Wohnung kaufen oder besser nicht ? Hilfe

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von Sauger, 14.03.2009.

  1. Sauger

    Sauger Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    Erstmal eine kleine einleitung:

    Meine Freundinn und ich sind 25 Jahre alt, wir haben beide einen "relativ" sicheren Job und verdienen zusammen 3200 € Netto im Monat , nun wohnen wir schon seit 3 Jahren in einer Mietwohnung und zahlen jeden Monat die 650 € kalt Miete,nun möchte der Vermieter die Wohnung verkaufen und wir sind sehr interessiert daran,der vorteil ist das wir selber drin wohnen bleiben wollen ,weil wir uns sehr wohl hier fühlen,zudem ist die Wohnung top Renoviert und er verlangt zudem keine Makler Provision. Wir möchten wie viele andere halt nicht jeden Monat weiterhin die Miete "wegwerfen" deswegen möchten wir eine Wohnung kaufen. Nun zum Problem bzw. frage,wir haben Eigenkapital von ca. 10.000 € die Wohnung soll allerdings 160.000 € kosten , nun ist es unser Ziel in ca. 8-10 Jahren wenn alles klappt ein Haus zu bauen.Nun haben wir uns das so gedacht,wir kaufen die Wohnung , zahlen diese dann z.B. 10 Jahre lang ab
    (bis wir halt bauen )und versuchen die dann zu verkaufen wieder oder vermieten wen es nicht klappt und den restkredit tilgen. Weil wen wir jetzt noch 10 Jahre lang miete zahlen sind ca. 65000€ (ohne Mieterhöhung ! ) einfach so weg, sollten wir die Wohnung aber kaufen , kommen wir vlt. mit +- 0 raus ( bei Verkauf ) .

    Ich weiss es hört sich etwas zu einfach an,würde aber gerne euere Meinung zu der Grund Idee wissen.

    Vielen Dank
     
  2. AdMan

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  3. malloy

    malloy Erfahrener Benutzer

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    man müßte mehr über lage, vermietbarkeit, infrastruktur und zukünftige entwicklung der stadt der wohnung erfahren, denn 160teur für eine wohnung, die "nur" 650 p.M. kostet und in der man ohnehin nicht alt werden will, ist weniger eine gute kapitalanlage. zentral gelegene wohnungen ohne leerstand, die bei mir 650 kaltmiete kosten, hatten in naher vergangenheit einen KP inkl. kaufnebenkosten und modernisierung von nicht mehr als 55-75k gekostet. dafür wäre mir eure (fiktive) rendite als anlageform einfach zu niedrig, denn ihr hättet bei eigentum an der wohnung zusätzlich ja auch noch die nicht umlagefähigen kosten und instandhaltungen zu tragen udn nach auszug das volle vermieterrisiko. das würde sich mE als reines kapitalgeschäft nicht lohnen. mit gut angelegten 160k kann man anderweitig einen wesentlich besseren schnitt machen, sogar mit tagesgeld kämt ihr derzeit vermutlich sogar besser weg... wenn es aber eure traumwohnung wäre, mit liebeleizuschlag sähe das vermutlich aber wieder anders aus.

    aber das ist nur meine persönliche (verblendete?) meinung. mir wäre sie im verhältnis zum derzeitigen mietzins einfach zu teuer, ohne sie jetzt gesehen zu haben oder nähere infos einzuholen. von mehreren seiten wurde mir zugetragen, dass renditen unter 8% im immogeschäft nichts taugen, besser zweistellig, sonst ist das risiko und der streß einfach zu hoch.
     
  4. Sauger

    Sauger Neuer Benutzer

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    Erstmal danke für die antwort,wir haben das mit der Rendite noch gar nicht so gesehen,wir wollten halt kaufen damit wir nicht mehr die Miete "rauswerfen" , zu der wohnung,ist halt 90qm ,3 Pateien haus nur, hochwertig ausgestattet , mit Einzelgarage , vorort von Köln, der Vermieter meinte man kann noch was am Preis machen,ich solle halt ein Angebot machen. Der Preis ist halt das Problem,aber als Laie würde ich sagen ist der Preis fast ok ist...
     
