Wirtschaftsplan / Einnahmen Kosten-Gewinn Rechnung - Zukunftsplanung

Dieses Thema im Forum "Buchhaltung" wurde erstellt von Logos, 21.05.2015.

  1. Logos

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    An einem Haus mit mehreren WE sind von der Kosten/Aufwand-Seite viele Stellschrauben zu beachten und auch zu durchblicken.
    Jeder von euch nutzt möglicherweise eine mehr oder weniger professionielle Lösunge zur Überwachung der Ein und Ausgaben
    (Stichwort: Professionelle Software vs. Excel)

    Mich würde interessieren wir ihr eure Zukunftsplanung bei größere Investitionen (Dämmung/Dachausbau), mittleren Investitionen (Renovierung Wohnung), kleinen Investitionen macht ?

    Konkret:

    (1) Macht man bei mehreren WE eine Kosten-Mischkalkulation, oder lässt man jede WE die jeweilige Investition (wenn zuordenbar, z.B. neue Küche, Laminiat) selbst amotisieren.
    Greift ihr da eher auf Investitonskalkulationen zurück oder eher nach dem Motto "Wird sich schon rentieren" ?
    Prüft ihr genau nach wann genau eine WE eine Investition wieder reinspielt etc. ?

    (2) Wie berechnet Ihr die Höhe der Rücklagen ? Sind das Erfahrungswerte + Puffer oder gut kalkulierte mathematische Wissenschaften ?
    (Die Frage ist eher an alle mit mehr WE gerichtet)

    (3) Welche wirtschaftlichen Auswertungen macht ihr so Rund um eure Immobilien ?

    Ich bin Neuling in dem ganzen Gebiet und möchte mich so gut wie möglich mit der finanziellen Materie beschäftigen.
    Derzeit läuft meine Ein und Ausgaben Planung über eine Excel-Tabelle.
    Leider sind da (noch) keine Wirtschaftsplanungen etc. drin, das soll sich ändern.
     
  2. AdMan

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  3. Andres

    Andres
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    Sofern Investitionen zuordenbar sind, rechne ich auch nur für die jeweilige WE(en). Warum soll Mieter A die Küche von Mieter B mitbezahlen? Auch wenn A davon nichts bemerkt, ist das doch irgendwie komisch.


    Das kommt auf die Maßnahme an. Beispiel: Im Regelfall vermeide ich es, Küchen zu vermieten. Nur habe ich einerseits Bestandsmieter übernommen, die Anspruch auf eine Küche haben, und ein paar kleine WE wären ohne Küche nur schwer zu vermieten. Wie auch immer, bei einer Küche rechne ich vorab schon recht genau, in welchem zeitlichen Rahmen sich die Sache rechnet. Konkret: Den Kaufpreis hätte ich gerne in 7 Jahren wieder. Dann muss ich schauen, was bei der Miete möglich ist. Zuletzt passe ich die Küche an das sich daraus ergebende Budget an.

    Hält die Küche länger durch, mache ich etwas Gewinn. Hält die Küche nicht so lange durch, habe ich eben Pech gehabt. Würde ich mit meiner Kalkulation anhaltend auf die Schnauze fliegen, würde ich die Kalkulationsgrundlage anpassen - war aber bisher nicht nötig.

    Bei anderen Maßnahmen (du nennst z.B. Laminat) sieht die Sache anders aus. Wenn's gemacht werden muss, wird es gemacht. Da rechne ich vorher nicht großartig. Danach aber ...

    ... kommt genau das. Ich bin mir schon relativ genau darüber im Klaren, wo jede WE wirtschaftlich steht. Wenn das anhaltend nicht passen sollte, kann ich reagieren.


    "Gute Kalkulation" kannst du vergessen. Kein Mathematiker der Welt kann dir mit absoluter Sicherheit vorhersagen, wann du welchen kapitalen Schaden haben wirst. Gerne wird dazu geraten, jährlich 1 % des Objektwerts für Instandhaltung einzuplanen. Manche Vermieter legen immer einen bestimmten Prozentsatz der Mieteinnahmen (ca. 20-30 %) beiseite. Viel genauer rechnen bringt m.E. wenig, letztendlich sind das alles nur Schätzwerte.

