Wohnung geschenkt bekommen - was nun?

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Gregory, 11.04.2015.

  1. #1 Gregory, 11.04.2015
    Gregory

    Gregory Gast

    Hallo!

    Ich bin in der glücklichen Situation von meinem Vater eine 1-Zimmer Wohnung geschenkt zu bekommen. Diese Wohnung ist nur noch bis 01.07 vermietet, weil der aktuelle Mieter gekündigt hat. Wert ist ca. 80.000€.
    Ich selbst habe schon vor einiger Zeit (und unabhängig von der Schenkung) beschlossen, aus meiner jetzigen Wohnung auszuziehen und in eine andere 1-Zimmer Wohnung zu ziehen. Meinem Vater ist es egal, was ich mit der geschenkten Wohnung mache. Somit ergeben sich für mich 3 Möglichkeiten:

    1. Ich ziehe selbst in die geschenkte Wohnung. Das wäre das einfachste aber diese Wohnung hat einige Nachteile bzw. entspricht nicht so ganz meinen Vorstellungen. Deswegen will ich das eigentlich nicht.
    2. Ich vermiete die Wohnung und suche mir selbst eine andere Miet-Wohnung. Von den Mieteinnahmen bezahle ich meine eigene Miete (wahrscheinlich würd ich dann selber noch was drauf legen müssen).
    3. Ich verkaufe die Wohnung und kaufe mir von dem Verkaufserlös meine eigene Wunschwohnung (wahrscheinlich muss ich auch hier noch etwas über einen kleinen Immobilienkredit drauf legen).

    Möglichkeit 1 will ich wie gesagt eigentlich nicht. Möglichkeit 2 hat - soweit ich weiß - den Nachteil, dass ich die Mieteinnahmen versteuern muss und sich dadurch zusätzlich mein Einkommenssteuersatz erhöht. Außerdem hat man den Stress der Vermietung an der Backe bzw. muss sich mit den Belangen des Mieters auseinander setzen.

    Somit favorisiere ich im Moment Möglichkeit 3. Dazu würde ich gerne wissen:

    Was würdet ihr an meiner Stelle tun? Hab ich in meinen Überlegungen was vergessen? Habt ihr Tipps / Fallstricke?

    Welche Kosten und Steuern kommen bei Möglichkeit 3 auf mich zu? Die Schenkung liegt unter 400.000€ und ist somit steuerfrei. Muss ich beim Verkauf der Wohnung dennoch noch irgendwelche Steuern zahlen? Welche Steuern / Gebühren fallen beim Wohnungskauf an?
     
  2. AdMan

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  3. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Ich würde diese immer vermieten. Stress hin oder her. Es gibt auch ganz netteMieter, die man gar nicht merkt, weil sie regelmäßig ihre Miete zahlen. Ich würde immer daran denken was ist, wenn Du selber mal in Rente gehst. Hast Du Deine private Rentenlücke geschlossen? Wenn nein, kannst Du das zumindestens teilweise mit den Mieteinnahmen machen.

    Geld hat in der heutigen Zeit keinen Wert. Das Geld in eine eigene, größere Wohnung investieren wäre auch gut, dann spart man sich die Miete im Rentenalter.

    Beide Varianten wären gut.

    Besser wäre Wohnung zu behalten, Kredit in der Niedrigzinsphase aufnehmen für eine größere, eigene Wohnung. So hast Du beide Sachen im Rentenalter gesichert.:wink005:
     
  4. Andres

    Andres
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    Leute, die von sich selbst sagen, dass sie gerne Vermieter wären, liegen schon oft genug falsch. Ich schreibe das hier immer wieder bei Leuten, die unerwartet in diese Position kommen: Wenn man nicht vermieten will, sollte man es auch keinesfalls machen.

    Wenn du es dir leisten kannst, die Wohnung nicht selbst zu nutzen, dann ist ein Verkauf eine gute Idee. Die Preise sind zur Zeit hoch, wenn wenigstens eine gewisse Nachfrage besteht. Ok, für einen anschließenden Kauf ist das weniger gut ...


