Wohn und Geschäftshaus als Anlage

Dieses Thema im Forum "Immobilienmarkt /Investments" wurde erstellt von NeuInvestor, 30.07.2012.

  1. #1 NeuInvestor, 30.07.2012
    NeuInvestor

    NeuInvestor Gast

    Hallo,

    ich könnte mir aufgrund der aktuellen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen gut vorstellen, in eine Immobilie zu investieren. Da ich aber absoluter Neuling auf dem Gebiet bin, würde ich euch gerne meine Vorstellungen präsentieren und um euren Rat bitten.

    Zunächst mal geht es mir darum herauszufinden, welches Investitionsvolumen zu mir passt. Danach wollte ich ein passendes Objekt in der Größenordnung suchen.

    Als Beispiel soll folgendes Wohn- und Geschäftshaus dienen:

    Wohn-/Geschäftshaus mit bis zu 612 qm, Baujahr 1950, in Saarbrücken (ScoutId 65329112)


    Kaufpreis: 620.000,00 EUR

    Ich bringe 150.000 Euro Eigenkapital mit, die ich direkt investieren möchte, zusätzlich noch ca. 40.000 Reserve.

    Bei 10% Kaufnebenkosten ist ein Darlehensbetrag von 532.000 EUR nötig.

    Der Vergleichsrechner bei Baufinanzierung & Immobilienfinanzierung mit DTW spuckt folgendes aus:

    Darlehenshöhe: 532.000 € Sollzinssatz: 3,29 % Monatlicher Aufwand: 2.788,57 €
    Sollzinsbindung: 20 Jahre Effektiver Jahreszins: 3,34 % Jährlicher Aufwand: 33.462,84 €
    Anfängliche Tilgung: 3,00 % Restschuld 81.243,42 €


    Mieteinnahmen p.a. (Ist): 46.680,00 EUR
    ./. Jährlicher Darlehens Aufwand: 33.462,84 €
    ./. Instandhaltungskosten: 7.000 € (ca. 11,50€ pro qm)
    ---------------------------------------------------------------
    6218€ übrig für Steuern, Mietausfall etc.

    Ist diese Rechnung soweit vollständig oder habe ich etwas wichtiges vergessen?

    Als kaufmännischer Angestellter (befristeter Vertrag bis Ende 2013) habe ich zur Zeit rund 2.000 netto, davon ca. 1.000 frei verfügbar. Erfahrungsgemäß kann ich sehr gut sparen und würde überschüssige Mittel in eine Sondertilgung stecken damit nach den 20 Jahren die Restschuld möglichst schon bei 0 sein sollte.
    Bin zur Zeit Mitte 20 und mein Einkommen sollte künftig tendenziell steigen, wobei die Immobilie aber am besten sich selbst finanzieren sollte und das andere Geld nur Notgroschen und Sondertilgung am Anfang sein sollte.

    Kann das gut gehen? Oder sollte ich zu Beginn vielleicht doch etwas kleineres suchen? Der Gedanke an eine halbe Mio Schulden in meinem Alter ist schon etwas unangenehm, aber wenn ich mir die nackten Zahlen so ansehe scheint das ja doch zu passen. Schließlich muss man ja irgendwie investieren und ein (begrenztes) Risiko eingehen wenn man zu was kommen will.
    Ist die Wohn - Geschäfts Kombi besser oder schlechter als ein reines MFH?
    Was haltet Ihr von dem Objekt? Ist zwar nur als Beispiel gedacht, aber wenn es ernst würde, hätte ich mir glaub sowas in der Richtung gesucht...

    Vorab schonmal vielen Dank für eure Hilfe!
     
  2. AdMan

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  3. #2 Kitzblitz, 30.07.2012
    Kitzblitz

    Kitzblitz Erfahrener Benutzer

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    Bedenke einmal welche Konsequenzen sich aus deinen finanziellen Verpflichtungen ergeben, wenn der Hauptmieter (Gewerbefläche) ausfällt und du wegen der wirtschaftlichen Situation keinen Anschlussmieter findest, dein befristetes Anstellungsverhältnis endet und du keine Anschlussanstellung bekommst.

    Besprich das Risiko doch einmal mit dem Banker deines Vertrauens. Die "günstigen" Internet-Finanzierungskonditionen sind zunächst nur Augenwischerei.

    Ich halte ein solches Vorhaben in deiner Ausgangssituation für viel zu riskant.

    Die beispielhaft gezeigte Immobilie ist eine typische Bausünde der 60/70 Jahre - und bietet keine zusätzlichen Anreize für potentielle Mietinteressenten unbedingt gerade hier Quartier zu machen. Also auch im nicht gerade repräsentativen Gebäude liegt ein gewisses Risiko.

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
  4. #3 NeuInvestor, 30.07.2012
    NeuInvestor

    NeuInvestor Gast

    Schonmal vielen Dank für die Antwort. Eine Frage zu den Internetkonditionen: Inwiefern ist das Augenwischerei? Welche Kosten entstehen zusätzlich? Wo liegt der effektive Satz nach Berücksichtigung solcher versteckter Kosten erfahrungsgemäß?
     
