Woher Vorlage für Mietvertrag?

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von kammel, 17.03.2014.

  1. kammel

    kammel Neuer Benutzer

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    Hallo Leute,

    da ich meine Wohnung vermieten möchte, bin ich auf der Suche nach einer geeigneten Mietvertrags-Vorlage. Natürlich gibts es im Internet etliche vorgefertigte Vorlagen. Die Frage ist aber, ob diese allgemein und auch für mich als Vermieter gut sind. Und ich möchte auch einige inidviduelle Punkte mit reinnehmen, wie z.B. Untermiete ausschließen, Kleinreparaturklausel und die Bemerkung, dass die im Vertrag angegebene Wohnfläche rechtlich nicht anfechtbar ist. Da ist es natürlich blöd, wenn ich an jeder Stelle mit dem Kugelschreiber zusätzliche Änderungen am Vordruck vornehme.
    Habt Ihr Tipps für einen unerfahrenen Vermieter? :)
     
  2. AdMan

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  3. #2 Bürokrat, 17.03.2014
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    Im gut sortierten schreibwarenladen oder direkt bei H+G gibts mietverträge von Haus und Grund, die sollten die meisten angesprochenen Probleme lösen, ansonsten Zusätze zum Mietvertrag formulieren und anheften, aber vorsicht: Nicht alles was man vereinbart hat vor gericht bestand!!!

    Zur Größe: In den nicht ganz aktuellen Mietverträgen von H+G ist die Größe gar nicht angegeben, wenn du einen erwicht bei dem man diese angeben soll dann kannst du ja auch reinschreiben: "wie besichtigt"
     
  4. Andres

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    Nein, das ist alles andere als blöd, sondern eine Individualvereinbarung. Manche Klauseln sind als Formularvereinbarung unwirksam, aber als Individualvereinbarung wirksam. Natürlich schmiert man nicht mitten rein ;) Auf der letzten Seite gibt es normalerweise genügend Platz für alles, was einem noch so einfällt.
     
  5. #4 Aktionär, 18.03.2014
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    Genau. Gibt doch am Ende die Rubrik "Sonstiges" oder "sonstige Vereinbarungen", da kann man doch krativ werden und wenn der Platz nciht reichen sollte dort den Vermerk anbringen "siehe angeheftete Anlage" und dann eben diese ausarbeiten.

    Zur Wohnungsgröße würde ich z.B. schreiben: "Wohnung im 1. OG, rechts, bestehend aus 3 Zimmern, KDB, Balkon, Kellerraum Nr. 123, ..."
     
  6. Andres

    Andres
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    Übrigens sind alle drei angesprochenen Klauseln (Untermiete, Kleinreparaturen, Wohnfläche nur zu Abrechnungszwecken) in der letzten Vorlage, die ich von H&G habe, bereits enthalten.
     
  7. #6 Pharao, 18.03.2014
    Zuletzt bearbeitet: 19.03.2014
    Pharao

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    Hi,

    tu dir selber einen gefallen und verzichte auf kostenlose Vorlagen aus dem Internet ! Gelegendlich sind diese Vorlagen nämlich garnicht mehr aktuell oder zum Teil mit ungültigen Kauseln behaftet oder es fehlen einfach paar Kleinigkeiten die garnicht so "klein" sind, ect.

    Und wie "Andres" schon geschrieben hat, all deine Wünsche sind in aktuellen MV schon lange enthalten und zwar auch so geschrieben, das sie z.Z. gültig sind.

    Wenn man keine Ahnung hat was in einen Mietvertrag rein muss oder welche Klauseln ggf. gültig oder ungültig sind, ect, dann ist man am besten Beraten, wenn man sich einen aktuellen Mietvertrag aus einer sicheren Quelle zulegt, auch wenn dieser etwas kostet. Aber dieses bischen Geld spart später ggf. viel Ärger bzw. Lehrgeld.

