Wohnung kaufen und Eigenbedarf anmelden

Diskutiere Wohnung kaufen und Eigenbedarf anmelden im Kündigung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo zusammen, ich spiele mit dem Gedanken, eine vermietete ETW zu erwerben, um diese dann in absehbarer Zeit selber nutzen zu können. Habe mich...

  1. #1 Karl38007, 04.01.2017
    Zuletzt bearbeitet: 04.01.2017
    Karl38007

    Karl38007 Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    04.01.2017
    Beiträge:
    21
    Zustimmungen:
    4
    Hallo zusammen,

    ich spiele mit dem Gedanken, eine vermietete ETW zu erwerben, um diese dann in absehbarer Zeit selber nutzen zu können.
    Habe mich entsprechend eingelesen: Eigenbedarf, ggf. Räumungsklage ... und möchte euch nun den Fall schildern, um ggf. "Lücken" füllen zu können. Grundsätzlich geht es mir darum, noch mehr Sicherheit in dieser Angelegenheit zu bekommen. Daher vorab schon die erste Frage: gibt es Sachverständige, an die man sich wenden kann, damit Verträge gegengecheckt werden u.ä.?
    Ist es z.B. sinnvoll, von Anfang an einen Anwalt einzubeziehen?

    Ich lebe in einem Ballungsgebiet, Wohnraum ist entsprechend knapp und teuer, die ETW, die ich im Auge habe, ist nicht umgewandelt worden (laut Markler, hier hätte ich aber gerne noch eine Bestätigung von anderer Seite), so dass lediglich eine Kündigungsfrist von 9 Monaten (Dauer des Mietverhältnisses über 10 Jahre) gilt.
    Selber sind ich und meine Frau noch Mieter. Wir möchte in absehbarer Zeit in einer eigenen Immobilie leben, zumal wir als Familie ohnehin eine größere Wohnung bräuchten (noch ist aber nichts im Anmarsch).
    Bei den Mietern der zu kaufenden Immobilie handelt es sich um eine arabische Familie mit zwei Kindern, die bald Abitur machen. Es sind Geringverdiener, die zu wirklich günstigen Konditionen dort wohnen. Die Kaltmiete iliegt weit unter dem hier üblichem Mietspiegel, also käme auch eine Mieterhöhung in Frage (in den letzten 3 Jahren nicht erfolgt), die ggf. einen Auszug schmackhafter macht.

    Persönlich emfinde ich die Angelegenheit als unangenehm, meine Frau hat sehr starke moralische Bedenken. Auf der anderen Seite sind wir rechtlich auf der "sicheren Seite" und darüber hinaus habe ich in den letzten drei Jahren kaum vergleichbare Immobilie (Lage, Größe, Preis) finden können.

    Finanziell können wir die Zeit doppelter Belastung, d.h. eigene Miete und Kreditzahlung, verkraften, günstiger wäre es natürlich, möglichst schnell in die Wohnung zu ziehen.


    Mich würde interessieren, was ihr von diesem Sachverhalt haltet, ob ihr noch Tipps und Tricks parat habt, die ich noch nicht kenne.

    Vielen Dank


    Karl
     
  2. Anzeige

    Schau mal hier in diesem Ratgeber. Dort findet man viele Antworten!

    Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren
  3. #2 Newbie15, 04.01.2017
    Newbie15

    Newbie15 Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    27.04.2015
    Beiträge:
    362
    Zustimmungen:
    95
    Schnell einziehen ist bei 9 Monaten Kündigungsfrist relativ. Bedenke, dass du nicht mit dem Kauf, sondern erst nach Grundbucheintrag kündigen kannst. Bei uns sind da sowohl beim Kauf als auch Verkauf mehr als 8 Monate ins Land gegangen. Wenn dann ein Widerspruch der Mieter kommt, bist du schnell bei 2 Jahren. Wenn der berechtigt ist, noch länger. Ggf. so lange, dass euer Eigenbedarf entfällt, weil ihr bereits eine andere Wohnung, die den Ansprüchen genügt, beziehen musstet...

    Ggf. kann man mit den Mietern reden und ein "kleines" Sümmchen für den Auszug anbieten. Das dürfte der wesentlich schnellere und einfachere Weg sein.

