Wohngemeinschaft, Mietvertrag, Auszug-Einzug

Dieses Thema im Forum "Hausordnung" wurde erstellt von karlsruhe, 23.08.2009.

  1. #1 karlsruhe, 23.08.2009
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    Wir vermieten eine Wohnung an eine Wohngemeinschaft. Im Mietvertrag sind alle 3 WG-Bewohner aufgenommen. Einer von ihnen zieht in eine andere Stadt und möchte deswegen aus dem Mietverhältnis austreten und somit auch aus dem Vertrag gestrichen werden. Hierfür könnte der neue WG-Bewohner in den Mietvertrag eingetragen werden. Die Erfahrung mit WGs ist generell gut, hat aber den Haken, dass sich die Bewohner ohne Einfluß des Vermieters personell verändern und das Mietverhältnis ewig andauert. Muss man denn den ausziehenden Mieter aus dem Mietverhältnis entlassen? Muss man jemand neuen dafür in den Vertrag aufnehmen? Vorstellbar wäre ja z.B. die ursprünglichen 3 Mieter im Vertrag zu belassen, falls diese das nicht wollen, könnte man einen neuen Vertrag gestalten, evtl. auch mit einer Mieterhöhung. Die 2 verbleibenden Mieter müssen dies klar nicht akzeptieren, aber sie müssten sich dann mit dem Ausziehenden einigen, oder dieser weiter haften. Somit hat man als Vermieter relativ gute Karten, die Miete zu erhöhen.
    Eine weitere Wohnung soll vermietet werden. Evtl. wird ebenfalls eine WG einziehen. Aus Mietausfallgründen ist es wieder ratsam alle 3 in den Vertrag aufzunehmen, ebenfalls bürgen 3 Elternpaare für die Miete. Da ich aber diese ewigen WGs gerne zeitlich limitieren möchte, stellt sich die Frage, einen zeitlich begrenzten Vertrag zu gestalten. Oder eben zu verfahren, wie oben genannt. Falls es zum Auszug einzelner kommen sollte, diese einfach nicht einzeln aus dem Mietverhältnis zu entlassen. Somit hätte man ein Instrument für Mieterhöhung und könnte evtl. die Mietdauer mit beeinflussen, da alte Bewohner nicht für neue haften wollen. Was sind eure Erfahrungen mit WGs? Wie sol ich mich verhalten? danke für euere Meinungen. Hoffentlich hab ich meine Fragen klar genug formuliert?
     
  2. AdMan

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  3. #2 F-14 Tomcat, 23.08.2009
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    ich besitze keine Erfahrungen mit wg's aber 2 Mitmieter zu haben die auch noch Gesamtschuldnerisch haften ist immer gut

    natürlich braucht mann nicht einen einzigen aus dem Vertrag zu entlassen selbst wenn der einen Nachmieter brächte

    am besten ist es gleich einen neuen Vertrag abzuschließen mit "angepassten" klauseln und preisen wenn die verbliebenen Mieter das nicht wollen kann der ausgezogene Mieter auf zustimmung zur Kündigung klagen

    wenn Eltern für ihre Kinder über ein Wohnraummietverhältnis bürgen wird das zu 99,9% gegen den § 551 BGB verstoßen und somit wird die bürgschaft nicht mal den wert des papiers erreichen
     
  4. #3 karlsruhe, 23.08.2009
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    Hallo Tomcat, das ging aber schnell, danke! Kann man ungefähr abschätzen, welche Aussichten eine Klage auf Zustimmung zur Kündigung hätte? Die Wg hätte ja immer noch die Möglichkeit, die gesammte Wohnung zu kündigen und es wäre für Vermieter nachteilig, wenn er dadurch zu einem grösseren Mietausfallrisiko gezwungen werden könnte, als bei Vertragsabschluss.
    Habe mir eben den § 551 BGB durchgelesen. Ich habe mich mit den Schuldbeitritten der Eltern bislang immer auf der sicheren Seite gesehen, jetzt bröckelt die Festung.
    (1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.
    Evtl. könnte der Schuldbeitritt der Eltern als heimliche Erhöhung der Mietsicherheit angesehen werden und wäre somit hinfällig? Ist das tatsächlich so? Dann will ja niemand mehr an junge Leute vermieten, die nach der Ausbildung evtl. keinen Job bekommen. Kann mir aber schon sehr gut vorstellen, dass du recht hast, da sonst Vermieter nur mit Schuldbeitritt der Eltern vermieten wollen und das eine Art Diskriminierung darstellen würde.