    Ansonsten noch der Hinweis, im Mietvertrag kannst du zwar alles vereinbaren wie du lustig bist, aber nicht alles muss deswegen gültig sein. Und Mieter nutzen diese "Fehler" gelegendlich auch voll aus, ganz egal was man ggf. vorab im "netten" vereinbart hat.
     
  8. #7 Bürokrat, 18.03.2014
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    Im Übrigen musst du dir nichts dabei denken etwas dazuzuschreiben. Bei mir werden die MV´s und Übergabeprotokolle auch immer größer. Ist allerdings langsam wirklich eine elendige Schreibarbeit insbes. für das Übergabeprotokoll, der Rest geht ja am Rechner.
     
  9. Wired

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    Das stimmt so nicht!

    Mietverträge für Wohnraum sind gem. § 305 Abs. 1 BGB AGBs, auch wenn Lücken ausgefüllt oder Dinge in einem Anhang (ein "äußerlich gesonderten Bestandteil des Vertrags") vereinbart werden, weil sie regelmässig die gleichen Formulierungen enthalten. Entscheidend ist aber, dass der Mieter bei Wohnungen in der Regel keine Wahl hat sondern die Forderungen des Vermieters akzeptieren muss. Vor Gericht dürfte der Nachweis einer Verhandlung bei "keine Untervermietung" sehr schwer fallen. Wenn es sich aber um eine AGB handelt, dürfte eine Vereinbarung wie "keine Untervermietung" ungültig sein, denn sie benachteiligt den Mieter weil gem. § 553 Abs. BGB die (teilweise) Untervermietung gestattet werden muss, wenn ein berechtigtes Interesse besteht, dies kann z. B. Geldmangel durch Scheidung oder Arbeitslosigkeit sein.

    Ich kann übrigens die Verträge des RNK Verlags empfehlen, für Wohnungen Nr. 525. Die gibt es auch im Zeitschriftenhandel.

    Du musst übrigens, soweit ich weiss, immer zwei Exemplare kaufen und ausfüllen, denn sie sind urheberrechtlich geschützt und kopieren nicht gestattet.
     
  10. #9 Bürokrat, 19.03.2014
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    Meines Wissens sind Kopien durchaus erlaubt und beeinflussen die Gültigkeit des MV keineswegs. Die Frage des Urheberrechts bleibt davon freilich unberührt... Doch wer prüft dies schon nach...
     
  11. #10 immodream, 20.03.2014
    immodream

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    Hallo,
    ich benutze sei dreißig Jahren die Mietverträge des Brunnen Verlags. Gibt es im gut sortierten Schreibwarenhandel oder kann auch übers Internet bestellt werden.
    Wenn ich Probleme mit Mietern hatte oder Gerichtsprozesse führen musste, lag es nie an diesen Mietverträgen.
    Diese Form der Mietverträge kennen auch viele Mietinteressenten und sind bereit, ohne viel nachzufragen, zu unterschreiben.
    Grüße
    Immodream
     
  12. Andres

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    Doch.


    Hier geht es nicht um das Ausfüllen von Lücken, was nach Lektüre wenigstens des Eröffnungsbeitrags eigentlich klar sein sollte. Noch dazu sind die Voraussetzungen des von dir angeführten § 305 BGB in größerem Umfang nicht gegeben, vor allem war es die Absicht von kammel, gerade keine vorformulierten Bedingungen zu verwenden, sondern etwas selbst zu formulieren. Das Wort "individuell" fiel auch.

    Das Merkmal "für eine Vielzahl von Verträgen" entfällt dabei schon deshalb, weil es offenkundig um einen einzigen Vertrag für eine einzige Wohnung geht.


    Herzlichen Glückwunsch - du hast das einzige Merkmal aus § 305 BGB gefunden, das erfüllt ist.

    Was du hier machst, ist der klassische, unzulässige Umkehrschluss: Nur weil hier die Eintragung mit Kuli eine Individualvereinbarung darstellen wird, muss das nicht immer so sein - das habe ich nie behauptet. Nur weil das Merkmal eines Kriteriums, wann keine AGB vorliegen, erfüllt ist, muss nicht automatisch das Gegenteil zutreffen, d.h. eine AGB vorliegen.
     
