Wohnfläche nachträglich anpassen wegen Neuberechnung

Diskutiere Wohnfläche nachträglich anpassen wegen Neuberechnung im Abrechnungs-/Umlagmaßstab Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Liebe Forenmitglieder, aktuell beschäftigt mich eine wirklich absurd kleinliche Frage bezüglich Wohnfläche und Umlage der Betriebskosten. Das...

lirumlarum

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Liebe Forenmitglieder,

aktuell beschäftigt mich eine wirklich absurd kleinliche Frage bezüglich Wohnfläche und Umlage der Betriebskosten.
Das folgende Thema ist daher wahrscheinlich nur für Personen interessant, die sich gerne mit winzigen Details befassen und nicht mit Grundsatzdiskussionen.

Wegen der geforderten Erklärungen zur Grundsteuer (Bayern) habe ich die Wohnfläche unserer Wohnungen überprüft:
In zwei Acht-Parteienhaus weichen die Wohnflächen teilweise deutlich von den Angaben im Mietvertrag und damit auch vom bisher verwendeten Umlageschlüssel ab.
Wir haben 2021 eins der Häuser komplett und in dem anderen 4 von 8 Eigentumswohnungen erworben (Baujahr 1994 bzw. 1995) und die vorherigen Eigentümer haben es offenbar "nicht so genau" genommen bzw. zur Berechnung Pläne benutzt, die kurz vorm Bau noch einmal verändert wurden.
Ich selbst habe die WERKpläne zur Bestimmung benutzt und stichprobenartig in einzelnen Wohnung kontrolliert (entweder während Renovierungsleerstand oder bei befreundeten Mietern). Ich bin mir also zu 100% sicher, dass die neuen Werte stimmen.

Der traurige Spitzenreiter ist in einem der beiden Häuser bei -10% Abweichung. Hier war die bisher angenommene Wohnfläche bei 72 statt 79,23qm. Selbst die geringste Abweichung in diesem Haus liegt noch bei 4,4%. Im anderen Haus ist es nicht ganz so schlimm, aber auch bedenklich.

Nun will (und darf) ich diese Ungerechtigkeit natürlich so nicht stehen lassen, sondern die Umlageschlüssel anpassen. Bei Haus A ist dies leicht, weil ich hier die Wohnfläche laut Grundsteuer ohnehin je Wohnung abrunde und eine gerundete Quadratmeterzahl ansetze.
Bei Haus B liegt allerdings keine Teilungserklärung vor, das Gebäude wird als Gesamtheit betrachtet. Ich darf also für die Grundsteuer nur die Gesamtwohnfläche abrunden. Die einzelnen Wohnungen haben dann "krumme" Quadratmeterzahlen.

Mein total absurdes Problem ist nun: Ich gebe im Rahmen der Grundsteuer einen gerundeten Wert an (hier: 590qm), der aber nicht der Summe der einzelnen Wohnungen entspricht (wir reden hier logischerweise von weniger als einem Quadratmeter, genauer von 0,38qm).
Nun lege ich diese (und andere) Kosten ja auf die Mieter um - natürlich nach tatsächlicher Wohnfläche. Gehe ich dann recht in der Annahme, dass ich als Gesamtwohnfläche in der Betriebskostenabrechnung weiterhin die krumme Zahl nehme, also 590,38qm?

Ich weiß, das ist jetzt wirklich total lächerlich wegen diesen 0,38qm - aber ich frage mich einfach, wie das offizielle Vorgehen durch diese Anweisung zur Rundung aussehen soll.

Andersrum frage ich mich in dem anderen Haus mit den acht ETW, ob ich hier überhaupt so vorgehen dürfte, dass ich als Gesamtwohnfläche im Rahmen der Betriebskostenabrechnung dann die Summe der gerundeten Einzel-Wohnflächen ansetzen darf. Auch hier ist die Differenz ja minimal (484qm als Summe der Rundungen, 487,02qm tatsächliche Wohnfläche), aber richtiger wäre ja, wenn ich weiterhin mit den Nachkommastellen hantiere.