    Habs gerade nachgelesen, der Schuldbeitritt ist tatsächlich nicht wirksam. Die Begrenzung der Mietkaution würde dadurch übergangen werden...
    Wäre es dann besser, die 3 Kaltmieten Kaution nicht zu verlangen, dafür aber den Schuldbeitritt der Eltern?
     
  5. #4 Thomas76, 23.08.2009
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    Warum sollte das so sein ? In einer Bürgschaft geht es ja lediglich darum, das im Falle von Forderungen der Bürge dafür haftet.Es werden ja keine zusätzlichen Zahlungen, schon gar nicht im Vorraus verlangt.Somit hat der § 551 BGB so wie ich ihn verstehe damit gar nichts zu tun.Und wer da für wen bürgt, dürfte rechtlich sowieso uninteressant sein.

    Mit "echten" WG's habe ich wenig Erfahrung, ich habe aber in der Vergangenheit schon öfters an Pärchen vermietet und nur einen der Beiden als Mieter in den Vertrag genommen.Vorteil ist, das man nur einen Ansprechpartner in Vertragsfragen hat und sich der eine Mieter um alle weiteren Mitbewohnerdinge selber kümmern kann/muß.In WG's, in denen ja die Belegschaft häufig wechselt kann man sich so den ganzen damit verbundenen Aufwand vom Hals halten.

    Nachteil ist natürlich, das man so die Haftung rechtlich nur auf eine Person beschränkt, und nicht direkt kontrollieren kann, wen die Leute da mit in's Haus holen.Wenn es diesbezüglich aber ganz schief läuft, kann man sich immernoch an den einen Vertragspartner halten.
     
  6. #5 karlsruhe, 23.08.2009
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    @ Thomas
    Ich habs vorher gegoogelt mit dem Schuldbeitritt der Eltern. Er ist laut des Artikels nicht rechtskräftig. War überrascht.

    Wenige Mieter im Mietvertrag sind auch von Vorteil, um die Mietdauer etwas beeinflussen zu können. Mehrere Mieter wegen der Mietausfallbegrenzung. Ich denke, in die eine WG nehme ich keine weiteren Mieter in den Vertrag auf, 2 Haftende genügen. Die neue WG starte ich mit 3 Mietern im Vertrag und werde evtl. später auch nicht tauschen, um keine ewigen WGs heranzuziehen. Wenn die Hauptmieter dann kündigen, hat man evtl. noch die Möglichkeit an einen Untermieter weiter zu vermieten, oder kann mal wieder etwas renovieren um den Standard und die Miete zu erhöhen. Die vermieteten Wohnungen sind sehr schön, deshalb liegt die Miete über dem Mietspiegel, was Mieterhöhungen erschwert.
     
  7. #6 Thomas76, 23.08.2009
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    Also ich habe da auf die Schnelle nichts ergoogeln können.Magst du den besagten Artikel mal verlinken ?
     
  8. #7 karlsruhe, 23.08.2009
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    hier die Schlagworte:
    bürgschaft § 551 eltern
     
  9. #8 Thomas76, 23.08.2009
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    Also ich finde da auch immer nur Vermutungen in irgendwelchen Ratgeber-Foren.Ich dachte eher an einen Link auf ein Gerichtsurteil oder eine Höchstanwaltliche Äußerung oder etwas ähnlich belastbares.Denn vermuten können wir alle ja erst mal eine ganze Menge ;)

    Ich bin zwar auch kein Rechtsgelehrter, aber für mein Verständnis hat der besagte Paragraph nichts mit einer Bürgschaft zu tun, denn eine Bürgschaft ist ja nicht mit einer definierten Summe Geld, die zusätzlich gezahlt wird gleichzusetzen.Etwas anderes wäre es vermutlich, wenn du in der Bürgschaft eine konkrete Summe nennst.Aber warum sollte man das tun ?
    Es wäre doch auch unlogisch, denn dann müßten ja alle selbstschuldnerischen Bürgschaften von dritten bei Mietverträgen plötzlich unwirksam sein, was ja wiederum sehr seltsam wäre, oder ? ;)

    Edit : Hier habe ich doch noch etwas gefunden :

    http://www.meineimmobilie.de/vermieten/mieteinnahme_vermieten/buergschaft_1008--A-7913.html

    "Eine Ausnahme von diesem Grundsatz besteht nach einem Urteil des BGH (Urteil vom 7. Juni 1990, IX ZR 16/90, NJW 1990, 2380), wenn der Dritte - im vorliegenden Fall der Vater des eine Wohnung suchenden Studenten - von sich aus und unaufgefordert dem Vermieter eine Bürgschaft für den Fall des Vertragsschlusses oder Bürgschaft zusagt, nachdem von diesem der Abschluss bereits einmal abgelehnt worden ist. In diesem Fall hatte der Vermieter keine Bürgschaft verlangt, sie wurde ihm vielmehr vom Vater des Mietinteressenten angeboten, um Bedenken des Vermieters gegen die Bonität seines Sohnes auszuräumen.