    Wir haben beim Kauf für uns komplett von vermieteten Objekten Abstand genommen, weil uns das zu nervig und riskant war. Denn beim falschen Mieter ist die Kaufpreisdifferenz ganz schnell woanders ausgegeben und den Ärger erstattet eh niemand.
     
  4. #3 Karl38007, 04.01.2017
    Karl38007

    Karl38007 Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    04.01.2017
    Beiträge:
    21
    Zustimmungen:
    4
    Danke, Newbie.

    Das mit dem Grundbucheintrag war mir noch nicht bekannt.

    Was meinst du mit diesem Satz? "Ggf. so lange, dass euer Eigenbedarf entfällt, weil ihr bereits eine andere Wohnung, die den Ansprüchen genügt, beziehen musstet..."
    Da wir selber Mieter sind, denke ich, dürfte das mit dem Eigenbedarf eigentlich(!) funktionieren. Klar weiß man das nie 100% im Vorraus.

    Wenn das Ganze nicht länger als 3 Jahre dauert, lägen wir ungefähr beim Preis einer freien ETW in dieser Gegend. Bedenkt man die Preissteigerung, gibt es sogar noch etwas Spielraum.

    Das Problem ist: es gibt sonst nix.
     
  5. Duncan

    Duncan
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    19.01.2014
    Beiträge:
    4.789
    Zustimmungen:
    1.747
    Ort:
    Mark Brandenburg
    du kaufst also z.b. im Januar 17 mit Notarvertrag, im September 17 stehst du nun endlich im Grundbuch und kündigst den Mietvertrag fristgerecht, im Juni 18 ziehen deine Mieter aber nicht aus, du reichst Räumungsklage ein, Gütetermin und Verhandlung wird super schnell auf September/Oktober 18 terminiert, Vorbringung von Härten, Vergleich usw. können "spaßig" werden, wir gehen mal davon aus das du Glück hast und einen Räumungstitel erhältst, der Gerichtsvollzieher gibt dir dann eine Kostennote mit dem Hinweis er braucht so 2-4 Monate bevor er in deiner Sache tätig wird... na direkt zu Weihnachten wollen wir ja auch nicht gleich zwangsräumen, wir haben also Januar 19...

    Nun verkündet dir deine Frau im Februar 17 "hurra, wir sind schwanger", im April kommt dann die Ergänzung, es werden Zwillinge/Drillinge... - wir müssen umziehen noch bevor die Würmchen da sind, also noch vor Weihnachten 17...

    Und da waren noch lange nicht alle denkbaren Komplikationen auch nur angedacht, ganz im Gegenteil das ist eher der unkomplizierte Verlauf.
     
  6. Duncan

    Duncan
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    19.01.2014
    Beiträge:
    4.789
    Zustimmungen:
    1.747
    Ort:
    Mark Brandenburg
    es gibt zuhauf. Nur nicht immer in den Lagen auf die sich alle stürzen. Zum halben Preis den du für die ETW ausgeben willst finde ich dir locker ein Haus mit Garten... die Prignitz ist echt schön, das Mansfelder Land auch.
     
  7. #6 BHShuber, 04.01.2017
    BHShuber

    BHShuber Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    12.12.2013
    Beiträge:
    3.332
    Zustimmungen:
    1.203
    Ort:
    München
    Hallo Karl,

    ich würde empfehlen weiter zu suchen und vom Kauf dieser Wohnung Abstand zu nehmen, man bedenke, dass es mit einiger Wahrscheinlichkeit so kommen wird und die Mieter gegen die Eigenbedarfskündigung ihr Veto einlegen werden.

    Die Variablen dieses Vorhabens sind mehr als unsicher, es steht nicht fest ob die Mieter überhaupt eine Wohnung finden werden, man kann durchaus davon ausgehen, dass hier unter Umständen massive Gegenwehr kommt und man nach einiger Zeit und Verlusst an Nerven und finanziellen Mitteln gut und gerne das Interesse an so einem Objekt verliert.

    Es steht alles in den Sternen, kann sein muss aber nicht sein, die Wohnung müsste schon sehr günstig im Kaufpreis sein um dieses Wagnis eizugehen, im Endeffekt muss es aber jeder selber wissen.

    Am besten von Anfang an einen Juristen hinzuziehen.

