Wohngebäudesachversicherung - Nebenkostenabrechnung (Mietvertrag von 1986)

Dieses Thema im Forum "Versicherungen" wurde erstellt von Stevard, 18.03.2015.

  1. #1 Stevard, 18.03.2015
    Stevard

    Stevard Neuer Benutzer

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    Liebes Forum,

    ich besitze ein Mehrfamilienhaus und mache derzeitig die erste Nebenkostenabrechnung. Dabei bin ich auf eine besondere Stelle gestoßen dir mir nicht ganz klar ist: Wohngebäudesachversicherung. In einem von vielen Mietverträgen gibt es folgende Klausel (Mietvertrag von 1986) (alle anderen Mietverträge sind in diesem Kontext irrelevant da diese nicht von 1986 sind und keine vergleichbare Klausel haben).

    Zitat:
    "Soweit sich nach Abschluß des Vertrages die Kosten für ........ ferner sonstige öffentliche Abgaben sowie die Kosten für die das Gebäude betreffende Darlehen und Versicherungen sowie Grundsteuern erhöhen, kann der Mehrbetrag umgelegt werden. Hierunter fallen auch neu eingeführte Gebühren und Erhöhungen der Grundsteuer infolge Wegfalls der Grunsteuervergünstigung. Bezugsjahr zur Ermittlung der Erhöhung ist das Jahr der letzten Festsetzung der ortsüblichen Miete für diese Wohnung."

    Interpretation:
    - Ich darf nicht (anteilig gemäß Verteilungsmaßstab) die Kosten der Versicherung umlegen die letztes Jahr entstanden sind
    - Ich darf nur den Mehrbetrag zu 1986 (anteilig gemäß Verteilungsmaßstab) umlegen

    Erste Frage:
    Ich verstehe es so, dass ich als Eigentümer also nur die Differenz zu 1986 umlegen darf. Doch wie finde ich diesen Betrag von 1986 heraus, also den Betrag den ich umzulegen habe? (Mieter ist in Mieterschutzbund und nimmt solche Themen sehr genau, was ja auch sein Recht ist)

    Zweite Frage:
    "Bezugsjahr zur Ermittlung der Erhöhung ist das Jahr der letzten Festsetzung der ortsüblichen Miete für diese Wohnung."
    --> Diesen Teil des Vertrages verstehe ich nicht. Bezieht sich das Bezugsjahr auf das Jahr zu dem ich die Differenz berechnen muss, also 1986? Oder das Jahr 2015, da hier zum Beispiel der Mietspiegel von Haus und Grund neu veröffentlicht wurde?

    Vielen Dank vorab,
    Stevard
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Für mich deutet das auf eine (Teil-)Inklusivmiete hin, aber das lässt sich aus diesem Auszug nicht klar ermitteln.


    Musst du doch gar nicht:

    Letzteres. Ohne die Details zu kennen (s.o.), soll diese Formulierung wohl so ungefähr bewirken, dass man diese Teilinklusivmiete entsprechend dem Mietspiegel anpasst und bestimmte Veränderungen der Betriebskosten darüber hinaus zu einer Anpassung der Pauschale berechtigen.
     
  4. #3 Stevard, 20.03.2015
    Stevard

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    Hallo,
    Danke für die Rückmeldung. Welche Details kann ich nachreichen?

    Es ist ein Vertrag von 1986, ich vermute ein Formular von Haus und Grund so wie es aussieht, also keine ganz individuelle Vereinbarung sondern ein zu damals gebräuchlichen/üblichen Regelungen entsprechender Mietvertrag.

    Es sind keine Pauschalen vereinbart. Es wird eine Kaltmiete gezahlt, und eine Nebenkostenvorauszahlung (gemäß Vertrag). Die Nebenkostenvorauszahlung wird im Absatz vorher beschrieben und beschrieben mit
    - Allgemeinstrom
    - Gärtner
    - Treppenhausreinigung
    - Ungezieferbekämpfung
    - ...
    - ausgeschlossen: Hausmeisterkosten

    Der darauf folgende Absatz ist der von mir oben aufgeführte. Vom Mieterschutzbund wurde es scheinbar früher so interpretiert, dass ich den aktuellen Betrag der Wohngebäudesachversicherung nicht 1:1 auf den Mieter umlegen darf (natürlich anteilig gemäß Umlageschlüssel). Dieses Schreiben habe ich nicht, nur den Hinweis (mündlich) durch die Vorbesitzer, weitere Informationen kann ich vom Vorbesitzer (Gründe an dieser Stelle irrelevant) leider nicht bekommen. Ich weiß nur, dass der Vorbesitzer nicht den Gesamtbetrag umgelegt hat, sondern nur den Differenzbetrag zur Versicherung früher.

