Wohnsitz-Finanzamt informiert unmittelbar nach Erwerb einer fremdgenutzten ETW über "Abgabepflicht"

[Radler59]

Hallo,

nach Erwerb einer fremdgenutzten Immobilie haben wir diesen bisher stets in der Einkommensteuer-Erklärung im Folgejahr für das Jahr des Kaufs angegeben. Aufgrund von Afa Kaufpreis und Grunderwerbsteuer sowie diverser Erwerbsnebenkosten ergab sich jedes Mal ein vierstelliger Verlust.

Nun haben wir eine vermietete Eigentumswohnung (ETW) gekauft. Diese wurde uns zum 01.05.2022 übergeben, seitdem zahlt der Mieter die Miete an uns.
Anfang Juni erhielten wir von unserem Wohnsitz-Finanzamt (FA) ein Schreiben, in dem um Auskünfte bzgl. Grundstücksnutzung und Höhe der Einkünfte gebeten wurde.
Zeitnah haben wir geantwortet, dass die ETW vermietet ist und aufgrund der oben genannten Kosten mit einem (benannten) vierstelligen Verlust für das Jahr 2022 zu rechnen ist.

Postwendend kam ein Schreiben vom FA
„… Sie geben an, dass das Objekt von Ihnen vermietet wird. Hiermit informiere ich Sie, dass dies zur Abgabepflicht ab 2022 führt.“
Um Antwort wird gebeten.

Und erschließt sich weder, welche "Antworten" erwartet werden, noch welche Abgaben wir jetzt leisten sollen. Wir haben Sorge, mit weiteren Angaben (z.B. detaillierte Angaben zur Miethöhe) bzw. Nachfragen (z.B. nach Art der Abgabe und auch nach Rechtsgrundlage) ins offene Messer zu laufen und unnötigerweise einen Steuerbescheid auf dem Tisch liegen zu haben.

Im Internet habe ich nichts gefunden, was (seit Neuestem) unmittelbar nach Immobilienerwerb zu einer Abgabe führen würde.

Vielen Dank für hilfreiche Tipps und Ideen!

 

[Andres]

Postwendend kam ein Schreiben vom FA
„… Sie geben an, dass das Objekt von Ihnen vermietet wird. Hiermit informiere ich Sie, dass dies zur Abgabepflicht ab 2022 führt.“
Um Antwort wird gebeten.

Diese Textbausteine sind ja im Kontext manchmal schon schwer genug zu verstehen. Wenn man den Kontext weglässt, wird es nicht einfacher.

Meine Vermutung wäre, dass mit "Abgabepflicht" die Pflicht zur Abgabe einer Steuererklärung gemeint ist. Nun ist es zwar (irgendwie) nett, dass dich das FA daran erinnert, aber trotzdem unsinnig, da du ja bereits Einkünfte aus V+V erzielst und demnach schon längst dieser Pflicht unterliegst.

Wenn das FA Antworten will, zu denen man verpflichtet ist, steht da auch ganz sicher nicht UAWG drunter, daher tendiere ich dazu diesen Wisch zu ignorieren. Ihr wisst, dass im nächsten Jahr eine zusätzliche Anlage V fällig ist - und das war's.

 

[Ferdl]

Aufgrund von Afa Kaufpreis und Grunderwerbsteuer sowie diverser Erwerbsnebenkosten ergab sich jedes Mal ein vierstelliger Verlust.

...aufgrund der oben genannten Kosten mit einem (benannten) vierstelligen Verlust für das Jahr 2022 zu rechnen ist.

Vielleicht stehe ich ja auf dem Schlauch, aber verstehen tu ich dass nicht.

Wie generierst du im Jahr des Kaufs einen 4stelligen Verlust???
Evtl. ist das FA auch darüber gestolpert.

 

[Kunibert]

Wie generierst du im Jahr des Kaufs einen 4stelligen Verlust???
Evtl. ist das FA auch darüber gestolpert.

Hoher Kaufpreis, geringe Mieteinnahmen?

Wirtschaftlich natürlich blödsinn, aber machbar.

 

[Ferdl]

Hoher Kaufpreis, geringe Mieteinnahmen?

Dies würde jedoch dauerhaft zu Verlusten führen.

 

[Radler59]

Vielleicht stehe ich ja auf dem Schlauch, aber verstehen tu ich dass nicht.

Wie generierst du im Jahr des Kaufs einen 4stelligen Verlust???
Evtl. ist das FA auch darüber gestolpert.

So ist es angedacht:
Zwei Prozent von Kaufpreis und Grunderwerbsteuer zzgl. Afa Einbauküche und der in den ersten Jahren anfallenden (aus Gründen der Geldquelle etwas höheren) Darlehenszinsen (tilgungsfrei) entsprechen der Mieteinnahme.
Weitere sofort absetzbare Kosten (Eintragung Grundbuch, diverse Handwerkerleistungen, viele Fahrtkosten etc.) läppern sich fürs erste Jahr (wobei ich davon ausgehe, dass sie (wieder) alle sofort in voller Höhe angerechnet werden.
Dann sinkt die Zinslast deutlich, das Darlehen wird getilgt, Kosten fallen keine an und das FA darf sich gerne freuen.

 

[immobiliensammler]

Zwei Prozent von Kaufpreis und Grunderwerbsteuer

abzüglich Anteil Grund und Boden! Außerdem sind z.B. die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch nicht sofort absetzbar, diese zählen (anteilig, nicht auf GuB (s.o.)) mit zur Afa-Bemessungsgrundlage.

 

[Radler59]

Diese Textbausteine sind ja im Kontext manchmal schon schwer genug zu verstehen. Wenn man den Kontext weglässt, wird es nicht einfacher.