    Und hier wäre schon mal die allererste Unsicherheit zu sehen, denn wenn die Wohnung noch nicht privatisiert ist, könnte es sein, dass der Mieter von Region zu Region verschieden ein Bestandsrecht hat und man unter Umständen die nächsten 10 Jahre keine Möglichkeit hat, dem Mieter zu kündigen.

    Wie dürfen wir uns überhaupt die Gegebenheit Vorort vorstellen, wie gestaltet sich das Objekt, ist es eine Wohnung in einem Mietshaus, in einem Zweifamilienhaus?

    Ist diese Wohnung nicht privatisiert und man kauft diese Wohnung ist es notwendig mit dem oder den Resteigentümern eine Wohnungseigentümergemeinschaft zu bilden, hat man sich hierüber schon einmal informiert?

    Gruß
    BHShuber
     
  8. #7 Fremdling, 04.01.2017
    Fremdling

    Fremdling Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    14.08.2012
    Beiträge:
    832
    Zustimmungen:
    327
    Halloooo? Sammelst Du Risiken? Und Du offenbarst als Kernherausforderung die Eigenbedarfskündigung? Gut gemeinter Tipp: Lass' es! Ansonsten hast Du ja bereits hinreichende Hinweise, die auch zu meinem Tipp führen.

    Solltest Du Euren Plan weiter verfolgen, wäre vielleicht noch eine glaubhafte Erklärung interessant, warum der bisherige Eigentümer die ETW abgeben möchte, statt die Miete zu erhöhen und das Renditeobjekt in begehrter Region zu behalten. - Mach' das Richtige!
     
  9. #8 Newbie15, 04.01.2017
    Newbie15

    Newbie15 Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    27.04.2015
    Beiträge:
    362
    Zustimmungen:
    95
    Nein, eben nicht. Mieter sein ist weder Voraussetzung noch Begründung für Eigenbedarf. Du musst genau diese Wohnung, wegen Lage zum Arbeitsplatz, Anzahl der Zimmer, Nähe zu den Eltern... usw. brauchen. Ist dies mit der derzeit bewohnten Wohnung bereits erfüllt, bleibt nur " der Wunsch, in den eigenen 4 Wänden zu wohnen" und das alleine begründet keinen Eigenbedarf.
     
  10. #9 Anhalter, 04.01.2017
    Anhalter

    Anhalter Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    20.08.2014
    Beiträge:
    149
    Zustimmungen:
    32
    Ich hab das soeben durch, und bin, größtenteils, ohne Juristen ausgekommen. OK, erstmal habe ich vor Kauf die Verträge (Kauf und Miete) vom Fachanwalt prüfen lassen, Kostenpunkt 350€. Neben ein paar Änderungen zu Abrechungsgeschichten im Kaufvertrag kamen von dieser Seite auch die schon genannten Einwände bezüglich Grundbuch, Dauer der Räumungsklage und Rechtsunsicherheit.

    Wir haben uns dann nach der Kaufpreiszahlung mit den Mietern zusammengesetzt, erklärt was Sache ist und uns so verständigt dass wir das Geld für die Juristen auch alle irgendwie anderweitig ausgeben können und die Herrschaften sind nun zum 31.12 ausgezogen, und wenn Sie ihren Müll aus dem Garten noch die nächsten Wochen entsorgt haben, erhalten Sie von mir eine nicht übertriebene Abstandszahlung.
    Klar, hätte auch anders ausgehen können, aber da wir ja auch noch nicht im Grundbuch stehen hätten wir gerade eh nichts anderes machen können als miteinander zu reden, also warum nicht versuchen.
     
