Wohnung kaufen und dann Eigenbedarf?

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von grady, 29.10.2007.

  1. grady

    grady Neuer Benutzer

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    Hallo,

    meine Freundin und ich haben in den Jahren 2004-Ende 2006 in einer Mietwohnung zur MIete gewohnt. Danach sind wir ins Ausland gegangen und sind jetzt wieder da. Wir wollten unsere alte Wohnung gern wieder mieten, allerdings war die Wohnung dann bereits leider vermietet. Da wir and er Gegend sehr hängen, sind wir in eine kleine (~42m2) Wohnung im selben Haus gezogen. Da wir unsere alte Wohnung sehr gern wieder hätten und ohnehin kaufen wollen, jetzt also die Frage, wie das denn nun funktionieren könnte. Man liest da sehr viele Dine, die uns nicht so klar sind, zB:

    Besondere Vorsicht ist geboten, wenn die Wohnung nach dem Einzug des Mieters in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde. Dies kann dadurch erfolgt sein, dass das Gesamthaus vom Alleineigentümer, beispielsweise einer Wohnungsgesellschaft, in einzelne Eigentumseinheiten aufgeteilt wurde. In diesem Fall kann der Käufer den Mietvertrag innerhalb einer Sperrzeit wegen Eigenbedarfs, die bis zu zehn Jahre betragen kann, nicht kündigen.

    Was bedeutet das jetzt? Wäre das in unserem Fall so, wenn der Vermieter die eine Wohnung an uns verkaufen würde? Wie schaut es mit dem Vorkaufsrecht für den jetzigen Mieter aus? Wann tritt dieses in Kraft?

    Vielen Dank!!
     
  2. AdMan

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  3. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Da ist die Teilungserklärung maßgebend. Wenn das Haus vor der Teilungserklärung bereits vermietet war, dann ist das eine "Umwandlung" und dem Mieter kann für die Sperrzeit von 10 Jahren nicht gekündigt werden. Das ist aber meistens nicht mehr der Fall.

    Beispiel:
    ein Investor baut ein Mehrfamilienhaus (6 Mietparteien), um das zu vermieten.
    2 Mieter hat er bereits gefunden. Doch er findet keine weiteren Mieter. Die Ausstattung ist vielleicht zu hochwertig oder die Wohnungen zu groß.
    Also beschließt der Investor, das Haus AUFZUTEILEN, um die restlichen Wohnungen zu verkaufen.
    -> Teilungserklärung !
    die beiden Mieter haben jedoch die Wohnung vom Investor gemietet. Werden nun genau diese beiden Wohnungen verkauft, darf ihnen für 10 Jahre ab Datum der Teilungserklärung nicht ordentlich gekündigt werden (Eigenbedarf fällt also raus).
    Somit bleiben die Wohnungen vorerst in Investorhand...
     
  4. grady

    grady Neuer Benutzer

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    Hallo und danke für die schnelle Antwort. Also soweit ich weiss, war das Haus nachd er Renovierung schon immer voll vermietet, also keine Eigentumswohnung drin. Wenn wir jetzt kaufen würden, wäre das die erste Eigentumswohnung. Was bedeutet das jetzt in unserem Fall? Könnten wir kündigen wegen Eigenbedarf und hat der jetzige Mieter Vorkaufsrecht?

    DANKE!!!
     
  5. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Das zeigt leider völlige Ahnungslosigkeit... :help

    Ob es sich um Wohnungseigentum handelt oder ab welchem Zeitpunkt ein Miethaus in Wohnungseigentum geteilt wurde, lässt sich nun mit dem Kriterium "Vermietung" keinesfalls feststellen.