    Dass der Mieter ausziehen wird, könnte ein Glücksfall für dich sein. Selbstnutzer wird man bei einer sofort bezugsfreien Wohnung tendenziell von einem höheren Kaufpreis überzeugen können. Also lieber zügig um einen Verkauf kümmern und keinen neuen Mieter suchen.


    Hat dein Vater die Wohnung selbst schon mindestens 10 Jahre gehalten, ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei. Außer du hättest vergessen zu erwähnen, dass dein Vater dir letztens schon 5 Wohnungen geschenkt hat, die du auch verkauft hast, oder dass andere Gründe vorliegen, warum man dir gewerblichen Grundstückshandel unterstellen könnte. ;)

    Sonst ist an Steuern für dich nichts zu erwarten.


    Die klassischen vier:
    • Grunderwerbsteuer,
    • Grundbuch,
    • Notar,
    • Makler.
    Die Höhe variiert. Alle Positionen hängen vom Kaufpreis ab, bei Grundbuch und Notar kommt es auf die notwendigen Eintragungen und Geschäfte an (z.B. Grundschuldbestellung, Treuhandkonto, ...) und der Makler ist natürlich optional, wenn man die notwendige Geduld mitbringt.
     
  5. #4 Gregory, 12.04.2015
    Gregory

    Gregory Gast

    Schon mal vielen Dank für die Antworten!!

    Was mir gerade eben noch eingefallen ist: Die Schenkung wurde noch nicht vollzogen. Würden wir (ich und mein Vater) uns Geld sparen, wenn mein Vater die Wohnung direkt - also ohne sie mir vorher zu schenken - verkaufen würde und er mir den Ertrag dann einfach überweisen würde?

    Ich nehme an, die Schenkung müsste auch notariell vollzogen werden und die dabei anfallenden Gebühren könnte man sich so sparen?
     
  6. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    wenn Punkt 1 dir nicht gefällt und du darauf nicht angewiesen bist, hat sich das ja schon erledigt.

    Punkt 2 hat natürlich Vor- und Nachteile. Allerdings setzt das u.a. auch Voraus, das du Lust & Zeit auf Vermieten hast bzw. dich in die Materie Mietrecht, ect einarbeitest. Gerade kleine Wohnungen vermieten sich zwar relativ gut & schnell, aber i.d.R. bleiben dafür die Mieter auch nicht allzu lange dort wohnen. Dazu kommt noch, das es ja eine Eigentumswohnung ist bzw. allgemein das man gelegentlich auch was in die Wohnung stecken muss, sodass du m.E. auf keinen Fall die gesamten monatlichen Mieteinnahmen als "Gewinn" ansehen kannst. Es ist also Sinnvoll Rücklagen zu bilden.

    Zu Punkt 3, auch wenn du zu Zeit eine 1 Zimmerwohnung für Ok empfindest, denke auch an die Zukunft, wenn du eine andere Immobilie dir zulegen willst. Denn ansonsten wirst du irgendwann wieder vor Punkt 2 & 3 stehen, falls dir die Wohnung doch mal zu klein wird oder es dich beruflich wo anders hinschlägt. Evtl. wäre auch die Überlegung, muss es eine Eigentumswohnung in der Stadt sein oder geht ggf. auch weiteres Umland? Ich mein ja nur, weil für 80.000 kann man auch ein ganzes Haus mit Garten kaufen, auch wenn man da wahrscheinlich dann noch etwas "reinstecken" muss. Allerdings ist diese Überlegung m.E. nur interessant, wenn man selber dort auch (dauerhaft) wohnen will und auch keine "2 linken Hände" hat.

    Nur weil man auf dem Sparbuch z.Z keine üppigen Zinsen bekommt, bedeutet das noch lange nicht, das das Geld keinen Wert mehr hat bzw. das man nicht woanders "Geld machen" kann. Immobilien sind auch nicht das Allheilmittel, wenn alles den Bach runtergeht!
     
