Wohnung(en) 3+4 durch Grundschuld auf Wohnung 1+2 finanzieren?

Diskutiere Wohnung(en) 3+4 durch Grundschuld auf Wohnung 1+2 finanzieren? im Baufinanzierung Forum im Bereich Finanzen; Guten Abend, Hallo zusammen. Ich gebe erst einmal kurz die Grunddaten durch. In 2015 haben meine Frau und ich 2x Wohnungen (je 2-Zimmer Wohnung...

  1. #1 ApartmentBuyer, 04.11.2017
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    Guten Abend,

    Hallo zusammen. Ich gebe erst einmal kurz die Grunddaten durch.

    In 2015 haben meine Frau und ich 2x Wohnungen (je 2-Zimmer Wohnung mit ca. 56m2/ Einheit) im Süden Berlins gekauft. Die Wohnungen konnten wir glücklicherweise zu einem guten Kurs kaufen und wir haben damals 50% als Anzahlung gegeben. Beide Wohnungen sind vermietet und tragen die Kosten der Finanzierung komplett und darüber hinaus.

    Dadurch dass wir die WE's zu einem sehr guten Preis bekommen haben, hat sich der Wert beider Immobilien innerhalb der letzten 2 Jahre durch die Preiserhöhung in Berlin erhöht.

    Nun möchten wir erneut investieren, wieder zur Vermietung und haben einmal bei der Bank eine grobe Berechnung des heutigen Werts machen lassen und wir könnten ohne weiteres EK ca. 70.000 Euro als EK zur Finanzierung einer weiteren oder 2 weiteren WE's erhalten, bis zu einem Wert von ca. 200.000 Euro.
    Bei den 70.000 Euro ist Wertsteigerung noch nicht einmal eingerechnet.

    Meiner Frage wäre nun, wäre es sinnvoll nun eine der beiden Wohnungen mit 70k Grundschuld zu belasten, um eine weitere grössere Wohnung zu finanzieren und die immer noch guten Zinsen mitzunehmen. Wenn wir zusätzlich zu den 70K Grundschuld noch ca. 25k aus Eigenmitteln für die NK zahlen, dann könnten wir anstelle von ca. 2.25% Zinsen nur 1.15% Zinsen auf 10 Jahre erhalten.

    Was meint ihr dazu?

    p.s.: Ein geeignetes Objekt ist noch nicht gefunden, erstmal möchten wir den maximal finanzierbaren Rahmen durch die Bank erhalten, damit wir uns dann umsehen können.

    p.s.s: Würdet ihr bei der 3. WE auf eine grössere setzten (3-4 Zimmer mit 80-100m2) oder lieber auf 2x weitere WE's in der selben Grösse, wie wir sie schon haben?

    Danke vielmals.
     
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  3. Andres

    Andres
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    Natürlich ist es sinnvoll, bereits vorhandene Wohnungen als Sicherheit einzubringen, um die Konditionen der Finanzierung zu verbessern. Ob ihr überhaupt in noch mehr Immobilien investieren wollt, müsst ihr selbst entscheiden. Vor allem wenn man dann mal richtig Ärger mit einem Mieter oder einer Eigentümergemeinschaft hatte, lernt man den Wert von Risikostreuung zu schätzen.


    Zwei kleinere. Wenn man ein ganzes Haus kauft, ist es schon in Ordnung, wenn dort größere und kleinere Wohnungen vorhanden sind, aber wenn es um einzelne Wohnungen geht, sind 50-60 m² wirtschaftlich oft besser als große Wohnungen. Außerdem ist eine Verteilung der Ausfallrisiken auf 4 statt 3 Mieter definitiv auch etwas wert.
     
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  4. #3 ApartmentBuyer, 05.11.2017
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    Im Moment ist innerhalb der Familie jemand mit der Verwaltung der Immobilien beauftragt, der vor Ort wohnt. Dies würde dann auch für die nächste(n) Immobilie(n) gelten.

    Die Idee mit der grösseren Wohnung war diese, dass man eventuell einen Mieter finden könnte (falls nicht schon vorhanden), der eine Familie hat und die nächsten 10-25 Jahre auch nicht ausziehen wird. Bei kleineren Wohnungen besteht ja eine höhere Wahrscheinlichkeit, dass diese auf Dauer zu klein werden könnte (Zuwachs) und man neu Mieter suchen kann/darf/muss. "Vorteil" dort natürlich, dass man dann beim Mieterwechsel auch gleich die Miete anpassen kann. Die Risikominimierung auf 4x anstatt auf 3x Mieter sehe ich natürlich auch, zwecks Mietausfall usw.!


    Eine weitere Frage wäre, wo würdet ihr den Punkt sehen, wo es keinen Sinn mehr macht mit weniger EK ranzugehen und mit mehr Grundschuld auf die bestehenden Immobilien? Bei welchem Zinssatz würdet ihr sagen, bis hierhin und nicht höher?