  5. malloy

    malloy Erfahrener Benutzer

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    nun gut, köln ist wirklich ein sehr teures pflaster, da kenne ich mich nicht aus, udn da sind die regeln wohl anders. ich meine aber in einem bericht der faz (oder war es die rundschau?) letzte woche eine entwicklung für köln, berlin, frankfurt, münchen und hamburg gesehen zu haben bzgl. steigender mieten. ansich ist an eigentum nichts schlechtes, und wie gesagt, wenn man selber darin wohnt, geht man anders an die sache heran, da man sich ja auch wohl fühlen will und das auch mal gerne extra entlohnt... da darf man nicht nüchtern nach zahlen gehen.
     
  6. kummer

    kummer Erfahrener Benutzer

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    Hmm. Würde das ganze etwas nüchterner sehen, mal abgesehen vom Liebhaberwert.

    3200 netto ist erstmal so schlecht nicht. Kredit zu ca. 4,5% effektiv macht 600 Euro an die Bank für 160k Euro. Jeden Monat. Du willst aber natürlich noch tilgen, sagen wir mal 1%. (Niedrig und macht bei deinem Vorgehen eigentlich wenig Sinn.) Sind nochmals 160 EUro je Monat. Da sind wir dann bei 760, Du hast eine Wohnung. Mit allen Vor- aber auch Nachteilen. Du zahlst in Zukunft alles selbst was deine Wohnung angeht. Bist mit am Haus beteiligt und somit auch gebuden. (Miteigentum)
    An einem Mehrparteienhaus gibt es laufend Ausgaben, die Mieter oft garnicht sehen.
    Da du nur mit 1% tilgst, sind nach 10 Jahren erst gute 19k Euro von der Summe runter.
    Sprich du müsstest die Hütte für mindestens 150k verkaufen (wir wollen ja die Kosten für Notar, Grunderwerb, etc pp nicht vergessen :D) die sich auf ca. 10k Euro belaufen sollten. Dazu die Versicherungen und alle Unkosten als Neueigentümer, die du als Mieter eigentlich garnicht bräuchtest.
    Um an sich auf 0 zu kommen in 10 Jahren müsstest du das din eigentlich für mindestens 160k verkaufen. Wohlgemerkt, da ist keine Instandhaltung etc. mit in der Formel. Das kommt extra. Und das die Hütte in 10 Jahren noch so aussieht wie jetzt (mag ja geleckt aussehen), auch das kostet Geld.
    Ich würde es lassen, wenn ich das Ding eh in 10 Jahren los werden will (bzw. muß)
    Und was machst du, wenn deine Freundin schwanger wird? (10 Jahre sind eine verdammt lange zeit ... :wink)
     
  7. malloy

    malloy Erfahrener Benutzer

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    nö, 1600,- sind 1% von 160k, die tilgung wird per anno, nicht monat festgelegt, ergo 133,33 p.M. tilgung bei 1% zu beginn, bei oft üblichen annuitätendarlehen steigt der tilgungssatz ja im verhältnis zur sinkenden zinszahlung.

    hier ist ein schöner rechner: http://www.zinsen-kreditrechner.de/darlehen_berechnen.php

    wenn du das ding wirklich nach 10j abbezahlt haben willst, mußt du bei anfänglich 7,8% tilgung monatlich 1680,- eur abdrücken bei einem darlehen von 160k (die 10k eigenkapital gehen allein schon für die kaufnebenkosten: grunderwerbsteuer, notar, grundbuch drauf), wenn ohne sondertilgung... und ob du konditionen unter 5% bei einer 100% finanzierung bekommst, wage ich mal zu bezweifeln... also MIR wäre das zu heiß.
     