  13. PeterP

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    Vor dem "Problem", das "beste" Mietvertragsformular zu finden, stehe ich auch gerade. Bei mir geht es nur um eine einzige Eigentumswohnung die vermietet werden soll.

    Die Vielzahl der Formulare die alleine durch die zahlreichen Ortsvereine des HuG zur Auswahl stehen und deren sehr unterschiedlichen Umfänge (mal 8x A4-Seiten, mal 16, ..) treiben mich fast in den Wahnsinn.

    Dazu scheinen die meisten Mietverträge keine Regelungen für eine ETW in einer WEG zu beinhalten.

    Einige regeln 1000 Sachen, andere wohl nur die "Wichtigsten" ?!

    Bei onlinemiet_ertrag.de (nein - ich will keine Werbung machen und bekomme auch keine Provi) gibt's eine verwirrend große Auswahl. Angeblich betreut der Herausgeber auch die Vertragsmuster von "WISO".

    Bei IS24 gibt es ebenfalls Musterverträge die (angeblich) durch eine große Fach-Kanzlei erstellt wurden.

    Und selbst hat Le_Ware mit QuickMietvertrag ein - angeblich auf HuG Freiburg - basierendes Produkt. Da kommt dann am Ende ein 28-seitiges Werk raus. Aber welcher Mieter unterschreibt so etwas, wenn er nicht muss?

    Es bleibt die Frage: Welcher MV ist aktuell und zu empfehlen?

    Einige von den HuG sollen wohl recht aktuell und gut sein. Aber welcher lässt sich ohne eigene Zusatzvereinbarungen wirklich gut für eine ETW einsetzen?

    Oder muss man als leidgeprüfter Vermieter, einer durch falsche Berater vor vielen Jahren aufgeschwatzen, überteuerten ETW in Leipzig, zu dem Schluss kommen, dass alles kein Spass ist und man ohne Rechtschutz-Versicherung nicht vermieten sollte ?

    Also, welcher MV kann von einem Laien für die Vermietung einer ETW sinnvoll genutzt werden? Und ja - das MV-Formular darf auch was kosten ;-)

    Ich würde mich echt über hilfreiche Tipps und konkrete Empfehlung freuen.
    Im Voraus - Danke!


    Gruss
    Peter
     
  14. Andres

    Andres
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    Die Frage ist nicht ganz einfach. Was ein guter Mietvertrag ist, ist auch immer etwas Geschmackssache.

    Ok, alle zwingend erforderlichen Klauseln (das meine ich nicht im juristischen Sinn, sondern im praktischen), passen auch auf 2 oder 3 Seiten. Wenn man auf umfassende Schönheits- und Endreparaturklauseln verzichten kann (d.h. die Wohnung unrenoviert zurücknehmen möchte), fällt schon gerne mal eine Seite weg. Lange Verträge enthalten oft auch viele alternative Klauseln (z.B. zur Mieterhöhung: zur ortsüblichen Vergleichsmiete, Index, Staffel, ...) oder wiederholen die gesetzlichen Vorgaben, die auch ohne vertragliche Regelung gelten würden (z.B. Kündigung).

    Für den Laien ist das alles schwer zu beurteilen, aber du wolltest ja Vermieter sein ;)


    Naja, so wahnsinnig viel ist da nicht zu regeln. Vor allem sollte der Umlagemaßstab der BK zur Vereinbarung in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung passen. Außerdem sollte die Hausordnung der Gemeinschaft unbedingt Teil des Mietvertrags werden - nachträgliche Änderungen sind hier nicht möglich.


    Allerdings.


    Ich empfehle gerne und oft ;) (und nein, ich bekomme da auch keine Provision) H&G. Nicht so sehr wegen des Vertrages - das bekommen auch andere hin - sondern weil es bei Bedarf auch etwas persönliche Beratung gibt. Auch einen guten Formularvertrag muss man nämlich noch korrekt ausfüllen. Und da geht gerne mal einiges schief ...


