Wohnmobilstellplätze als Kapitalanlage?!

Diskutiere Wohnmobilstellplätze als Kapitalanlage?! im Mietvertrag über Stellplätze Forum im Bereich Mieter- und Vermieterforum; Liebes Forum ich besitze ein Stück Grünfläche im direkten Anschluss an einen Wohnmobilstellplatz. Aufgrund seiner exzellenten Lage ist der...

  1. #1 ingho301, 03.01.2019
    Zuletzt bearbeitet: 03.01.2019
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    Liebes Forum

    ich besitze ein Stück Grünfläche im direkten Anschluss an einen Wohnmobilstellplatz. Aufgrund seiner exzellenten Lage ist der Stellplatz sehr gut besucht und Sommer wie Winter hoch frequentiert. Der Betreiber möchte ihn nun erweitern. Ich fände es erstmal spannend die Stellplätze selber zu errichten um sie dann an den Betreiber zu verpachten. Herstellungskosten ca 8000 pro Platz x 10 = 80.000 Herstellungskosten. Eine Übernachtung kostet dort 18 Euro netto und wenn ich jetzt mal von einer 50% jährlichen Auslastung ausgehe und ca eine 30% Umsatzbeteiligung als fixe Umsatzpacht ansetze, lande ich bei einer Brutto Rendite von 12,5%. Das erscheint im Vergleich zu meinen regulären Immobilieninvestments erstmal hoch. Allerdings relativiert sich das wenn man bedenkt, dass man trotzdem erstmal mindestens 8 Jahre braucht um sein Investment (80.000) wieder reinzubekommen. Und im Vergleich zu einer Wohnimmobilie kann es ja gut sein, dass die Stellplätze in 10 Jahren nichts mehr Wert sind und mann dann gff als Verpächter noch die Kosten für den Rückbau an der Hacke hat. Wie würdet ihr diese Investition berechnen? Haltet ihr eine 30% Umsatzbeteiligung für angemessen oder wie hoch würdet ihr einsteigen? Ist die Rendite hier überhaupt aussagekräftig oder muss man andere Kennziffern wie zb Renturn of Investment heranziehen? Leider habe ich keine Erfahrung mit Stellplatz Verpachtung und weiss nicht genau wie man hier herangeht. Gerade der Punkt Wertentwicklung ist eine grosses Fragezeichen. Für euere Tips und Einschätzung wäre ich jedenfalls sehr dankbar.
     
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  3. #2 immobiliensammler, 03.01.2019
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    Zuerst einmal: Ich bin neuen Ideen gegenüber generell aufgeschlossen, die Idee mit der Umsatzpacht finde ich nicht schlecht, auch die Rendite klingt gut, jetzt kommt mein Aber:

    - Du wirst die Umsatzbeteiligung nur für Deine Stellplätze bekommen
    - Wie willst Du überwachen, wie die Belegung genau darauf war, jede Nacht nachzählen?
    - Wie willst Du die Belegung steuern, wenn ich der Pächter wäre würde ich natürlich alle Camper auf meine eigenen Stellplätze packen und die zugepachteten Stellplätze als absolute Reserve nutzen, sprich die Belegung bei Dir wird wesentlich schlechter als die des gesamten Platzes sein!
     
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  4. #3 ingho301, 03.01.2019
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    Ich hatte den Deal nicht richtig erklärt. Ich stelle mir einen versus Deal mit Sockelbetrag vor dh ich bekomme eine fixe monatliche Pacht iH von geschätzten 30% Umsatzbeteiligung zB 830 Euro mtl. Am Ende des Jahres wird abgerechnet und liegt die tatsächliche 30% Umsatzbeteiligung höher als die bis dato geflossenen 830 Euro mtl gibt es eine Nachzahlung. Eine Rückzahlung gibt es hingegen nicht. Das wären als 830 Euro fixe Pacht versus 30% Umsatzbeteiligung. Je nachdem was am Ende des Jahres höher ist, kommt zum Tragen. So würde ich dieses Geschäft vertraglich aufsetzen um deine oben genannten Probleme zu umschiffen.
    Für mich der springende Punkt ist allerdings nach wie vor die Wertentwicklung der Stellplätze...das bereitet mir Kopfzerbrechen
     
  5. #4 immobiliensammler, 03.01.2019
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    Wo siehst Du hier das Problem? Wie lange gibt es den Campingplatz schon? Ist absehbar, dass der Campingplatz in z.B. 10 Jahren nicht mehr so gut frequentiert wird? Grund wäre z.B. der Klimawandel (siehe Harz) oder wenn die Region aus irgendwelchen Gründen touristisch nicht mehr so attraktiv sein wird.
     
