Wohnung kaufen, um sie herzurichten

Diskutiere Wohnung kaufen, um sie herzurichten im Immobilien - Suche Forum im Bereich Immobilien Forum; Ich möchte eine renovierungsbedürftige 1-Zimmer-Wohnung in einer Studentenstadt kaufen und selbst herrichten, um sie anschließend zu vermieten....

  1. #1 Nicholas Bonk, 20.12.2017
    Nicholas Bonk

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    Ich möchte eine renovierungsbedürftige 1-Zimmer-Wohnung in einer Studentenstadt kaufen und selbst herrichten, um sie anschließend zu vermieten.
    1. Wo finde ich Wohnungskandidaten? Hilft mir hier die Bank weiter oder sind es immobilienscout et cetera(dort finde ich die Bezeichnung renovierungsbedürftig allerdings nicht)?
    2. Wie finde ich einen angemessenen Kaufpreis heraus?
    3. Wie vermeide ich bei der Renovierung, Giftstoffe einzuatmen oder sonstwie aufzunehmen, die sich in der Wohnung befinden könnten?
     
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  3. #2 ehrenwertes Haus, 20.12.2017
    ehrenwertes Haus

    ehrenwertes Haus Erfahrener Benutzer

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    Meinst du wirklich selbst renovieren? Das bedeutet schwerpunktmäßig die Wohnung optisch verbessern ohne größere Maßnahmen an der Bausubstanz.
    Oder meinst du selbst sanieren, also große Baustelle z. B. mit Erneuerung der Elektrik und Wasserleitungen und/oder energetische Optimierung.
    Die Grenzen zwischen renovieren und sanieren sind aber fließend.

    Je nachdem was du selbst machen kannst oder möchtest unterscheiden sich diese Vorhaben deutlich im Zeit- und Kostenfaktor.

    Einatmen oder Aufnahme von Giftstoffen läßt sich durch entsprechende Schutzkleidung vermeiden.
    Allerdings dürfen Privatleute längst nicht jede Variante von Sondermüll selbst abbauen und entsorgen.
    Solltest du auf Asbest, dioxin- oder DDT-haltige Stoffe treffen, wirst du für den Abbau und die Entsorgung Spezialfirmen beauftragen müssen.

    Finden kann man solche Objekte eigentlich bei allen üblichen Quellen. Es wird nur kaum einer direkt dazu schreiben "unbewohnbar oder extrem runtergekommen".
    Der Zustand wird gerne schön umschrieben z.B. als "viel Spielraum für unterschiedliche Gestaltungsmöglichkeiten", oder "der Traum begeisterter Handwerker". Da hilft nur Nachfragen und für dich gut klingende Angebote anschauen.
     
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  4. #3 Nicholas Bonk, 20.12.2017
    Nicholas Bonk

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    Ich habe nach Quadratmetern und einem Maximalpreis geschaut und was das Verhältnis anging waren das alles keine renovierungsbedürftigen Objekte.

    Wie würdest du also gezielt suchen, welches Merkmal - außer kreativen Formulierungen - gibt gute Hinweise?
    Wie finde ich einen angemessenen Kaufpreis heraus?
     
  5. #4 Immofan, 20.12.2017
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    Der angemessene Kaufpreis (inkl Nebenkosten und Kosten für die Sanierung) wäre max das 15 fache der möglichen Jahresmieteinnahmen.
     
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  6. #5 ehrenwertes Haus, 20.12.2017
    ehrenwertes Haus

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    Ich vermute du wohnst in oder nahe bei deiner Wunschstadt für einen Wohnungskauf.

    Dann würde ich neben den Internetportalen auch in den interessanten Stadteilen spazieren gehen und schauen wo Wohnungen (länger) leer stehen und Nachbarn nach dem Eigentümer fragen. Makler anfragen, ob sie solche Objekte im Angebot haben. Manchmal sind Handwerkern vor Ort gute Infoquellen, wenn du einen guten Draht zu ihnen hast.

