Wo Vergleichswohnungen für Mieterhöhung?

Diskutiere Wo Vergleichswohnungen für Mieterhöhung? im Mieterhöhung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo liebe Mitglieder, wir möchten die Miete gern anpassen, aber unsere Gemeinde hat keinen Mietpreisspiegel. Mit Haus und Grund habe ich schon...

  1. #1 Cocsiii, 17.10.2018
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    Hallo liebe Mitglieder,
    wir möchten die Miete gern anpassen, aber unsere Gemeinde hat keinen Mietpreisspiegel.
    Mit Haus und Grund habe ich schon telefoniert, aber die können mir in dieser Region auch nicht weiterhelfen bzgl. der 3 Vergleichswohnungen.
    Gibt es noch eine andere Möglichkeit?
     
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  3. #2 ehrenwertes Haus, 17.10.2018
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    Gutachten oder Mietspiegel einer vergleichbaren (Nachbar-)Gemeinde.

    Vergleichswohnungen kannst du finden, indem du einfach andere Vermieter oder Mieter am Ort befragst, oder eigene verwenden.
    Die Wohnungen müssen aber in BJ, Größe und Aussattung wirklich vergleichbar sein, sprich ähnlich sein.

    Längst nicht alle Mieter bestehen auf eine formvollendete Mieterhöhung.
    Oftmals reicht ein Gespräch, indem man sich auf den Betrag X für eine Mieterhöhung einigt.
    Das sollte dann

    noch schriftlich mit Unterschrift beider Parteien festgehalten werden.

    Den formal ganz korrekten Weg muss man nur dann gehen, wenn man sich anderweitig nicht mit dem Mieter einigen kann.
     
  4. #3 Cocsiii, 17.10.2018
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    Ja, dass die Kriterien dementsprechend ähnlich sein müssen, wissen wir. Unsere Gemeinde ist nicht sehr groß, d.h. keine 7000 Einwohner und dazu viele Höfe und Eigentumshäuser.
    Keine 10 Autominuten entfernt liegt eine größere Stadt mit Mietspiegel. Könnten wir also den als Begründung nutzen?

    Momentan ist das Verhältnis mit den Mietern schwierig. Wir haben das Haus mit Bestandsmietern übernommen und der Vorbesitzer hat den Mietern quasi den Himmel auf Erden gewährt. Was hätten die Mieter also, wenn sie einer Erhöhung zustimmen?

    Die einen zahlen momentan keine 4,80 pro qm (inkl. Stellplatz, Badewanne, Dusche, Gartennutzung, Kamin, Keller, Dachboden uvm.) Eigentlich sollte die Erhöhnung für jeden nachvollziehbar sein... eigentlich...
     
  5. #4 ehrenwertes Haus, 17.10.2018
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    Schau mal hier:
    https://www.mietrecht.org/mieterhoehung/mieterhoehung-ohne-mietspiegel/


    Wenn auch Vergleichswohnungen sich nicht finden lassen, evt. ein Typgutachten beauftragen.

    Vergleichswohnungen findest du evt. über Wohnungsangebote.
    Möglich, dass die andere Vermieter diese Daten liefern. Sie stehen ja ziemlich sicher irgendwann vor dem gleichen Problem.
     
  6. Pitty

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    Das gleiche Problem haben wir auch. Du musst langsam anfangen den Mietern nur das zu gewähren, was ihnen laut Vertrag zusteht. Langsam eine Sache nach der anderen entziehen. Wir haben Sanierungsarbeiten vorgeschoben um unseren Keller zurück zu bekommen. Wir reden hier von 150 m2 Keller. Und für seine Wohnung 68 m2 zahlt er 120€. Leider müssen wir erst einmal einen Gutachter finden der sich auf so etwas spezialisiert hat. Das wird sicherlich eine Sache für das Gericht. Am 4.12. haben wir einen Gerichtstermin wegen einer anderen Wohnung in dem Objekt. Da werden wir sehen ob die Vergleichswohnungen vom Gericht anerkannt werden. Das eine Haus ist 1800 gebaut worden, die Vergleichswohnungen 1900. Die Anwälte sind ganz schön einfallsreich. Wenn ja haben wir die eine Wohnung von 240€ um 20 Prozent angehoben. Wir reden hier von 78 m2.