    Wichtiger ist, dass man eine ordentliche Liquidität aufbaut. Was kosten teure Maßnahmen am Objekt, z.B. ein Komplettaustausch der Heizanlage? Man kann nicht alle Eventualitäten aus Rücklagen zahlen, aber dieses Kaliber möchte man vielleicht wenigstens mittelfristig aufbauen.

    Dann kann man noch organisatorisch vorbeugen. Woher bekomme ich Geld, wenn's wirklich hart auf hart kommt? Wenn man sich der eigenen Kreditwürdigkeit nicht völlig sicher ist, kann man z.B. Bausparverträge vorhalten. EIne getilgte Grundschuld nicht löschen zu lassen, spart etwas Zeit und womöglich auch Bargeld, das man vielleicht später nicht hat. Die Bedingungen eigener Versicherungen auch vor dem Schadensfall wenigstens grob zu kennen, ist auch ganz hilfreich.

    Kann man vielleicht so zusammenfassen: Man muss sich zu helfen wissen.


    Für jede Immobilie führe ich fortlaufend seit dem Kauf Aufzeichnungen über sämtliche Einnahmen und Ausgaben. Ich weiß also (wenn ich bei der Buchführung auf dem laufenden bleibe) den taggenauen Saldo des laufenden Jahres, der letzten 12 Monate und der Gesamtlaufzeit.

    Jährlich bilde ich ein paar einfache Werte zur Rendite. Auch hier: Trotz großer Affinität zu Mathematik (oder vielleicht gerade deswegen) bin ich mir über die Grenzen im Klaren. Zu einer vollständigen Berechnung müsste man den Wert der Immobilie genau kennen - und das tut man erst, wenn man wieder verkauft. Also schätze ich grob und erwarte im Gegenzug keine hochpräzisen Ergebnisse. Ich wüsste halt gerne ungefähr, wie die Sache läuft.


    Das ist gut, aber letztendlich musst du deine eigenen Erfahrungen sammeln. Ich habe bei meinen Eltern zuschauen dürfen und hatte daher auch später in den eigenen Immobilien von Anfang an eine grobe Vorstellung, wie es ungefähr laufen muss, damit am Ende etwas übrig bleibt. Auf diesen grünen Zweig musst erst einmal kommen und das wird ziemlich sicher nicht nur über Theorie passieren.

    Derzeit läuft meine Ein und Ausgaben Planung über eine Excel-Tabelle.
    Leider sind da (noch) keine Wirtschaftsplanungen etc. drin, das soll sich ändern.[/QUOTE]
     
  4. #3 Martens, 22.05.2015
    Martens

    Martens
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    moin,

    ich habe das hier mal verschoben, weil es offenbar nicht um eine WEG ging. Diese Rubrik ist auch nicht so toll passend, aber besseres bietet das Forum z.Zt. leider nicht.

    Christian Martens
     
  5. Logos

    Logos Erfahrener Benutzer

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    @Andres: Das ist schonmal ein sehr guter erster Einblick ins Thema.
    Viele Dank für diese umfangreiche Antwort.
     
  6. Duncan

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    Langfristig soll sich jede WE und jedes Gewerbeobjekt für sich rentieren, kurzfristige Quersubventionierungen sind dabei nicht ausgeschlossen. Ich versuche immer eine notwendige Liquidität als sog. "Kriegskasse" vorzuhalten, ~5T€ per Einheit hat sich als großzügig/komfortabel, aber nicht übertrieben erweisen, wenn kommt immer alles zusammen(!). Diese für unvorhergesehene Noteinsätze, Rechtsstreitigkeiten usw.. Zusätzlich habe ich für jedes Objekt ein Extrakonto als Quasi Instandhaltungsrücklage für Dach, Fassade, komplette Wohnungsmodernisierungen und ähnliche Großprojekte. Die normale Instandhaltung wird aus dem laufenden Geschäft, nach Rücklagenbildung, bezogen. Abschätzung Pi mal Daumen.

    Also die Planung ist Pi mal Daumen, die nachträgliche Abrechnung läuft genau und daraus werden entsprechende Zukunftsentscheidungen angepasst, mit zunehmender Erfahrung halt immer genauer.
     
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