    Sollte sich dann etwas finden das dir zusagt, kannst du das z.B. hier im Forum (ohne Orts- und Kontaktdaten) vorstellen und zu dem Objekt Meinungen erfragen.
     
  7. Berny

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  8. #7 Goldhamster, 21.12.2017
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    Hey,
    das ist doch der Zweit-, Dritt- oder Viertaccount vom User "Zu Ihren Gunsten"

    Ich dachte,der wollte in die Schweiz auswandern.

    @Nicolas Bonk: Schau doch bei Youtube, da gibt es tolle Videos zum Auswandern in die Schweiz.

    Goldhamster
     
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  9. #8 BHShuber, 21.12.2017
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    Hallo,

    der Markt bestimmt den Preis.

    Eine Immobilie ist immer so viel Wert, wie ein Anderer bereit ist dafür zu zahlen!

    Gruß
    BHShuber
     
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  10. #9 Nicholas Bonk, 21.12.2017
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    Plattitüde. Ein Anbieter, dessen Immobilie nachgefragt wird, legt einen Preis fest und wartet darauf, bis ihn einer bezahlt.
     
  11. #10 immodream, 21.12.2017
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    Hallo
    Manche warten aber Jahrelang vergebens.
    Ich sehe das immer an den Fantasie-Angeboten der Verkäufer.
    Nach einigen Monaten wird dann meistens der Preis korrigiert.
    ( Ist wie bei den Oldtimern )
    Grüße
    Immodream
     
  12. #11 Nicholas Bonk, 21.12.2017
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    Wo findest du Wohnungskandidaten?
     
  13. #12 Goldhamster, 21.12.2017
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  14. #13 ehrenwertes Haus, 21.12.2017
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    Also der neueste Hit ist über eine Partnervermittlung. Angeblich finden sich da alle 11 Minuten welche zusammen.
    Dann müsste doch auch was für dich dabei.
     
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  15. dots

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    Einer! Da verliebt sich alle 11 Minuten EINER. Nicht zwei ineinander.

    Also doch nicht alles Gold, was glänzt.
     
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  16. #15 ehrenwertes Haus, 21.12.2017
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    Was du wieder denkst...
    1 verliebt sich (in die Wohnung des Anderen) und der 2. profitiert davon (weil er dann Gegenleistung fordern kann, theoretisch).
     
  17. Berny

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    War Bonki früher etwa Zu Ihren Gunsten...?
     
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  18. #17 BHShuber, 22.12.2017
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    Hallo,

    indirekt ja.

    Man orientiere sich an den Preisen auf dem Markt für Vergleichbare Immobilien, man schalte Inserate und zähle die Anfragen (zugegeben, hier hast du auf das letzte Dreckloch noch 200 Anfragen am ersten Tag, hier ist München) habe ich keine oder nur sehr wenige liegt es wohl daran, dass mein veranschlagter Preis zu hoch ist, kommen 200 Anfragen scheint der Preis zu lukrativ.

    Den wahren Wert einer Immobilie wirst du nie herausfinden, so manch einer wäre erstaunt was dabei rauskäme und würde mit verweinten Augen Erbsen zählen.

    Du kannst es ja mal versuchen:

    Das Maklerverfahren

    ist eine einfache Methode zur groben Wertschätzung einer Immobilie. Dabei wird der Grundstücksrohertrag mit einem von der Objektart abhängigen Rohertragsfaktor multipliziert. Beispiel: der 15-fache Wert. In diesem Fall wird der jährliche Mietertrag x 15 als Wert dieser Immobilie angenommen.

    So wirds gerechnet:

    Jährliche Mieteinnahmen: 21.600,00€

    X 15 Jahre = 324.000,00€ grob geschätzer Wert der Immobilie

    Wie bereits erwähnt, ein sehr einfaches Verfahren mit wenig Bedeutung und hat eher nur einen durchschnittlichen Charakter.