    Konkret anhand eines Beispiels (Werte fiktiv) welches ich aktuell hinterfrage, bzw. herausfinden muss wie ich den Wert Versicherung 1986 bekomme:

    Versicherung 2014 Kosten: 1000€
    Versicherung 1986 Kosten: 500€
    5 Wohnungen, alle Wohnungen gleich groß

    Ansatz wenn ich Nebenkosten anteilig verteilen würde:
    Einheit 1: 200€
    Einheit 2: 200€
    ...
    Einheit 5: 200€

    Wie die letzten Jahre wohl abgerechnet wurde nachdem Mieter durch Mieterschutzbund vertreten Beschwerden hatte:
    Einheit 1: 100€ (Mietvertrag von 1986, um diese Wohnung geht es)
    Einheit 2: 200€
    ...
    Einheit 5: 200€

    Die 100€ kommen so zustande:
    1000€-500€ = 500€
    500€ / 250qm * 50qm = 100€

    --> Ich muss 100€ selber anteilig der Versicherung übernehmen, da ich sie nicht umlegen kann.

    Bei allen anderen Posten der Nebenkostenabrechnung (Allgemeinstrom, Müllabfuhr, usw.) werden als Vorauszahlung an mich überwiesen und gemäß Umlegeschlüssel anteilig verrechnet sind also unkritisch. Es geht lediglich um die Versicherung.

    Kann man mit der Erklärung etwas anfangen oder fehlen Details?
     
  5. Andres

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    Genau die, die du hier schon genannt hast: Vereinbarungen zu den Betriebskosten.


    Ich weiß nicht, was sich hinter den drei Punkten versteckt, aber für mich klingt das nach einer Teilinklusivmiete, egal ob nun eine Pauschale explizit genannt wird oder nicht. Für Grundsteuer, Versicherungen, Müllabfuhr, Winterdienst ist keine Umlage vereinbart, also sind diese Kosten grundsätzlich (d.h. vorbehaltlich der Regelung, zu der du hier nachfragst) inklusive.

    Das könnte den Grund haben, dass die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für den vorliegenden Auszug an Betriebskosten mindestens mühselig und vielleicht auch gar nicht praktikabel ist. Der Voreigentümer hat daher wohl lieber auf Basis der ursprünglichen Prämie weitergerechnet. Auch wenn das eher zum Vorteil des Mieters ist, steht es trotzdem im Widerspruch zur Vereinbarung.


    Genau. Den Rest bekommst du über eine höhere Grundmiete, weil hier bei Erhöhungen nicht eine Netto-Kaltmiete sondern eine Teilinklusivmiete zu Grunde liegt. Soweit die Theorie, aber ich ahne, wie die Praxis aussieht: Wie of wurde in den letzten 30 Jahren die Miete erhöht?
     
  6. #5 Glaskügelchen, 20.03.2015
    Glaskügelchen

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    Vielleicht solltest du einfach mal die betreffenden Vertragspassagen einscannen und hier einstellen. So ganz blick ich da noch nicht durch. Vielleicht wird es im Zusammenhang klarer.
     
  7. #6 Stevard, 23.03.2015
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    Auszug

    Hallo,

    folgend nun der komplette Auszug bzgl. der Nebenkostenvorauszahlung:

    §3.Mietkosten
    §3.1 ...
    §3.2 ...
    §3.3 ...
    §3.4. Nebenkosten zur Grundmiete (die Zahlung erfolgt als Vorauszahlung):
    a) allg. Betriebskosten (siehe §5) - XXX€
    b) Heizung (siehe §6) - 0€
    c) Aufzug (siehe §7) - 0€
    d) Gemeinschaftsantenne (siehe §8) - 0€

    §5 – Allg. Betriebskosten
    1. Folgende Betriebskosten werden umgelegt:
    a) Wasserversorgung
    b) Kanalbenutzung (Abortgrubenentleerung)
    c) Müllabfuhr
    d) Reinigung und Beleuchtung allgemein benutzter Teile des Hauses einschließlich Zählermiete und Ersatzbeschaffung von elektrischen Zählern und Glühbirnen
    e) Gartenpflege (durchgestrichen)
    f) sämtliche Kosten/Gebühren des Schornsteinfegers
    g) Straßenreinigung
    h) Hausmeister (durchgestrichen)
    i) Streumittel, Ungezieferbekämpfung

    2. Soweit sich nach Abschluß des Vertrages die Kosten für ........ ferner sonstige öffentliche Abgaben sowie die Kosten für die das Gebäude betreffende Darlehen und Versicherungen sowie Grundsteuern erhöhen, kann der Mehrbetrag umgelegt werden. Hierunter fallen auch neu eingeführte Gebühren und Erhöhungen der Grundsteuer infolge Wegfalls der Grunsteuervergünstigung. Bezugsjahr zur Ermittlung der Erhöhung ist das Jahr der letzten Festsetzung der ortsüblichen Miete für diese Wohnung.

