Wohnfläche 30% höher als im Mietvertrag - NK-Abrechnung: welche Fläche nehmen ?

Dieses Thema im Forum "VF - Ankündigungen!" wurde erstellt von Koenig Arthur, 29.12.2015.

  1. #1 Koenig Arthur, 29.12.2015
    Koenig Arthur

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    Ein paar Mieter, die inzwischen uneinvernehmlich wieder ausgezogen sind, haben im MV eine Fläche von 65 qm stehen. In Wirklichkeit sind es 85 - 90 qm, ich hatte die 65 aus alt-Mietverträgen übernommen und mir die Mühe gespart, das nachzumessen - für die Mieter war das auch besser, da sie so beim Amt keine zu große Wohnung hatten und Schwierigkeiten mit der Umzugserlaubnis wegfielen.
    Die Fläche von 65 qm ist im MV als vermietete Fläche angegeben.

    Inzwischen habe ich doch mal grob nachgemessen, es sind min. 85 qm, ein paar Erker nicht mit eingerechnet.

    Was nehme ich nun am besten für die NK-Abrechnung ? (Das meiste wird nach qm umgelegt ...)

    Kann ich die höhere wirklichen Fläche bzgl. der Mieten bzw. NK-Abrechnungen für eine alt-Partei, die vor 1.75 Jahren ausgezogen ist, irgendwie noch verwenden ?
    -- Die hatten jahrelang mehr qm bewohnt als bezahlt ... ...
     
  2. AdMan

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  3. Berny

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    Es ist ein Unterschied, ob im MV bspw. steht: "Mietffläche [ca.] 65m²" oder "Als Mietfläche werden 65m² vereinbart". Wie ist das bei Dir?
     
  4. #3 Koenig Arthur, 29.12.2015
    Koenig Arthur

    Koenig Arthur Erfahrener Benutzer

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    Es stehen jeweils bei den Alt-Mietern und bei den neueren die 65 qm als Mietfläche der Wohnung drin, Formularmietvertrag. Es steht nicht drin, die Fläche würde auf 65 qm vereinbart.
    Es steht aber auch nicht "ca" 65 qm drin ... , sondern: "Wohnfläche: 65 qm".

    Wenn die noch drin wohnen würden könnte ich jetzt die Miete anheben; da sie ausgezogen sind kann ich aber evtl. die Fläche bei den Nebenkosten richtig berücksichtigen, oder auch nicht - daher die Frage.

    Die Miete wurde eine Seite weiter dann auf Betrag X festgesetzt. Es steht nirgendwo etwas von einem Preis pro qm, es wurde also kein qm-bezogener Flächenpreis genannt.
     
  5. #4 Nero, 29.12.2015
    Zuletzt bearbeitet: 29.12.2015
    Nero

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    Soweit ich das mietrechtlich mitbekommen habe, können solche Angaben "tödlich" sein.
    Man gibt nur das an, was an Zimmern/Co vermietet wird.

    Wenn der Mieter selbst auf den cm genau wissen möchte, um wie viele m² es sich exakt handelt, kann er ja selbst vor Ort nachmessen.
    Diesen Wert vermerke ich dann sehr gerne in einer Fußnote als Quelle./Unterschrieben ist fein.

    Hallo König Arthur ich habe das Gefühl, du gehst persönlich zu sehr in Vorleistung, die Dir dann zur Falle wird. .

    Ich weiß, was Du da meinst. Das geht allerdings nur so lange gut, wie man Dir nichts Böses will.
    Dann gilt v.a. erstmals nur, was auf dem Papier steht.
    Und damit ziehst Du von Anfang an den Kürzeren!, um es eventuell unter großen Mühen wieder zu Deinen Gunsten glatt zu bügeln.

    Besonders geeignet halte ich folgende Nebenvereinbarung: Da dem Mieter diese Wohnung aufgrund ihrer Größe eigendlich nicht zusteht, bittet er darum, sie erheblich kleiner zu machen, als sie wirklich ist. Ha!,
     
  6. #5 EmmaKeller, 30.12.2015
    EmmaKeller

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    Die Angaben der Wohnfläche kann man insofern nicht verschweigen, weil diese bei der Betr.Kosten-Erstellung genau anzugeben sind.
    Würde sich später eine größere Differenz der Fläche ergeben, hätte der M.ein Recht auf Rückzahlung der zuviel geleisteten Zahlungen

    .Gruß, Nanne
     
  7. #6 Koenig Arthur, 30.12.2015
    Koenig Arthur

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    Andersherum also logischerweise eine Nachschusspflicht für die Mieter bei zu wenig geleisteter Vorauszahlung - aber das Mietrecht ist da ja vermutlich nicht logisch.
    Woher sollen die armen Mieter auch wissen, dass sie jahrelang zu viel Fläche bewohnt haben ... ...