    Auch da hilft dir H&G. Die Rechtsberatung ist dort zwar nicht perfekt (für ernste Fälle würde ich immer einen eigenen Anwalt mandatieren, den ich auch selbst bezahle), liefert aber eine gute erste Einschätzung.
     
  15. PeterP

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    Hallo Andres,

    Danke für Deine Antwort. Als Laie denkt man, dass es den "perfekten" Mietvertrag (im Sinne des Vermieters) geben müsste. Dem ist scheinbar nicht so.

    2-3 Seiten wäre prima und übersichtlich. Allerdings sind selbst die MV vom HuG (Freiburg) mal eben 16 Seiten und Le_ware macht mal eben 28 Seiten draus. Kann doch nicht grundlos sein, dass da so viel Papier bedruckt wird.

    Ich denke ein guter Mietvertrag sollte so viel wie möglich klar, deutlich und möglichst rechtsicher regeln. Ob und wann die reine Wiedergabe von gesetzlichen Regelungen sinnvoll sein kann, kann ich nicht beurteilen.

    BTW: Ich wollte nicht wirklich Vermieter werden. Ich war jung und habe einen fiesen, fetten Fehler gemacht, der mich nicht selten bis knapp an die PrivatInsolvenz gebracht hat. Jetzt muss ich da durch bis das letzte Darlehen abgelöst ist; bzw ein Verkaufserlös die restlichen Schulden deckt.

    Mit einem ordentlichen Mietvertrag, der möglichst vom Mieter akzeptiert wird, möchte ich nur weitere abwendbare Schäden vermeiden.

    Freue mich auf weitere hilfreiche Tipps und Empfehlungen ;-)

    Gruss
    Peter
     
  16. #15 kranseier71, 26.03.2014
    kranseier71

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    Ich persönlich (bin jemand der am liebsten Verträge per Handschlag macht; da es aber nur wenige Menschen gibt mit denen man das machen kann mach ichs nicht) denke: so kurz wie möglich und so lang wie nötig.
    Wenn du die Wohnung etwas ausführlicher beschreibst (Heizungsart, Warmwasserbereitung, Einbauküche, Grösse, Rolläden, Balkon/Terrasse etc. wirst du hier sicherlich einige Tipps für wichtige Mietvertragsklauseln bekommen.

    Viel wichtiger als der Mietvertrag an sich (der natürlich auch sehr wichtig ist) sind IMHO das Übergabeprotokoll und Hausordnung und Merkblatt 'Richtig Heizen und Lüften' ;)

    Das wichtigste ist die Auswahl des Mieters - Finanzkraft, Persönlichkeit, passend zur Hausgemeinschaft etc.
    Einfach mal ein paar Stunden Zeit nehmen und hier im Forum lesen - u.A. die Rubriken Kündigung und Räumungsklage können sehr aufschlussreich sein um aus Fehlern anderer zu lernen.

    HTH, Karl
     
  17. PeterP

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    Hallo kranseier71,

    Ein paar Infos zur ETW: Leipzig - Südvorstadt, sanierter Altbau, ca. 60qm, 2 Zi, Gas-Zentralheizung, kein Balkon, keine EBK, kein Rolläden, zentrales Warmwasser über Heizanlage

    In Leipzig ist der Verh. Mieter zu verf. Wohnung ca. (gefühlt) 1 : 100 ;-(
    Wenn man zusätzlich nicht vor Ort, sondern ein paar 100km weit entfernt ist, ....

    Da ist die Mietersuche nicht lustig. Und einige Makler treiben mit der Situation scheinbar ihre Spielchen.