  8. kummer

    kummer Erfahrener Benutzer

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    oops, da haste recht malloy :lol
     
  9. Sauger

    Sauger Neuer Benutzer

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    @kummer danke für diese aufzählung,ist echt was dran,sollte ich allerdings hier 10 Jahre wohnen bleiben habe ich ca. 65000 € miese und habe nichts...da müssen wir was günstigeres wohl suchen :-(
     
  10. malloy

    malloy Erfahrener Benutzer

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    aber wenn du das ding nach 10j abbezahlt haben willst, mußt du allein für zins und tilgung bei nur 4,8% dann 1680,- pro monat zahlen (bei einer 100% finanzierung wird dieser zinssatz aber definitiv höher und richtung 6 oder gar 7 liegen), siehe mein edit im oberen posting.
     
  11. Sauger

    Sauger Neuer Benutzer

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    Ich wollte den nicht nach 10 Jahren abbezahlen sondern vorher verkaufen und den Kredit tilgen mit dem Geld
     
  12. kummer

    kummer Erfahrener Benutzer

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    Das ist in etwa die krux an der Geschichte - einem Vermieter oder halt Eigentümer bleiben von netto 650 Euro kalt (oft) halt keine 650 Euro netto über. Im Schnitt geh mal von 50% aus was dann effektiv übrig bleibt. Aber Zahlen sind halt geduldig. Oft sieht man halt die Nebenkosten nicht. Als Eigentümer hast du nicht einfach die A=B Rechnung wie die Mieter.
     
  13. Sauger

    Sauger Neuer Benutzer

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    Wie würde das ganze den aussehen wen ich eine Wohnung für 130000 kaufen würde ?
     
  14. #13 lostcontrol, 15.03.2009
    lostcontrol

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    also das ist auch so 'n denkfehler.
    du hast für dieses geld nicht "nichts" sondern eben eine gut in schuss gehaltene wohnung, in der du dich um nichts kümmern musst, weil für alles der vermieter bzw. eigentümer zuständig ist. das geld sind also keine "miesen" sondern einfach 'ne gegenleistung dafür, dass jemand anderes für dich schulden gemacht hat, gebaut hat, instandhaltung betreibt usw.

    wer glaubt eigentum sei billiger als miete, liegt falsch.
    kredit & tilgung, reparaturen, instandhaltungen und modernisierungen kosten reichlich geld.

    der vorteil beim eigentum ist halt, dass man sich selbst aussuchen kann, was genau, wie und wann gemacht wird (ok, bei WEGs häufig auch das nicht) und dass man nicht gekündigt werden kann. dafür muss man sich aber wirklich auch um alles selbst kümmern und es selbst bezahlen.

    ich würde den zustand der wohnung mal ganz genau aufnehmen und analysieren, ob die wohnung dieses geld überhaupt wert ist.
    was sagt denn der energiepass?
    gibt's 'nen vollwärmeschutz?
    wie alt ist das dach?
    wie alt ist die elektrik?
    wie alt ist die heizungsanlage?
    usw.
     
  15. Sauger

    Sauger Neuer Benutzer

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    Ich hatte vor ein Gutachter vom TÜV kommen zu lassen der es mal schätzen soll oder könnt ihr mir jemand anderes empfehlen ?
     
  16. #15 lostcontrol, 15.03.2009
    lostcontrol

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    das problem dabei ist, dass so ein gutachter (ob nun vom TÜV oder von der stadt oder von wo auch immer) zwar einigermassen den "wert" feststellen kann, aber ob dieser "wert" dann auch dem kauf- bzw. verkaufspreis entspricht, ist eine ganz andere sache.

    mir ging's bei meinem hinweis vor allem darum, dass du dir klarmachen solltest, dass auch in den 10 jahren so einiges an reparaturen, instandhaltungen und evtl. modernisierungen anfallen wird, für das du selbst aufkommen musst, wenn die wohnung dir gehört.
    ich würde mal mit der hausverwaltung sprechen und erfragen, was denn so für die nächsten jahre an maßnahmen geplant ist. sollte da sowas wie z.b. vollwärmeschutz dabei sein, dann richte dich auf hohe kosten ein.
     
