Wohnraum als Praxisräume?

Diskutiere Wohnraum als Praxisräume? im Mietvertrag über Gewerberäume Forum im Bereich Mieter- und Vermieterforum; Hallo in die Runde! Das von mir als Wohnraum vermietete Erdgeschoss wird bald frei und die im anschliessenden Nebenhaus praktizierende...

  1. #1 Jankrass, 17.09.2018
    Jankrass

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    Hallo in die Runde!

    Das von mir als Wohnraum vermietete Erdgeschoss wird bald frei und die im anschliessenden Nebenhaus praktizierende Heilpraktikerin hat Interesse angemeldet. Sie würde in den Räumen gerne Behandlungs- und Wartezimmer unterbringen um die bestehende Praxis zu erweitern. Ich hab mich da vorher nie mit beschäftigt und versuche mir gerade einen Überblick zu verschaffen.

    Wie muss ich vorgehen wenn ich das vermieten will und gibt es da irgendwelche Fallstricke?
     
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  3. #2 immobiliensammler, 17.09.2018
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  4. #3 Jankrass, 18.09.2018
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    Es handelt sich um Solingen / NRW. Habe über Google nichts gefunden was auf eine aktuelle Regelung zur Zweckentfremdung hinweist.
     
  5. Andres

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    Die Nutzungsänderung muss beantragt werden, was mit Kosten verbunden ist. Da die Kundschaft ja kaum über die Straße vom Wartezimmer in die Behandlungsräume gehen soll, wird die Heilpraktikerin wohl eine bauliche Verbindung der beiden Einheiten anstreben. Das ist aber problematisch, denn die Gebäudeabschlusswand darf nicht einfach durchbrochen werden. Natürlich stellt sich dann auch die Frage, wie das eines Tages zurückzubauen ist.

    Da einiger Planungs- und Genehmigungsaufwand entsteht, sollte man die Mieterin frühzeitig vertraglich binden. Dabei ist anwaltlicher Rat unbedingt sinnvoll. Gewerbemietrecht ist zwar viel weniger reguliert, aber es gibt trotzdem Fallstricke. Ein skurriler Klassiker: Wenn man den Vertrag für eine Laufzeit über 1 Jahr abschließt (für Gewerberäume also praktisch immer) und der Mietvertrag unter einer auflösenden Bedingung geschlossen wird (hier z.B. die Nichterteilung erforderlicher Genehmigungen), muss der Eintritt bzw. Nichteintritt dieser Bedingungen später schriftlich festgehalten werden. Sonst ist das Schriftformerfordernis für die Befristung verletzt und die Befristung unwirksam.

    Vor diesem Hintergrund sollte man sich schon sehr gut überlegen, ob man die Räume an die Heilpraktikerin vermietet. Es entsteht definitiv ein gewisser Aufwand, für den irgendeine Gegenleistung erzielt werden muss. Eine höhere Miete, langfristige Bindung in einer sonst eher schwierig zu vermietenden Wohnlage, ...
     
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  6. #5 Jankrass, 18.09.2018
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    Ja, bevor das mit der Nutzungsänderung angegangen wird werde ich natürlich erstmal alle baulichen Voraussetzungen prüfen. Durchbruch wäre tatsächlich geplant, aber mit Stahlträgern kriegt man ja heute eigentlich alles hin und ein Rückbau wäre dann ja eher eine "Kleinigkeit".

    Hat jemand Erfahrungswerte, was für die Genehmigung der Nutzungsänderung an Kosten anfällt? (ohne Anwaltskosten und sowas)
     
  7. #6 Mattieu, 18.09.2018
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    Ist wohl abhängig von der Gemeinde. Es können auch evtl. Nachweise für weitere Stellplätze bzw. deren Ablöse etc. gefordert werden.
    Ich habe in Dortmund eine Wohnung per Bauantrag in Praxisräume umwidmen lassen, das hat 1500 Euro an Gebühren gekostet plus Architekt.
     
