Wohnung als Kapitalanlage realistisch

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von Flex32, 07.03.2009.

  1. Flex32

    Flex32 Neuer Benutzer

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    hi,

    bevor mich mein Bankberater auslacht wollte ich erstmal hier fragen:
    Ich wollte mit meiner Freundin als Kapitalanlage eine ETW erwerben. und diese vermieten.
    Ort sollte Hamburg-WInterhude sein (oder ein anderes relativ hochwertiges Wohnviertel in HH) Preis dachten wir so an 120.000€

    Wir verdienen beide ca 1300€ netto. Die Finanzierung sollte sich wenn möglich fast komplett durch die miete tragen wir könnten aber jeden Monat noch 200€ ontop legen.
    Eigenkapital haben wir eigentlich nicht nur einen Bausparvertrag, der aber noch nicht zuteilungsfähig ist

    Was meint Ihr würden wir das Geld von der Bank bekommen oder lachen die uns aus?
    Sind wir vll zu blauäugig?

    ICh freue mich über ehrliche Antworten
     
  2. AdMan

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  3. #2 lostcontrol, 07.03.2009
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    euch ist schon klar, dass es leider (auch gutverdienende) mieter gibt, die ihre miete garnicht oder nur schleppend bezahlen oder wegen kleinigkeiten die miete mindern usw.? kalkuliert das auf jeden fall mit ein! ausserdem auch mal reparaturen, instandhaltungen, leerstände und evtl. anwaltskosten...

    banken leben davon geld zu verleihen...
    lasst euch doch mal von denen eine finanzierung durchrechnen, dann seht ihr ja was sache ist...
     
  4. #3 Prüfer, 07.03.2009
    Prüfer

    Prüfer Erfahrener Benutzer

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    Also 1300 Netto ist nicht wirklich viel für ein Dahrlehn von 120.000€

    Du weisst schon das Du ca 130.000€ haben must für eine Immo mit einem Kaufpreis von 120.000€, Gebühren usw.

    Desweiteren musst Du auch die Verwaltung und Rücklage mit einrechnen.

    Mehrmonatige Mietausfälle und Renovierungen alle paar Jahre müssen ebenso einkalkuliert werden.


    Ich kann nur abraten.
     
  5. #4 lostcontrol, 07.03.2009
    lostcontrol

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    also bundesschatzbriefe haben bei realistischer betrachtung eine WESENTLICH höhere rendite (und machen einem weit weniger ärger).

    warum überlegt ihr nicht, für euch selbst eine wohnung zu kaufen?
    dann könntet ihr eure miete sparen, wenn mal ein fenster undicht wird (oder was in der art) könnt ihr selbst entscheiden wie schnell das ausgetauscht werden muss oder nicht und ihr habt wenigstens wirklich was davon...

    ich kenne leider viel zu viele leute, die noch an das steuersparmärchen geglaubt haben und eine wohnung zum vermieten gekauft haben, sich extrem verschuldet haben, dann keine miete kassieren konnten und letztendlich in echte existenznöte kamen.

    ich mag mir garnicht vorstellen wie das dann ist wenn man auch noch mietnomaden oder gar wohnungszerstörer erwischt...
    unser schaden bei wohnungszerstörern war mit 25.000 € ja im vergleich noch einigermassen "normal" - aber wie stemmt man sowas, wenn man gleichzeitig noch einen kredit tilgen muss und einem die kompletten mieteinnahmen fehlen?

    also ganz ohne eigenkapital würd ich das definitiv nicht machen.
    wie hoch ist denn der bausparvertrag? wieviel kann der abfedern falls was schiefgeht?
     
  6. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Ganz einfach:
    120.000€ soll es kosten, dh es sind incl der Kaufnebenkosten 132 T€, plus zinsen wären das knappe 140 T€.
    Dann sollte mE soviel auf der Seite liegen, dass man 6 Monate ohne Miete auskommen kann. 6 Monate hört sich jetzt viel an, wird es aber im Fall eines Falles nciht sein.
    2 Ausstehende Mieten -> Kündigung -> Anwaltsschreiben etc -> 6-8 Wochen, da ist auch ein Gerichtstermin bekannt (incl der Vorauszahlung durch den Vermieter). Urteilsprechung -> 4 Wochen später wird der Gerichtsvollzieher aktiv -> 2 weitere Wochen bis die Räumung durch ist.
    Summe 5,5 Monate -> und dann wäre da noch eine kleiner Instandhaltungszeit für das verlassene Objekt bzw eine Nachmietersuche.

    Das hat alles nix mit upperclass oder sozialer Brennpunkt zu tun. Je höher gestellt, desto tiefer kann man fallen. Ein Beispiel: ein fleißiger Zahler und gut gestellt; selbstständig. Interessant wird es nur, wenn die Steuerfahndung da mal dran ist. Was meinst du, wieviel Geld man überweisen kann, wenn die Konten eingefroren sind? Aber das nur mal so als Denkanstoss.