Meine Vorgänger haben dies bisher zwar auch nach Wohnfläche umgelegt, dies allerdings nur als Prozentsatz angegeben - mit sage und schreibe 4 Nachkommastellen (also beispielsweise 13,0267%) - und dann jede Kostenposition wieder kaufmännisch gerundet. Problem war hier: die einzelnen Prozentsätze haben nicht 100% ergeben. Die Eigentümergemeinschaft hat also Jahr für Jahr einen kleinen Teil der Kosten getragen...
Der Transparenz halber würde ich allerdings wirklich gerne direkt anhand des Verhältnisses Gesamtwohnfläche zu Wohnungs-Wohnfläche umlegen, dann versteht halt hoffentlich auch der letzte Mieter, wie sich seine Kosten zusammensetzen.

Wie seht ihr das?
Eine Rundung der Wohnflächen der einzelnen Wohnungen findet ja ohnehin statt, weil man ja keine zehn Nachkommastellen bei schwierig geschnittenen Räumen ansetzt (verwinkelt im Dachgeschoss z.B.).
Runde ich dann auf zwei Nachkommastellen oder bin ich "großzügig" und runde direkt kaufmännisch auf eine volle Quadratmeterzahl? Lasse ich den gerundeten Wert für die Grundsteuer aufgrund der geringen Differenz einfach direkt außen vor?
Es ist so schrecklich banal, daher finde ich keine verbindlichen Auskünfte dazu..
 

RP63VWÜ

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Ich würde nicht kaufmännisch, sondern mathematisch runden.
Nicht umsonst nennt sich dies auch Banker's Rounding.
Nicht nur Banken halten damit Rundungsungenauigkeiten gering.
 
Andres

Andres

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Nun will (und darf) ich diese Ungerechtigkeit natürlich so nicht stehen lassen, sondern die Umlageschlüssel anpassen. Bei Haus A ist dies leicht, weil ich hier die Wohnfläche laut Grundsteuer ohnehin je Wohnung abrunde und eine gerundete Quadratmeterzahl ansetze.
... wobei noch zu klären wäre, ob überhaupt nach Wohnfläche und nicht etwas nach Miteigentumsanteilen umgelegt wird. Immerhin wäre das mit Ausnahme der Heizkosten der Regelfall.

Bei Haus B liegt allerdings keine Teilungserklärung vor, das Gebäude wird als Gesamtheit betrachtet. Ich darf also für die Grundsteuer nur die Gesamtwohnfläche abrunden. Die einzelnen Wohnungen haben dann "krumme" Quadratmeterzahlen.
Mir ist keinerlei Rechtsprechung bekannt, die jemals beanstandet hätte, wenn bei der Betriebskostenabrechnung die Wohnflächen auf volle Quadratmeter gerundet werden.

Mein total absurdes Problem ist nun: Ich gebe im Rahmen der Grundsteuer einen gerundeten Wert an (hier: 590qm), der aber nicht der Summe der einzelnen Wohnungen entspricht (wir reden hier logischerweise von weniger als einem Quadratmeter, genauer von 0,38qm).
Das ist nicht absurd (bzw. absurd ist höchstens, das als Problem zu bezeichnen), sondern völlig normal. Steuerlich werden Sachverhalte nun einmal gelegentlich anders betrachtet, als dies aus der Perspektive anderer Fachgebiete der Fall ist.

Nun lege ich diese (und andere) Kosten ja auf die Mieter um - natürlich nach tatsächlicher Wohnfläche. Gehe ich dann recht in der Annahme, dass ich als Gesamtwohnfläche in der Betriebskostenabrechnung weiterhin die krumme Zahl nehme, also 590,38qm?

