Wohnung gekauft - nun Kosten senken

Diskutiere Wohnung gekauft - nun Kosten senken im WEG - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Wohnungseigentum; Hallo, ich habe eine Eigentumswohnung (50qm; 26,3%) gekauft und will in diese selbst einziehen. Im gleichen Haus ist eine Wohnung (50qm; 26,3%)...

  1. #1 Benni.G, 19.10.2016
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    Hallo,

    ich habe eine Eigentumswohnung (50qm; 26,3%) gekauft und will in diese selbst einziehen.
    Im gleichen Haus ist eine Wohnung (50qm; 26,3%) ebenfalls vom Eigentümer bewohnt und eine Wohnung (40qm; 15,8%) vermietet.
    Auf dem selben Grundstück ist ein weiteres selbst genutztes Haus (31,6%).

    Meine Wohnung hat vorher ein älteres Ehepaar besessen und war vermietet. Die Dachgeschosswohnung wird im Moment ebenfalls von einem älteren Ehepaar verkauft, bleibt aber vermietet.

    Laut Wirtschaftsplan muss ich jeden Monat 355 € bezahlen, was ich zu viel zu viel finde.
    Ich habe mal aufgeführt, was für Punkte im Wirtschaftsplan aufgeführt sind, wie hoch die Kosten sind, was die einzelnen Posten beinhalten und was ich ändern würde. Da der Eigentümer über mir ebenfalls der Meinung ist, dass es viel zu teuer ist, können wir mit unseren 52,6% quasi das gesamte Programm der bisherigen Mehrheit über den Haufen werfen oder sind bei einzelnen Punkten andere Mehrheiten erforderlich?

    Abfallgebühren: 8,33 € - nach MEA Vorderhaus - nicht veränderbar.

    Hausreinigung: 35,42 € nach MEA Vorderhaus - 14 tägig wird das Treppenhaus (Treppen von 2 Stockwerken und vielleich 5qm Absätze) gesäubert, monatlich die Gemeinschaftskellerräume (20qm) gefegt - durch Bewohner machen oder ich mich dafür bezahlen lasse.

    Winterdienst/Hofreinigung: 37,50 € nach MEA - monatliche Hofreinigung, 1 Meter breiter Weg zu Hauseingängen geschoben - wegen Winterdienst erst zum März kündigen, dann könnte ich mir vorstellen, das ich mich dafür bezahlen lasse.

    Die Reinigungsarbeiten werden von ein und derselben Firma durchgeführt und sind laut Verwalter 4 Wochen zum Monatsende kündbar. Unkraut wurde z. B. schon seit über 2 Monaten nicht mehr entfernt.

    Verwaltungsvergütung: 47,50 € nach Einheiten - das übliche Programm - kleine Wohneinheit, deswegen so teuer. Ich könnte mir vorstellen, dies in Eigenregie zu

    Versicherungen: 7,92 € nach MEA Vorderhaus - das übliche Programm - keine Ahnung, bewegt sich das im üblichen Rahmen?

    Reparaturen: 64,17 € nach MEA Vorderhaus - was ansteht wird repariert - nicht veränderbar

    Regiekosten/Sonstiges: 20,83 € nach Einheiten - sind wohl Handwerkerkosten - nicht veränderbar, bzw. wenn ich die Verwaltung übernehmen würde, würde ich viele Kleinreparaturen selbst übernehmen.

    Heizung/Warmwasser: 133,33 € nach Abrechnung - Abrechnung macht der Verwalter, der ein Angebot bei einer Referenzfirma eingeholt hat zum selben Preis. Vorher haben 2 Personen in der Wohnung gewohnt. - Einsparungen durch Neuvergabe der Abrechnung und durch eigenes Verhalten vorstellbar.

    Was sagt ihr zu den einzelnen Posten und Kosten?
    Was haltet ihr von meinen Plänen?
    Habt ihr weitere Vorschläge?
    Für die Reinigungsarbeiten, Verwaltung und Kleinreparaturen würde ich mich selbstständig machen, was könnte ich dann für die einzelnen Arbeiten verlangen?