  6. #5 ingho301, 03.01.2019
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    Ja, das ist eben der spekulative Aspekt des Investments. Aktuell ist die Region touristisch sehr attraktiv. Ändert sich das Klima deutlich könnte sich das natürlich ändern..Das Exit Szenario ist mir nicht ganz klar. Bei der Wohnimmobilie kann ich nach 10 Jahren über einen steuerfreien Verkauf aussteigen und darf in guter Lage auf einen ordentlichen Verkaufserlös hoffen. Hier könnte es sein das Invest ist "erst" nach 8 Jahren eingespielt und muss ich die Anlage dann noch zurückbauen, würde ich nach 10 Jahren auf plusminus 0 kommen. Daher frage ich mich ob 12 % Rendite wirklich gut sind oder ob ich meine 80.000 nicht deutlich schneller einspielen müsste, damit sich das wirklich rechnet..Die Höhe der Umsatzbeteiligung/Pacht ist schwierig zu bestimmen..Ich habe mal gehört das im Hotel/Restaurant Bereich 25-30% Umsatzbeteiligung Pacht üblich sind..Allerdings hat der Verpächter auch hier die Immobilie als Gegenwert....Ich würde hier schlimmstenfalls nach Rückkbaukosten auf den Preis der Wiese zurückfallen denn die Wohnmobilstellplatzinfrastruktur ist so speziell und zweckgebunden, dass eine andere Verpachtungsart dann ja nicht in Frage kommt...
     
  7. Duncan

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    Was sagt denn die Gemeinde/Stadt zu der Erweiterung des Campingplatzes? Ist die Wiese als Grünland oder in anderer Weise planungsrechtlich gebunden? Oder anders gefragt, ist eine Nutzungsänderung überhaupt (realistisch) möglich? Naturschutzrechliches Gutachten uswusf. dürfte noch nicht vorliegen, damit verbundene Kosten auch noch nicht kalkuliert sein.
     
  8. #7 ingho301, 03.01.2019
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    Das generelle Go der Gemeinde liegt vor. Die haben ein Interesse an der Erweiterung des Baus. Aber sehr guter Punkt wieviel Kosten im Rahmen des Bebauungsplans noch anfallen ist eine gute Frage...ich habe die 8000 nicht zu knapp , mit Luft nach oben kalkuliert..
     
  9. #8 immobiliensammler, 03.01.2019
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    Ich würde hier mal mit meinem Steuerberater sprechen. M.E. könnte es sein, dass hier (Vermietung von Stellplätzen, Umsatzpacht etc.) eine gewerbliche Tätigkeit vorliegt, also nichts mit "nach 10 Jahren steuerfrei".
     
  10. #9 ingho301, 03.01.2019
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    Ja, guter Punkt. Das liegt schon bei meinem Steuerberater. Allerdings betreibe ich die Stellplätze nicht selber sondern verpachte nur die Infrastruktur an den Betreiber was wohl keine gewerbliche Tätigkeit ist..
     
  11. #10 ingho301, 03.01.2019
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    Klingt aber so als ob du von der aktuellen Rendite nicht so begeistert bist?
     
  12. #11 immobiliensammler, 03.01.2019
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    Ich wäre mir wegen der Umsatzpacht nicht so hundertprozentig sicher, Stichwort wäre "notwendiges Betriebsvermögen" - wie gesagt, bin kein Steuerexperte, aber das lässt Du ja selbst schon abklären!
     
  13. Duncan

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    Bei deiner Renditeberechnung sehe ich nirgendwo das Grundstück an sich auftauchen. Ich habe auch noch nie von jemandem gehört, der mit einem Campingplatz reich geworden wäre, aber viel das mal wieder einer Pleite gegangen ist. Wenn sich das trägt dann regelmäßig nicht als Campingplatz alleine sondern nur in Verbindung mit Gastronomie, Kiosk, sonstige Serviceangebote wie Fahrradverleih, Bootsverleih und was sonst noch. Also in der Tendenz viel Arbeit zu Zeiten, wenn andere gerne frei haben, für eher wenig Geld.

    Oder anders: ich suche ja noch immer ein nettes Wassergrundstück für den Eigenbedarf. Da habe ich auch schon mehrere ganz tolle gefunden, aber ich hätte da jeweils einen Campingplatz mit dazu gewonnen gehabt. Ja, richtig geraten, aus Insolvenzverkäufen.
     