    Es kann auch niemals eine einzelne Eigentumswohnung in einem Haus geben.
    Die Alternativen sind Mehrfamilienhaus mit einem einzigen Eigentümer für das gesamte Objekt oder Aufteilung. Halb und Halb geht einfach nicht. Dem steht nicht entgegen, dass der einzelne Eigentümer durchaus in Form einer Gemeinschaft aus mehreren Personen bestehen kann. Es gibt dabei allerdings keinen bestimmten Bereich des Hauses, das einem der Mieteigentümer gehören könnte. Vielemehr gehört alles allen zur jeweiligen Quote. Dagegen gibt es nach der Aufteilung ein eigenständiges Eigentumsrecht an einer bestimmten Wohnung. Dieses Recht ist grundsätzlich und untrennbar verbunden mit einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.

    Wie sollte nun aus einer Vermietung ein Rückschluss darauf gezogen werden, ob eine Aufteilung erfolgt ist? Selbst wenn nach einer Aufteilung noch alle Wohnungen vom teilenden Eigentümer vermietet werden, liegt bereits Wohnungseigentum vor.

    Ob eine Aufteilung vorliegt, ist nur im Grundbuch zu erkennen. Bei einer Aufteilung wird das Grundbuch für das Gesamtobjekt geschlossen und es werden einzelne Grundbuchblätter für jede Wohnung angelegt.

    Die Kündigungsbeschränkung für den Erwerber nach § 577a BGB greift, wenn die Aufteilung nach Abschluss des Mietvertrags erfolgt ist. Der Erwerber kann dann im Regelfall erst 3 Jahre nach dem Eigentumsübergang wegen Eigenbedarf kündigen.
    Die Verlängerung der Sperrfrist auf bis zu 10 Jahren ist nach § 577a Abs. 2 BGB die Ausnahme. Dazu muss neben der Frist auch für ein bestimmtes Gebiet auch ein Wohnungsmangel durch Landesverordnung bestimmt werden. Diese Landesverordnung hat eine "Haltbarkeit" von 10 Jahren und müsste dann erneut erlassen werden. Dies wird allerdings für viele Gebiete nach Ablauf der Gültigkeit wegen einer weitgehenden Entspannung der Marktlage kaum möglich sein.
    Es ist also wenig sinnvoll, mit der Behauptung einer Sperrfrist von 10 Jahren auf Panik zu machen.

    Neben der Kündigungsbeschränkung gibt es bei gleichen Voraussetzungen, also Aufteilung nach Abschluss des Mietvertrags - genauer nach Überlassung an den Mieter, noch das Vorkausfrecht des Mieters.
    Wird über die Wohnung ein Kaufvertrag mit einem Dritten abgeschlossen, kann der Mieter also sein Vorkaufsrecht ausüben und zu den ausgehandelten Bedingungen in diesen Kaufvertrag eintreten. Dabei gibt es für den Mieter nur Ja oder Nein. Verhandlungen sind nicht möglich.
     
  6. grady

    grady Neuer Benutzer

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    Ja, ich habe ja auch keine Ahnung, darum frage ich ja hier :). Also wenn ich recht verstanden habe, ist es nur möglich, wenn der Eigentümer entweder alle Wohnungen zu Eigentumswohnungen umwandelt, oder garnicht? Wenn er dies dann täte, würde die Sperrfrist greifen? Also haben wir, wenn überhaupt nur in frühestens 3 Jahren die Möglichkeit, wieder in unsere Wohnung zu ziehen? :(

    Grüße
     
  7. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Fragen, die zu klären wären (vor dem Kauf):
    1) Wer ist Eigentümer der Wohnung?
    2) Seit wann ist Eigentümer eigentümer?
    3) Gibt es eine Teilungserklärung für diese Wohnung/Objekt?
    4) Wann ist der Mieter eingezogen? (Überlassung der Wohnung)

    Gehe auf das grundbuchamt und hole dir Informationen ein. Ihr solltet doch noch wissen, wer euer Vermieter damals war? Wenn das der eigentümer des ganzes Hauses war und nun die Wohnungen von Privatpersonen vermietet werden, darf man davon ausgehen, das zwischenzeitlich eine Umwandlung stattgefunden hat.