    Ohne Anwalt wirst auch Du bestimmt nicht weiterkommen.
     
  7. Andres

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    Was für eine Art von Gebäude ist das? Handelt es sich um ein Haus mit zwei Wohnungen, von denen ihr eine selbst bewohnt?


    Nein, die Gemeinden müssen vergleichbar sein. Die nächstgelegene größere Stadt wird regelmäßig dieses Kriterium nicht erfüllen. Man kann eben die ortsübliche Vergleichsmiete in Hengasch nicht mit dem Mietspiegel von Bad Münstereifel begründen. :D


    Das verspricht schon eher Erfolg, ist aber ein ziemlicher Aufwand. Wenn nicht die direkten Nachbarn oder Bekannte im Ort geeignete Auskünfte geben können, muss man dazu Inserate wälzen und die Vermieter kontaktieren und überzeugen. Das wird aufwändig. Nicht vergessen: Die Wohnungen müssen nach Art, Größe, Ausstattung, Lage und energetischer Ausstattung und Beschaffenheit vergleichbar sein und die Miete muss dort in den letzten 4 Jahren vereinbart worden sein, d.h. entweder wurde neu vermietet oder die Kaltmiete erhöht. Bei 7000 Einwohnern und vielen Selbstnutzern wird das nicht einfach ...


    Das läuft wahrscheinlich auf ein Gutachten hinaus. Muss man sich eben überlegen, in welchem Zeitraum sich das amortisiert.
     
  8. #7 ehrenwertes Haus, 17.10.2018
    ehrenwertes Haus

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    Schilder doch bitte mal die Rahmenbedingungen etwas genauer.

    Was für ein Haus ist das, Anzahl der Parteien?
    Kommt Eigenbedarf für dich oder einen nahen Angehörigen in Frage?

    Und das was dir vermutlich indiskret erscheint... wie ist dein finanzieller Spielraum?
    Brauchst du eine Höhere Miete, oder möchtest du das nur?
    Oder kannst du dir auch ein Gutachten (meist teuer) leisten, weniger wegen einer gewünschten Mieterhöhung, sondern mehr als klares Statement für die Mieter?


    Mittel- bis längerfristig ist es bei schwierigen Mitverhältnissen besser den Weg der Trennung von Mieter und VM vorzubereiten.

    Vielleicht gibt es dafür in deinem Fall, außer Mieterhöhungen, Ansätze und Vorschläge, wenn mehr über die Hintergründe und Rahmenbedingungen bekannt wird.
     
  9. #8 Papabär, 17.10.2018
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    Die Wohnungsämter der Gemeinden haben oft eine Mietpreissammlung - auch für die umliegenden Dörfer (soweit noch im Zuständigkeitsbereich). Hier kann man mal freundlich nachfragen (ein Pfund Kaffee kann da manchmal Wunder bewirken).
    Ggf. ist dann noch etwas Recherchearbeit erforderlich um auch wirklich vergleichbare Wohnungen herauszufiltern, deren Verträge innerhalb der letzten 4 Jahre abgeschlossen wurden. Das ist vlt. mühsam, aber bei weitem kein Hexenwerk.

    Dass diese "Datenbank" nur in Papierform vorlag, hat zumindest im Landkreis OPR damals keinen Richter interessiert.
     
  10. #9 Cocsiii, 17.10.2018
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    Okay, ich versuche jetzt mal all eure Frageb zu beantworten und danke euch schon einmal, dass ihr mir die ganzrn Hinweise und Denkanstöße gebt.

    Es handelt sich um ein 1994 erbautes Haus mit 4 Wohnungen, wobei wir eine bewohnen und eine aktuell leer steht. Finanziell können wir momentan keine wirklich großen Sprünge machen, da wir gerade den Leerstand haben und die Wohnung sanieren.

