Wohnung kaufen, aber auf Eltern laufen lassen

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von TobiS, 24.06.2009.

  1. TobiS

    TobiS Neuer Benutzer

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    Hallo!
    Möchte mir eine Wohnung kaufen, aber bei der heutigen Wirtschaftslage überlege ich, ob es nicht besser ist, sie auf den Namen meiner Eltern zu melden, also dass sie sie praktisch auch kaufen würden..
    Sie müssten aber auch einen Kredit aufnehmen, um einen Teil der Wohnung zu finanzieren..
    Wie ist es dann, wenn ich sozusagen an meine Eltern die Miete zahlen würde und gleichzeitig es aber mein Geld wäre, was sie zur Tilgung des Kredits nutzen würden..
    Ist sowas theoretisch möglich?
     
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  3. #2 PHinske, 24.06.2009
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    Auf derart konfuse Fragen wird man kaum brauchbare Antworten erhalten.
     
  4. #3 pragmatiker, 24.06.2009
    pragmatiker

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    sicher geht das. das hat den vorteil, da ihre eltern sogar alles von ihrer steuer absetzen können, sowohl die kreditzinsen als auch reparaturen und anschaffungen, umbauten etc.
    die kreditzinsen sind billig.
    wichtig ist, das ihre eltern nachher keine zu geringe miete von ihnen verlangen. das können sie ja mal gurgeln unter "vermietung und kinder und eltern und steuer"
     
  5. #4 Vermieterheini1, 25.06.2009
    Vermieterheini1

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    Wichtig ist auch,
    - und dass alle Zinszahlungen zwischen den Eltern und dem Kind für das Finanzamt nachweisbar sind
    - und dass der Mietvertrag zwischen den Eltern und dem Kind dem "Fremdvergleich" standhält
    - und dass der gesamte Mietzahlungsverkehr zwischen den Eltern und dem Kind für das Finanzamt nachweisbar ist
    - dass das gesamte Mietverhältnis zwischen den Eltern und dem Kind dem "Fremdvergleich" standhält (z. B. korrekte Mieterabrechnungen, angemessenen Anpassungen der Vorauszahlungen für die Betriebs- und Nebenkosten, Mindest-Grundmiete, usw.)
    - ...

    Für so ein "Kontrukt" braucht man
    - einen fähigen Notar (für "steueroptimierten" Kaufvertrag)
    - Detail-Kenntnisse im Mietrecht (für das Vermieterspielchen der Eltern)
    - Detail-Kenntnisse im Steuerrecht (für die Einkomensteuererklärungen vom Vermieter)
    - Detail-Kenntnisse im neuen Erbrecht
     
  6. #5 lostcontrol, 25.06.2009
    lostcontrol

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    also ich denke mal dass das hier:

    nicht nötig sein wird. warmvermietung wär hier höchstwahrscheinlich praktischer.

    und was die miethöhe angeht: 58% der ortsüblichen vergleichsmiete sind die steuerliche vorgabe.
     
  7. #6 Vermieterheini1, 25.06.2009
    Vermieterheini1

    Vermieterheini1 Erfahrener Benutzer

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    "58% der ortsüblichen vergleichsmiete sind die steuerliche vorgabe."
    <= Das würde ich so nicht sagen!

    Ab 75% der ortsüblichen Grundmiete + 100% Betriebs- und Nebenkosten prüft das Finanzamt nicht.

    Bei weniger als 75% der ortsüblichen Grundmiete + 100% Betriebs- und Nebenkosten kann das Finanzamt vom Steuerpflichtigen eine Langzeitprognose verlangen.

    Bei unter 56% (die genaue %-Zahl weis ich nicht) der ortsüblichen Grundmiete + 100% Betriebs- und Nebenkosten unterstellt das Finanzamt Liebhaberei.
     
  8. #7 lostcontrol, 25.06.2009
    lostcontrol

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    doch, das sag ich so, weil wir das ja auch seit einiger zeit schon so machen und es das ist, was unser steuerberater dazu sagt.
    aber kann natürlich sein dass das in anderen bundesländern anders ist.

    tja, unser finanzamt will sowas jedenfalls nicht.

    tja, die genaue zahl werden dann ja wohl die von mir genannten 58% sein.
    und was für "liebhaberei" soll das sein? dass man seine eigene verwandtschaft liebt?
     
  9. Capo

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    Liebhaberei ist bei einem Gewerbebetrieb, der keinen Gewinn einfährt.
    Die 58% stimmen, aber ab wann eine miete geprüft wird bzw wann genauer hingesehen wird, weiß wohl nur der Finanzbeamte selbst ;)
     
  10. #9 lostcontrol, 27.06.2009
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    womit wir mal wieder beim thema "privat vermieten" / "gewerbe" wären...
    scheint wirklich 'ne ziemliche grauzone zu sein...
     
  11. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Das ist keine Grauzone. Als Gewerbetreibender habe ich verschiedene Rechte und Pflichten. Als Privatvermieter werde ich etwas anders behandelt. (Anlageabschreibung, Buchführung, Vorsteuerabzug, etc)
    Es macht also nur bei einer bestimmten Anzahl von Objekten Sinn, das als Gewerbe zu betreiben (wenn man das zB nur mit Angestellten bewältigen kann).
    Eine Liebhaberei wird es also bei Vermietung nicht geben (der Steuerberater wird hoffentlich verhindern)

    Nehmen wir mal an, ein Vermieter hat ein MFH mit 4 Wohnungen; ca 2400 € Mieteinnahmen pro Monat Im Jahr also 28800€. Damit wäre der Vermieter über der 17500 € Grenze. Als Gewerbetreibender könnte er jedoch das Objekt mit 2% Anlageabschreibung geltend machen. Als privater wären nur die Ausgaben (Reps, zinsen) steuerermäßigend geltend zu machen.

    Kurz: Wenn das über ein Darlehen läuft, ist eine private Vermietung sinnvoller. Ohne Darlehen macht ein Gewerbe mehr sinn.
    (mal ganz pauschal formuliert)
     
  12. #11 Michael_62, 28.06.2009
    Michael_62

    Michael_62 Erfahrener Benutzer

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  13. malloy

    malloy Erfahrener Benutzer

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    Ich orakel mal ein wenig: §19 UStG
     
  14. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    @malloy

    :respekt :top

    Gut getippt...
     
  15. #14 Michael_62, 29.06.2009
    Michael_62

    Michael_62 Erfahrener Benutzer

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    §19 UstG: Gotteswillen Leute. Das ist die Optierung ob ihr die Umsatzsteuer abführen müsst bei gewerblichem Kleinunternehmertum. Wenn du sie aber nicht abführst, musst du sie als Einnahme behandeln.

    Das hat mit der Vermietung und Verpachtung nur etwas zu tuen, wenn du als Vermieter zur Umsatzbesteuerung optiert hast, was z.B. bei umfangreicher gewerblicher Vermietung Sinn macht, und generell für jedes Objekt einzeln mit dem Amt vereinbart wird

    Wenn du nicht zur Umsatzsteuer optiert hast, kannst du auch 50 Mio in Anlage V haben, ohne dass Ust darauf fällig wird.

    Nehm dir mal nen Steuerberater.

    Die Abschreibung rechnet sich je nach optiertem Modell aus dem Netto oder dem Brutto, steht dir aber unabhängig von der Gesellschaftsart oder Privatvermietung zu, aber nur aus dem Vermietteil. Wenn du also ein Haus mit ELW hast musst du das auseinanderdröseln.
     
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