    Ist die Teilungserklärung bzw die Grundbücher jeder einzelnen Wohnung (1234/1 zB) von vor 10 Jahren, dann sollte auch die Sperrfrist vorüber sein. Andernfalls muss man recherieren, wann der betreffende Mieter eingezogen ist.
    (Mietvertrag)
     
  8. grady

    grady Neuer Benutzer

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    Hallo, also die Daten habe ich prinzipiell.

    1) Eigentümer ist uns bekannt und hat sich in den letzten Jahren auch nicht geändert
    2) seit mindestens 7 Jahren (aber alter Familienbesitz, daher vermutlich schon ewig)
    3) müsste ich rausfinden, denke aber nicht
    4) der jetzige Mieter wohnt dort seit ca März 2007

    Der Vermieter war damals der gleiche wie heute und er ist nach wie vor Eigentümer des ganzen Hauses. An der Vermietart der Wohnungen hat sich auch nichts geändert. Das Haus wurde meines Wissens 1996 oder 1999 saniert und dient seit dem an als Wohnhaus. In den Jahren der DDR wurde es unter anderem als Kinderheim genutzt oder so ähnlich.

    Vielen vielen Dank!! :)
     
  9. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Dann kann es keine Teilungserklärung geben. Warum sollte geteilt werden, wenn der eigentümer bei allen Wohnungen derselbe ist?

    (Würde man einen Muffin aufteilen, wenn man ihn alleine essen will? 2tes Frühstück *lol*)

    Wenn der Mieter seit 2007 drin wohnt und das ganze Objekt einem gehört, würde die Sperrzeit nur eintreten, wenn JETZT der Eigentümer eine Teilungserklärung beantragen würde. Das heißt, ihr würdet auch das ganze Haus kaufen und nicht nur eine Wohnung?

    Dann kann die sperrzeit nicht eintreten! (Keine Teilung - Keine Sperrzeit)
     
  10. grady

    grady Neuer Benutzer

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    Na ja, wir würden auch das ganze Haus kaufen, ja. Aber können können wir vermutlich nicht, da es vermutlich unsere Mittel übersteigt. Also gibt es jetzt 2 Möglichkeiten:

    1) Würde der Eigentümer sich also dazu entscheiden, uns die Whg zu verkaufen, müsste er alle anderen Whg auch verkaufen, korrekt? Wäre dies der Fall würde wieder die Sperrfrist in Kraft treten.

    2) Er verkauft gleich das ganze Haus, gibt es auch keine Sperrfrist, da ja nix geteilt wurde.

    Also kann er als aktueller Besitzer und Vermieter nicht nur einen Teil seines Besitzes (die Whg) verkaufen, ohne die anderen Whg auch zu verkaufen bzw. zu wandeln?

    DANKE
     
  11. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    :top Richtig!
     
  12. grady

    grady Neuer Benutzer

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    Bliebe also für uns nur die Hoffnung, dass der jetzige Mieter dann freiwillig auszieht, wenn wir eine der Whg kaufen. Wenn der Vermieter jetzt alle Whg verkauft, dann hätte der jetzige Mieter aber immernoch das Vorkaufsrecht, seh ich das richtig?

    Vielen Dank!!
     
  13. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    :top ebenfalls richtig
     
  14. RMHV

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    Nicht korrekt...
    Wenn der Eigentümer eine Wohnugn verkaufen will, muss er die Aufteilung durchführen und damit Wohnungseigentum begründen. Verkaufen muss er deswegen noch lange nicht. Teilung ist die Voraussetzung für einen Verkauf. Ein Verkauf ist aber keinesfalls die zwangsläufige Folge der Teilung.

    Es kann auch nicht "wieder eine Sperrfrist" geben. Die Sperrfrist greift genau ein einziges mal und beginnt mit dem Eigentumsübergang vom teilenden Eigentümer auf den ersten Käufer der jeweiligen Wohnung.

    Korrekt...