  14. #13 ingho301, 03.01.2019
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    Das Grundstück muss nicht erworben werden sondern befindet sich bereits in Familienbesitz.
     
  15. #14 taxpert, 03.01.2019
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    Nur wegen der Art der Berechnung des Pachtzinses wird die Tätigkeit nicht gewerblich!

    Das hat weniger damit zu tun, was man für angemessen hält, sondern was der potenzielle Pächter bereit ist zu zahlen! Dazu müsste man die betriebswirtschaftlichen Zahlen des Betriebes kennen, ob sich das für den Betreibe überhaupt dann noch lohnt!

    Gut erkannt! Die eigentliche Wertsteigerung würde über den reinen Wert des Grund und Bodens erreicht. Die Infrastruktur dürfte bei Pachtende nicht nur wertlos, sondern sogar wertmindernd sein!

    Ich persönlich -ich bin ein fauler Mensch!- würde eher die Wiese "unbebaut" verpachten, Laufzeit mindestens 10 Jahre mit Option zur Verlängerung, "Bebauung" durch Pächter möglich und Rückbauverpflichtung bei Pachtende. Bei einer monatlichen Pact von 100 € hättest Du nach zehn Jahren nicht viel weniger als wie von Dir geplant und auch deutlich risikoärmer und weniger arbeitsintensiv, denn für die Instandhaltung wäre der Pächter zuständig!

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  16. Duncan

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    Das Grundstück ist aber unzweifelhaft eingesetztes Kapital. Verkauf das Teil und die 10-Jahres-Rendite auf die du immer abzusehen scheinst dürfte durch die Decke gehen. Und Arbeit spart das auch ungemein. ;)
     
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  17. jorgk

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    Die [Rückbauverpflichtung] nichts hilft wenn der Pächter pleite geht ... . Die Idee ist aber schon richtig, die Frage ist nur wie abgesichert wird, dass der Rückbau nicht dem Eigentümer (finanziell) zufällt. Ggf. ist das aber ein guter Grund für einen entsprechenden Risikoaufschlag - also eine höhere Pacht / Beteiligung. Oder es wird eine Kaution/Bankbürgschaft gestellt, etc..
    Bei einem Camping-Platz kann ich mir allerdings das Rückbau-Risiko nicht wirklich als sehr hoch vorstellen, wäre z.B. bei einer Tankstelle vollkommen anders.

    Statt Miet-/Pachtvertrag könnte hier übrigens ein Erbbaurecht in Frage kommen. Hat für den Erbbauberechtigten (also 'Pächter') den Vorteil, dass er das Recht beleihen kann, es also als Sicherheit bei der Bank dient. Auch liesse sich das Recht veräussern.
    Hier lassen sich erste Fragen zu einer solchen Vertragsgestaltung lösen (FAQs). Nachteil: Es braucht einen Notar (Kosten dafür sind aber moderat).
     
  18. #17 taxpert, 04.01.2019
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    Wenn meine Bedenken bei Vertragsabschluss hinsichtlich des Ausfallrisikos so groß sind, dass ich meine einen extra Risikoaufschlag einkalkulieren zu müssen, sollte man besser gar nicht an diese Person vermieten/verpachten!
    Wobei das für eine "normale" Verpachtung eher unüblich und auch nicht unbedingt nützlich ist!
    Zum einen ist die Laufzeit eines "normalen" Erbbaurechtes 99 Jahre (bei 1% Erbbauzins auf den Bodenwert), also doch eher lang! Zum anderen weiß der Grundstückseigentümer eben nicht, WER denn auf "seinem" Grundstück in fünf Jahren WAS (be-)treibt! Auch hier wird man sich Gedanken machen müssen, was bei Ablauf des Erbbaurechts passiert: Heimfall, Rückbauverpflichtung oder Aufwendungsersatz!

