Wohnflächenberechnung

Dieses Thema im Forum "Wohnungsgröße" wurde erstellt von FrauSnuggles, 11.04.2016.

  1. #1 FrauSnuggles, 11.04.2016
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    Hallo,
    mein Mieter hat vor einiger Zeit die ganze Woh ung ausgemessen und in den beiden Schlafzimmern erhebliche Abweichungen festgestellt.
    Die anderen Räume stimmen seiner Meinung nach. Er hat daraufhin einen Grundriss und eine Wohnflächenberechnung des Architekten von mir erhalten und bittet nun um eine professionelle Ausmessung der beiden Räume.
    Die Miete hat er bereits seit April gekürzt da die Abweichnung seiner Meinung nach bei ca. 14% liegt. Er fordert die Differenzen seiner Mietzahlungen von Angeginn seines Einzuges zurück. Er wohnt dort seit 11 Jahren und natürlich wäre einiges aufgelaufen, sollte er Recht behalten.

    Nun ist meine Frage: Wie gehe ich am Schlauesten vor. Ich habe leider in meiner Rechtsschutzversicherung bisher kein Mietrecht berücksichtigt. Bisher habe ich vom Mieter aber auch nichts Schriftliches vorliegen, nur die Kürzung der Miete, die er mir mündlich angekündigt hat.
    Wäre es wohl noch möglich, schnell eine Rechtschutzversicherung mit Mietrecht abzuschließen?
    Außerdem frage ich mich, ob es besser ist direkt einen Sachverständigen mit der kompletten Ausmessung zu beauftragen (die Kosten lägen bei knapp 1000,- EUR laut Angebot des Sachverständigen) oder erst man den urspünglichen Architekten der Wohnung seine Pläne überprüfen zu lassen?
    Der ursprüngliche Architekt ist kein offizieller Gutachter oder Sachverständiger, ich weiß also nicht, ob seine Berechnung wirklich gerichtlich wasserdicht wäre, sollte es zum Streitfall kommen.
    Wovon ich ausgehe, denn der Mieter ist klagewillig.

    Ich hatte so einen Fall noch nie und stehe dem Ganzen grad sehr ratlos gegenüber. Sollte er tatsächlich Recht haben, so soll er natürlich sein Geld bekommen. Nur will ich das Ganze gern prüfen lassen ohne das mir die Kosten explodieren.
    Wer weiß hier Rat?
     
  2. AdMan

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  3. #2 Goldhamster, 11.04.2016
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    Hallo


    Tja, ob er das richtig gemacht hat?

    [/QUOTE]


    Fassen wir zusammen:
    der Mieter hat also MAL EBEN ein Aufmaß und eine Wohnflächenberechnung erstellt, dass bei einem Fachmann 1000,--euro kosten würde.
    Das passt nicht zusammen.
    Wie groß ist die Bude? Ich schätze die Kosten des "Gutachter" als viel zu hoch ein. Bei mir würde soetwas vielleicht 300,-- kosten.

    So, jetzt zum Allgemeinen.
    Wie entstehen Wohnflächen und wozu sind diese da?
    Weisst du woher die Wohnflächenangaben z. B. bei einem Mfwhs aus den 1960er bis 2000er Jahren kommen? Wer und wann errechnet die?

    Goldhamster
     
  4. #3 FrauSnuggles, 11.04.2016
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    Hallo,
    danke für die schnelle Antwort.
    Der Mieter hat mit Zollstock gemessen, wir professionell er dabei war, vermag ich nicht zu beurteilen.
    Die Berechnung der beiden Schlafzimmer ist nicht ganz einfach, da Dachschrägen und Gauben vorhanden sind und ein Ausgang zur Loggia.
    Es besteht also Hoffnung, das er die Bemessung falsch beurteilt.

    Die Wohnflächenangaben kommen vom Architekten. Dieser wurde im Jahr 1995 mit dem Ausbau des DG beauftragt und hat eben diese Wohnung geplant und berechnet. Der Architekt würde die Berechnung nochmal durchführen, nimmt 80,-/Stunde.

