2011 geerbte Eigentumswohnung. Die Miete beträgt 60% eines vergleichbaren Objektes in dieser Stadt. Da jedoch kein Mietspiegel exisiert, verweigern die Mieter (mündlicher Mietvertrag vor mehr als 20 Jahren) jegliche Zugeständisse bezüglich einer Mieterhöhung. Vielmehr existiert die Ansicht, dass die gute finanzielle Situation des Verstorbenen auch weiterhin von ihnen in Anspruch genommen werden kann, frei nach dem Motto "man soll die Kuh melken, solange sie noch Milch gibt".

    Nun ist ein Großteile meiner mtl. Einnahmen (hier: Unterhalt) aufgrund der Arbeitslosigkeit meines früheren Partners nicht mehr existent. Um nicht über kurz oder lang finanziell auszubluten, werde ich in Kürze dazu gezwungen sein, die Immobilie veräußern zu müssen.

    Es ist aber vorhersehbar, dass der geringe Wert der Miete sich zum K.O.-Kriterium bei dem Verkauf herauskristallisiert.

    Würde diese Konstellation die Voraussetzungen des Sonderkündigungsrecht gemäß § 564 b Absatz 2 Nr. 3 BGB a.F. bzw. § 573 Absatz 2 Nr. 3 BGB n.F. erfüllen?

    MfG
     
  2. AdMan

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  3. Andres

    Andres
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    Nein. Erstens geht es nicht um die Verwertung eines Grundstücks, zweitens ist die Zielsetzung indirekt nichts anderes als eine Mieterhöhung bzw. teurere Neuvermietung - entweder durch dich oder durch den Käufer.


    Statt sich mal wieder auf die komplizierteste Variante "Verwertungskündigung" zu stürzen, solltest du lieber andere Wege in Betracht ziehen, die deutlich bessere Erfolgsaussichten bieten:
    • Eine Mieterhöhung ist auch ohne Mietspiegel begründbar. Macht mehr Arbeit, ist riskanter, aber alles andere als unmöglich. Man darf sich eben nicht davor scheuen, die Zustimmung notfalls einzuklagen. Professionelle Hilfe (Anwalt, zumindest Haus und Grund) ist ratsam.
    • Bei allen Maßnahmen konsequent prüfen, ob eine Modernisierungserhöhung möglich ist.
    • Besteht die Möglichkeit, die Wohnung eine Zeit lang selbst zu nutzen oder von Familienangehörigen nutzen zu lassen? Dann wäre eine Eigenbedarfskündigung möglich, die wesentlich einfacher durchsetzbar ist als eine Verwertungskündigung.
    • Beim Verkauf an einen Selbstnutzer ist die Miete eher nebensächlich. Der Käufer kassiert die Miete ja sowieso nur bis er selbst kündigen kann.
    Was mich auch noch wundert: Du schreibst, dass du die Wohnung geerbt hast. War damit noch eine Restschuld verbunden? Denn bei einer abbezahlten Wohnung sollten selbst 60 % der ortsüblichen Miete noch ausreichen, um zumindest die laufenden Kosten zu decken. Wie kann man da "ausbluten"?

    Kürzt das FA eigentlich schon die Werbungskosten?
     
  4. #3 papagenas, 30.07.2014
    papagenas

    papagenas Neuer Benutzer

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    Wirtschaftliche Verwertung einer Eigentumswohnung

    Zitat " Kürzt das FA eigentlich schon die Werbungskosten?"

    Vielen Dank für die Antwort.

    Eine Überprüfung durch das Finanzamt erfolgt bei der Vermietung an Familienangehörigen. Bei einer echten Fremdvermietung erfolgt in der Regel keine Kürzung.

    Die Mieteinnahme decken die laufenden Kosten. Nur zum Erhalt einer Immobilien sind auch Rücklagen für z. B. die Erneuerung der Heizungsanlage notwendig. Kommen dann noch Forderungen der Mieter wie die Erneuerung eines 10 Jahr altem Bad, die sie an die Zustimmung einer Anpassung der Miete koppeln, hinzu, sieht es schon ganz anderst aus.
     
  5. Andres

    Andres
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    Seit 2012 spielt das keine Rolle mehr, es geht jetzt nur noch um die 66 %-Grenze. Davor war das teilweise anders.
     
  6. #5 papagenas, 30.07.2014
    papagenas

    papagenas Neuer Benutzer

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    Wirtschaftliche Verwertung einer Eigentumswohnung

    Danke für den Hinweis. Ich habe es soeben nachgelesen.
     
  7. #6 Glaskügelchen, 30.07.2014
    Glaskügelchen

    Glaskügelchen Gast

    Selbst eine Miete auf 60%-Niveau sollte mehr als nur die laufenden Kosten decken. Es ist doch fast alles auf die Mieter umlegbar.

    Aber davon ab, warum nimmt du nicht einfach Vergleichswohnungen. Sicher nicht so komfortabel wie ein Mietspiegel, aber machbar.
    Vor allem, weil du so deutlich unter Vergleichsniveau liegst, sollte fast jede Wohnung, die einigermaßen vergleichbar ist, deutlich über deiner Miete liegen.
     
  8. #7 Venceremos!, 31.07.2014
    Venceremos!

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    Wenn es dir nicht möglich ist, passende Vergleichsmieten zu beschaffen, ist die Beauftragung eines Sachverständigengutachtens die mit Abstand praktikabelste Lösung. Die Kosten dafür dürften sich in einem überschaubaren Rahmen bewegen (einige hundert Euro). Wenn du bislang tatsächlich nur 60% der ortsüblichen Vergleichsmiete erzielst amortisiert sich das schnell. Dies gilt erst recht, wenn du verkaufen willst.
     
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