Wohnung ersteigert - Garage nicht im Grundbuch

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Sven1994, 04.11.2013.

  1. #1 Sven1994, 04.11.2013
    Sven1994

    Sven1994 Neuer Benutzer

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    Hallo Gemeinde,

    ich bin neu hier und auch neuer Wohnungseigentümer. Meine Frage: Ich habe eine Wohnung ersteigert. Das Haus hat 7 WE und eben soviele Stellplätze. Ich stellte allerdings fest, dass auf dem Gemeinschaftsgrundstück eine Garage steht, die nicht benutzt wird (eingewachsen, Knauf vom Tor fehlt). Auf meine Frage an den Verwalter bekam ich die Antwort, dass diese meinem Voreigentümer gehört. Der hat eine Garage gekauft und auf dem Stellplatz aufstellen lassen, sie aber nicht im Grundbuch eintragen lassen. Wie soll ich mich jetzt verhalten. Sie gehört mir ja nicht. Ich würde ihn einfach auffordern, sie abzureissen oder mir zu übertragen. Aber da muss ja wohl die Eigentümergemeinschaft mitreden, oder wie ist das zu sehen?? Muss jetzt die Gemeinschaft an den Voreigentümer herantreten? Welche Rechte habe ich? Der Verwalter sagt einfach nichts dazu.

    Gruß
    Sven
     
  2. AdMan

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  3. #2 Aktionär, 04.11.2013
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    Was steht denn in der Teilungserklärung zu den Stellplätzen? Wenn diese auf dem Gemeinschaftsgrundstück sind muss es doch dazu eine Regelung geben wenn einzelne Stellplätze einzelnen Wohnungen zusortiert sind.

    Im Grundbuch wirst Du eher nichts dazu finden, es sei denn die Stellplätze sind selbständige Flurstücke. Dagegen spricht allerdings Deine Aussage "... auf dem Gemeinschaftsgrundstück ...".
     
  4. #3 Martens, 04.11.2013
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    moin Sven,

    wenn auf dem Gemeinschaftsparkplatz eine Garage steht, dann ist auch diese Gemeinschaftseigentum.
    Kümmern muß sich somit der Verwalter... :D

    Wie ist denn die Zuordnung der Stellplätze zu den Eigentümern geregelt? Gibt es Sondernutzungsrechte oder weist der Verwalter zu?

    Christian Martens
     
  5. #4 Sven1994, 05.11.2013
    Sven1994

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    Danke erstmal.

    Ich warte auf die Zusendung der Teilungserklärung. Vllt. ergibt sich daraus etwas.
    Es haben sich 4 Miteigentümer eine Garage auf das Grundstück gesetzt. Da hoffe ich, dass es eine klare Regelung über die Verteilung der Stellplätze gibt. Wenn das so ist, muss ich mich wohl darum kümmern.
    Rechtlich vermute ich wäre es so, dass ich den "Erbauer" dieser Garage auffordern muss, sie abzureissen, oder? Oder eben sie mir zu überschreiben. In welcher Form und unter welchen Voraussetzungen auch immer.

    Gruß
    Sven
     
  6. #5 Martens, 05.11.2013
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    Nein, so ist es sicherlich nicht. Der Mann hat verkauft und ist raus und Du bist der Eigentümer... wie auch immer.

    Also zuerst die TE studieren und uns mitteilen, was da zu den Stellplätzen steht.
    Dann den Verwalter nach verbindlichen Regelungen und Beschlüssen zu den Garagen - nicht nach seiner Meinung - fragen. Seit 2007 muß es eine Beschlußsammlung geben, die sollte jeder werdende / frische Eigentümer anfordern.

    Handelt es sich bei den Stellplätzen um Gemeinschaftseigentum, dann ist auch die Garage zum Gemeinschaftseigentum geworden, es kann nämlich auf - weiterhin unverändert bestehendem - Gemeinschaftseigentum kein Sondereigentum geben.

    Christian Martens
     
  7. Andres

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    Das halte ich im Moment für die wichtigste Erkenntnis, wenn ich mir die Richtung von Svens Fragestellung bedenke.

    Damit ist der Sachverhalt noch nicht geklärt (es gibt noch mindestens zwei Möglichkeiten), aber es ist wenigstens klar, in welcher Richtung die Antwort nicht liegt.
     