    Der Gutachter wurde mir von Haus und Grund empfohlen. Er würde mit Helfer kommen, er nimmt 95,-/Stunde und für den Helfer 55,-/Stunde. Er kalkuliert etwa 8 Stunden Arbeitszeit, denn er würde vorher den Grundriss und die Berechnung des Architekten prüfen, vor Ort selbst ausmessen und dann hinterher seine Angaben mit den Ursprünglichen vergleichen und daraus halt ein Gutachten erstellen.
    Roundabout komme ich dabei auf knapp 1000,- EUR. Ist mir natürlich auch zuviel. Alternativ könnte ich ihn bitten, nur die beiden Schlafzimmer zu vermessen.

    Für mich ist grad die Frage, wie gehe ich vor. Was mache ich zuerst?
     
  5. #4 FrauSnuggles, 11.04.2016
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    ca. 100 qm
     
  6. #5 FrauSnuggles, 11.04.2016
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  7. #6 Goldhamster, 11.04.2016
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    Hmmm,

    vielleicht mal selber in die Materie einlesen.
    Und dann selber die Wohnung aufmessen.
    Als Grundlage nimmst du die Architektenzeichnung von 1995. Da trägst du dann die wirklich gemessenen Maße ein.
    Du brauchst ein Pendel (für die Schrägen) und mindestens zwei Zollstöcke.
    So schwer ist das nicht.

    Beachte:
    Für die Wohnfläche deiner Immo gilt natürlich die im Genehmigungsjahr gültige Verordnung.
    1995 müsste das die II. Berechnungsverordnung gewesen sein.
    Heute gilt die sog. Wohnflächenverordnung.


    Tipp:
    Lasse dir doch einmal die Berechnung des Mieters zur Prüfung vorher zukommen. Vielleicht hat er ja einfach die Logia vergessen....


    Der Hamster mit dem Zollstock
     
  8. #7 Goldhamster, 11.04.2016
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    Kein Gutachter der Welt braucht für das Aufmaß einer 100m² Bude einen Gehilfen dabei....
    Der will dich verarschen. Das macht man alleine
     
  9. #8 FrauSnuggles, 11.04.2016
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    Wenn heute die Wohnflächenverordnung gilt und der Mieter diese zugrunde legt, so ist damit nicht zu erklären, warum er in den anderen Räumen keine Differenzen festgestellt hat. Dort sind auch erhebliche Schrägen.
    Ich tippe also eher darauf, das er sich entweder vertut oder aber der ursprüngliche Architekt einen Fehler gemacht hat.

    Da der Mieter auf Krawall gebürstet ist, würde ich die Wohnung lieber "professionell und wasserdicht" vermessen lassen. Der Gutachter wurde mir vom Haus- und Grundbesitzerverein empfohlen. Es ist also nicht irgendein windiger Genosse, den ich ergoogelt habe. Trotzdem erscheint auch mir sein Honorar überzogen.
    Die anderen Gutachter, die ich angerufen habe, sind entweder bis Juni ausgebucht oder für andere Themengebiete zuständig wie Baumängel, oa.

    Ich fische also grad etwas im Trüben und habe mich daher an dieses Forum gewendet. Würde es Sinn machen, den Architekten mit der Vermessung zu beauftragen oder wäre seine Vermessung gerichtlich nicht haltbar?
     
  10. #9 Goldhamster, 11.04.2016
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    Du brauchst erstmal Klarheit, wie hoch die Wfl ist.

    Ich würde den Archi zum Ausmessen nehmen.
    Dann kann er dir auch gleich erklären, woher evt. Differenzen zu der Berechnung bei der Erstellung herkommen.
     
