Wohnung besteht laut Grundbuch aus 2 Wohnungen, aber nur 1 Miete

Diskutiere Wohnung besteht laut Grundbuch aus 2 Wohnungen, aber nur 1 Miete im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Hallo zusammen, habe in 2019 erstmals diese Wohnung vermietet und stehe vor folgendem Problem. Die Eigentumswohnung bestand früher aus 2 kleinen...

  1. #1 Hansi2017, 10.03.2020
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    Hallo zusammen,

    habe in 2019 erstmals diese Wohnung vermietet und stehe vor folgendem Problem.

    Die Eigentumswohnung bestand früher aus 2 kleinen Wohnungen, mit jeweils einem eigenen Grundbucheintrag. Irgendwann wurde eine Zwischenwand entfernt und nun ist es nur noch eine einzige große Wohnungen. Diese Wohnung habe ich jetzt vermietet zu einer Pauschalmiete.

    Wie erfasse ich das nun in der Steuererklärung? Zwei Möglichkeiten:

    1.) Mache ich für jede Wohnung einen Eintrag in Elster obwohl nur eine Pauschalmiete bezahlt wird? Dann müsste ich alle Kostenblöcke für jede Wohnung einzeln erfassen. Und die Miete irgendwie anteilg verteilen?
    2. ) Oder behandel ich das steuerlich als eine Wohnung, mit einem einzigen Einnahmenblock und rechne einfach alle Kosten laut Nebenkostenrechnungen zusammen?

    Gibt es da eine Vorschrift oder ist das dem FA egal und hauptsache alle Ein- und Ausgaben werden erfasst?

    Vielen Dank!
     
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  3. #2 taxpert, 10.03.2020
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    Kurz und knapp: dem Steuerrecht sind Grundbucheinträge ziemlich egal!

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  4. #3 immobiliensammler, 10.03.2020
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    Kleiner Einwand von mir: In meinem Steuerbescheid werden die Objekte mit der Steuernummer aus dem Grundsteuermessbescheid aufgelistet, für die beiden ETW wird es ja wohl zwei Grundsteuermessbescheide (und auch zwei Steuernummern) geben. Was passiert wenn ich ein Objekt "vergesse" anzugeben weiß ich nicht, habe ich noch nie probiert! Schlägt dann evtl irgendein Programm beim FA Alarm und es kommt wieder zu unnötigen Nachfragen?
     
  5. Andres

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    Ich würde das direkt beim für mich zuständigen FA nachfragen und außerdem mindestens im ersten Jahr die Situation gesondert schildern. Das Ergebnis ist am Ende das gleiche, egal ob man 1 oder 2 Anlagen V ausfüllt. Nach meinem Verständnis ist die AfA für beide Teile eigenständig zu ermitteln, immerhin könnten die beiden Teile ja zu unterschiedlichen Zeitpunkten angeschafft worden sein oder aus anderen Gründen nicht "synchron" laufen, und wie @immobiliensammler hätte auch ich die Vermutung, dass es zu Verwirrung führen könnte, wenn man in Z. 6 zwei Einheitswert-Aktenzeichen angibt.
     
  6. Duncan

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    ehm - bei mir sind zwei übereinanderliegende ETW mittels einer Wendeltreppe verbunden und sind einheitlich als eine Wohnung vermietet (habe ich so übernommen). Gundbuchlich sind das zwei Wohnungen, das möchte ich auch so belassen weil ich die Wohnungen wieder trennen möchte und beide separat zu vermieten gedenke.
    Vom FA gab es nur eine kurze telefonische Anfrage wie meine "doppeltgemoppelten" Angeben zu verstehen seien, das kurz geschildert und seit mittlerweile 8 oder 9 Jahren geht das so durch.

    Mein persönliches Gefühl: solange das FA der Meinung ist seinen Anteil zu erhalten ist alles in Butter, sobald das FA der Meinung ist das du ihnen was vorenthältst werden's pomadig...
     
