Wohngebäudeversicherung neu in Betriebskosten

Dieses Thema im Forum "Abrechnungs-/Umlagmaßstab" wurde erstellt von Maria34, 28.05.2014.

  1. #1 Maria34, 28.05.2014
    Maria34

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    Als wir unser Haus gekauft haben, hatten die Mieter, die mit im Haus wohnen in ihrer Nebenkostenabrechnung nur eine Feuerversicherung zu bezahlen.

    In den Mietverträgen sind die Betriebskosten nicht detailliert aufgelistet, selbst die Brandversicherung ist in keinem der Verträge erwähnt.

    Die Verträge mussten wir bei Hausübernahme erstmal übernehmen, wie sie waren.

    Wir haben nun eine erweiterte Wohngebäudeversicherung abgeschossen (Sturm, Hagel, Erweiterte Elementarschäden usw.). Außerdem eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung und eine Gewässerhaftpflichtversicherung.
    Also Rundum-Schutz.

    Ich habe nun gelesen, dass man diese umlegen darf auf die Mieter.
    Meinem Empfinden nach, würde ich das nun anteilig auf alle Bewohner des Hauses, also auch auf uns selbst, anteilig auf die m²-Wohnfläche umlegen, ist das so richtig? Weiß da jemand was?

    Und gibt es da Höchstgrenzen, was man den Mietern zumuten darf?
    Ich habe gehört, man darf nur eine günstige Versicherung umlegen.
    Aber was ist günstig und was teuer?

    Ich habe eine möglichst vollständige Versicherung gewählt, die z.B. auch Anprallschäden an der Fassade beinhaltet und andere Dinge. Ich hatte zwei Angebote von zwei Versicherern mit völlig unterschiedlichen zu zahlenden Jahresbeiträgen, jedoch beim Anpassen, hat sich das günstigere Angebot einfach als Sparangebot erwiesen, bei dem viele Gefahren einfach ausgeklammert waren. Hat man dieses inhaltlich an das teurere angepasst, war der ehemals günstiger erscheinende Anbieter sogar teurer! Man kann eben nicht Äpfel mit Birnen vergleichen.

    Ich zahle jetzt bei 160m² ca. 700€.
    Bei 40m² Wohnfläche hätte ein Mieter dann also ca. 175€ ab jetzt zu bezahlen, statt nur ca. 20€ Brandversicherung.
    Da wird es sicherlich Nachfragen geben.
    Andererseits hat ein Mieter einen Wasserschaden gehabt (noch bevor das Haus uns gehörte) und das wurde aufgrund fehlender Versicherung damals nicht fachmännisch behoben.

    Wir hatten nun Gutachter im Haus und man hat mir gesagt, dass es in dieser Wohnung (in der vor ca. 2-3 Jahren der Wasserschaden war) zu feucht ist und Schimmelgefahr droht. Wobei ich mich frage, ob Feuchtigkeit in der Wohnung nach ca. 2-3 Jahren noch immer von einem (eher kleinen) Wasserschaden stammen kann, oder einfach auch mit mangelhaften Lüften zusammen hängt. Der Mieter hat die ganze Fensterbank im Bad so vollstehen, dass es offensichtlich ist, das hier maximal gekippt wird und nach dem Duschen keine Stoßlüftung stattfindet). Aber das mit dem Lüften ist natürlich eine andere Baustelle.

    Die Abrechnung würde zwar erst mit den Nebenkosten 2014 Anfang 2015 abgerechnet werden, aber ich muss das ja sicherlich zumindest den Mietern mitteilen und die Möglichkeit geben, zu kündigen, oder?

    Maria

    Für mich ist klar, nach dem Schaden und auch mit Hinblick auf mögliche Schäden, möchte ich das Haus versichern. Zur Not auch auf eigene Kosten. Aber da die Mieter schon lange keine Anpassung ihrer Mieten hatten, habe ich kein schlechtes Gewissen die Nebenkosten pro Monat um ca. 15€ zu erhöhen, um für eine gute Absicherung des Hauses zu sorgen. Oder sehe ich das zu egoistisch?

    Maria
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Klartext: Was ist in den Verträgen bzgl. Betriebskosten vereinbart?

    Eine detailierte Aufzählung wäre zwar schön und würde mehr Sicherheit geben, aber es geht auch anders.