    3. Die Betriebskostenumlagen erfolgen im Verhältnis der Wohnflächen. Der Vermieter kann wahlweise die verbrauchsabhängigen Kosten wie Wasserverbrauch, Kanalbenutzung, Müllabfuhr usw. nach der Personenzahl umlegen. Bei Eigentumswohnungen gilt der in der Teilungserklärung festgelegte Umlageschlüssel entsprechend. Ein Wechsel des Umlageschlüssels bleibt dem Vermieter vorbehalten.

    4. Beginnt oder endet das Mietverhältnis während einer Abrechnungsperiode, ist der Vermieter berechtigt, für jeden angefangenen Monat 1/12 der sich aus der letzten Abrechnungsperiode ergebenden anteiligen Betriebskosten als Vorschuß zu erheben – vorbehaltlich der Endabrechnung.

    5. Im Falle einer Erhöhung oder Senkung der Betriebskosten kann der vereinbarte Vorschuß (§3) vom Vermieter entsprechend neu festgesetzt werden.

    6. Werden die Betriebskosten als Pauschale gezahlt, ist der Vermieter berechtigt, bei deren Veränderungen die Pauschale anzupassen.



    Zur der offenen Frage:
    "Soweit die Theorie, aber ich ahne, wie die Praxis aussieht: Wie of wurde in den letzten 30 Jahren die Miete erhöht?"
    --> So wie es aussieht einmal, beim Wechsel von DM auf EUR :smile010:


    Nun bin ich aber doch am Ende verunsichert. Wie rechne ich nun korrekt mit dem Mieter die Wohngebäude Sachversicherung, Haftpflichtversicherung und Grundsteuer ab?
     
  8. Andres

    Andres
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    Zuerst brauchst du den letzten Mietspiegel für deine Stadt - wenn es das nicht gibt, ist diese Regelung praktisch nicht durchführbar. Das Erscheinungsjahr ist das "Bezugsjahr" dieses Vertrags. Beispiel: Der letzte Mietspiegel für Berlin ist von 2013.

    Umlegen darfst du nun alle Erhöhungen der Versicherung nach diesem Bezugsjahr. Beispiel: Zum 1.1.2014 hat die Wohngebäudeverischerung die Prämie um 60 € auf die von dir genannten 1000 € erhöht. Das wird nun mit dem Flächenanteil (50/250 m² in deinem Beispiel) und ggf. dem Zeitanteil (1 für das ganze Jahr) multipliziert. Diese Altmieterin darfst du also ab 2014 mit jährlich 12 € Umlage an der Versicherung beteiligen.

    Veröffentlicht Berlin einen neuen Mietspiegel, sinkt diese Umlage wieder auf 0, bis die Versicherung erneut die Prämie erhöht.

    Der ganze Rest (in deinem Beispiel rechnerisch 188 €) ist in der Grundmiete enthalten. Wenn du dieses Geld haben willst, musst du die Miete regelmäßig anpassen. Wieder aus dem Beispiel Berlin: Für die Inkludierung der Versicherungen darfst du i.d.R. 0,11 €/m² (Mittelwert) auf die Nettokaltmiete aufschlagen. Mit den von dir genannten Zahlen sind das 5,50 € mtl. oder 66 € jährlich - du zahlst also in diesem Beispiel kräftig drauf.

    (Ja, ich weiß, dass die Betriebskostentabelle im Berliner Mietspiegel und womöglich auch der Mietspiegel selbst nicht mehr rechtsverbindlich sind. Es ist nur ein Beispiel ...)
     
  9. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Stevard,

    hast Du etwa diese ominösen Mietverträge übernommen?
    In meinen MV steht lapidar: Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung sind vom Mieter zu tragen.
     
  10. #9 anitari, 23.03.2015
    anitari

    anitari Erfahrener Benutzer

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    Gar nicht. Weil diese Umlage nicht vertraglich vereinbart ist.

    So sehe ich das aus Deinem Auszug des Mietvertrages jedenfalls.

    Außer unter a) allg. Betriebskosten (siehe §5) sind die Kosten genannt.

    Wenn vertraglich nicht anders vereinbart werden Kosten die nicht nach Verbrauch oder Verursachung abrechenbar sind, nach der Wohnfläche abgerechnet.

    Tip für neue Verträge, einfach auf § 2 der Betriebskostenverordnung verweisen.
     
  11. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Dann kannst Du alles abrechnen, was laut Betriebskostenverordnung abgerechnet werden darf. Besser geht es doch nicht.
     
  12. Andres

    Andres
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    Dann schau doch nochmal genau hin.
     
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Wohngebäudesachversicherung - Nebenkostenabrechnung (Mietvertrag von 1986)

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