  17. Sauger

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    Also inzwischen hat sich ein wenig getan,wir haben 15000 € eigenkapital und wollen eine Wohnung von 100.000-110.000 € gerne kaufen und diese defenitiv nach 10 Jahren abbezahlt haben.Zur Zeit zahlen wir 650 € Kaltmiete,würdet ihr zum Kauf empfehlen oder erstmal nicht ?
     
  18. #17 lostcontrol, 05.08.2009
    lostcontrol

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    siehe oben: kommt auf die wohnung an.
     
  19. Sauger

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    Mir kommt es mehr auf den Finanziellen Aspekt an, also sagen wir das meine Partnerin und ich die Wohnung wo wir jetzt zu Miete wohnen in 3 Monaten raus müssen udn wir eine Wohnung für 110.000 finden welche das Geld Wert ist.
     
  20. #19 Michael_62, 05.08.2009
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    In wirtschaftlichen Dingen ist momentan ein reiner Käufermarkt, ausser in ganz wenigen Gegenden.

    Du kannst aktuell Schnäppchen machen, insbesondere im Wohnungsbereich.

    Aber du musst genau rechnen.

    Alle Belastungen zusammengenommen sollten nicht über einem drittel des stabilen Einkommens liegen, so als Faustwert. Dann kann auch mal einer eine Zeit abeitslos sein, oder mal eine Kinderzeit eingeplant werden.

    Wenn Ihr immer noch 3400 netto verdient (ohne Berücksichtigung Kindergeld) dann kannst du etwa 1100 ausgeben.

    Du benötigst etwa 1.50 bis 2.50 Nebenkosten / quadratmeter je nach Wohnungstyp und Gestaltung.

    Mittlere Lagen alt kosten ab ca. 800,- gute bis 3000/ quadrat.

    http://www.immowelt.de/Immobilien/ImmoMarktKauf.aspx?GeoID=10805315&EType=1&ESR=1&npv=32

    Damit kannst du jetzt rechnen.

    Du schreibst von Partnerin. In unserer Gegend stehen viele Objekte, weil Partner sich getrennt haben. Ihr müsst euch da auch beraten lassen, falls Ihr nicht verheiratet seid, in welcher Form Ihr gegenüber der Bank auftreten wollt. Soll jeder den Gesamtkredit verbürgen?

    60 quadrat Neubau gute Wohngegend 180.000€ zzgl 90,-/Monat

    100 quadrat altbau mittlere Wohngegend 100.000,- zzgl 250,-/Monat

    Finanzierung bei dem Eigenkapital wird aktuell meist nur bis 80% der Beleihungsgrenze gehen:

    Wenn du die Nebenkosten berücksichtigt 5% der Anschaffung, eventuell den Makler mit 6% dann wird das schwierig und es bleiben eigentlich nur Maklerfreie Wohnungen.

    Bei eurem Einkommen findet Ihr sicherlich eine Bank, welche mitspielt. Aber bei der hohen Finanzierung wird es mit einem Superzins schwierig. Das ist dann dein Geschick, musst halt mit mehren handeln.

    Geh mal von der Altbauwohnung aus:

    100.000 Finanzierung mit 6% zu 95% und 7% Tilgung in 10 Jahren:

    http://rechner.sparkasse.de/templates/tr60/allgemein1/tr60.php

    1023€ plus die 250,- Nebenkosten käme auf 1280,- Belastung.


    Das wäre m.E. nach für euch vertretbar, aber das musst du selbst abschätzen.

    Kannst du denn nicht 12 Monate zusätzlich 1000-1500 ansparen? Dann wäre die Rechnung doppelt einfacher.
     
  21. Sauger

    Sauger Neuer Benutzer

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    wie meinst du das ?
     
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