    Hier fehlt es noch an der Unterscheidung zwischen Besitz und Eigentum. Besitzer einer vermieteten Wohnung ist der Mieter. Dass Teilung nicht zum Verkauf verpflichtet hatte ich weiter oben schon geschrieben.
     
  15. #14 Thomas123, 07.11.2007
    Thomas123

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    Würde ich nie kaufen....

    Jedesmal, wenn es was am Haus zu machen gibt, kann der Eigentümer mit den meisten Stimmanteilen Dich überstimmen.

    Dann bist du jedesmal der "Depp"..... :zwinker
     
  16. #15 michael_911, 13.11.2007
    michael_911

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    hm, kommt das nicht darauf an, was in der Teilungserklärung steht? Wenn's nach "Köpfen" geht ist er der Depp.

    Wenn's nach Anteilen geht ist die Frage, was qua Mehrheit entschieden werden kann ... da haben wir wohl noch keine Rechtssicherheit.

    ... was Dir im schlimmsten Fall aber nichts nützen würde, da Du dann das Probelm mit dem Eigenbedarf hättest. ... der Mieter könnte Dich nachweisen lassen, warum Du ausgerechnet "seine" Whg beziehen willst, wo doch noch andere ähnliche Wohnungen möglich wären :wand: ... aber nur so, nebenbei.

    Michael
     
  17. #16 Thomas123, 14.11.2007
    Thomas123

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  18. RMHV

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    Ob man sich eine Eigentumswohnung kaufen will oder es lieber sein lässt, mag jeder für sich entscheiden.
    Der hier gelieferte Einwand ist allerdings schlicht und einfach Unsinn. Beschlüsse werden nicht durch denjenigen mit den meisten Stimmen gefasst, sondern durch Mehrheit. Dies ist ein gewaltiger Unterschied...
     
  19. #18 Thomas123, 14.11.2007
    Thomas123

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    Zustimmung: Durch die Mehrheit.

    Was ist aber, wenn die "Mehrheit" aus nur einem Eigentümer besteht? ...oder wie in einem solchen Fall: Die Baufirma kann nicht alle Wohnungen verkaufen und vermietet selbst....und deren Anteile (Tausendstel) sind knapp über 50 % ?

    WER bestimmt dann? Richtig: Die "Mehrheit"! (nur der Eigentümer mit den Stimmanteilen über 50%) :zwinker

    ....und um einen solchen Fall ging es hier doch, soweit ich das kapiert hab.... :wink
     
  20. RMHV

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    Die spezielle Konstellation in einem Einzelfall macht aber unsinnige Aussagen nicht besser...
    Es ist nun mal Grundprinzip, dass die Mehrheit entscheidet und nicht der höchste Stimmenanteil eines einzelnen Eigentümers. Wer damit nicht leben kann, muss die Finger von Eigentumswohnungen lassen.
     
  21. #20 Thomas123, 15.11.2007
    Thomas123

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    Ich habe nicht gesagt, dass es immer so sein muß,
    aber so ist es nun mal in diesem speziellen Fall, von was anderem war nicht die Rede...!
    Ein Eigenümer hat die Mehrheit deshalb, weil er den größeren Gebäudeanteil hat. Und wenn 20 Wohnungen in einem Block sind und die Baufirma hat stimmanteilmäßig (gebäudeanteilmäßig) mehr als 50% Eigentum, dann bestimmt halt sie was wann wo wie gemacht wird....

    Nochmal zum Mitdenken:Wenn zwei Eigentümer da sind, und einer davon hat den größeren Gebäudeanteil und nach der Teilungserklärung geht es nach Eigentumsanteilen bei der Stimmabgabe, dann hat er die Mehrheit und der 2. Eigentümer wird jedesmal überstimmt.... was ist daran unsinnnig? Wenn es mehr Eigentümer sind, werden halt die Stimmanteile ausgezählt, das ist aber hier nicht gefragt gewesen.....

    Kannst du nicht verstehen oder willst du es nicht?? :wink
     
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