Wohnfläche im Mietvertrag

Dieses Thema im Forum "Wohnungsgröße" wurde erstellt von Ruebe007, 29.04.2008.

  1. #1 Ruebe007, 29.04.2008
    Ruebe007

    Ruebe007 Neuer Benutzer

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    Hallo.....

    Ich möchte in den nächsten Monaten meine ET Wohnung vermieten. Da es sich hier um einen ausgebauten Spitzboden (zudem noch schön verwinkelt) handelt, werde ich im MV wahrscheinlich keine Angaben zur qm Mietfläche machen.

    Sooooo und jetzt zu meinem kleinen Fragenkatalog :?
    Wenn ich die Heizkosten nach HeizKV 70/30 abrechne muss ich ja zwangsläufig doch wieder qm angeben. Nur in der Heizkostenabrechnung?
    Oder doch bereits im Mietvertrag? Und wenn wo?

    Und wer jetzt noch nicht genug von mir hat noch folgende Frage :help
    Alle mir bekannten Mieterhöhungsmöglichkeiten zielen ja auf qm ab (z.B. ortsübliche Vergleichsmiete etc.) Wie könnte ich (theoretisch!) irgendwann mal die Miete erhöhen obwohl keine Flächenangaben im MV getroffen wurden. Vielleicht %tual???

    Viele Grüße und einen sonnigen Tag, Ruebe007
     
  2. AdMan

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  3. RMHV

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    Es gibt keine Notwendigkeit zur Angabe der Wohnungsgröße im Mietvertrag. In der Betriebskostenabrechnung wird einfach die tatsächliche Wohnfläche berücksichtigt.

    Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete muss zwingend auf der Basis der Wohnfläche berechnet werden. Auch hier wird, wie schon bei der Betriebsksotenabrechnung, die tatsächliche Wohnfläche zu verwenden sein.
     
  4. #3 Ruebe007, 29.04.2008
    Ruebe007

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    Vielen Dank,

    ich glaube das war ein Missverständnis... erwähnte ja schon oben dass ich wahrscheinlich keine qm im MV angebe, ist mir auch bewusst dass ich´s nicht brauche. Meine Frage geht eher in die Richtung wie es sich verhält wenn in der HK-Abrechnung qm (tatsächliche nach Wohnflächenberechnung bla, bla) auftauchen und im MV bewusst keine stehen. Könnte der Mieter dieses eventuell als Zusicherung dieser Eigenschaft (qm) auch bei Mietfläche sehen?

    Zu 2.:
    Stimmt, die Mieterhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete basiert immer auf der tatsächlichen Wohnungsfläche....
    Die Frage ist ob die qm im Mietvertrag stehen müssen oder einfach mit dem Erhöhungsschreiben für den Mieter aufgeführt werden müssen und dort nachvollziehbar sind.

    Gruß Ruebe 007
     
  5. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Das sehe ich nicht so...

    Dann steht in der Abrechnung eine Wohnfläche. Der Mietvertrag wird dadurch nicht geändert. Zur Änderung eines Vertrags sind zwei deckungsgleiche Willenserklärungen erforderlich. Worin mag den die Erklärung des Vermieters bei einer Abrechnung bestehen? Worin sollte denn die Annahmeerklärung des Mieters für die Vertragsänderung bestehen.

    Es besteht doch bereits die Erkenntnis, dass die Wohnfläche nicht im Mietvertrag vereinbart sein muss und die Regelungen zur Mieterhöhung sehen eine vereinbarte Wohnfläche auch nicht als Voraussetzung für die Mieterhöhung vor.
    Im Erhöhungsverlangen wird schlicht und einfach die Angabe der Wohnfläche erforderlich und auch ausreichend sein. Wenn der Mieter die genannte Wohnfläche bestreitet, wird er die für ihn günstigen Tatsachen auch beweisen müssen.
     
  6. Capo

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    Unnötig kompliziert...
    Für die Abrechnung: Die Fläche, nach der umgelegt wird, muss rein.
    Wer sagt aber, dass die mit der Wohnfläche oder sogar Mietfläche ubereinstimmt. Bsp: unbeheizter Raum wird vermietet. Nach welchen qm wird die Nk abgerechnet?
     