    Es betrifft ja 2 Parteien, bei der 2. stammt die Flächenangabe im MV von mir. Aber die erste Partei war schon da als ichs Objekt übernahm, und denen traue ich ohne weiteres zu, die Wohnung natürlich nachgemessen zu haben und über die zu grosse Fläche geschwiegen zu haben. Oder man hat damals Küche und Flur nicht eingerechnet.
     
  8. #7 EmmaKeller, 30.12.2015
    EmmaKeller

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    Hallo, König Arthur

    Ein M.muß Dich nicht auf Fehler hinweisen, die letztendlich zu seinen Lasten gingen. Für die Angabe der Wohnfläche ist der VM zuständig, wenn dieser zu seinem Nachteil bemisst, sein Bier.
     
  9. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi Koenig Arthur,

    es gibt mehrere Gründe, warum gerade in Altmietverträgen "falsche" m2 angegeben sind. U.a. hat man früher die m2 anders ausgerechnet als heute. Und da macht es eben einen kleinen Unterschied, ob man früher was mit 1/2 oder sogar nur mit 1/4 gerechnet hat, was heute ggf. mit 1/1 eingeht.

    Für die Abrechnung nach m2 ist jetzt ganz wichtig, stimmen in den anderen Wohnungen die m2
    :? Wenn nein, ist die Abweichnung (ungefähr) gleich groß wie bei der jetzt gemessenen Wohnung? Wenn ja, dann kannst du weiterhin die alten m2 zu Berechnung herziehen, denn dann hebt sich dieser Fehler wieder auf.

    Hierzu mal ein Beispiel (Zweifamilienhaus) mit etwas übertriebenen Zahlen:
    • Wohnung 1 ist im MV mit 50 m2 angeben, hat aber in Wirklichkeit 100 m2
    • Wohnung 2 ist im MV mit 100 m2 angeben, hat aber in Wiklichkeit 200 m2
    • Gesamtwohnfläche wäre laut MV dann 150 m2, in Wirklichkeit aber 300m2.

    Wenn du jetzt die Abrechnung nach m2 machst, ist es völlig egal, ob du die m2 laut MV hernimmst oder die wirklich gemessenen m2 (Voraussetzung hier natürlich, nicht vermischen). Für die Wohnung 1 bedeutet das, 50/150 ist das gleiche wie 100/300 oder anders ausgedrückt, beides ergibt 33,33%.

    Das ist aber erst seit "kurzen" so, das man in MV nicht zwingend mehr die m2 angibt. Ich kenne keinen einzigen Altmietvertrag, wo nur die Räume aufgezählt werden. Mal abgesehen davon, für die Abrechnung nach m2 ändert das auch nicht viel. Man benötigt auch weiterhin die Gesamtwohnfläche des Hauses und die einzelnen Wohnungsflächen.
     
  10. Berny

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    Bei meinem Haus sind es Mietflächen, da es dort auch Geschäftsräume (Büro) gibt.
     
  11. #10 Koenig Arthur, 30.12.2015
    Koenig Arthur

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    Es sind nur die qm von einer Wohnung betroffen, die anderen hatte ich schon neu vermessen und richtig benutzt.
     
  12. #11 Goldhamster, 30.12.2015
    Goldhamster

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    Dann musst du eben die letzte Wohnung auch noch genau aufmessen und die BK-Abrechnung auf die neu ermittelten Flächen aller Wohnungen beziehen.

    Wie sollte es auch anders gehen?
     
  13. #12 Nero, 30.12.2015
    Zuletzt bearbeitet: 30.12.2015
    Nero

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    Hallo Pharao: Vieleicht wollte ich eigentlich nur damit sagen, dass König Arthur nach dem exakten Maßstab mit den Mietern abrechnen soll. .

    Für die Ämter gebe ich auf Wunsch der Mieter in der Bescheinigung auch eine geringere Wohnungsgröße an.
    In meiner eigenen Abrechnung mit den M. beziehe ich mich aber auf die tatsächliche.
    Hat sich noch niemand darüber beschwert.

    Ich habe es geschrieben, weil ich nicht weiß, welche weiteren Unterlagen Ämter verlangen - v. a. für den Fall, dass die M. noch andere Zuschüsse beziehen/Dokumente vorlegen müssen.
    Die NKV - Sache ist bisher immer durchgegangen.

    Auch bei Mieterhöhungen würde ich mich nicht an qm festmachen, sondern nur an der Miete.nach Lebenshaltungskostenindex. Da spielen qm und weitere Maßstäbe keine Rolle.
    Ist vielleicht wirtschaftlich nicht prickelnd - aber am einfachsten. Grüße BM

    Goldhamster halten nur Winterruhe! Wie schön!.

    Euch allen viele schöne und v.a. wohltuende Begegnungen für das Neue Jahr!
     
  14. #13 Koenig Arthur, 01.01.2016
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    Hallo Nero, die geringeren Flächen für die Mieter werden dann evtl. von den Ämtern bemerkt, wenn die Mieter diese Abrechnung mit den wirklichen Flächen aller Zeiten mal einreichen sollen.