    Der einen Partei steht eine 108qm große 3 Raumwohnung zur Verfügung. Bad mit Wanne, Dusche und Fenster. WC in einem
    seperaten Raum. Dazu gehört auch eine große EBK.
    Im Wohnzimmer haben sie einen großen Eckkamin.
    Das Treppenhaus teilen sie sich nur mit einer weiteren Partei, aber lagern Fahrräder, katzenklo, Schuhregal, Ski und und und. Des Weiteren haben sie noch Bodenkammer, Kellerabteil, Wintergarten, Carport mit elektr. Rolltor und laut Mietvertrag stehen ihnen auch noch 200qm Gartenteil inkl. Gartenhütte und Grillkamin zu. Laut Vertrag müssen sie den Garten pflegen- machen sie nicht. Die Katze wurde ohne Zustimmung angeschafft, hatte dieses jahr auch noch einen Wurf Kitten und lebte über Monate im Treppenhaus, da das Kellerfenster die Katzenklappe ersetze. Meine Bitte das Fenster geschlossen zu halten wurde mehrfach ignoriert.
    Des Weiteren parken sie jetzt das 2. Auto immer vor dem Rolltor, obwohl dafür nichts bezahlt wird.
    Über die Betriebskostenabrechnung wurde sich auch beschwert, da der Voreigentümer Wartungen und andere Dinge nie umgelegt hatte.

    Die andere Partei bewohnt eine 86qm DG Wohnung. Ebenfalls Dusche und Wanne, aber teilweise noch textiler Belag. Ebenfalls Kellerabteil, Teil auf dem Dachboden und ein Stellplatz. Auch in der Wohnung befindet sich ein Kamin und sie teilen sich das Treppenhaus mit der og Partei. Ebenso steht ihn ein Stück Garten zur Verfügung, aber so 100%ig funktioniert die Pflege auch hier nicht. Diese Partei hatte ebenfalls einen Wurf Katzenbabys und das Selbstständige Betreten und Verlassen der Katzen wurde ebenfalls durch das Kellerfenster gewährt.

    Bei Einzug waren wir auf ein harmonisches Miteinander aus und haben eben viel Durchgehen lassen. Wir haben auch gesagt, dass wir vorerst die Mieten so lassen, obwohl alle unter ortsüblichen Niveau liegen.

    Jetzt nach vielen Monaten, die wir hier wohnen und die Dreistigkeit, die uns begegnet, wollen wir doch auch einmal unsere Rechte durchsetzen und wenigstens die Mieten anpassen, da die Mieter hier wirklich den Himmel auf Erden haben und es nicht einmal zu schätzen wissen.
     
  11. #10 Papabär, 17.10.2018
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    Klingt für mich, als ob Ihr hier besser aufgehoben seid.
     
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  12. dots

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    Stichwort zur Suche (auch hier im Forum): Abmahnung.
    Ob und wieviel wofür bezahlt wird, ist hier nicht relevant. Entscheidend ist, was vertraglich vereinbart ist.

    Warum "noch"? Ist ein textiler Bodenbelag etwa negativ? Ich kenne jemanden, der bewusst eine Wohnung mit textilem Bodenbelag angemietet hat.
    Außerdem: Gemietet wie gesehen.

    Für die Beurteilung, ob euer (vermutetes) Vorgehen korrekt ist, ist die Info, was der Voreigentümer NICHT gemacht hat, wenig hilfreich.
    Ist die Umlage der "Wartungen und andere Dinge" vertraglich vereinbart, oder nicht?

    Gibt es einen - sich aus dem Mietvertrag ergebenden - Anspruch auf eine funktionierende Pflege?
    Denkbar wäre, dass der Vermieter dafür zuständig ist. So abwegig ist das nicht, aber entscheidend ist der Mietvertrag zwischen Vermieter und "der anderen Partei"

    Was erwartest du?
    Sollen die Mieter einmal pro Tag vor dir auf die Knie fallen und dir danken?
    Vermietung ist letztendlich ein Geschäft. beide Seiten haben sich an die (vereinbarten) Regeln zu halten, und wenn jemand gegen diese Regeln verstößt, ist klar geregelt, was man dagegen tun darf.
    Man muss es halt wirklich tun, und nicht irgendwas a la "die schätzen das nicht" als Ausrede vorschieben.
     
  13. #12 ehrenwertes Haus, 17.10.2018
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    Ich muss mich leider den Vorrednern teilweise anschließen.
    Vorsicht, das wird für dich nicht angenehm zu lesen, aber hilft, wenn du unsere Tipps auch befolgst.