    Viele Grüße
    Benni.G

    PS: Noch etwas zu meinem Hintergrund, ich bin Wirtschaftsingenieur und kann mit Zahlen, Computer und diversen Werkzeug umgehen. Ich arbeite 5 Minuten vom Objekt entfernt und könnte im Bedarfsfall die Arbeit verlassen.
     
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  3. #2 anitari, 19.10.2016
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    Ich sage erst mal die Hausgeldabrechnung abwarten.

    Bezüglich deiner Änderungsvorschläge kann dir nur die Eigentümergemeinschaft Auskunft geben.

    Sind für 50 m² etwas viel, außer es ist Fernwärme.

    Alle anderen Posten sind aus meiner Sicht relativ normal.

    Als Eigentümer eine ETW muß man damit leben zwischen 30 - 50% mehr zu zahlen als ein Mieter.
     
  4. #3 sara, 19.10.2016
    Zuletzt bearbeitet: 19.10.2016
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    ich denke, dass es dann auch nicht günstiger wird....:008sonst:
     
  5. #4 Stadtkind, 19.10.2016
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    Also 7 € pro qm pro Monat sind schon sportlich. Mehr Eigenregie bei Reinigung und Pflege könnte Kosten senken.
    Gibt es keine Rücklagen, sondern werden alle Reperaturen direkt bezahlt? Das würde ich ändern.
     
  6. #5 Benni.G, 19.10.2016
    Zuletzt bearbeitet: 19.10.2016
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    @ anitari
    Ich habe 3 Abrechnungen.
    Die für den Abrechnungszeitraum 1.5.2014 bis 30.4.2015 sah eine Rückzahlung von 511 € vor.
    Die Abrechnung hat zwar die aktuelle Verwaltung gemacht, jedoch nur weil der Vorverwalter erkrankt ist.
    Darin sind 80 € für die Hausreinigung, 43 € für die Hofreinigung und den Winterdeinst, 95 € für die aktuelle und 271 € für den Vorverwalter abgerechnet. Also Jahreskosten von 489 € im Vergleich zu 1.445 €.
    Da die Reinigungsarbeiten vorher nicht zufriedenstellend erledigt worden sind, hat man das Unternehmen gewechselt.

    Im Keller steht eine Gasheizung, welche Wärme und Warmwasser erzeugt.

    Als Eigentümer muss man mehr zahlen als als Mieter? Du meinst, wenn man die Tilgung dazu nimmt?

    @sara
    Es macht für mich aber einen Unterschied, ob jährlich insgesamt 6.080 € in den Taschen von Verwaltung, Reinigungsunternehmen und Handwerker landen oder in meiner. ;-)
    Zumal ich die Reinigungsarbeiten besser und die leichten handwerklichen Tätigkeiten direkter ausführen kann.
     
  7. #6 sara, 19.10.2016
    Zuletzt bearbeitet: 19.10.2016
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    deshalb habe ich auch den Miteigentümer zum Bezug genommen.
    Dass du dabei verdienen möchtest ist wohl klar...:068sonst:

    Nicht nur Zins und Tilgung, auch die Rücklagen und damit die Reparaturen, sowie die Verwaltungskosten sind nicht auf die Mieter umlegbar.
     
  8. #7 anitari, 19.10.2016
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    Nein, mehr Betriebskosten, und zwar die umlagefähigen gem. § 2 BetrKV + die nicht umlagefähigen gem. § 1 BetrKV. Mieter müßten, wenn vertraglich vereinbart, die gem. § 1 zahlen.

    Dann mach doch bei der nächsten Eigentümerversammlung entsprechende Vorschläge dazu.

    Ich vergaß das sicher auch die Heiz- und WW-Kosten nach MEA umgelegt werden. Da hat man als Eigentümer einer kleinen Wohnung natürlich auch die A-Karte.
     