    Karl38007 gefällt das.
  11. AJ1900

    AJ1900 Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    20.01.2015
    Beiträge:
    1.523
    Zustimmungen:
    452
    Ehrlich gesagt ist es schwer dir da was zu raten. Du sprichst von 10 Jahren Kündigungsfrist, soweit mir bekannt ist das in Berlin möglicherweise der Fall. Ist das so?
    Diesen Punkt gilt es abzuklären. Wenn die Kündigungsfrist 9 Monate beträgt ist es nicht ganz unwahrscheinlich das du 2-3 Jaren rumklagen darfst. Wenn es für dich OK ist wen dieser Fall eintritt, in Ordnung, kann natürlich auch schneller gehen.
    Wenn es da tatsächlich um 10 Jahre Kündigungsfrist geht, ein super Punkt um den Preis erheblich zu drücken. Dann muß man halt wissen ob einem das 10 Jahre wert ist. Wenn es sich im Berlin handelt evtl. ja, in München eher nicht, ginge mir zumindest so, weil ich persönlich davon ausgehe, das Wohnungen in Berlin in absehbarer Zeit nicht billiger werden, eher teurer.
    Ist aber natürlich verstärkt von der Lage abhängig.
    Am Ende ist dann noch die Frage, kann und will man sich das leisten?
    Ich persönlich gehe bei so etwas prinzipiel von dem Fall aus 2 Jahre rumklagen. Wenn die Wohnung das wert ist, warum nicht?
     
  12. dots

    dots Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    08.07.2014
    Beiträge:
    2.074
    Zustimmungen:
    793
    Hallo Karl,

    die Kündigungsfrist ist nicht immer so, wie du es in dem Zitat beschreibst.
    Es könnten Vereinbarungen (im Mietvertrag) getroffen worden sein, dass z.B. x Jahre lang gar nicht gekündigt werden kann/darf o.ä.

    Ich habe den Eindruck, dass hier bisher der Teufel an die Wand gemalt wurde. Deine Situation hört sich (für mich) erst mal nicht sonderlich abstrus an - eher normal. Aber alles das, was geschrieben wurde, kann eintreten. Besser, man kennt die Risiken, und sie treten dann doch nicht ein, als dass man gar nicht weiß was schief gehen kann und dann doch alles/etwas schief geht.

    Gruß,
    Christian
     
  13. #12 Karl38007, 04.01.2017
    Karl38007

    Karl38007 Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    04.01.2017
    Beiträge:
    21
    Zustimmungen:
    4
    Das würde mich in der Tat auch vorab mal interessieren.
     
  14. #13 Karl38007, 04.01.2017
    Karl38007

    Karl38007 Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    04.01.2017
    Beiträge:
    21
    Zustimmungen:
    4
    Danke für die Info - Mietvertrag - und die Einschätzung Deinerseits.
     
  15. #14 Karl38007, 04.01.2017
    Karl38007

    Karl38007 Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    04.01.2017
    Beiträge:
    21
    Zustimmungen:
    4
    Laut Makler hat die wirklich nur die "normale" Kündigungsfristen, da keine Umwandlung voliegt. Und ja, es ist Berlin.

    Tatsächlich? Das wäre dann natürlich schon blöd.
     
  16. #15 Karl38007, 04.01.2017
    Karl38007

    Karl38007 Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    04.01.2017
    Beiträge:
    21
    Zustimmungen:
    4
    Ist eine private ETW in einem Mehrparteienhaus. Über Wohnungseigentümergemeinschaft ist mir (noch) nichts bekann, Höhe des Hausgeldes aber schon. Ich weiß auch noch nicht, wie viele Parteien die Eigentümergemeinschaft stellen.
     
  17. #16 Karl38007, 04.01.2017
    Karl38007

    Karl38007 Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    04.01.2017
    Beiträge:
    21
    Zustimmungen:
    4
    Ja, sicher ...
    Aber ich bin bei der Suche einfach extrem eingeschränkt, das bezieht sich ungelogen auf wenige Quadratkilometer - Gründe werden hier nicht genannt, aber es IST einfach so und daran ist leider auch nichts zu rütteln.
     
  18. AJ1900

    AJ1900 Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    20.01.2015
    Beiträge:
    1.523
    Zustimmungen:
    452
    Dann würde ja wohl nichts dagegen sprechen, wenn man mal den MV. einsehen kann, bzw. wenn dir der Verkäufer das schriftlich gibt?
     