  7. #6 Ruebe007, 30.04.2008
    Ruebe007

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    Lieben Dank für eurer Feedback! :Blumen

    Habe den MV noch nicht aufgesetzt. Ist sozusagen erstmal eine Vorsorgeuntersuchung.......Verbrauchsunabhängige Nk werde ich nach Miteigentumsanteilen abrechnen und bei den Heizkosten sowie Warmwasserkosten im MV nur auf die spätere Abrechnung nach HeizKV verweisen. Tja und dannnnnnnnnnn in der Endabrechnung... dachte ich an den Ansatz der qm nach Wohnflächenberechnung.
     
  8. RMHV

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    Bei einer Eignetumswohnung bietet sich ein ganz andere Vereinbarung zu den Umlageschlüsseln an. Mein Angebot ohne Gewähr für wirksamkeit wäre:


    Neben der Netto-Miete leistet der Mieter monatliche Vorauszahlungen in Höhe von ...... € für Betriebskosten gemäß Betriebskostenverordnung in der jeweils gültigen Fassung.

    Der Mieter trägt den Betriebskostenanteil, der sich aus der Verwalterabrechnung für die Wohnung ergibt, sowie die weiteren Betriebskosten, die außerhalb der Verwalterabrechnung direkt auf die Wohnung entfallen (z.B. Grundsteuer)...


    Anschließend könnten noch die derzeit innerhalb der WEG verwendeten Umlageschlüssel aufgelistet werden.
     
  9. #8 Ruebe007, 30.04.2008
    Ruebe007

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    .......ja seh ich auch so. Die Ausnahmen wären dann Grundsteuer und Kabelfernsehen die ich nicht nach MEA´s sondern in voller Höhe umlege. Gibts spontan sonst noch welche dich ich besonders beachten sollte?

    Danke und Grüße Rübe007
     
  10. #9 Eddy Edwards, 01.05.2008
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    Ich verstehe den Sinn noch nicht ganz. Warum wird im Mietvertrag keine Größe angegeben und durch die NK-Abrechnung bzw. spätestens mit der bereits angedachten Mieterhöhung wird dem Mieter eine Flächengröße untergeschoben? :?
     
  11. #10 lostcontrol, 02.05.2008
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    ganz einfach: weil es in den letzten jahren zig streitigkeiten um die tatsächliche wohnungsgrösse gab und einige urteile, aufgrund deren die vermieter zu rückzahlungen der miete und neuberechnung der nebenkosten gezwungen wurden.
    fakt ist: die DIN bezüglich der wohnflächenberechnung hat sich im lauf der jahre mehrfach geändert (z.b. die höhe, ab der der raum unter einer schräge nicht mehr berechnet wird und ähnliches). das führt natürlich dazu, dass die wohnflächen, die in den (alten) grundrissen stehen, häufig nicht mehr dem aktuellen stand entsprechen.
    aber korrekte wohnflächenberechnungen sind aufwendig und - sofern von einem dienstleister gemacht - auch teuer.
    dann hat man vielleicht auch noch den einen oder anderen umbau vorgenommen (z.b. auf dem klo die leitungen in einem wandvorbau versteckt) und ruckzuck fehlt da mal ein halber quadratmeter oder ähnliches. womöglich hat man mangels besserer möglichkeiten wände von innen gedämmt, dann ist die grundfläche auch plötzlich ein stück kleiner...
    mal ganz abgesehen davon, dass kaum ein grundriss, wie man ihn vom architekten bekommt, tatsächlich mit dem endergebnis übereinstimmt.

    ich schreibe grundsätzlich auch keine wohnfläche mehr in den mietvertrag.
    allerdings liegt jedem mietvertrag eine info über den betriebskostenschlüssel bei, und dort ist (in prozent) angegeben, welchen anteil der mieter zu tragen hat (z.b. bei der grundsteuer, die nach quadratmeter umgelegt wird). wenn der mieter das so unterschreibt, erklärt er sich einverstanden, und das thema ist erledigt.
     
  12. #11 Eddy Edwards, 02.05.2008
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    Das ist mir alles soweit klar.