  5. #4 immodream, 30.07.2012
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

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    Hallo,
    zuerst einmal müßten wir wissen, in welchem baulichen Zustand sich das Objekt befindet.
    Sind die Bäder, Sanitärinstallation, Elektroinstallation, Fenster und Dach auf einem relativ neuen Stand ( also 5 bis 10 Jahre alt) ?
    Wenn nicht, kannst du je nach Ausstattung mit ca. 40 000 € Sanierungsmaßnahmen / Wohnung rechnen. Außenfassade und Dach sind dabei noch nicht eingerechnet.
    Wie hoch ist die derzeitige Miete?
    Ist noch eine moderate Mietsteigerung möglich oder sind die Mieten am Limit?
    Wie gut ist die Vermietbarkeit in Saarbrücken? Gibt es viele Leerstände?
    Ich habe die Erfahrung gemacht, das man für die ganz normale Instandhaltung ( nicht Komplettsanierung ) ca 20 % der Nettomieteinnahmen an die Seite legen muß.
    Auch Mieter, die mal wieder nicht die Miete ( also zusätzliche Anwaltskosten und Gerichtskosten ) bezahlen wollen oder können, schmälern schnell einmal die Nettojahreseinnahmen um mindestens weitere 10- 15 %.
    Und nach diesen Abzügen möchte auch das Finanzamt ein wenig an den Einnahmen beteiligt werden.
    Die billigen Zinssätze sind deshalb oft Augenwischerei, weil gerade bei Mehrfamilienhäusern und dann noch mit großem Gewerbeanteil max. 60 % des Kaufpreises zu günstigen Konditionen beliehen werden.
    Für die restliche Kaufpreissumme wird ein saftiger Zinsaufschlag verlangt.
    Ich freue mich über junge Menschen, die gerne bereit sind, für ihre Altersvorsorge zu sorgen.
    Nach meiner Erfahrung mit dem Kauf zahlreicher Mehrfamilienhäuser würde ich dir raten, zum Üben mit einem kleineren Objekt ( vielleicht 4 bis 6 Familienhaus ohne Gewerbeanteil ) anzufangen.
    Du mußt dich auch erst einmal in die Tücken der Vermietung und den Umgang mit Mietern einarbeiten.
    Schnell erwischt du auch ein Haus mit guten alten Mietern , die als Nebenkosten in ihren 30 Jahre alten Mietverträgen nur Lichtgeld und Wasserkosten als Nebenkosten stehen haben.
    Dann darfst du unter Umständen von deinen erhofften Nettomieterträgen einige Jahre nicht zu zahlende Nebenkosten abziehen.
    Das sind nur einige Tipps von einem Vermieter, der vor 25 Jahren genau wie du angefangen hat ( und Gottseidank oft mit viel Glück ) gesundheitlich und finanziell überlebt hat.
    Viel Erfolg
    Immodream
     
  6. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Auch ich halte das für viel zu riskant. Wer keine Probleme hat, macht sich eben welche...:erschreckt016:
     
  7. #6 Soontir, 31.07.2012
    Soontir

    Soontir Erfahrener Benutzer

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    Für den Anfang, sowie Du denn wirklich in Immobilien investieren willst, würde ich Dir was kleineres empfehlen oder zumindest ein Objekt ohne Gewerbeeinheit.
     
  8. #7 lostcontrol, 31.07.2012
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    da wir ja was ähnliches haben (wenn auch in einer kleinstadt und etwas jünger):
    die von immodream genannten 40.000 pro stockwerk kann ich nur bestätigen - wir haben ja gerade so einen fall.
    und was die gewerbeflächen angeht: sorry, aber ich glaub du kannst froh sein wenn du da grad noch (!!!) 'ne versicherung als mieter hast, ein asia-shop im EG und nebendran ein erotic-laden sind nicht unbedingt das umfeld, in das sich eine versicherung heutzutage wieder einmieten würde. und ob das mietern so gut gefällt ist auch fraglich...

    von parkplätzen steht da übrigens nichts, weshalb ich davon ausgehe dass es keine gibt ausser den beschränkten für die man bezahlen muss. auch das ist ein riesenproblem und für gewerbe mittlerweile ein totales no-go. einem asia-shop und einem erotic-laden ist das vielleicht egal.

    warum schreiben die bei immoscout nichts über die heizungsart? das macht mich auch ziemlich skeptisch. zudem wird nichts über vollwärmeschutz oder sonstige sanierungsmaßnahmen in den letzten 60 jahren geschrieben - eine info die kein vernünftiger mensch bei so 'nem objekt weglassen würde.

    also ich wär da vorsichtig. ich kenne zwar die situation in saarbrücken nicht, aber wenn's selbst bei uns in der kleinstadt in 1A-lage schon schwierig ist mit so 'nem objekt (schwierig UND teuer!) dann sollte man als anfänger da wohl doch besser die finger von lassen...
     
  9. HausX

    HausX Gast

    Aehnlicbe Idee

    Mein Mann und ich haben eine ähnliche Idee. Wir wollen ein Mehrfamilienhaus kaufen. Es ist in guter Lage, wir wohnen auch in derselben Gegend, momentan noch zur Miete. Wir haben sehr viel Geld geerbt, das 5fache vom Hauspreis und wollen nicht alles nur in Aktien anlegen.

    Das Haus sieht so im allgemeinen sehr gut aus, ist auch voll vermietet, ich würde auch sofort einziehen, es ist schöner als das Haus in dem wir wohnen.

    Das Problem ist, ich habe sowas noch nie gemacht und weiss zum Beispiel nicht wie das rechtlich alles abläuft. Erst mal bräuchte man einen Gutachter der sagt dass das Haus baulich ok ist. Es ist innen alles renoviert worden in den letzten 5 Jahren.

    Zum zweiten bräuchte man wohl einen Anwalt, Steuerberater? Und wo bekommt man sowas her?

    Ich freue mich über jeden Tipp wo man anfangen sollte, wieviel man finanzieren sollte, welche Art von Spezialist uns beraten könnte und was das kostet.

    Wir haben vor das Haus selbst zu verwalten, mein Mann hat ein bisschen Erfahrung in der Branche, aber nicht in Deutschland, und ist im Moment in Elternzeit.

    Vielen Dank im Voraus.

    Gruss Sara
     
  10. #9 lostcontrol, 01.08.2012
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    telefonbuch oder gelbe seiten.
     
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