    Nach Auffassung des BGH widerspricht es nicht dem Schutzzweck des Paragraph 551 BGB, wenn Eltern für ihre Kinder - anstelle einer Anmietung im eigenen Namen - von sich aus eine Bürgschaft anbieten. Dies gilt zumindest dann, wenn mit einer solchen Bürgschaft erkennbar keine besonderen Belastungen für den Mieter verbunden sind. Anderenfalls kann die Haftung eines Dritten nur dadurch begründet werden, dass er selbst als Vertragspartner den Mietvertrag mit unterschreibt."


    Also selbstschuldnerische Bürgschaft der Eltern mit dem Hinweis, das diese Freiwillig abgegeben wurde sollte möglich sein.
     
  10. #9 karlsruhe, 23.08.2009
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    die Eltern müssen die Bürgschaft selbst und freiwillig anbieten... , dann sollts klappen. Sollte man dann auf der Bürgschaft vermerken, dass diese freiwillig angeboten wurde?
     
  11. #10 pragmatiker, 23.08.2009
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    ich würde an deiner stelle die zimmer einzeln vermieten, bäder, küche, diele, keller und abstellräume dann zur mitbenutzung aller.
    so hast du
    1. immer die kontrolle über deine mieter
    2. kannst in der regel höhere mieten verlangen als für eine wohnung

    die eltern bürgen lassen ist für dummköpfe. viel zu aufwändig. lass die den mietvertrag einfach als mitmieter mit unterschreiben und du hast dann sogar 3 schuldner.
     
  12. #11 Thomas76, 24.08.2009
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    Dürfte wohl das beste sein.

    Diese Aussage ist eher für Dummköpfe.Was ist denn bitte an einer Bürgschaft aufwendig ? Das ist ein Blatt Papier mit ein paar Sätzen drauf.

    Das wiederum könnte nach hinten los gehen, denn es ist oftmals zu lesen, das ein eingetragener Mieter, der aber tatsächlich nie als wirklicher Mieter in der Praxis vorhat, dort auch zu wohnen rechtlich evtl. nicht belangt werden kann.Auch kann es vor Gericht dazu führen, das angenommen wird, das der besagt dritte nur aus Sicherheitsgründen mit in den Mietvertrag aufgenommen wurde (was ja auch so wäre), und das kann dann noch andere Folgen haben.
     
  13. #12 F-14 Tomcat, 24.08.2009
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    ob es klug ist das mann von den Eltern eine Bürgschaft nimmt hängt vom Einzelfall ab
    es wird aber zu 99,9 % Probleme geben der Vermieter müsste beweisen das die Bürgschaft wirklich freiwillig war eine Hinweis auf der Bürgschaft reicht regelmäßig nicht aus

    einfach einen zusätzlichen Mieter mitaufnehmen ist auch eine Unterwanderung des § 551 BGB und somit ungültig
    LG Leipzig , Urteil vom 26.01.2005, Aktenzeichen: 1 S 5846/04, veröffentlicht in NJW-RR 2005, 1250-1252
     
  14. #13 pragmatiker, 24.08.2009
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    weisst du thomas, deine antwort lasse ich lieber bezüglich ihres "weitblickes" unkommentiert...
    es geht immer im zweifel vor allem auch um die praktikabilität der durchsetzbarkeit von forderungen. eine bürgschaft setzt voraus, das der gläubiger zunächst versucht, vom schuldner das geld zu bekommen, vom bürgen dann erst, wenn der schuldner nicht zahlt. papier ist in der regel geduldig, gläubiger nachvollziehbarer weise nicht.

    was soll nach hinten losgehen, wenn erwachsene menschen mit einem erwachsenen menschen einen mietvertrag abschließen ? man nennt das vertragsfreiheit. das gericht geht das nichts an, solange treu und glauben und die gesetze nicht verletzt werden.
     
  15. #14 Thomas76, 24.08.2009
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    Wenn du meinst, das deine Variante die besser ist, dann mach es halt so.

    Darüber hinaus mal zur info : Wenn du eine sogenannte selbstschuldnerische Bürgschaft abschließt, mußt du nicht zwingend erst bei dem eigentlichen Mieter Geld eintreiben, du kannst dich direkt an den Bürgen wenden.