Meine Vermutung wäre, dass mit "Abgabepflicht" die Pflicht zur Abgabe einer Steuererklärung gemeint ist. Nun ist es zwar (irgendwie) nett, dass dich das FA daran erinnert, aber trotzdem unsinnig, da du ja bereits Einkünfte aus V+V erzielst und demnach schon längst dieser Pflicht unterliegst.

Wenn das FA Antworten will, zu denen man verpflichtet ist, steht da auch ganz sicher nicht UAWG drunter, daher tendiere ich dazu diesen Wisch zu ignorieren. Ihr wisst, dass im nächsten Jahr eine zusätzliche Anlage V fällig ist - und das war's.

Danke für Deine Einschätzung.
Ja, während das erste Schreiben noch konkrete Fragen und eine in fett und groß gedruckte Frist enthielt, fehlt in besagtem zweiten die Frist und es gibt bzgl. Antwort (nur) den Hinweis, dass das Schreiben "auch elektronisch" beantwortet werden könne.

 

[Radler59]

abzüglich Anteil Grund und Boden! Außerdem sind z.B. die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch nicht sofort absetzbar, diese zählen (anteilig, nicht auf GuB (s.o.)) mit zur Afa-Bemessungsgrundlage.

Danke für Deinen Hinweis.
Es handelt sich um eine von mehreren Wohnungen auf einem Erbpacht-Grundstück.
Wir werden sehen, wie das FA das bzgl. Gewinn bzw. Verlust wertet. Und zwar nach unserer Steuererklärung in 2023 für 2022.

Vielleicht habe ich nicht klar genug herausgestellt (oder zu viele Zusatzinfos gegeben), dass es mir vor allem um die Frage ging, was das FA mit seinen Schreiben jetzt, direkt nach Erwerb und lange vor besagter EkSt-Erklärung für 2022 von uns wollen könnte.

 

[ehrenwertes Haus]

Vielleicht habe ich nicht klar genug herausgestellt (oder zu viele Zusatzinfos gegeben), dass es mir vor allem um die Frage ging, was das FA mit seinen Schreiben jetzt, direkt nach Erwerb und lange vor besagter EkSt-Erklärung für 2022 von uns wollen könnte.

Mit "könnte" kommt du nicht weiter.
Nachfragen beim FA-Sachbearbeiter statt Spekulieren bringt mehr Klarheit.
Mind. Einer von Beiden hat sich wohl missverständlich ausgedrückt.

 

[taxpert]

Wie generierst du im Jahr des Kaufs einen 4stelligen Verlust???

Ach Gott, da kommt man schnell hin! In den „guten alten Zeiten“ war mit hohem Zinssatz und degressiverer AfA auch fünfstellige Verluste die Regel!

War ja aber auch nicht die Frage!

Steuererklärung in 2023 für 2022.

Das FA redet nie von Erklärungen IN einem Jahr, sondern immer nur FÜR. einen Veranlagungszeitraum! Da man das gesamte Schreiben nicht kennt, kann man natürlich nur raten. Ich vermute am ehesten noch einen Anwärter, der stolz sein grade erworbenes Wissen teilen will!

Letztendlich hast du drei Möglichkeiten:

1. Antworten! Z.B. das Du Dir deine Abgabepflicht bewusst bist!

2. Anrufen! Z.B. um zu fragen, was man jetzt tun soll.

3. Gar nichts machen! Sollte das FA tatsächlich davon ausgehen, dass noch eine Reaktion von Dir aussteht, wird man sich melden!

Ich persönlich würde Möglichkeit drei favorisieren.

Schönen heißen Sonntag noch!

taxpert

 

[immobiliensammler]

Ach Gott, da kommt man schnell hin! In den „guten alten Zeiten“ war mit hohem Zinssatz und degressiverer AfA auch fünfstellige Verluste die Regel!

Die guten alten Zeiten, da hatten wir zum Steuersparen ja auch noch das Damnum!

 

[Hauswirtschafter]

Ich könnte mir noch vorstellen, dass das FA noch eine fette Vorauszahlung für 2022 wittert und Dir Deinen 4-stelligen Verlust nicht abnimmt. Dann müsstest Du die Einnahmen und Ausgaben angeben und erhältst einen (neuen) Vorauszahlungsbescheid. Am besten einfach mal anrufen beim Sachbearbeiter.

 

[taxpert]

Ich könnte mir noch vorstellen, dass das FA noch eine fette Vorauszahlung für 2022 wittert und Dir Deinen 4-stelligen Verlust nicht abnimmt. Dann müsstest Du die Einnahmen und Ausgaben angeben und erhältst einen (neuen) Vorauszahlungsbescheid. Am besten einfach mal anrufen beim Sachbearbeiter.

Wie kommt man denn bei den bisherigen Angaben auf das schmale Brett?

Ja natürlich, die Anfrage ist das Pendant zum Fragebogen bei Gewerbeanmeldung und auch natürlich geht es dabei auch um mögliche VZ bzw. deren Erhöhung! Das FA wird aber genau null Minuten Arbeitszeit in die Prüfung der Angaben investieren (Ausnahmen bestätigen dabei die Regel!) und erst recht nicht aus einem negativen Überschuss einen positiven machen!

Es darf auf die Richtigkeit der Angaben vertrauen, denn wenn sie vorsätzlich falsch wären, läge ja bereits Steuerhinterziehung vor. Eine Steuer ist auch dann hinterzogen, wenn sie nicht rechtzeitig -hier in Form von VZ- festgesetzt wird. Die Steuererklärung selbst ist dann eine Selbstanzeige!

taxpert