    Leider sind dir mehrere typische Anfängerfehler unterlaufen. Das ist kein Vorwurf, nur eine Feststelung nach deiner Schilderung.
    Die Probleme, die jetzt im Haus sind, wirst du nicht ohne fachlich kompetente Hilfe mehr lösen können.


    Falls du noch nicht Mitglied im Haus- und Grundbesitzer-Verein bist, bitte schleunigst nachholen.
    Dort bekommst du als Mitglied gratis oder gegen wirklich geringe Gebühr anwaltlichen Rat und Hilfe.
    Für Neulinge als Vermieter ist das wirklich sehr empfehlenswert.


    Ganz wichtig:
    Deine Mieter und du seid zwar Nachbarn, in 1. Linie seid ihr aber Geschäftspartner.
    Trenne dich von dem Gedanken, nur weil ihr Nachbarn seid auf Kuschelkurs mit Teekränzchen zu gehen.
    Die einzige Beziehung, die wirklich funktionieren muss, ist die auf der sachlichen Geschäftsebene, der Rest ist zwar angenehm, aber kein Muss.

    Du hast jetzt verwöhnte bis verzogene Mieter. Man kann das schon in den Griff bekommen, aber nicht auf die Schnelle und meist nicht ohne "blaue Flecken" auf beiden Seiten. Und leicht wird das auch nicht. Auf deiner Seite, solltest du das auf das Konto Lehrgeld buchen. Ein Standard-Konto bei Vermietern, das auch alte Hasen brauchen, wenn auch seltener als Anfänger.


    Wenn du magst, kannst du auch hier deine NK-Abrechnung (bitte + die Vereinbarungen vom Mietvertrag dazu) hier einstellen. Nur bitte anonym, also ohne Namen.
    Es gibt hier einige User, die dir helfen können zumindest das mal zu prüfen, ob ihnen direkt Fehler auffallen oder nicht.


    Für alle anderen Dinge, die nicht vertraglich vereinbart sind, kannst du Abmahnungen schreiben (lassen). Aber bitte nur, wenn du das auch belegen kannst. Die Zurordnung des Grümpels im Treppenhaus kann da schon schwierig werden.
    Gartenpflege ist auch zu schwammig, falls da nicht z.B. explizit z.B. wöchentlich Rasen mähen vereinbart wurde.
    Gartenpflege kann auch den Garten verwildern lassen bedeuten.
    Erlaubte oder geduldetete Katzenhaltung bedeutet nicht auch die Erlaubnis zu Züchten oder Zufallswürfe in die Welt zu setzten.
    Am Besten auch solche Dinge erst prüfen lassen, dann Post an Mieter verfassen (lassen), sonst kann es sein, dass du dich nur zum Affen machst.
    Und wie schon gesagt, keine Abmahnung ohne gute Beweise für Fehlverhalten einer ganz konkreten Partei.



    Sry für die Watschn, aber da musst du durch, wenn sich bei dir was bessern soll.
     
  14. #13 Cocsiii, 17.10.2018
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    Keine Sorge, ich bin nicht aus Zucker und wir haben in den letzten Wochen oft genug festgestellt, dass wir zu viele Fehler gemacht haben :-) Aber man tritt ja nicht 2x in den gleichen Fluss.

    Bei dem Haus und Grundverein im Nachbarort hatte ich vergangene Woche schon angerufen, aber mir wurde gesagt, dass man mir nicht helfen kann. Das Gespräch wurde auch sehr schnell beendet.

    Die Nebenkostenabrechnungen lasse ich von einem externen Dienstleister erstellen, deshalb denke ich schon, dass sie korrekt sind. Trotzdem Danke für das Angebot.

    Wir waren eben echt zu blauäugig und wahrscheinlich wirst du recht haben... Die Wege müssen sich eher trennen und bei der nächsten Vermietung muss von Beginn an Grund und Ordnung rein.

    Aber wenn jede Partei den Eingang auf der eigenen Etage hat, kann das Schuhregal direkt vor den ihrer Wohnungseingangstür schon zuordnen, oder? Ebenso die die Winterreifen für die Autos, die im Treppenhaus gelagert werden?
     