  9. #8 Benni.G, 19.10.2016
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    @Stadtkind
    Genau das habe ich ja vor. Entweder zusammen oder gegen Entlohnung.
    Auf einem Girokonto lagen zum 30.4.2015 5.992.87 € und auf einen Rücklagenkonto 3,19 €. Das Geld ist wohl die Eisernerücklage - vom Vorverwalter.
     
  10. GSR600

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    Übernimmst Du dann auch die Haftung? Informier Dich über die Räumungszeiten, kannst Du das gewährleisten?
     
  11. #10 Newbie15, 19.10.2016
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    Die Verwaltung kostet ordentlich Geld, da kann man verstehen, dass man das selbst übernehmen will. Du bist Wirtschaftsingenieur und hast nun deine erste Wohnung gekauft? Du kennst dich mit ordnungsgemäßer Verwaltung aus? Weißt, was mit welchen Mehrheitsverhältnissen beschlossen werden muss? Abrechnungen bist du fit? Für was du als Verwalter haftest, weißt du? Vermögensschadenshaftpflicht hast du dich schon informiert? Bei Reparaturen übernimmst du selbstverständlich auch die gesetzliche Gewährleistung? ... Deine Arbeit ist doch sicherlich gut bezahlt, oder? Und dann willst du für ein paar Euros die Stunde das Treppenhaus putzen oder Glühbirnen wechseln?

    Ich kenne das Problem nur zu gut, dass man als kleine WEG keinen guten und bezahlbaren Verwalter findet. Aber ich fürchte, du stellst dir das ein bisschen zu einfach vor. Mietverwaltung geht bei unkundigen Privatleuten schon oft genug gehörig schief. ICH würde nie einen zum Verwalter wählen, der sich eben die erste Wohnung gekauft hat und keinerlei fachliche Ausbildung in dem Bereich.

    Über Dinge wie Hausreinigung, Winterdienst selbst machen usw kann man sicherlich diskutieren. Genauso wie man über einen Wechsel des Gasanbieters.
     
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  12. #11 Benni.G, 19.10.2016
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    Da es dem vorherigen Besitzer als Vermieter quasi egal war, die hoch die Nebenkosten sind, hat er eben zusammen mit dem Dachgeschoss das voll Programm gewählt.

    Genau das habe ich vor. Doch warum noch ein halbes Jahr eine schlechte Leistung vergüten?

    Wie viel der Kosten nach Verbrauch und wie viel nach MEA umgelegt werden, müsste ich recherieren.
    Deinen zweiten Teilsatz verstehe ich nicht wirklich. Die Heizung ist nur für das Vorderhaus da. Im Vorderhaus habe ich mit die größte Wohnung und auch MEAs.
    Heizkosten/Wasser laut Wirtschaftsplan: EG 1.600 €, OG 1.430 €, DG 900 € und Hinterhaus 500 €, wobei die eine eigene Heizung haben.
     
  13. #12 Benni.G, 19.10.2016
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    Siehe mein PS: im Eingangspost.
    "Ich arbeite 5 Minuten vom Objekt entfernt und könnte im Bedarfsfall die Arbeit verlassen."
    Zudem wohne ich in der Rheinebene bei Heidelberg, also einer der wärmsten Regionen von Deutschland, sodass hier nicht wirklich oft Schnee liegen bleibt.
     
  14. #13 Newbie15, 19.10.2016
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    Wenn dir bis zur Eigentümerversammlung zu lang dauert, dann ginge auch ein Umlaufbeschluss mit entsprechender Mehrheit (das sollte dir potentieller Verwalter bekannt sein).
     
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  15. #14 immobiliensammler, 19.10.2016
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    Du musst ja nicht bis zur nächsten ETV warten. Du kannst mit einem entsprechenden Quorum (was das ist weißt Du als zukünftiger Verwalter sicherlich) vorzeitig eine außerordentliche ETV mit den entsprechenden Tagesordnungspunkten verlangen!
     