    Frage deshalb, weil wenn wir z.B. eine Grundschuld auf die bestehenden Immobilien von evtl. Euro 150.000 erhalten könnten, wäre es eventuell möglich 2-3x weitere WE's damit ohne weiteres EK finanziert zu bekommen (NK für den Kauf würden wir aus EK zahlen). Das heisst eventuell könnte man Euro 75.000 bzw. Euro 50.000 (bei 2 bzw. 3 WE's) jeweils zuteilen und als EK anrechnen lassen. Somit hätten wir dann theoretisch bei einem Kaufpreis um die Euro 150.000 entweder 50% bzw. 33,3% (bei 2 bzw. 3 WE's) bereits "angezahlt" und könnten den Zinssatz niedriger halten.

    Die Idee ist halt, dass wir innerhalb der nächsten 12 Monate das/die passende(n) WE's finden und die Bank diese dann finanziert. Wir möchten mehrere Einheiten kaufen, da in allen Szenarien der Stadtentwicklung in Berlin ein grosser Zuwachse der Einwohnerzahlen prognostiziert wird.
    (http://www.stadtentwicklung.berlin.de/planen/bevoelkerungsprognose/de/ergebnisse/index.shtml)
    Bis 2030 sollen 266.000 weitere Einwohner hinzukommen (+7.5%) (und das ist die mittlere Berechnung), die alle irgendwo wohnen werden müssen und bei Berlin mache ich mir da nicht so viele Gedanken, wie ein Dorf mit 500 Einwohner am AdW, dass dies nicht so eintreten wird (selbst wenn es nur 166.000 oder 66.000 mehr werden sollten).

    Danke vielmals.
     
  5. Duncan

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    Berlin hatte vor gar nicht langer Zeit auch schon sinkende Mieten, die da unten sehr lange stagnierten (und es im Bestand auch noch tun). Auf der anderen Seite ist gerade in Berlin der Markt absolut überhitzt. Hier werden Kaufpreise aufgerufen die an München und Hamburg erinnern und Mieten an Magdeburg oder Frankfurt/Oder...

    Mach was du nicht lassen kannst, aber ich habe in Berlin schon lange keine Wohnung mehr gesehen die sich als Anlage wirklich rechnet, selbst Eigennutzung ist oft Zuschussgeschäft (wird nur durch nicht realisierte "Wertsteigerungen" schön gerechnet).
     
  6. #5 ApartmentBuyer, 05.11.2017
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    Um die Objektauswahl mache ich mir im Moment keine Gedanken, dass ist ein Prozess der länger dauert und auch mal mehrere Monate bis zu mehr als 1 Jahr dauern kann, bis man das richtige gefunden hat.

    Mir geht es eher um die Frage zwecks Grundschuld bis fast ans Maximum ausreizen, um die Zinsen niedrig zu halten und dadurch gleich mehrere neue Objekte finanzieren zu können.

    Anstelle des Einsatzes des EK für den Kredit, lieber die Grundschuld auf die bestehenden WE's aufnehmen und das EK für die NK und für eventuelle Modernisierungen/Renovationen zur Seite legen.

    Langfristig betrachtet könnte man dann in 10 Jahren die bestehenden Immobilien nach der 10 Jahresfrist dann veräußern und vom dann zur Verfügung stehenden Kapital ein MFH kaufen (oder sogar dazukaufen, falls es auch so ginge).

    Danke.
     
  7. Duncan

    Duncan
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    Ich halte nichts vom ausreizen der Kreditlinie - bevorzugt kaufe ich mit 100% EK. Lieber sichere Bank.
    Ich habe heute ein Angebot für eine 2 Zimmer 61m² WE im skandinavischem Viertel bekommen - zu dem da aufgerufenem Preis habe ich hier ein 5er MFH und eine ETW gekauft. Jede einzelne der Wohnungen bringt die gleichen Mieteinnahmen wie diese Wohnung. Soviel zum derzeitigen Markt.

    Dein Einstandspreis entscheidet darüber ob es sich lohnt, woraus du ihn finanzierst hat Einfluss auf dein Risiko - je mehr du anderen verpflichtet bist umso höher.
     
  8. #7 ApartmentBuyer, 07.11.2017
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    Also überteuerte (Schrott)-Immobilien in irgendwelchen Hip-Bezirken brauche ich nicht und werde ich auch nicht kaufen. Ich komme aus dem Sueden Berlins (Steglitz-Zehlendorf) und möchte eigentlich auch nur dort investieren (evtl. noch die angrenzende Berliner Bezirke, aber mit Sicherheit nicht raus aus Berlin oder im Osten Berlins). Dort kenne ich mich nicht aus und den Teil des Kuchens überlasse ich gerne anderen.