    Soweit ich den Themenstarter aber verstanden habe, möchte er ebenfalls keine Wohnfläche in den Mietvertrag schreiben. Die Nebenkostenabrechnung allerdings wiederum nach Wohnfläche ermitteln. Mit anderen Worten er setzt hierbei Grundsätze bzw. Verteilerschlüssel an, die gar nicht vertraglich festgehalten sind. Das erschließt sich mir immer noch nicht ganz.
     
  13. Capo

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    Die NK wird also nicht qm, sondern nach Prozent umgelegt. Dann tauchen qm nirgends auf. Wohnen völlig Wohnflächenfrei ;)

    eine andere Variante wäre ein "ca." in den MV zu setzen...
     
  14. #13 lostcontrol, 03.05.2008
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    genau capo.
    @ eddy: bei den betriebskosten ist der verteilerschlüssel festgelegt, aber nicht in quadratmetern sondern IN PROZENT.

     
  15. #14 Eddy Edwards, 03.05.2008
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    Vielleicht habe(n wir) ich auch etwas missverstanden. Eine prozentuale Abrechnung war mir schon noch klar und habe ich auch gelesen. Ich denke ein komplett wohnflächenfreier Vertrag und Abrechnung wäre dann am logischsten. Denn keine Angabe im MV aber die Abrechnung nach Fläche ergibt für mich keinen Sinn.

    Sehr gut finde ich die Variante von RMHV in der die umlagefähigen Nebenkosten entsprechend der Hausgeldabrechnung des Verwalters abgerechnet werden können. Somit entfällt die Umrechnerei von Miteigentumsanteilen auf Quadratmetern, welche sich im Ergebnis meistens eh unterscheiden.
     
  16. #15 lostcontrol, 04.05.2008
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    der vertrag und die abrechnung sind doch dann wohnflächenfrei?
    im mietvertrag steht ja so dann keine wohnfläche (bei den betriebskosten stehen lediglich prozent, mehr nicht). warum ergibt das für dich keinen sinn?
     
  17. #16 Eddy Edwards, 04.05.2008
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    Na sagt mal, schreib ich so undeutlich?

    1.
    Das ergibt doch SINN, wenn auch in der Abrechnung KEINE Wohnflächen enthalten sind.

    2.
    NUR dieser Passus ergibt für mich KEINEN SINN!

    Wer lesen kann, ist klar im Vorteil!
     
  18. #17 lostcontrol, 04.05.2008
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    aber wie willst du denn z.b. die grundsteuer und die versicherungen umlegen, wenn nicht nach wohnfläche? nach personen? nach parteien? wie soll das gehen?

    siehe oben: es gibt 'ne menge posten, die man problemlos nach verbrauch, nach personen oder nach parteien umlegen kann. aber wie willst du die grundsteuer und die versicherungen umlegen, wenn nicht nach quadratmetern bzw. wohnflächenanteil in prozent?

    (vielleicht bin ja auch ich grad zu blöd...)
     
  19. #18 Eddy Edwards, 04.05.2008
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    Na ist doch alles richtig! Die Posten teile ich prozentual auf, entsprechend der Vereinbarung zum MV. Das habe ich doch auch gar nicht in Frage gestellt.

    Grundtenor des Themas ist doch gewesen, dass der Mieter eine Wohnung mietet. In dem Mietvertrag schreibt der Vermieter allerdings nicht fest wie groß die Wohnung nun tatsächlich ist - aus gutem Grund. Nicht dass der Mieter beim nachmessen auch noch auf dumme Gedanken kommt. Gleichzeitig muss der Vermieter doch aber den Verteilerschlüssel für die Abrechnung der Nebenkosten mit vereinbaren. Und jetzt wirds sinnlos, wenn die Wohnfläche auf diesem Wege wieder in den Vertrag kommt. Also wird alternativ die nicht verbrauchsabhängigen Kosten prozentual vereinbart und macht in der Gesamtheit wieder Sinn. Nichts anderes habe ich versucht auszudrücken.

    Ich hoffe wir reden nicht weiter aneinander vorbei. :wand:
     
Thema: Wohnfläche im Mietvertrag
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