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  19. #18 ingho301, 04.01.2019
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    Ich denke der Erbbauzins korreliert immer auch mit den Bauzinsen und müssten aktuell deutlich unter den eigentlich üblichen 4% angesetzt werden. Langfristig ist es aber dann schwierig den Erbbauzins zu erhöhen.
    Mir ist noch nicht ganz klar geworden wir ihr dieses Investment rechnet würdet? Geht man doch von der Bruttorendite aus und sagt 12% sind super oder sollten man eher rechnen, wie lange es dauert, sein eingesetztes Geld zurückzubekommen? Denn 12% klingen ja erstmal toll. Gelänge es diese Rendite über einen langfristigen Vertrag zb 15 Jahren zu realisieren, wäre die Verpachtung der Campingplatzinfrastruktur ein wirklich guter Deal? Denn sind die 80.000 eingespielt, ab dem achten Jahr ungefähr, bleibt natürlich langfristig deutlich mehr hängen als bei 100/Monat für die Wiese. Richtig hebeln lässt sich das Invest wenn man einen Teil fremdfinanziert. Gesetzt des Falls man findet eine Bank, die einen so "niedrigen" Betrag zu attraktiven Konditionen finanzieren möchte.
    Ich komme immer mehr auf den Trichter dass die Vertragslaufzeit eine wesentlichen Rolle spielt? Pachtverträge können auch auf 20 Jahre geschlossen werden. Der Betreiber hat jedenfalls Interesse an einem möglichst langfristigen Vertrag. Und fest geschlossene Pachtverträge können soweit ich weiss auch nur schwierig gekündigt werden...Bei 20 Jahren würde ich die Rückbaukosten auf meine Kappe nehmen...
     
  20. jorgk

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    Deswegen ja genannt als eine mögliche Alternative. Im gewerblichen Bereich sind die Laufzeiten bei Erbbaurecht auch -deutlich- kürzer. Und die Nutzung (wer und was) lässt sich schon noch einschränken, aber da gibt es natürlich gesetzliche Grenzen beim Einschränken (z.B. wird man nicht vermeiden können, dass nach Insolvenz das Erbbaurecht an 'irgendjemanden' versteigert wird - es hindert aber einen auch niemand daran dann mitzusteigern).
    Bei einer veränderten Nutzung kann durchaus verlangt werden, daran zu partizipieren [höherer Erbbauzins], wenn sie denn erträglicher ist. Oder das weitere Regelungen getroffen werden bevor der erbbauberechtigte das Grundstück bebaut.
    Die Überlegungen zum Rückbau fallen jedenfalls immer an.
     
  21. #20 taxpert, 04.01.2019
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    Ich gehe davon aus, dass hier keiner das Investment im betriebwirtschaftlichen Sinne "berechnen" würde! DIe meisten würden nach ganz eigenen Kriterien entscheiden, ob sie der Meinung sind, das ganze würde sich für sie "lohnen", was immer das auch für den Einzelnen heißen mag!

    Bei deiner Berechnung fehlt zum Beispiel auch der Wert des Grund und Bodens -wie @Duncan bereitgs angemerkt hat, was deine "Berechnung" wieder etwas verschlechtern würde! Auch fehlt mir bei deiner Berechnung die Berücksichtigung von Instandhaltungskosten, die Du als Verächter zu tragen hättest! Insbesondere in späteren Jahren kann dir diese natürlich ziemlich die "Rendite" verhageln!

    Insgesamt finde ich deine Idee zwar nicht schlecht, deine Berechnung ser optimistisch bis böauäugig! Grundsätzlich ist eine Umsatzpacht nicht verkehrt! Sie bietet beiden Seiten sowohl Chancen als auch Risiken. Dein Risiko möchtest Du -verständlicher Weise!- minimieren, in dem Du eine Sockelbetrag als Pacht festmachen willst. Du könntest dein Risiko noch weiter minimieren (oder deine Rendite steiegern!) indem Du die Berechnung der Pacht nicht auf jährlicher, sondern auf monatlicher Pacht Basis vornimmst!

    Was würdest Du eigentlich machen, wenn dein Pächter gerne sein Risiko minimieren wollte und Dir vorschlagen würde, deine 810 € pro Monat nicht als Mindest- sondern als Höchstbetrag festzulegen?

    Eine Belegung von 50% halte ich persönlich für deutlich übertrieben! Die durchschnittliche Belegungsquote bei Beherbergungsunternehmen beträgt bundesweit etwa 36%. Nur in Gebieten, die sowohl eine Sommer- als auch Winterhauptsaison haben (z:B. Voralpenland) liegt sie etwas über 50% (Quelle: DESTATIS). Da ein Campingplatz im Winter eher brach liegt, dürfte eine Auslastung von deutlich unter 50% vorliegen! Legt man z.B. 33% zu Grunde, so brauchst Du schon deutlich länger um überhaupt dein Geld wieder rein zu bekommen!

    Ich habe mir zwar noch keine bwl-Zahlen rausgesucht, aber ich gehe davon aus, dass Dir der Pächter kaum den von Dir geforderten Pachtzins zahlen wird! Und solange Du keine entsprechenden Verhandlungen geführt hast, ist es ziemlich müßig über Rendite zu sprechen!

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