Ich weiß, das ist jetzt wirklich total lächerlich wegen diesen 0,38qm - aber ich frage mich einfach, wie das offizielle Vorgehen durch diese Anweisung zur Rundung aussehen soll.
Es gibt kein offizielles Vorgehen. Solche Kleinigkeiten sind im Zivilrecht seltenst geregelt. Wenn man viel Glück hat, gibt es ein Normenwerk, das Festlegungen trifft, und sonst gilt eben wieder einmal das billige Ermessen als Maßstab: Solange du nicht gezielt jemanden über den Tisch ziehst, kannst du jede in sich plausible Vorgehensweise anwenden.

In diesem Fall fällt meine Wahl darauf, die Gesamtwohnfläche durch Aufsummieren der (gebrauchsfertig gerundeten) Einzelflächen zu ermitteln. Ja, das ist eine Rechnung mit gerundeten Zwischenergebnissen.

Meine Vorgänger haben dies bisher zwar auch nach Wohnfläche umgelegt, dies allerdings nur als Prozentsatz angegeben - mit sage und schreibe 4 Nachkommastellen (also beispielsweise 13,0267%) - und dann jede Kostenposition wieder kaufmännisch gerundet.
Das ist eine verbreitete Vorgehensweise, wenn man Zwischenergebnisse rundet. Man muss nun mit so viel zusätzlicher Genauigkeit rechnen, dass auch angehäufte Rundungsfehler das Gesamtergebnis nicht beeinflussen, d.h. die Zwischenergebnisse müssen mit wesentlich mehr Genauigkeit geführt werden, als das Endergebnis, das man erreichen möchte. Wenn das Endergebnis auf Euros mit zwei Nachkommastellen lauten soll, ist es absolut im Rahmen, den Dezimalbruch des Wohnflächenanteils mit sechs Nachkommastellen zu führen.

Bevor nun groß geschimpft wird, dass es ja der totale Pfusch wäre, Zwischenergebnisse zu runden, und das man schon in der Schule gelernt hat, dass man das nicht macht: Das ist völlig richtig, aber viel Erfolg damit, das in der Praxis zu vermeiden. Einfache Taschenrechner sind raus, Excel ist raus. Sämtliche Rechnungen sind nun algebraisch durchzuführen.

Und wozu das alles? Nur um am Ende festzustellen, dass die Messwerte, mit denen die Rechnung am Anfang gefüttert wurde, auch mit Toleranzen versehen sind und mit endlicher Genauigkeit vom Messgerät abgelesen wurden.

Das heißt nun nicht, dass man völlig sorglos irgendwelchen Mist in die Abrechnung schreibt, und es ist definitiv möglich, die rechnerische Qualität der Abrechnung zu verbessern. Ein möglicher Schritt wäre z.B. ...
(also beispielsweise 13,0267%)
... dieses Zwischenergebnis nicht anzugeben. In der Abrechnung steht dann
Gesamtkosten * (Gesamtwohnfläche / Wohnfläche Mieter) = Kosten Mieter
und das Zwischenergebnis für die Klammer ist nie genannt. Und damit ist ganz problemlos diese rechnerische Inkonsistenz eliminiert.

Es ist so schrecklich banal, daher finde ich keine verbindlichen Auskünfte dazu..
Es ist nicht banal, sondern ein numerisches Problem ohne perfekte Lösung, und es ist viel zu wenig praxisrelevant, als dass das irgendjemand soweit ausfechten würde, dass es verbindliche Antworten gäbe.
 

FMBerlin

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Ich habe die Wohnungsflächen stets mathematisch auf ganze Quadratmeter gerundet und die Gesamtwohnfläche als Summe der gerundeten Wohnungsflächen ermittelt. Selbst bei sehr kleinen Wohnungen (z.B. 25m²) beträgt die höchstmögliche Abweichung damit nur 0,5m² also 2%. Bei normalen und größeren Wohnungen entsprechend weniger.
Bei 3 Wohnungsvermessungen bekommt man im Altbau oft 3 verschiedene Ergebnisse und die Genauigkeit einer Einzelmessung auf dem Bau endet praktisch bei 0,5 cm. Man muß auch mal die Kirche im Dorf lassen, selbst als Perfektionist.
 
dots

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richtiger wäre ja, wenn ich weiterhin mit den Nachkommastellen hantiere.
Ja, schon, aber noch eine Nachkommastelle mehr wäre halt noch "richtiger". Das kann man dann unendlich fortsetzen: Immer noch eine Nachkokommastelle mehr, also noch genauer/richtiger/besser ...

