Wohnung Beleihen oder Verkaufen?

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von bolinger, 10.07.2014.

  1. #1 bolinger, 10.07.2014
    bolinger

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    Hi,

    ich philosophiere mit einem Freund der sich selbständig machen will und ca. 30-40.000€ braucht. Das Kaffe das er eröffnetn will teilt er sich mit einem Partner der auch an die 30.000€ mitbringen wird. Eigentlich ist von 30.000€ die Rede. Doch nun ist die Frage ob ob er sich nicht sicherheitshalber doch 40.000€ ausleiht. Schließlich fällt dann sein aktueller Job weg. Und mit den 10.000€ mehr könnte er sich sicher ein Jahr über Wasser halten.

    Er wohnt schon in einer abbezahlten Wohnung und hat auch eine vermietete Wohnung die auch abbezahlt ist.

    Sein Job jedoch bringt gerade 1200€ netto ein.

    Nun ist die Frage wie an einen günstigen Kredit kommen?

    Oder gar verkaufen?

    Also folgende Gedanken.

    Mir persönlich gefällt es nicht dass er die Wohnung nur wegen einem Bedarf von 40.000€ verkauft. Der Wert Der Wohnung ist ca. 85.000-90.000€. Gekauft hat er vor ca. 2 Jahre für ca. 80.000€

    Das Gebäude ist aus Ende der 90er und der Mieter zahlt 480€ netto p.m. bzw. 5760€ p.a.

    Also um die Rendite zu berechnen sind es 5760€ von 90.000€ = 6,4% im Jahr vor Steuern

    Mit der Miete könnte er doch seine 40.000€ nebenbei finanzieren. Bis der Laden halt Geld abwirft. Mit hoffentlich einer hohen Sondertilgungsmöglichkeit im Jahr ist das doch easy.

    Habe ich einen Denkfehler? Ich meine natürlich könnte Leerstand sein. Aber die Wohnung wird immer vermietet werden. Das habe ich im Urin. Ist halt die Frage wie hoch die Miete dort dafür sein wird. Muss man halt etwas billiger Vermieten wenn mal Leerstand seinsollte.

    Mir geht es darum dass ich darauf spekuliere dass der Wohnraum teurer wird. Er hat je jetzt schon 10.000€ mehrwert wenn er die Wohnung verkauft. Und zurzeit braucht er das Geld da er unbedingt seinen Traum erfüllen will und den Laden eröffnen will.

    Aber vielleicht habe ich an etwas nicht gedacht. Ist die es vielleicht doch die bessere Option die Wohnung zu verkaufen? Das ist doch blöd. Denn so hat man ja passives Einkommen. Davon Träumen andere. Irgendwann muss er wieder nach einer Wohnung zum Vermieten suchen. Also warum nicht gleich behalten und beleihen.

    Muss man überhaupt beleihen? Ich meine die Zinsen sind so weit runter. Dass er sicher für 2% Zinsen die 40000€ bekommen könnte. Aber das wäre dann eine Beleihung seiner Wohnung. Gibt es Möglichkeiten einen ähnlich günstigen Kredit zu bekommen ohne die Wohnung zu beleihen? Ich meine er hat ja zurzeit 1200€ p.m. und 480€ von der Miete. Ist halt die Frage wie man den Kredit dann begründet.

    Was ich nicht weiß ist, ob man sich lieber 4% für einen normalen Kredit holen sollte. Sowas hier http://goo.gl/PQ2yzI

    Kein Grundbucheintrag aber eben 2% mehr. Sondertilgung unbegrenzt! Das wäre flexibel.

    Im ersten Jahr also 2% mehr als mit der Hypothek also von 40.000€ sind dann nur 800€ mehr. Das ist doch gar nichts oder?

    Ich würde mich freuen wenn sich einer der auch gerne solche Finanzdenkspiele mag uns beim Denken unter die Arme zu greifen.