    Wegen deiner Vertragsfreiheit habe ich schon etwas geschrieben : Wenn du mit deinem im Mietvertrag eingetragene Bürgen tatsächlich mal vor Gericht landest, und der Richter zu der Auffassung kommt, das der da nur der Sicherheit wegen drinsteht ohne wirklich vorgehabt zu haben, tatsächlich auch in die Wohnung einzuziehen, kann dir deine vermeintliche Sicherheit diesbezüglich recht schnell flöten gehen.

    Und wenn Papier ohnehin geduldig ist, warum soll dann die eine Form des Papieres (Mietvertrag) geduldiger sein als die andere (Bürgschaft) ? Wenn es wirklich mal dazu kommt, das du Geld eintreiben möchtest und sich die Schuldner weigern, wirst du so oder so einen gewissen Aufwand betreiben müssen, um an die Kohle zu kommen.
     
  16. #15 pragmatiker, 24.08.2009
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    ok, du raffst es nicht so ganz. mir will fast scheinen, oft hast du noch nicht prozessiert, was schön ist für dich.
    der richter wird hier zu keiner auffassung kommen. wer volljährig einen mietvertrag als mieter unterschreibt, haftet daraus. warum er einen solchen unterschrieben hat, ist ein völlig irrelevanter punkt, der den richter nicht die bohne interessieren wird. die motive zum abschluss eines vertrages sind selbst dann irrelevant, wenn sich der vertragspartner irrt. man nennt das einen motivirrtum.
     
  17. #16 Thomas76, 24.08.2009
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    Soso.Dann möchte ich nochmal auf das von Tomcat gepostete verweisen :

    Besagtes Urteil ist hier nachzulesen :

    http://vrpmuse2006.makrolog.de/rami...ype=e&url=x&urlquery= &anzeigeformat=Volltext

    Und da geht es exakt um das, was du für die beste Vorgehensweise hälst.Selbst wenn du also mal an einen Richter geraten sein solltest, der das für dich glücklicherweise anders sah, oder wenn das verlinkte Urteil in Details von anderen Fällen abweicht, kann von absoluter Rechtssicherheit diesbezüglich keine Rede sein.
     
  18. #17 Michael_62, 24.08.2009
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    Wie bist du denn heute drauf. Wenn du die Eltern hast mit unterschreiben lassen, dann hast du erst mal gute Karten.
    Die Eltern wissen meist genau, dass jeder Streit vorm AG mit einem Vergleich endet, bei dem keiner was spart.
    Also werden sie im Normalfalle für den Filius zahlen, manchmal halt mit ein bissl Anwaltstrara.
    Die meisten Fälle gehen doch - ausser wenn die Eltern Lehrer oder Juristen sind - eh nicht vor Gericht.
    Und Lehrer und Juristen würden eh nicht selbstschuldnerisch unterschreiben.

    Das Urteil des LG basiert auch insbesondere auf der Intention des §1 des MV der explizit den Einzug des selbstschuldnerischen Bürgen ausschloss. So kann man das natürlich nicht machen.

    Wie es genau zu machen ist, steht aber weiter unten im Text.
     
  19. #18 Thomas76, 25.08.2009
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    Ja nun, wenn wir davon ausgehen, das eh' nichts passieren wird, bräuchten wir uns um die rechtliche Gültigkeit von dem, was wir vereinbaren nicht großartig zu kümmern.Leider kommt es aber manchmal anders, und genau um die Eventualitäten geht es ja.Das es in 99% der Fälle glatt läuft, brauch man sowieso nicht weiter zu erwähnen.Und da spielt es dann auch keine Rolle, welche schriftliche Vereinbarung (mitaufnahme in den Mietvertrag oder Bürgschaft) man wählt.

    Doch, würden sie, nämlich dann, wenn es nämlich genau dem entspricht was sie wollen.Der Lehrer oder der Jurist, der tatsächlich zahlen möchte, wenn der Nachwuchs mal in finanzielle Schwierigkeiten gerät wird sicherlich auch kein Problem damit haben, eine selbstschuldnerische Bürgschaft zu unterschreiben.

    Problematisch wird es nur in den Fällen, in denen Bürgen irgendetwas unterschreiben, aber insgeheim sowieso nie die Absicht haben, im Fall der Fälle etwas zu zahlen.Da wird es dann meist immer Ärger geben, egal welche Absicherungsvariante man sich aussucht.
     
Thema: Wohngemeinschaft, Mietvertrag, Auszug-Einzug
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