Ich bin mir also zu 100% sicher, dass die neuen Werte stimmen.
Wie kannst du dir da so sicher sein? Die Vorschriften, wie Wohnfläche sich berechnet, haben sich in der Vergangenheit nicht nur einmal geändert. Es gibt genug Fallstricke, gerade für Laien. Natürlich kann es sein, dass du das alles aus dem FF beherrscht, aber ich bin geneigt, nicht davon auszugehen (vielleicht schließe ich dabei von mir auf andere?).
Wie hast du die Wohnfläche gemessen? Per Zollstock die Länge und Breite jeden Raumes ermittelt? Dann gaukelt dir die zweite Nachkommastelle eine Genauigkeit vor, welche faktisch nicht existiert.

Irgendwelche Steuer-Zusammenhänge haben (erst mal) im Zusammenhang mit Mietvertraglichem keine Relevanz - und umgekehrt.
 

lirumlarum

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@RP63VWÜ : Vielen Dank schonmal für die Einschätzung und den Tipp mit der mathematischen Rundung. Diese hatte ich noch gar nicht in Betracht gezogen.

@Andres : Glücklicherweise (für mich) wird in diesem Gebäude tatsächlich alles nach qm abgerechnet. Ursprünglich wurden in diesem Haus (da die beiden Eigentümer Geschäftspartner und beste Freunde waren) alle Wohnungen recht lapidar als gemeinschaftlicher Besitz betrachtet, obwohl die Teilungserklärung vorlag. Die strengere Trennung nach Wohnung erfolgte erst nach dem Verkauf an meinen Mann bzw. der Erbschaft durch die Witwe des anderen Eigentümers. Und auch hier wurde gemeinschaftlich beschlossen, dass die Abrechnung nicht nach Anteilen, sondern nach Wohnfläche erfolgt.

Ich hatte damit auch gemeint, dass es absurd ist, sich darüber den Kopf zu zerbrechen. Weniger das Problem an sich.
Ich möchte einfach so gut als möglich vermeiden, dass ich jemanden ungerecht behandle. Und es stimmt schon, solange keine "böse Absicht" dahintersteckt, kann man mir wohl keinen Vorwurf machen.

@alle : Vielleicht nochmal kurz zu dieser Genauigkeitsfrage. Es sind minimale Beträge, die durch diese Rundungsungenauigkeit zustande kommen. Das ist mir ja natürlich auch klar. Und wie schon angemerkt wurde: auch die Messungen erfolgen nur mit begrenzter Genauigkeit. Selbst die Quadratmeterzahlen, die ich errechnet habe sind ja alleine durch die üblichen Abweichungen "aufm Bau" lange nicht so genau als die Berechnung ausspuckt. Erschwerend kommt hinzu, dass es sich bei meinen Zahlen um Rohbaumaße handelt und hier ja kein Abzug mehr stattfindet. Soll heißen, die berechneten Werte können ja de facto nicht den tatsächlichen Maßen entsprechen.
Die Formulierung "zu 100% sicher" beschränkt sich damit also auf die Bestimmung der berechneten Wohnflächen (nach Werkplan und laut WoFlV). Dass die Maße in der Realität davon abweichen ist mir natürlich bewusst. Aber das ist tatsächlich der Punkt, an dem ich (als Perfektionistin) die Grenze ziehe - ein Plan, der so in dieser Form nachweislich befolgt wurde und vor Ort kontrolliert wurde, muss durchaus als verbindliche Grundlage dienen können.
Ich würde sagen, eine gewisse berufliche Erfahrung bringe ich schon mit: ich habe das Studium (Bauingenieurwesen) zwar leider im sechsten Semester aufgrund einer schweren Erkrankung abbrechen müssen, aber ich möchte schon behaupten, dass da einiges "hängengeblieben" ist. Anfang 2022 habe ich die IHK-Weiterbildung zur Haus- und Grundstücksverwalterin abgeschlossen. Ich bin also selbstverständlich bei weitem kein Profi, sonst würde ich hier ja nicht nachfragen, aber eine gewisse Ahnung von der Materie habe ich schon und traue mir zu, dass ich die entsprechenden Normen und Gesetze richtig anwenden kann.