  7. Andres

    Andres
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    Ja. Sollte sich ein überraschend gutes Verkaufsergebnis einstellen, würdet ihr den Freibetrag der Schenkungssteuer etwas stärker belasten, aber das wäre auch schon der einzige Nachteil.
     
  8. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Solange man nicht drüber kommt über den Freibetrag, ist das doch kein Nachteil - oder versteh ich hier was falsch?
     
  9. Andres

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    Vielleicht möchte man den Freibetrag in den nächsten 10 Jahren ja nochmal in Anspruch nehmen. :91:
     
  10. #9 Gregory, 12.04.2015
    Gregory

    Gregory Gast

    @Pharao: Viel Lust auf Vermietung habe ich tatsächlich nicht. Insofern favorisiere ich - zusammen mit dem negativen Steueraspekt - ja Möglichkeit 3. Ich will schon explizit in der Stadt wohnen - das ist einer der Hauptgründe warum ich hier vom Umland in die Stadt ziehen will. Mir ist es hier im Moment auch zu sehr "ab vom Schuss" (Sonn- und Feiertags fahren nicht mal Busse^^). Und Thema zu klein: Wenn ich zusätzlich einen kleinen Immobilienkredit aufnehme, dann sollte der in 3-5 Jahren abbezahlt sein. D.h. ich wäre nach dieser Zeit wieder flexibel und kann die gekaufte Wohnung dann wieder verkaufen oder auch vermieten (z.B. wenn die Wohnungspreise stark sinken oder so).

    Und beim Freibetrag mach ich mir wirklich keine Sorgen. Sooo reich ist mein Vater auch wieder nicht und ich habe noch 3 weitere Geschwister, die dann erstmal mit Zuwendungen an der Reihe wären ;)

    Für weiteren Input bin ich weiterhin dankbar. Ist schließlich die "größte Transaktion meines" Lebens bisher und ich will da keinen Aspekt außer Acht lassen.
     
  11. Jobo45

    Jobo45 Erfahrener Benutzer

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    Vorab, nachdem was ich von Dir gelesen habe bin ich der Meinung die Version 3 ist für Dich das Beste.

    Also bei den gegenwertigen Hypotheken Zinsen macht eine Finanzierung auf 10 Jahre den Kohl nicht fett. Flexibel bist Du trotzdem, denn Du kannst sie ja immer noch verkaufen oder vermieten. Wichtig ist bei einer neuen Wohnung denke beim Kauf an die Möglichkeiten die Wohnung zu verkaufen!
    Denn, es kann Dinge geben die Dich an einer Wohnung nicht stören, jedoch den Wiederverkauf erschweren, weil etwas allgemein als negativ bewertet wird (laute Straße, Kindergarten vor der Nase, Bevölkerungsschichten, Struktur der Eigentümer etc.)

    Dann stellt sich mir die Frage warum bekommst Du die Wohnung? ist hier nicht sowieso Familienstreit vorprogrammiert? Ob Du Geld bekommst oder die Wohnung wäre dann eigentlich egal.

    Lösung 4: Vater verkauft die Wohnung und kauft eine Wohnung die Dir gefällt. Du zahlst an Deinen Vater eine ortsübliche Miete!
     
  12. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Vielleicht verschenkt der Vater jetzt, in der Hoffnung, dass er die nächsten 10 Jahre noch lebt. Wenn Beide den Mund halten und die anderen Geschwister von der Wohnung nichts wissen, könnte die Hoffnung bestehen, dass die Schenkung nie raus kommt.
     
  13. niko22

    niko22 Neuer Benutzer

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    Entweder vermieten, regelmäßig Geld, aber auch viel Stress und Nebenkosten; oder direkt verkaufen, keinen Stress, aber eine Einmalzahlung. Ich würde die Wohnung verkaufen. Die Preise sind in den letzten Jahren gut gestiegen. Eine gute Möglichkeit zum Verkauf.
     
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