    Ausreizen ist auch nicht mein Ziel, sondern die max. mögliche Anzahl an weiteren WE's mit wenig EK zu finanzieren. Ich habe es lieber so, dass die Tilgung so gering wie möglich ist (und sie der Mieter indirekt abzahlt) und ich lieber mehr Liquidität habe, für eventuelle Reparaturen, Mietausfälle, bzw. um Bestandsmieter bei Nichtzahlung aus der Wohnung zu bekommen, um diese zu renovieren/modernisieren und dann mit höherer Miete wieder auf den Markt zu bringen.

    Wieso sollte ich bei den derzeitigen Zinsen meine Liquidität einbüssen, wenn es sich nicht lohnt?!?!

    Das einzige Problem ist eher (wobei dies meiner Meinung nach eher ein Vorteil ist), ist dass ich in CH wohne. Zwar habe ich höhere Lebenshaltungskosten, aber damit einhergehend auch höhere Gehälter und kann somit mehr zur Seite legen und somit auch investieren.

    Demnächst geht es mal wieder nach Berlin, dann schaue ich mir einmal ein paar Wohnungen an, einfach mal um ein Gespür für den Markt zu bekommen und zu schauen, in welchem Zustand und zu welchem Preis die WE's angeboten werden.
     
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  9. walga

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    Ich denke, es kommt stark auf deine Strategie an. Wenn du sehr schnell wachsen willst wie ich, dann musst du halt viel ausreizen. Wenn du lieber mehr Sicherheit wie Duncan willst, dann bringst du mehr EK und beleihst weniger. Son Zwischending finde ich Unsinnig. Entweder oder. Alles hat seine Vor- und Nachteile. Daher solltest du dir erstmal deine grundsätzliche Immobilien-Strategie überlegen und dann deine Finanzierungs-Strategie darauf abstellen.
     
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  10. #9 ehrenwertes Haus, 27.11.2017
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    Warum nur erinnert mich das so stark an Neue Heimat und Schneider?
     
  11. #10 AJ1900, 27.11.2017
    Zuletzt bearbeitet: 27.11.2017
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    Und wenn dann nicht nur du in die Pleite rennst wenn es schief läuft, sondern gleich noch deine Umgebung, bzw. deine Gläubiger usw., dann ist das eben so? Solange du nur dir selber schaden würdest, könnte einem deine "Strategie" , wenn ich es mal so nennen darf, ziemlich egal sein, nur du bist leider nicht allein auf der Welt.
     
  12. #11 ApartmentBuyer, 04.12.2017
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    Was heisst "hier"? Wo bist du denn unterwegs, was deine Investitionen angeht? In Berlin kenne ich mich noch aus, aber wenn es ins Umland geht, da weiss ich nicht, ob es ne Mistgegend ist oder man dort auf lange Zeit gut vermieten kann.

    Danke
     
  13. Duncan

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    Hier heißt in diesem Satz Berlin. Derzeit befinde ich mich wenige hundert Meter Luftlinie zur Gemarkung Berlin in der Mark Brandenburg (Siehe Profil). Dort, genauer im nördlichen Speckgürtel von Berlin, finden sich auch die Majorität meiner Immobilieninvestments.

    Mein derzeitiger Blick geht allerdings eher gen Uckermark und Pommern. Die dortig erhoffte Rendite hat aber eher weniger mit € zu tun.
     
  14. #13 ApartmentBuyer, 06.12.2017
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    Hast du da versteckte Geheimorte, wo es sich um Berlin herum positiv entwickelt im Moment?

    Deine zweite Aussage interessiert mich irgendwie aber noch mehr... Darf ich richtig annehmen, dass sich der Euro in Zloty ändert und du auf der anderen Seite der Oder unterwegs bist? Słubice oder Szczecin oderr doch woanders?
     
  15. Duncan

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    naja, im direktem Speckgürtel gibt es einige Städtchen die sich ganz gut machen und mittlerweile mausern sich auch einige der alten Ackerbürgerstädte wieder. Das ist aber alles eher bescheidenes aber recht solides Wachstum/Wiedererstarken.
    Nö. Da ist die Rendite halt eher nicht monetärer Natur. Einfach mal Platz, Ruhe und viel Gegend. Der anhaltende Bevölkerungsschwund ist diesbezüglich vorteilhaft. Wolf und Elch sind schon da. Muffel wird leider durch den Wolf vollends ausgerottet. Insgesamt wäre die Rendite: Lebensqualität. Eine in wirtschaftlichen Berechnungen äußerst tückische Variable. Das Häuschen mit Garten heute das gelobte Paradies, morgen der Klotz am Bein der viel Arbeit fordert...

    Der Erwerb von Immobilien ist in Polen (für Ausländer) nicht so einfach wie in Deutschland. Je nach genauer Art ist da einiges zu beachten. Da gab es in der Vergangenheit auch viel Schmuh und Betrug insbesondere beim Kauf über Strohleute. Die Anpassung an EU-Recht hat es nicht wirklich viel einfacher gemacht, sondern vor allem für die Polen aufwändiger, die Kaufen daher nicht ungern auf dt. Seite der Grenze.
     
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