    Die nachfolgenden Verfahren finden bei der Bewertung und Verkaufspreisfindung schon eher ihre Anwendung:

    Das Vergleichswertverfahren
    Beim Vergleichswertverfahren sind Kaufpreise solcher Grundstücke und Immobilien heranzuziehen, die aufgrund ihrer Werthaltigkeit mit dem zu bewertenden Grundstück oder Immobilie hinreichend übereinstimmen (sogenannte Vergleichsobjekte). Geeignet ist dieses Verfahren vor allem bei der Bewertung unbebauter Grundstücke und von Eigentumswohnungen sowie Ein- und Mehrfamilienhäusern. Voraussetzung ist, dass eine genügend große Anzahl von Vergleichsobjekten vorhanden ist. Je spezifischer, also ausgefallener die Immobilie ist, umso weniger ist das Vergleichswertverfahren für die Praxis geeignet, da es weniger individuelle Objekte gibt.

    Das Ertragswertverfahren
    Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens ist der Wert der Gebäude, getrennt vom Bodenwert auf der Grundlage des Ertrages zu ermitteln. Der Bodenwert wird in der Regel über das besprochene Vergleichswertverfahren ermittelt ( Boden ist Boden, der Unterschied liegt darin in welcher geographischen Lage sich der Boden, bzw. Baugrund befindet). Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere dann zum Zug, wenn die Ertragserzielung das entscheidende Kriterium für das Immobilieninvestment ist, bzw. wenn die Immobilienform üblicherweise am Markt vermietet wird. Das betrifft vor allem Wohnobjekte ab drei Wohneinheiten.

    Das Sachwertverfahren
    Bei Anwendung des Sachwertverfahrens ist der Wert der baulichen Anlage, wie Gebäude, Außenanlagen und besondere Betriebseinrichtungen und der Wert der sonstigen Anlagen, getrennt vom Bodenwert nach Normalherstellungskosten zu ermitteln. Der Bodenwert ist nach dem Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Das Sachwertverfahren wird vor allem bei eigengenutzten Immobilien angewendet wie etwa bei Einfamilienhäusern. Der Sachwert wird darüber hinaus noch zusätzlich marktbereinigt um zu einem marktkonformen Ergebnis zu kommen.

    Anwendung
    Diese drei genannten Verfahren sind in Deutschland durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) normiert und werden in der gängigen Gerichtspraxis angewendet.

    Als Ergänzung zur Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sind Wertermittlungsrichtlinie (WertR) erlassen worden.

    Gruß
    BHShuber
     
  19. #18 Nicholas Bonk, 22.12.2017
    Nicholas Bonk

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    Das würde heißen, daß man nach 15 Jahren - hätte man nur die veranschlagten Mieteinnahmen ohne Ausfälle und keine Ausgaben - das Objekt abbezahlt hätte. Dann hätte der Mieter das Objekt für dich bezahlt, ohne Eigentümer zu sein. Hast du das Geld bereits jetzt, ist vermutlich der Wert nach 15 Jahren gestiegen. Und zusätzlich wird das Objekt "gesittet", der Wert bleibt durch das Bewohnen erhalten, während dir der Immobiliensitter zusätzlich Geld gibt.
    1. Ich müßte also zuerst einmal Mieten von vergleichbaren Wohnungen ermitteln
    2. Diese Mieten mitteln und mit 15 multiplizieren
    3. Einen Prozentsatz davon als Maximalpreis für eine Wohnung annehmen
    Fraglich ist, wie weit unter den Wert einer Wohnung, die ich nicht kernsanieren muß, ich handeln kann. Welchen Prozentsatz empfiehlst du und warum?
     
  20. dots

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    7. Ist 'ne Primzahl.
     
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  21. Berny

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    M.W. sind es eher 11-12 Jahre.
     
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