    ... falls das vereinbart ist. Sonst nicht.


    Etwas wirr - also was jetzt: Bewohner oder Fläche?

    Ist bzgl. Umlagemaßstab nichts vereinbart, wird nach Fläche umgelegt. Eine Umlage nach Personen ist generell nicht ratsam. Dass ihr selbst auch an den Kosten beteiligt seid, ist selbstverständlich.


    Diese Aussage ist nicht richtig. Bei den Betriebskosten gibt es ein Wirtschaftlichkeitsgebot. Wirtschaftlich und günstig sind aber verschiedene Dinge. Für die Wirtschaftlichkeit geht es um das Verhältnis von Aufwand (in Form von Prämien) und Ertrag (in Form von Versicherungsschutz) - sofern das halbwegs passt, ist die Sache in Ordnung.

    Wirtschaftlichkeit bedeutet nicht, immer und unter allen Umständen das billigste Angebot zu wählen. Auch ist das nicht an irgendwelche Höchstgrenzen geknüpft.

    Grob kann man sich an den von den Mieterverbänden veröffentlichen Betriebskostenspiegeln orientieren.

    Ja.


    Frag das doch lieber den Gutachter. Es gibt Feuchtigkeitsschäden, die man definitv nicht mehr "weglüften" kann.
     
  4. #3 Maria34, 28.05.2014
    Maria34

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    Hallo Andres,

    eine detaillierte Aufzählung gibt es leider in den Verträgen nicht. Bzw. in einem Vertrag steht z.B. Müllentsorgung und noch ein paar andere Punkte, aber von Sach- und Haftpflichtversicherungen oder im Detail der bisher immer abgerechneten Brandversicherung steht da nix. Das ist alles ziemlich wischi-waschi, leider.

    Werden wir bei Neuvermietung auch einfach ordentlicher machen und vor allem den Vertrag mal im Ganzen lesen und nicht nur überfliegen. Ist ja bei meiner Erdbebenfrage dasselbe Problem, wer macht die Schönheitsreparturen, es steht nix in den Verträgen. Total blöde.

    Wie kann ich das jetzt, wo nichts vereinbar ist, handhaben?

    Natürlich kann ich in den sauren Apfel beißen und ggf. viele Jahre oder Jahrzehnte diese Beträge selbst bezahlen.
    Aber wäre es auch in Ordnung den Mietern schriftlich mitzuteilen, dass diese Versicherungen abgeschlossen wurden und wir diese z.B. gerne ab 2015 gerne in den Nebenkosten als Betriebskosten abrechnen würden. Natürlich müsste ich nochmal in die Verträge gucken, ob ggf. einer der Mieter eine längere Kündigungsfrist hat, aber ich denke, wenn wir das ein Jahr komplett zahlen und das danach umgelegt wird, wäre das schon fair, oder?

    Dann könnten die Mieter, wenn sie nicht einverstanden sind, bis dahin ja zum einen schriftlich widersprechen und zum anderen ggf. überlegen, ob sie von sich aus kündigen wollen. (Was natürlich von unserer Seite nicht wirklich erwünscht ist, wir sind ja froh, dass wir gute Mieter haben).

    Aber ich muss auch sagen, die wohnen zum Teil schon seit den 90ern dort und haben noch immer denselben Kaltmietpreis wie zum Einzug. Wenn wir immer alles gleich lassen und uns nicht mal trauen die Betriebskosten, die sich erhöhen, anzupassen, dann lohnt sich ja eine Vermietung kaum noch… .

    Der Vorbesitzer hat ganz komisch die Nebenkosten abgerechnet. Ich habe die alten Unterlagen in Kopie und das ist ganz wirr. Zum Beispiel sind zwei Wohnungen gleichgroß und es wohnt je eine Person drin, trotzdem wurden unterschiedliche Anteile zur Brandversicherung erhoben. Ähnlich bei der Grundsteuer. Während Müll und Niederschlagswasser für beide gleich ist. Ich sehe da keine Logik in der alten Abrechnung.
    Ich wollte da jetzt, wo wir die Abrechnung das erste Mal selbst machen, einfach mal nachlesen, Posten für Posten, wie das korrekt abrechnet werden sollte. Absolutes Neuland für mich.
    Für die Heizkosten gibt es einen Ablesedienst. Dem teile ich die Kosten rings um die Heizung mit und das wird dann für alles super detailliert ausgerechnet. Das konnten wir so vom Vorbesitzer übernehmen. Diese Abrechnung enthält auch die Kosten für Wasser/Kanal.