Allerdings fehlt mir halt leider die kaufmännische Ausbildung - und das merkt man auch. Ich kann daher absolut nachvollziehen, dass meine Nachfrage zunächst einfach nach Hausfrau, die nebenher die Vermietung macht klingt. Dies wäre natürlich auch nicht verwerflich, trifft in diesem Fall jedoch nicht zu.

Meine Frage bezog sich auch weniger auf die allgemeine Erstellung von Betriebskostenabrechnung. Sondern lediglich auf diesen Zusammenhang von Umlage der Grundsteuer zu Angaben bei der Grundsteuererklärung.
Deswegen stimme ich @dots vollumfänglich zu, dass diese Regelungen nicht aufeinander abgestimmt sind, sondern Steuerrecht erstmal Steuerrecht ist und der Mietvertrag da außen vor ist. Mich hat eben nur die Praxis interessiert. Ob man sagt, man verzichtet auf diese Spitzfindigkeiten oder ob es Regelungen gibt oder ob eh jeder macht, was er für vernünftig hält, solange es niemanden unzumutbar benachteiligt.

Unabhängig davon möchte ich mich natürlich bei allen drei Kommentatoren für die Einschätzung bedanken!
 
dots

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Zusammenhang von Umlage der Grundsteuer zu Angaben bei der Grundsteuererklärung.
Es gibt keinen.
Was du bei der Grundsteuererklärung angibst, hat nichts mit Vermietung, Mietverträgen o. dgl. zu tun.
Natürlich sollte man in der Grundsteuererklärung die korrekten (also tatsächlich existierenden) Angaben machen. Dabei ist es egal, wie der Plan, den du verwendest, heißt. Die Realität ist entscheiden, nicht irgendein Plan von irgendwann damals.

Am Ende kommt dann eine Grundsteuer dabei heraus, in Höhe von X Euro.

Wie du diese Euros umlegst, ist völlig unabhängig von der Grundsteuererklärung.
Wenn Umlage nach Wohnfläche vereinbart/gefordert ist, ist die TATSÄCHLICHE Wohnfläche zu verwenden. Entsprechend bei Nutzfläche. Oder irgendeinem anderen Maßstab.
Die Formulierung "zu 100% sicher" beschränkt sich damit also auf die Bestimmung der berechneten Wohnflächen (nach Werkplan und laut WoFlV). Dass die Maße in der Realität davon abweichen ist mir natürlich bewusst.
Also war(und ist) die genannte Berechnung für den Allerwertesten. Da kann sie noch so oft zu 100% korrekt/sicher/... betitelt werden - sie ist es nicht.
 

lirumlarum

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Hmm, naja, diese Meinung teile ich jetzt nicht vollumfänglich. Es ist richtig, dass nur die tatsächliche Fläche von Relevanz sein sollte. Deine Aussage "[...]nicht irgendein Plan von irgendwann damals." ist jedoch auch nicht gaaaaanz richtig (dieses Wort auch auf die Gefahr hin, dass es dich wieder triggert).
In der Anleitung zur Abgabe der Grundsteuererklärung (Bayern) ist ausdrücklich zu lesen: "Die Wohnfläche (Umfang und Ermittlung) ergibt sich aus der Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung. Sie können die Wohnfläche in der Regel selbst händisch ausmessen. Die Wohnfläche ist auch in den Bauunterlagen, dem Mietvertrag oder der Nebenkostenabrechnung ersichtlich. Bei Eigentumswohnungen ist die Wohnfläche auch aus der Wohngeldabrechnung ersichtlich."