  8. #7 Sven1994, 06.11.2013
    Sven1994

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    Hallo,
    die TE ist da.
    § 4: ...im gemeinschaftlichen Eigentum aller .... Hof und Gartenanlagen.
    Es ist keinem der Eigentümer gestattet auf dem Gemeinschaftseigentum sich Räume zu privater Nutzung zu schaffen.
    Einschränkung: Außer nach einstimmiger Bewilligung.
    Daher dürfte, da ja insgesamt 4 Garagen dort stehen, ein solcher Beschluss vorliegen (werde ich noch prüfen)

    Demnach gibt es für mich folgende Sichtweisen:
    1. Die Garage als Immobilie gehört dem Vorbesitzer.
    2. Sie steht auf Gemeinschaftseigentum Anderer.
    daher:
    1.
    -Aufforderung sie abzureissen oder
    2.
    -Sie dem Vorbesitzer abkaufen (die Gemeinschaft).

    Dann wäre sie Gemeinschaftseigentum und kann
    1. an einen anderen Miteigentümer verkauft werden, der Erlös kommt der Gemeinschaft zugute,
    2. sie an einen anderen der Gemeinschaft vermieten, Erlös siehe oben.

    Oder:
    3.
    - ein Miteigentümer kauft sie alleine und kann sie demnach nutzen.

    Jedenfalls scheint es für mich keinen alleinigen Anspruch zu geben.
    Das ist sehr schade.

    Andere Sichtweisen????

    Gruß
    Sven
     
  9. #8 Martens, 07.11.2013
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    moin Sven,

    Glückwunsch!
    Nun die Beschlußsammlung anfordern sowie die ggfs. älteren Beschlüsse zur Nutzung der Stellplätze.

    Die Schlußfolgerung ist gewagt und muß nicht zutreffen. Ich würde bis zum Beweis des Gegenteils (dem Vorliegen von wirksamen Beschlüssen o.ä.) davon ausgehen, daß alle Garagen wild errichtet sind.

    Nochmal: Es gibt kein bauliches Sondereigentum auf Gemeinschaftseigentum. Sobald ich auf dem Gemeinschaftseigentum Garten / Hof ein Rosenbeet oder einen Zierteich anlege, einen Schuppen oder eine Sandkiste baue und die Gemeinschaft läßt dies zu, werden diese Bauwerke zu Gemeinschaftseigentum.

    Sofern es also keine Regelungen außerhalb der TE gibt (z.B. die in der TE geforderten einstimmigen Beschlüsse), sind die Garagen Gemeinschaftseigentum, also hat sich die Gemeinschaft um die Instandhaltung zu kümmern.

    Die Frage ist dann, wie die Stellplätze im Gemeinschaftseigentum zugewiesen werden.
    Wer hat Dir mit welcher Berechtigung gesagt: das da ist Deiner!?

    Christian Martens
     
  10. #9 Sven1994, 07.11.2013
    Zuletzt bearbeitet: 07.11.2013
    Sven1994

    Sven1994 Neuer Benutzer

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    Hallo Martens,

    nun, niemand hat mir gesagt, dieser oder jener Stellplatz ist deiner. Der Verwalter hat mir nur erklärt, dass die dort verwaist, also von niemanden genutzte Garage von meinem Vorbesitzer errichtet wurde. Da hatte ich natürlich die Hoffnung, die könnte ich nun auch nutzen.
    Ich glaube, ich schreibe einfach mal den Vorbesitzer an, was damit geschehen soll. So in der Art, wer zuerst kommt, mahlt zuerst. Denn in den zurückliegenden Protokollen kam schon von zwei Eigentümern die Frage an den Zwangsverwalter, ob sie die Garage mieten könnten. Es scheint also auch Interesse von anderer Seite zu bestehen.
    Ich werde mich in der Folge mal um diese Beschlusssammlung kümmern.
    Müssen da eigentlich ALLE Beschlüsse aufgeführt werden? Also seit Bestehen der Anlage von 1971?

    Danke für die Hilfe
    Sven

    PS: Ich muss auch richtig lesen. Heißt das, wenn dieser Beschluss nicht vorliegt, stünden alle dort errichteten Garagen in Gemeinschaftseigentum? Ha, dann könnte ich mich ja mal gleich RICHTIG unbeliebt machen. Will ich nicht, aber für den Hinterkopf.....
     