  15. #14 Olbi, 17.10.2018
    Zuletzt bearbeitet: 17.10.2018
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    - Emotionen raus nehmen, auf Sachebene bleiben und reagieren.
    - Professionelle Hilfe (HuG oder Fachanwalt) ins Boot holen.
    - Nicht auf eigene Faust Briefe schreiben, ohne jemanden mit Ahnung drüber schauen zu lassen.

    Und Du musst konsequenter werden: Abmahnen, abmahnen abmahnen. Immer mit Kündigungsandrohung. Sämtliche Vergünstigungen streichen. Alles was als Leihe zu klassifizieren ist, zurückfordern. Treppenhaus freihalten (Abmahnen).

    Klare Kante zeigen. Konsequenzen aufzeigen.

    Und mach dieses sch...ß Kellerfenster zu. Mit abschliebaren Griff. Den Schlüssel hast natürlich Du.
     
  16. dots

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    Wenn du meinst, dass du das zuordnen kannst, dann versuche doch mal, uns zu erklären warum die Reifen Mieter 1 gehören, und nicht Mieter 2 oder dem Bruder von Mieter 3.
     
  17. Pitty

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    Wegen dem Schuhregal würde ich das abstellen verbieten wegen Brandschutz. Und nicht mündlich, sondern schriftlich, damit sie sich den Brief jeden Tag durchlesen können, Das schont Deine Nerven.

    Und Autoreifen würde ich erst recht verbieten. Was sind denn das für Schweine?

    An die Reifen würde ich einen Zettel ran machen, dass diese bis zum XY Tag die Reifen kostenpflichtig entsorgt werden. Die Gemeinschaft trägt die Entsorgungskosten über die Betriebskosten. Dann sorgen schon die restlichen Mieter das der richtige Mueter diese auch entfernt.
     
  18. #17 Papabär, 18.10.2018
    Papabär

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    Vorausgesetzt es handelt sich nicht um einen Bereich mit einem Brenner/Heizanlage. Dann KANN eine Luftzuführung - und sei es durch ein geöffnetes Fenster - vorgeschrieben sein. Im Zweifelsfall bitte den Schorni fragen.
     
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  19. #18 ehrenwertes Haus, 18.10.2018
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    Naja, diese Fenster haben meist Mäusegitter davor und sind keine Katzenluken.
    Ich nehme auch nicht an, dass es beim TE um Fenster eines Brennerraums für Zwangsbelüftung handelt. Dann müßte entweder auch die Brandschutztür davor daueroffen stehen oder eine Katzenklappe in einer Brandschutztür. Wobei ganz ausschließen kann man das natürlich nicht, Mieter können ja sehr kreativ sein.
     
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  20. #19 brettbrecher, 23.10.2018
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    Hallo werte Forumsnutzer!
    Da dieser Fred nun schon seit 8 Jahren überlebt hat und meine Frage ganz gut ins Bild passt, wollte ich sie an dieser Stelle mal stellen:
    Meine Frau und ich sind seit kurzem auch Vermieter von insgesamt 10 WE aufgeteilt auf 2 Häuser auf einem Flurstück. Die Miete liegt in beiden Häusern zwischen 4,85€ und 5,10€/m². Diese wollen wir schrittweise auf das ortsübliche Niveau (bzw. das Niveau, das man bei Immoscout und Konsorten recherchieren kann) von 5,50€ je m² anheben. Nun zählen meiner Kenntnis nach die aufgeführten Quellen nicht zu den rechtssicheren und bei der zuständigen Gemeinde ist der aktuellste Mietspiegel von 2006, also für mich nutzlos.
    Kann ich, wenn ich im ersten Schritt alle WE auf ein gemeinsames Niveau bringen möchte, meine eigenen Wohnungen als Vergleichswohnungen heranziehen? Von der Größe und Ausstattung her sind die Wohnungen alle auf dem gleichen Stand, genauso teilen sich alle den Garten auf dem Grundstück und haben auch sonst relativ ähnliche Konditionen. Für die Antworten möchte ich mich im voraus bedanken!
     
  21. #20 brettbrecher, 23.10.2018
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    Natürlich hat er keine 8 Jahre überlebt, ich habe mich irgendwo vertan, die Frage bleibt aber die Gleiche :114:
     
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