Eine frühere Wohnflächenberechnung liegt nicht vor bzw. wurde nachweislich so falsch erstellt, dass sie nicht herangezogen werden darf (eben u.a. durch die Änderung des Planes vor Baubeginn, aber auch weil im Dachgeschoss nicht nach Raumhöhe unterschieden wurde und einfach die gesamte Fläche als Wohnungsgröße angesetzt wurde). Und klar, wir könnten jetzt alle acht Mietparteien anschreiben, dass wir die Wohnung ausmessen müssen. Aber (vorausgesetzt ALLE Mieter stimmen in der Kürze der Zeit zu) nachdem dort mit Sicherheit Möbel im Weg sein werden bzw. die 2-Meter-Grenze im Bestand mit einem einfachen Zollstock oder Billig-Lasergerät nie so leicht zu bestimmen als anhand des Plans, empfinde ICH persönlich das Nachmessen als ungenauer. Klar, du hast mir ja eindrücklich aufgezeigt, dass meine persönliche Meinung hier irrelevant ist. Soweit stimme ich sogar zu.
Ich hatte in meinem ersten Post aber schon erwähnt, dass ich mich nicht nur an den Plänen orientiert hatte, sondern diese Maße auch - wenn auch nur stichprobenartig - kontrolliert habe.
Das klingt jetzt von meiner Seite gehässig - das ist nicht meine Absicht, weil ich froh um jeden konstruktiven Hinweis bin - , aber was wäre denn dann in dem Zusammenhang eine bessere Herangehensweise als den verwendeten Plan konkret durch Messungen zu bestätigen und diesen dann als Grundlage für die Berechnungen zu nutzen?
Der nächste Schritt wäre meines Erachtens, einen Vermessungsingenieur zu beauftragen. Ob das im Hinblick auf die vorliegenden durchweg plausiblen Unterlagen aber noch irgendwie im Verhältnis zu den anfallenden Kosten steht, ist doch mehr als fraglich!? Zumal ja in der Anleitung schwarz auf weiß zu lesen ist, dass die Bauunterlagen herangezogen werden dürfen.

Auch vor meiner Anmeldung habe ich in diesem Forum seit einiger Zeit mitgelesen und mir ist bekannt, dass du eine (ich sag mal) direkte Art an den Tag legst. Allerdings erschließt sich mir der Sinn hinter der Aussage "Also war(und ist) die genannte Berechnung für den Allerwertesten. Da kann sie noch so oft zu 100% korrekt/sicher/... betitelt werden - sie ist es nicht." nicht so ganz.
Wie kannst du dir andersrum so sicher sein, dass meine Berechnung wertlos ist? Ist sie rechnerisch falsch, ist sie inhaltlich falsch, ist sie überflüssig - woran machst du deine Einschätzung fest? Für die Grundsteuer reicht die Berechnung ja laut Anlage BayGrSt2, alleine dafür war es die Berechnung doch wert? Dadurch habe ich einen Wert bzw. mehrere Werte erhalten, die ich nun ohne Weiteres eintragen kann, weil sie laut gesetzlichen Vorgaben verwertbar/anwendbar sind. Oder beziehst du dich REIN auf die Anwendung im Rahmen der BK-Abrechnung? Auch hier war die Berechnung nicht zwecklos - selbst wenn ich diese neuen Werte nicht ansetzen würde, war es die Berechnung ja wert: weil ich dadurch überhaupt erst Kenntnis über die massive Abweichung von den Angaben in den Mietverträgen und Abrechnungen zur tatsächlichen Größe erlangt habe.
Vielleicht übersehe ich hier etwas - oder du spielst darauf an, dass nichts im Leben wirklich sicher ist. Dann ist das wahrscheinlich eher so ein Grundsatzding..

Nochmal, ich bin froh um konstruktive Hinweise - aber deine letzte Aussage scheint mir jetzt einfach nur als Seitenhieb zu dienen.
 
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Wohnfläche nachträglich anpassen wegen Neuberechnung

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