    Gruss
    Peter
     
  18. #17 Pharao, 26.03.2014
    Zuletzt bearbeitet: 27.03.2014
    Pharao

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    Hi PeterP,

    da sich die Rechtssprechung immer mal ändert, wird es m.E. nie einen "perfekten" Mietvertrag geben.
    • Aktuelle Mietverträge aus einigermaßen sicheren Quellen entsprechen m.E. immer der aktuellen Rechtsprechung.
    • "Gute" Mietverträge sind aber eigentlich die, die schon die Rechtsprechung für die Zukunft erahnen und ggf. gleich mitberücksichtigen.
    • Und dann gibt es natürlich auch die "schlechten" Mietverträge, die einfach eher mieterfreundlicher sind, weil entweder einiges nicht mehr aktuell ist oder einfach fehlt. M.E. sind das meist die aus unsicheren Quellen ....

    Also gelegentlich hat das Layout auch etwas Einfluss auf die Seitenanzahl ..... :91: Dann kommen mittlerweile oft zusätzliche Seiten dazu, wie zB Hausordnung, Übergabeprotokoll, ect, die eigentlich jetzt nicht zwingend im Mietvertrag seinen müssten. Was jetzt aber nicht bedeuten soll, das diese Seiten unwichtig wären !

    Also ich behaupte mal, auch mit einem uralt Mietvertrag verzichtet man als Vermieter nicht auf das wesendliche, das hat sich nämlich im laufe der Jahre nicht verändert. Aber so Kleinzeug eben, wie zB Schönheitsreparaturen, bestimmte Kündigungsfristen bzw Kündungsmöglichkeiten, ect verändern sich im laufe der Zeit und sind dann eben ggf. nicht mehr gültig.

    Ansonsten, auch der schönste, beste, aktuellste Mietvertrag schützt dich nicht vor "schlechten" Mietern. D.h. die Mieterauswahl ist durchaus sehr entscheidend wie ein Mietverhältnis dann läuft.
     
  19. PeterP

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    Hallo Pharao,

    das Layout und die versch. "Anhänge" versuche ich beim Vergleich durchaus zu berücksichtigen; trotzdem meine ich, dass es heftige Unterschiede in der Anzahl und Ausführlichkeit der Regelungen gibt.

    Inwieweit eine kurze Formulierung die gleiche Wirkung wie eine Lange hat kann ich nicht beurteilen, denn - wie ich hier bereits gelesen habe - macht ein Wort manchmal einen gewaltigen Unterschied.

    Mieterauswahl: Wenn es eine Auswahl gäbe ;-/ Ich versuche über ausführliche Selbstauskunft und "Schufa" bzw. Vermieterschutzkartei und Vorvermieter-Bestätigung ein wenig Sicherheit zu bekommen. Klappt leider nicht immer ;-(

    Gruss
    Peter
     
  20. #19 kranseier71, 27.03.2014
    kranseier71

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    Hallo Peter,

    Also eine ganz normale Standardwohnung - ich würde mir beim Schreibwarenhandel einen Mietvertrag kaufen. Aber natürlich kann auch einen einfachen von H&G nehmen - Besonderheiten scheint es ja keine zu geben.

    Jupp - das sieht man am Mietspiegel. 5,30Euro/m² sind zwar mehr als da wo ich wohne aber hier sagen sich Fuchs und Hase nichtmal 'gute Nacht' - das ist hier so weitläufig 'Nichts' das sie sich nichtmal über den Weg laufen ;)

    Also zu den Maklern sage ich lieber nichts - hier laufen ein paar herum :)

    Ansonsten bei der Entfernung kommt man wohl um einen Makler kaum herum - was die Vermietung aber auch wieder erschweren kann weil Maklergebühren zu zahlen den Mieter auch belastet sofern du die Kosten nicht übernimmst - und wenn das Angebot gross und die Nachfrage klein ist nimmt Mieter halt eine Wohnung ohne Courtage.

    Wenn du es finanziell stemmen kannst könntest du den Einbau einer Einbauküche mit anbieten - ist zwar eigentlich unschön aber macht die Wohnung vielleicht attraktiver und damit leichter vermietbar.

    HTH LG, Karl
     
Thema: Woher Vorlage für Mietvertrag?
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