    Die Mieterhöhung am Kostenindex festmachen - das wäre toll, dann hätte man fast jedes Jahr eine leichte Erhöhung. Aber geht das so einfach ? Eigentlich braucht man doch eine höhere Vergleichsmiete in der Nachbarschaft ... .
     
  15. Duncan

    Duncan
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    Nö braucht man nicht, ein BGB hilft da auch schon weiter.

    Man kann nun stressarm abrechnen oder es kompliziert machen. Taschenrechner sind geduldige Wesen....
     
  16. Nero

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    Hallo, wie schon gesagt, ich mache es schon seit Jahren so - die m² Zahlen (von den M für den Antrag gewünscht) weichen gg. über den tatsächlichen im MV und in der NK vollkommen ab.
    Wohl ist mir dabei auch nicht. Denn ich fülle ja aus und zeichne gegen.

    Das Spiel geht bei einer M. ohne Konsequenzen schon seit über 12 Jahren.
    Warum, kann ich Dir nicht sagen. Vielleicht schlafen sie alle hier oder sie nehmen es nicht so genau.

    Mein Freund bleibt/ist der Index.
    Sobald ein Leerstand auftritt, wird die Miete sofort erhöht.
    So schnell kann mir also mit dieser Methode nix passieren.
    Sie ist - und das sehe ich als Vorteil an - im Maßstab vollkommen eindeutig und damit unstrittig.
     
  17. Berny

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    Stehen bei Dir die Mietinteressenten schlange?
     
  18. Duncan

    Duncan
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    Naja, in der Stadt herrscht Vollvermietung. Für einen angekündigten Neubau (~80 WE) einer größeren Gesellschaft gab es schon vor Grundsteinlegung mehr Mietbewerber als Wohnungen geplant sind. Auch wenn du sehr lange Mietlaufzeiten hattest ist eine Erhöhung aufgrund niedriger Bestandsmiete kein Problem. Hier kann der Index auch sehr nachteilig wirken, da man starke Mieterhöhungen in kurzer Zeitspanne (nach sehr langem stagnieren auf sehr niedrigen Niveau) nicht auf den Bestand mit anpassen kann. Berlin ist hier ein klassisches Beispiel.
     
  19. #18 Nero, 01.01.2016
    Zuletzt bearbeitet: 01.01.2016
    Nero

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    berny: Ich bin halt der Meinung, dass es gravierende Unterschiede zwischen Stadt und Land gibt.

    Momentan ist die Prognose ja, dass es langfristig v. a. Letzterem in Sachen Immo/Vermieterei nicht sehr gut gehen wird.

    Ich kann mich wirklich bisher nicht eigentlich beklagen.- momentan auch nicht.

    Schlange kommt vor, würde ich grundsätzlich aber nicht sagen - zumal es sehr auf die Jahreszeit ankommt .

    Wer z. B. aber Herbst/Winter unterwegs ist, den sehe ich mit großem Vorbehalt. Er muss, aus nachvollziehbaren Gründen.(Gekündigt, Schimmel, Nix anderes gefunden haben....)= Arbeitshypothese.

    Es ist schon so, dass ich es mir aussuchen kann - allerdings - wie schon anderweitig als Grundregel besagt - lieber verzichte ich heute , als vorschnell ein Mietverhältnis einzugehen, nur damit ich keinen kurzfristigen Mietausfall habe.
    Und ich hatte bisher fast immer das Glück, dass die M. freiweillig Angaben getätigt haben, die ich informell auf ihren Wahrheitsgehalt überprüfen konnte


    Herzliche Grüße: Das Landei!
     
  20. #19 Koenig Arthur, 03.01.2016
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    Meinen nächsten MV mache ich evtl. auch auf Indexmiete, mal sehen ... . Den kann ich dann in ein paar Jahren nach X % Steigerung als ortsübliche Vergleichsmiete zur Mieterhöhung bei den anderen Parteien heranziehen, oder ? (Mietspiegel gibts keinen, ist auch auf dem Land).
     
  21. Nero

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    Hallo König Arthur: Nix erst nach ein paar Jahren - so weit ich mich erinnere - ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung. und dann jedes Jahr.
    Was hast Du immer noch mit der Vergleichsmiete - der Index schließt sie aus!

    Ich warte ab, bis der Index eine Höhe erreicht hat, die mir genehm ist.

    In Net findet Du beste Beispiele, wie Du wann/wie etwas berechenen kannst. (Am besten Anwalt etc. ..)

    Du wirst erkennen, wie ich es meine - manchmal kommt es auf den Vergleichsmonat an.

    Aber wie Duncan schon sagte - die Sache ist sehr minimal.
    Das eventuell - ich mach es nicht jedes Jahr - und das exakte - sehe ich aber für mich persönlich als Vorteil an.

    Wenn du die Seite nicht findest, gebe ich sie Dir gerne weiter.
    LG/BM

    Huch gefunden: www.gevestor-immobilien.de/artikell/indexmiete-erhöhen-ohne...

    Hoffe, ich habe Dir etwas helfen können.
     
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