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  16. #15 Benni.G, 19.10.2016
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    Lesen bildet, aber es gibt ja auch verschiedene "crashkurse" von der IHK (8 Stunden für 290 €).
    Also über die Abrechnung an sich mache ich mir weniger Sorgen, arbeite selbst in der Finanzverwaltung. Dann eher, dass man von Handwerkern über den Tisch gezogen wird.
    Ich reinige im Moment regelmäßig meine Wohnung selbst, da kann ich die 10 Minuten auch noch dranhängen.
    Und wie oft geht denn eine Birne kaputt? Dafür einen Handwerker zu rufen, dessen Anfahrt allein schon mehr kostet, als ich in 10 Minuten verdiene, sehe ich nicht wirklich ein.

    Klar, Erfahrung ist durch nichts zu ersetzen, aber mit dem Eigentümer über mir können wir ja quasi allein bestimmen ;-)
    Mir ist schon klar, dass ich nicht das verlangen werde, was der Verwalter im Moment verlangt.
     
  17. #16 Benni.G, 19.10.2016
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    Danke, ja das weiß ich! Sonst hätte ich ja nicht geschrieben, dass die Reinigungsarbeiten sofort und der Winterdienst erst nach dem Winter eingestellt werden sollten.
     
  18. #17 Benni.G, 19.10.2016
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    Ich habe den Verwaltervertrag noch nicht, deswegen weiß ich auch nicht, ob eine außerordentliche ETV etwas kostet.
    Mit den Eigentümern vom Hinterhaus habe ich bisher nur 5 Minuten gesprochen. In der oberen Wohnung findet zur Zeit, wie bereits geschrieben, ein Eigentümerwechsel statt. Mal schauen, wer dort rein kommt. Die normale ETV ist im Frühjahr.
     
  19. #18 Newbie15, 19.10.2016
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    Na dann. Es fehlt dir wohl an der Erfahrung, wie Abrechnungen von Leuten aussehen, die davon keine Ahnung haben... Mit Finanzverwaltung hat das Erstellen von Hausgeldabrechnungen wenig zu tun, eher damit, sämtlich gesetzliche Vorgaben zu kennen und umsetzen zu können. Und dann eben der ganze Rattenschwanz, der mit dran hängt, damit man von einer ordnungsgemäßen Verwaltung sprechen kann.

    Dann mal viel Spaß damit, bis ihr das erste Mal merkt, dass ihr damit auf die Nase fallt. Ihr könnt nämlich nicht "quasi allein bestimmen"... Aber ok, auch hier fehlt eben bisher die Erfahrung...
     
  20. #19 immobiliensammler, 19.10.2016
    Zuletzt bearbeitet: 19.10.2016
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    Du wirst Lehrgeld zahlen - ich denke die ersten Jahre zahlst Du drauf, egal wie viel oder wie wenig Du für die Verwaltung verlangst. Nimm als Beispiel meine aktuelle Lieblingshausverwaltung, das ist ein Maklerbüro mit angeschlossener Hausverwaltung, nur hat in 2014 die Mitarbeiterin, welche die Verwaltungen gemacht hat gekündigt, und jetzt macht der Herr Makler das eben selbst. Ergebnis: Katastrophe. Der mag als Makler eventuell was taugen, aber von einer ordnungsgemäßen, den Gesetzen (insbesondere der Heizkostenverordnung) entsprechenden Abrechnung hat er wohl keine Ahnung. Jetzt wird also die Brunata-Abrechnung zum 3ten Mal für 2014 und das zweite Mal für 2015 angefordert (vorher waren jedesmal Fehler drin), kostet jedesmal rund 200 Euro, zahlen tut das der Verwalter aufgrund desssen Verschulden!
     
  21. #20 Newbie15, 19.10.2016
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    Der ist ja auch nur Makler und nicht Wirtschaftsingenieur.

    Ich muss wohl meinen Mann noch mal reden, warum er eigentlich als ausgebildeter Immobilienkaufmann und angehender Immobilienfachwirt eigentlich letztens 2 Tage auf einem Seminar ausschließlich rundum Heizkostenabrechnungen war. Abrechnungen sind doch ganz einfach... Und da ging es ja nicht mal um die ganzen anderen Posten in einer Hausgeld- bzw. Betriebskostenabrechung... nur alleine Heizkosten.
     
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