    Also mein Bauchgefühl sagt mir. Auf 4% finanzieren. Mit offener Sondertilgung. Wohnung bleibt auf seine Namen.

    Ideen? Gerne auch was woren wir gar nicht gedacht haben.

    Ob und wann der Laden läuft wissen wir natürlich nicht. Aber Dann kann man die Wohnung doch immer noch verkaufen. Das Objekt ist nicht im Dorf oder so. Kein Problem zu verkaufen.
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Davon hätte das FA gerne noch etwas. Wenn man den Beginn der Selbständigkeit (der typisch erst einmal gewisse Verluste bedingt) in das gleiche Kalenderjahr wie den Verkauf unterbringt, kann man das vielleicht etwas dämpfen. Grundsätzlich ist so ein Verkauf nach 2 Jahren aber keine gute Idee.


    Ohne Sicherheiten bekommst du 40.000 € vielleicht vom örtlichen Mafiaboss geliehen.


    Dieser Kredit ist ausdrücklich für "Ausbau-, Renovierungs-, Modernisierungs- oder Einrichtungsmaßnahmen an Ihrer Immobilie". Grundsätzlich ist es aber bei Selbständigen durchaus üblich, eigene Immobilien zu beleihen - davon abgesehen, dass dieses spezielle Angebot also ungeeignet ist, ist die Idee grundsätzlich nicht verkehrt.

    Ob man sein Geld besser in einen Grundbucheintrag oder in schlechtere Konditionen investiert, ist eine Rechenaufgabe:

    Eine Grundschuld von 40.000 € zu bestellen, kostet etwa 450 €, bei 80.000 € sind es 750 €. Die Löschung würde noch einmal etwa ein Drittel kosten. Also ist bei diesen angenommenen Konditionen die Grundschuld die bessere Lösung. An die Konditionen glaube ich halt nicht so recht ...
     
  4. Pitty

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    Die Grundschuld muss ja nicht gelöscht werden nach Ablauf der Finanzierung.
     
  5. Duncan

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    muss nicht, aber kann und ich bin großer Fan von gar nicht erst eintragen.
    Ja, ich hab schon mal den Blödsinn gesehen, das auf einen Stellplatz über 5 Millionen D-Mark eingetragen waren. Das bezahlt noch nicht mal in Tokio jemand für einen Stellplatz(=Voraussetzung für legalen PKW-Kauf).
     
  6. #5 Aktionär, 11.07.2014
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    Das ist doch völlig normal bei z.B. Bauträgermaßnahmen, die Gesamtgrundschulden eintragen und anschließend bei Teilverkäufen einzelne Parzellen aus der Mithaft entlassen.
     
  7. Duncan

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    Blöd nur wenn der letzte Parkplatz mit einer alleinigen Grundschuld von über 5 Millionen übrigbleibt und dann eine ZV ansteht....

    Der Bauträger trägt den Namen eines Bundesministers aus Verwandtschaftsverhältnis. :zwinkernd001:
     
  8. #7 bolinger, 12.07.2014
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    Doch doch der Kredit bei der Diba ist Narrensicher. Die wollen nur einen Steuerbescheid von der Wohnung. Die brauchen keine Rechnungen anschließend was du damit gemacht hast. Sondertilgung ohne kosten soviel du willst. Geile sache wenn die Bonität stimmt.

    Aber mal die Sache mit der Grundschuld und Löschung. Ich wusst nicht das das Geld kostet. Ich dachte vor allem die Grundschuld übernimmt die Bank. Vor allem bei Direktbanken wie die Diba. Das macht den Kohl aber auch nicht fett. Bei ca. 3 Jahren sind die merkosten bei den 2% mehr ja 3 Jahre x 800€ = 2400. Die 500€ für die Grundschuld... naja..

    Ganz zu schweigen wenn man länger tilgen muss. Und wieder jährlich fast 800€ fällig werden.

    40 000€ und 4% = 1600€ Zinsen im ersten Jahr
    40 000€ bei 2% = 800€ Zinsen im erste Jahr
     
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