    Brandversicherung
    Grundsteuer
    Niederschlagswasser
    habe ich nach der Wohnfläche (unsere selbstverständlich inklusive) umgelegt.

    Den Müll hatte der Vorbesitzer nach Personen abgerechnet.
    Es teilen sich alle zusammen die Restmülltonne.
    Ich würde das auf Dauer gerne abändern, weil das auch hier nicht so ganz fair ist.
    Meine Mutter meinte zu mir, dass in ihrem Haus der Müll nach Wohneinheiten umgelegt wird. Das heißt ein Vierpersonenhaushalt in der Dreizimmerwohnung zahlt genauso viel Restmüllentsorgung, wie sie als Einpersonenhaushalt. Ob das fair ist? Nun, hängt wohl davon ab, wer wie viel trennt. Ich mache bei unseren Mietern die Erfahrung, dass die Singles kaum trennen. In den kleinen Wohnungen wohl auch unpraktisch. Allerdings ist dadurch die Tonne ständig voll und muss 24x im Jahr geleert werden. Mit einer eigenen Tonne würden wir viel günstiger fahren.
     
  5. #4 immodream, 28.05.2014
    immodream

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    Hallo Maria,
    ich kenne die Problematik von unkorrekt abgerechneten Nebenkostenabrechnungen der vorherigen Hauseigentümer oder deren Verwalter.
    Ich hab auch festgestellt, das große und kleine Wohnungen vertauscht worden sind.
    Da mußt du durch und das auch ändern .
    Ich hab auch noch Mietverträge "geerbt ", in denen bei den Nebenkosten nur Flurbeleuchtung und Wasser aufgeführt waren.
    Habe dann neben Flurbeleuchtung, Wasser ,Abwasser und Müllgebühren nach Fläche abgerechnet.
    Diese Positionen hat mir der Mieterverein nicht gestrichen. Alle anderen Nebenkosten hab ich bis zum Tode der Mieterin zähneknirschend selbst getragen.
    Es gab aber auch immer wieder Mieter, die froh waren, das endlich Einer sich um die Immobilie gekümmert hat und nach ausführlichen Gesprächen die üblichen Nebenkosten auch bezahlt haben.
    Also freundlich herantasten.
    Grüße
    Immodream
     
  6. Berny

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    Ähem..., ich wundere mich darüber, dass bis jetzt noch nicht von der BetrkVO die Rede war...
     
  7. Andres

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    Nein, es ist leider ganz klar: Soweit es keinen Verweis auf die BetrKV und alle darin enthaltenen Positionen gibt, darf nur umgelegt werden, was im Vertrag ausdrücklich vereinbart ist. Solche Vereinbarungen könnten auch nachträglich und mündlich getroffen worden sein, was die Sache aber auch nicht einfacher macht.

    Wenn die Brandversicherung nicht genannt ist (oder auch allgemein "Gebäudeversicherungen" oder ähnliche Begriffe), darfst du die Kosten nicht umlegen. Wenn die Mieter das bisher trotzdem akzeptiert haben, hast du ganz einfach Glück gehabt.

    Nein. Die Mieter müssen so einer Vereinbarung nicht zustimmen und jeder, der noch klar im Kopf ist, wird das auch nicht tun.


    Irrtum 1: Die Mieter haben höchsten 3 Monate Kündigungsfrist.

    Irrtum 2: Die ganze Geschichte hat nichts mit Fairness zu tun. Es gibt eine relativ eindeutige Rechtslage, an die du dich halten musst.


    Versetze dich doch mal bitte in die Lage des Mieters: Würdest du von dir aus eine günstige Wohnung mit einer für dich äußerst vorteilhaften Vertragsgestaltung kündigen?


    Das hättet ihr euch vor dem Kauf überlegen müssen.


    Zu Fairness s.o. - das ist übrigens nicht nur irrelevant sondern auch gar nicht erreichbar. Außerdem darfst du auch den Umlagemaßstab (zumindest in diesem Fall) nicht einseitig ändern.
     
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