  7. #6 taxpert, 10.03.2020
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    Das was Du als StNr des GrStMB bezeichnest, ist das EW-Aktenzeichen. Sozusagen die StNr des Grundstückes!

    Wenn es hier noch zwei EW-AZ gibt, dann weil die Zusammenlegung bisher nicht an die zuständige Bewertungsstelle gemeldet hat! Denn auch das BewG interessiert sich nicht für das Grundbuch, sondern entscheidet nach Verkehrsanschauung über den Umfang der wirtschaftlichen Einheit, §2 Abs.1 S.3 BewG.


    Das RMS schlägt an, wenn sich die Anzahl der Anlagen V ändert. Das EW-AZ ist nicht verknüpft. Das führt-leider!- dazu, dass eine Änderung der Reihenfolge der Objekte nicht erkannt wird und deshalb auch hier das RMS dann anschlägt, weil der Vergleich mit dem Vorjahreswerten zu Abweichungen führt. Es ist also im Interesse des Stpfl. die Reihenfolge beizubehalten um eine zügigere Bearbeitung zu erreichen!

    ESt-Veranlagung und Bewertungsstelle sind komplett unterschiedliche Abteilungen im FA! Weder hat der Bearbeiter der ESt ein „Knöpfchen“ um alle EWs abzurufen, noch erhält der Bearbeiter der Bewertung Informationen über die ESt der Eigentümer! Nennt sich Steuergeheimnis und gilt auch innerhalb des FA!


    Selbst wenn sich die AfA aus zwei unterschiedlichen BMG und dazu auch noch unterschiedlichen AfA-Vorschriften zusammensetzen würde, würde hier zur Erläuterung im Erstjahr eine entsprechende Anlage reichen.

    Ich habe es nicht ausprobiert, aber ich gehe nicht davon aus, dass man zwei EW-AZ angeben kann. Anders herum geht es schon, dass man ein EW-AZ für mehrere Anlagen V verwenden kann! Ich habe z.B. so ein Objekt! Weil eine Wohnung wie eine FeWo vermietet wird, möchten die Kollegen hierfür eine eigene Anlage V um die Überschusserzielungsabsichtvim Auge behalten zu können!

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  8. #7 immobiliensammler, 10.03.2020
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    Und wieder was dazugelernt, danke! Ich bin bisher echt davon ausgegangen, dass mein Wohnsitzfinanzamt eine Art Kontrollmittielung erhält wenn ich irgendwo ein Objekt kaufe (also z.B. von einem anderen Finanzamt einen Einheitswertbescheid für ein neues Objekt erhalte).
     
  9. #8 taxpert, 10.03.2020
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    Diese Kontrollmitteilung gibt es auch! Nennt sich Veräußerungsanzeige und muss vom Notar gefertigt werden, §18 GrEStG. Folgende Stellen bekommen davon eine Ausfertigung:
    • GrESt-Stelle
    • Bewertungsstelle
    • Veranlagungstelle des bisherigen Eigentümers
    • Veranlagungsstelle des neuen Eigentümers
    Damit weiß die Veranlagungsstelle aber nur , DAS ein Grundstück erworben wurde. eW oder EW-AZ sind darin nicht enthalten!

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  10. #9 Hansi2017, 11.03.2020
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    Liebe steuerzahlenden Mitstreiter,

    vielen Dank für Eure Hinweise. Habe dann gestern schnell das gemacht, was man doch warum auch immer zu selten macht: Hörer in die Hand genommen und beim FA angerufen. Die Dame meinte es reiche ihr wenn ich die Wohnung als einen einzelnen Eintrag in der Steuererklärung behandle. Ich solle nur beim ersten Mal eine Erläuterung mitschicken, dass es sich um zwei Wohnungen laut Grundbuch und Hausverwaltungsabrechnung handele. Dann verstehen sie das schon.

    Vielen Dank nochmal fürs Mitdenken!
     
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