    Dann wird wie bereits erwähnt die Instandhaltungsrücklage nicht weniger. die muss wie das gesamte Hausgeld bezahlt werden. die sonstigen laufenden Kosten wirst du ebenfalls tragen müssen (Zählermiete, Steuer, Versicherung) ohne das vom Mieter in irgendeiner Art holen zu können.
    Dazu kommt noch, dassdu keinerlei erfahrungen beim vermieten hast. Also wirst du zumindest am Anfang Lehrgeld bezahlen. Wenn du nun niemanden an der Hand hast, der dir zumindest am Anfang wertvolle tips geben kann (Ein Makler oder ein Profi aus dem Vermieten) dann gehe ich davon aus, dass du die Belastung nicht tragen wirst können.

    Also besser finger davon.
     
  7. #6 lostcontrol, 07.03.2009
    lostcontrol

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    moment - grundsteuer, versicherung und zählermieten kann man doch umlegen?
     
  8. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Wenn mehr als 2 Mieten bereits ausstehen, kannst du soviel umlegen wie du willst. Ich habe die Erfahrung gemacht, dass die Rechnungen an den Vermieter gehen, wenn der Mieter nicht zahlt...
    Für mich ist das wie Leerstand, wenn ein Nackter Mensch in der Wohnung sitzt, dem man nicht in die Taschen langen kann. Wie heissen diese Kosten nochmal? Abschreibungen :D Kannste abschreiben...
     
  9. #8 lostcontrol, 07.03.2009
    lostcontrol

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    ach so meinst du das. alles klar.
    ich hätts halt "leerstandskosten" genannt. aber logisch, wenn die miete nicht kommt, dann muss mans logischerweise auch selbst zahlen...
     
  10. malloy

    malloy Erfahrener Benutzer

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    bei reinen kapitalanlagen mache ich einen einfachen strich: wie hoch ist der leerstand im umfeld, habe ich mehrere kundenkreise, die ich damit bedienen kann und wie ist die nachfrage nach diesem wohnungstyp. wenn die wohnung inkl. aller kaufnebenkosten mehr als 100 kaltmieten (durchsetzbarer mietzins stand kaufdatum, steigerungen & bilanziertes leerstandsrisiko bleiben erstmal unberücksichtigt) kostet, lasse ich die finger davon. auch eine 100% finanzierung finde ich selbst bei den aktuell sehr niedrigen darlehenszinsen für recht unglücklich, ich hätte da ein mulmiges gefühl im nacken. 50% eigenkapital sollte man schon mitbringen. abgesehen davon, denkmal-, sanierungs- und aufbau-ost-steuersparmodelle sind mir hochgradig suspekt und lasse ich die finger von (wollte ich nur erwähnen, auch wenn der TE nichts davon sagte).
    schon bei einem KP von 100 KM hast du noch genug weitere kosten: hausgelder, ausfälle, leerstand, rechtsstreite, instandhaltungen, sonderumlagen... und natürlich steuern!

    wie hoch ist der zu erwartende mietzins und der anspruch der potentiellen mieter? die ecke winterhude kenne ich jetzt nicht näher. aber draußen in tremsbüttel schloßstraße kann man für häuser mit großem garten derzeit mit max. 7eur/qm wfl. kalt rechnen.

    bei einem selbstbewohnten heim geht man natürlich anders an die sache heran, da hat der liebelei-faktor eine zussätztlich entscheidende gewichtung und man ist zu mehr kompromissen bereit, wie losti bereits angeschnitten hat.
     
  11. #10 gut-zu-hause, 10.03.2009
    gut-zu-hause

    gut-zu-hause Neuer Benutzer

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    Moin,

    zu den allgemeinen Schwierigkeiten ist ja schon einiges geschrieben worden - recht habt Ihr! ;-)

    Aber zu Winterhude im Speziellen: eine Wohnung dort, die halbwegs gut ausgestattet ist oder auch nur günstig genug für diesen Stadtteil, wird einem fast aus den Händen gerissen. Das mal dazu. Allerdings sind 120 t€ nicht gerade viel für diese Gegegend, das wird schon schwierig. Irgend eine Wohnung funktioniert leider auch nur irgendwie, selbst in Winterhude!

    Viele Grüße und lasst Euch das noch einmal durch den Kopf gehen, ob nicht vielleicht selbst genutztes Eigentum für Euch als Ziel sinnvoller wäre.
     
  12. #11 Copperfield, 26.08.2009
    Copperfield

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    Also hier gibt's einen Artikel, der sich Immobilienkrediten gegenüber generell kritisch ausspricht, geht also genau um deinen Fall:

    http://www.gegenfrage.com/anlagetipp-silbermuenzen-als-wertanlage/

    Jedenfalls sollte man, bevor man sich eine Wohnung pumpt, etwas Vermögen anhäufen.. Damit man nicht gleich "bankrott" geht, wenn der Mieter nicht mehr bezahlen mag. Auf jeden Fall diversifizieren, und Immos sind nicht der einzige Inflationsschutz ;-)
     
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