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  8. Duncan

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    du denkst da in der falschen Kategorie. Ich hab da eher die außenliegende Stahlwendeltreppe als weiteren Fluchtweg, die Rettungszeichenanlage mit separater Energieversorgung, weitere Brandschutzdämmungen gegen anderweitig genutzte Räume und Decke, ggf. eine Feuerlöschanlage (Sprinkler) usw. im Blick. Je nach detaillierten Gegebenheiten und Anforderungen sind die Auflagen die eine Nutzungsänderung und insbesondere der Durchbruch einer Brandwand baurechtlich mit sich bringen kann schon mal überraschend bis exotisch und einschüchternd.
    Die rechtlichen Hürden sind da nicht selten Höher als die technischen, für letztere hab ich noch immer eine Lösung gefunden, so man nicht gegen die Physik gegen an wollte...
     
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  9. #8 ehrenwertes Haus, 18.09.2018
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    Die Kosten können von nur Gebühren (wenn keine baulichen Änderungen erforderlich sind) bis noch oben offener Grenze gehen.
    Erfahrungswerte kann man hier nicht nennen, da solche Kosten immer von den jeweiligen baulichen Rahmenbedingungen abhängt.

    Bei deiner Idee, denke ich, das du um Gutachten und Architekt nicht herum kommen wirst. Allein diese Kosten werden ziemlich sicher den 4stelligen Bereich erreichen nur für Planung und Änderungsantrag.

    Sollte ein solcher Umbau dennoch für deine Mieterin interessant sein, dann muss die Kostenübernahme geklärt werden. Ideal schon in der Planungsphase mit (teilweiser) Kostenübernahme durch die Mieterin. Ebenso das Thema Rückbau, wenn du diese Änderung nicht dauerhaft haben möchtest.


    Du hast zwar explizit ohne Anwaltskosten angefragt, dennoch würde ich das mit einkalkulieren.
    Ohne wirklich gute Beratung vorab kann das gründlich daneben gehen und für beide Seiten extrem ärgerlich enden.
    Neben der Kostenfrage wäre z.B. zu klären, wie ihr mit umbaubedingter Praxisschließung umgehen wollt.
    Soll dann trotzdem Miete gezahlt werden, da der Umbau von der Mieterin gewünscht ist, oder nicht?
     
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  10. #9 Jankrass, 18.09.2018
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    Stahltreppe muss glücklicher Weise nicht, da ebenerdig, aber das mit der Brandschutzmauer ist ein guter Einwand. Dann werde ich auch mal nach Lösungen ohne Mauerdurchbruch suchen.

    Mit den tatsächlichen Kosten wollte ich mich dann eigentlich erst beschäftigen wenn wir uns über baulich Möglichkeiten einig geworden sind. Wollte der Interessentin ja nur Mal eine ganz grobe Idee geben welche Kosten da auf sie oder mich zu kommen ...
     
  11. #10 Melanie123, 19.09.2018
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    Wie denkt denn der Nachbareigentümer über diesen geplanten Durchbruch?
    Das wäre die allererste Meinung, die ich einholen würde.
     
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  12. #11 Jankrass, 19.09.2018
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    Stimmt, da hab ich eine Info unterschlagen. Das Nachbarhaus gehört der Heilpraktikerin.
     
  13. Pitty

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    Ich würde zum Bauamt gehen um nachzufragen ob das umgewandelt werden kann. Falls ja, sollte sie sich um das Bauliche kümmern und auch bezahlen. Wie es bei Gewerbe üblich ist.
     
  14. #13 ehrenwertes Haus, 19.09.2018
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    Dann wird swe Durchbruch nicht nur ein einfaches Loch in der Wand. Ihr müsste durch 2 Mauern (=Brandwand), wenn das keine Vorkriegsbauten sind.
    Das geht definitiv nicht legal ohne das Bauamt einztuschalten.
    Gutachten für Bandschutz bin ich mir in diesem Fall sicher, ziemlich sicher bin mir mirt bei eionem Gutachten eines Statikers, das vorgelegt werden muss.

    Wenn ihr 2 Häuser so miteinander verbinden wollt, müsst ihr gemeinsam zum Amt.
    Ein einfacher Umbau sieht anders aus.

    Ich hoffe mal, das die Entscheidungsträger im Bauamt bei dir nicht solche Pappnasen und deine Gemeinde nicht noch zig Sonderauflagen für Umbauten hat, wie in meiner Region, die weit über Landesbaurecht hinaus gehen.
    Für mein "Revier" kann ich dir sicher sagen, beide Häuser müssten für eine solche Änderung vollständig auf aktuelle Brandschutzanforderungen für Neubauten gebracht werden. Bestandsschutz gibt es hier nur noch in Ausnahmefällen.
     