  11. Andres

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    Nein, nur alle seit Einführung der Pflicht zur Führung dieser Sammlung, also seit Juli 2007.

    Im dritten Versuch hat's dann ja doch geklappt: Ja.
     
  12. Tisha

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    Beschlüsse VOR 2007

    An die könntest du eventuell über andere Eigentümer kommen-so sie die ordentlich aufgehoben haben :-)
    Einfach mal fragen...
     
  13. #12 Fremdling, 09.11.2013
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    Habe mich bereits 1995 einmal gegen Willkür des Verwaltungsbeiratsvorsitzenden wehren müssen, was u.a. dazu führte, dass unsere Verwaltung mir zu meiner Unterstützung von den vorangegangen 20 Jahren (!) kostenlos die kopierten Versammlungsprotokolle bereitstellte. Nahm daher an, dass die Verwaltung diese m.E. recht wichtigen Dokumente mit teils recht langfristig wirksamen Beschlüssen womöglich dauerhaft behält und eben nicht nach 10 Jahren Aufbewahrungsfristen entsorgt. Würde daher auch beim Verwalter um Einsichtnahmemöglichkeit in den Ordner mit den Versammlungsprotokollen (nicht identisch mit Beschluss-Sammlung ab 2007) in dessen Geschäftsräumen fragen.

    Vielleicht kann einer der hier aktiven WEG-Verwalter meine o.g. Annahme kommentieren?
     
  14. #13 Steppenhund, 07.01.2014
    Steppenhund

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    also Du hast ein Grundstück gekauft, mit einem Haus und da steht eine Garage drauf?
    Ist doch prima, benutz sie und sei zufrieden, es gibt nichts besseres was den Wert deines Wagens schützt als eine Garage.
     
  15. sara

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    wer lesen kann ist klar im Vorteil... :brille012: :muede003:

    abgesehen davon, dass das wohl nicht mehr interessiert...
     
  16. #15 Martens, 07.01.2014
    Martens

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    nö, hat er nicht.
    lies Dir einfach mal die Beiträge durch, dann ergeben sich solche Fragen.

    Christian Martens
     
  17. #16 Sven1994, 09.03.2014
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    Hallo,

    ich weiß, es ist lange her. Aber ich möchte das Thema denn doch zum Abschluß bringen.

    Ich hatte in der letzten Woche meine erste MEV. Dort kam natürlich seitens der anderen ME die Frage nach der Garage auf. Ich habe einfach erklärt, dass ich als Rechtsnachfolger die Garage zukünftig nutzen werde. Es haben alle zustimmend genickt. So einfach kann das sein:smile011:

    Gruß
    Sven
     
  18. Andres

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    Ist doch immer schön, wenn man erfährt, wie die Sache ausgegangen ist. Nur ...

    ... ist sie damit eben leider nicht geklärt. Die Frage, wer die Instandhaltung trägt, wäre z.B. noch offen.
     
  19. #18 Sven1994, 10.03.2014
    Sven1994

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    Hallo,

    das ist auch geklärt. Ich betrachte sie jetzt als meinen Besitz und komme natürlich auch für die Folgekosten auf. Das ist für mich selbstverständlich.

    Gruß

    Sven1994
     
  20. #19 Martens, 11.03.2014
    Zuletzt bearbeitet: 11.03.2014
    Martens

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    Nur weil Du die Garage in Besitz genommen hast, ist sie noch nicht Dein Eigentum und die Gemeinschaft könnte Dich vermutlich jederzeit auffordern, die Garage abzubauen oder die Demontage zu Lasten der WEG zu dulden.

    Aber egal, wenn es in dieser WEG damit kein Problem gibt, ist das doch prima.

    Christian Martens
     
  21. #20 nutznießer, 09.05.2014
    nutznießer

    nutznießer Gast

    Garagenschwarzbau

    Die Garage, die auf gemeinschaftlichem Boden steht, gehört der Gemeinschaft. Beseitigungsansprüche der Gemeinschaft verjähren nach drei Jahren.
    Wenn die Garage über drei Jahre auf deinem Sondernutzungsrecht steht, kannst Du sie nutzen.
    Möglicherweise gibt es baurechtliche Beseitigungsrisiken.
     
Thema: Wohnung ersteigert - Garage nicht im Grundbuch
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