  11. #10 FrauSnuggles, 11.04.2016
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    Sollte der Architekt die Richtigkeit der Pläne bestätigen, müsste ich ja aus dem Schneider sein. Dann dürfte die Nachweispflicht auf Seiten des Mieters liegen oder irre ich mich?
    Oder muss ich Bedenken haben, das ich den Architekten beauftrage und bezahle, seine Angaben im evtl. Rechtsstreit nicht ausreichend sind und ich dann für viel Geld darüberhinaus noch einen offiziellen Gutachter beauftragen und bezahlen muss? Also doppelt bezahle?
     
  12. #11 Akkarin, 11.04.2016
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    Richtig. Am besten Termin mit Mieter machen und gemeinsam vermessen. Muss ja nicht auf den qcm stimmen, aber auf Basis 0,5 qm Abweichung kann man das auch bei Schrägen ganz gut selbst. Dann wissen beide Seiten auch direkt, wie gemessen/gerechnet wurde und können unterschiedliche Methoden als Ursache ausschließen.

    Und dann mal in den Mietvertrag gucken, was denn vermietet wurde? sprich steht eine qm Angabe im vertrag oder nicht?
     
  13. #12 FrauSnuggles, 11.04.2016
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    Ja, im Vertrag sind die qm leider angegeben :frown:
     
  14. #13 Goldhamster, 11.04.2016
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    Frau Snuggles,
    mach doch nicht alles komplizierter als es ist.

    Prüf die Wohnfläche selber nach.
    Lass dir die angebeliche Berechnung des Mieters zeigen.

    Er will was von dir. Er muß es also begründen und beweisen.
     
  15. #14 Akkarin, 11.04.2016
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    Wie? also was steht da wörtlich?
     
  16. #15 FrauSnuggles, 11.04.2016
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    Danke für eure Ansichten und schnelle Antworten!!!!

    Ich bin von dem Mieter viel Kummer gewöhnt. Deshalb meine etwas "panikhafte Reaktion" auf seine Ankündigung.
     
  17. #16 Goldhamster, 11.04.2016
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    Ich hab mir grad den oben verlinkten STERN-Artikel durchgelesen.

    Da steht NICHT drin, dass die 10% gekippt werden soll.
    Und schon garnicht, wie das bei Altmietverträgen dann rückwirkend gehandelt wird.

    Aber sonst: viel Wind, wenig Substanz.
    Vermutung vom Mieterbund, das 2/3 aller Mietverträge falsche Angaben zur Wohnfläche hätten...
    Vermutung vom Vermieterbund, das man Wohnflächen nicht aufmessen könne. Und verschiedene "Gutachter" zu Abweichungen von bis zu 16% bei der gleichen Wohnung kommen.

    Der Artikel ist somit totaler daneben
     
  18. Nanne

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    Auch wenn im Mietvertrag keine qm der Wohnfläche angegeben sind, muss die Wohnfläche richtig sein. Diese wird ja mit Sicherheit bei der HK-Abrechnung benötigt, also ist die Wohnfläche kaum zu verschweigen.
    Bei überzogener Wohnfläche ist nicht nur die Miete zurückzuzahlen sonder auch die zuviel bezahlten Betriebskosten. Insbesondere jetzt nach der Kappung der 10%-Marke.
     
  19. #18 BHShuber, 11.04.2016
    BHShuber

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    Hallo,

    eine Rechtschutzversicherung tritt hier nicht mehr ein, allenfalls für künftige Probleme dieses Mietverhältnisses allerdings können einige Versicherer sich hier winden da das Mietverhältnis bereits vor Vertragsabschluss bestand.

    Für künftige Probleme sicherlich nicht die schlechteste Idee.

    Gruß
    BHShuber
     
  20. Nanne

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    Es steht da: Es wurde Zeit, dass die 10%Klausel vom BGH gekippt wurde". Und das ist Fakt.
     
  21. Nanne

    Nanne Erfahrener Benutzer

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    Das Urteil des BGH Az. VIII ZR 266/14
    bezüglich 10%Klausel Wohnfläche.
     
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