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  15. Pitty

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    Eine normale Tür wird es wohl nicht werden. Das wird eine Brandschutztür, welche auch nicht durch einen Keil offen gehalten werden darf. Ob das so toll ist in einer Praxis wage ich zu bezweifeln.
     
  16. Andres

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    Zeit für die tägliche Dosis Latein: quidquid agis, prudenter agas et respice finem

    Dadurch, dass die Heilpraktikerin den Rückbau (sofern er denn zulässig ist) quasi im Alleingang verhindern kann, hast du effektiv ein unkündbares Mietverhältnis. Das wird lustig, wenn eines Tages die Praxis aufgegeben wird, du dein Haus verkaufen möchtest oder andere wesentliche Änderungen der Umstände nötig werden. Ich würde die Frau lieber heiraten - das ist einfacher rückgängig zu machen.
     
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  17. #16 Jankrass, 19.09.2018
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    "prudenter agas" mach ich immer ;-)

    Hast du noch ein paar nähere Infos wie so ein Szenario aussieht in dem die Dame den Rückbau verhindert? Kann man das nicht einfach im Vertrag festhalten, dass der Rückbau mit Beendigung des Mietverhältnisses fällig wird und zu welchen Teilen das von den Vertragsparteien zu tragen ist?
     
  18. #17 ehrenwertes Haus, 19.09.2018
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    Ich denke das Problem ist weniger wie die heutige Rechtslage ist, sondern mehr wie sie sich in Zukunft entwickeln wird.

    Nach heutigem Recht, denke ich schon, dass man entsprechende gerichtsfeste Regelungen finden kann, vorausgesetzt man hat einen wirklich findigen Anwalt, der nichts übersieht.
    Aber was die Zukunft bringt, weiß Niemand.

    Wenn ihr den Umbau macht, wird das EG beider Häuser mind. in diesem Bereich zu einer wirtschaftlichen Einheit verbunden.
    Das wird dann auch spannend als WEG, ihr seid dann ja beide Miteigentümer an der neuen Praxis + Mieter bzw. Vermieter.

    Ne, ich hätte darauf keine Lust... mich mit einem Mieter dann noch WEG-rechtlich auseinander zu setzten...
    Das kann eigentlich nur in die Hose gehen, sobald die erste Meinungsverschiedenheit auftauchen.
     
  19. #18 Jankrass, 19.09.2018
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    Ja das hört sich alles nur so mittelprächtig an, ich bin schon fast wieder von dem Vorhaben ab. Mal sehen ob sich noch eine alternative Lösung finden lässt. Sonst bleibt es halt weiter Wohnraum und ich verzichte lieber auf eine höhere gewerbliche Miete. Hätte sich halt nur angeboten, weil die Wohnung eh eine größere Renovierung abbekommen sollte und da wäre der Umbau für eine Praxis auch kein so großer Mehraufwand gewesen.

    Auf jeden Fall schonmal vielen Dank an alle, die hier Input geliefert haben.
     
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    ... der Heilpraktikerin die Wohnung (oder sogar das Haus?) zum Kauf anbieten?
     
  22. Andres

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    WIe @Duncan schon erklärt hat, wird der Durchbruch einer Gebäudeabschluss- oder Brandmauer mit diversen Brandschutzauflagen verbunden sein. Beim Rückbau will man das i.d.R. rückgängig machen. Zu welchen Bedingungen das in der Zukunft möglich sein wird, ist aktuell völlig offen, daher lassen sich entsprechende Vereinbarungen höchstens auf Verdacht schließen. Es werden neue Genehmigungen einzuholen sein. Es ist jedenfalls nicht einfach damit getan, dass man ein paar Durchbrüche einfach wieder zumauert.


    Neben den bereits genannten Unsicherheiten: Ein solcher Vertrag wäre unbedingt notariell zu errichten, wahrscheinlich sind auch Eintragungen ins Grundbuch sinnvoll. Man möchte schließlich auch für Rechtsnachfolger klare Verhältnisse schaffen. Das verursacht weitere Kosten.
     
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