    Karl38007 gefällt das.
  19. Duncan

    Duncan
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    19.01.2014
    Beiträge:
    4.789
    Zustimmungen:
    1.747
    Ort:
    Mark Brandenburg
    Berlin hat ja auch noch etwas Land drumrum, auch wenn es sich gern für eine Insel hält. Achte auf Fahrzeit und dabei nicht nur die S-Bahn-Gemeinden im Blick haben sondern auch die Regionalbahn, da können 2km mal eben 50.000€ und mehr ausmachen.
    Innerhalb der Stadt brauchst du zum Teil länger als einmal außenrum und von der anderen Seite wieder in die Stadt reingefahren. Auch Zeiten sind dann wichtig, besonders interessant bei Gleitzeiten. Halbe Stunde früher losgefahren, einer Stunde früher auf Arbeit und entsprechend früher Feierabend, bevor die lieben Mitmenschen die Autobahn wieder blockieren und U-und S-Bahn platzen, so sie den fahren, ist ja wieder Winter angesagt...

    War wie der Promi der unbedingt nach Kreuzberg wollte und dann sehen durfte, dass es die Szene die er suchte in Neukölln und Tempelhof viel eher gab.

    Du hast da gerade eine ganz große Palette vor dir warum die Wohnung zum Verkauf steht und warum die noch keiner gekauft hat.
    Das Wohnungseigentumsgesetz googelst mal und überfliegst es, du möchtest natürlich die letzten Beschlüsse der WEG mind. der letzten 3 Jahre einsehen, möglichst länger, den Grundbuchauszug möchtest du sehen, der zeigt dir wann die Wohnungen zur WEG wurden und auch noch andere Lasten, wie z.B. Leitungsrechte, Duldungen (Lärm der Schule nebenan) usw. und dann kann das Baulastenverzeichnis (Bahn als Nachbar) interessant sein.

    Technische Expertiese zur Bewertung des Zustandes der Wohnung wie des Gesamtobjektes hast du dir gesichert? Du haftest nicht nur für die Wohnung sondern bist auch Miteigentümer der Gesamtanlage, mit allem was dazu gehört.
     
  20. Duncan

    Duncan
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    19.01.2014
    Beiträge:
    4.789
    Zustimmungen:
    1.747
    Ort:
    Mark Brandenburg
    Das erledigt sich ja mit der Einsicht in den Grundbuchauszug, aber eine vermietete Wohnung zu kaufen ohne den Mietvertrag zu kennen halte ich ja für eine höhere Stufe von Wahnsinn.
     
    Karl38007 und GJH27 gefällt das.
  21. #20 BHShuber, 04.01.2017
    BHShuber

    BHShuber Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    12.12.2013
    Beiträge:
    3.332
    Zustimmungen:
    1.203
    Ort:
    München
    Hallo,

    dann sollte man den Makler einmal auf den Prüfstand stellen, denn eine Wohnung ist dann anzeichnend bereits privatisiert, wenn nicht mehr alle Wohnungen einem Vermieter/ Eigentümer gehören und es weitere verschiedene Eigentümer gibt, entweder hast du hier was vollkommen falsch verstanden oder der wehrte Kollege hat einen an der Waffel.

    Für meinen Geschmack hast du zum jetzigen Zeitpunkt sehr wenig Informationen über das zu kaufende Objekt, die Gegebenheiten und dem Mieter.

    So nun, Kopie des Mietvertrages, wenn schon eine WEG besteht, dann Protokolle der Eigentümerversammlungen anfordern, Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnungen einfordern, denn das ist obligatorisch, bzw. diese Unterlagen sollte man als Kaufinteressent mindest haben, bevor man sich unglücklich macht, gegebenenfalls sollte der wehrte Herr Kollege zumindest einen Grundbuchauszug in Kopie haben, auch hier viele wertvolle Informationen die Kaufentscheidend sein können, nicht zu vergessen, eine Teilungserklärung der WEG und die Gemeinschaftordnung.

    Ohne diese Unterlagen, käme für mich kein Kauf infrage!

    Gruß
    BHShuber
     
Thema:

Wohnung kaufen und Eigenbedarf anmelden

Die Seite wird geladen...

Wohnung kaufen und Eigenbedarf anmelden - Ähnliche Themen

  1. Kündigen auf Eigenbedarf...

    Kündigen auf Eigenbedarf...: Hallo, ich bin neu hier und weiß nicht ob ich hier richtig bin. Es geht um ein Dreifamilien Haus. Zwei Wohnungen sind Vermietet. (Erdgeschoss &...
  2. Ich habe meinem Mieter wegen Eigenbedarf gekündigt. Was nun?

    Ich habe meinem Mieter wegen Eigenbedarf gekündigt. Was nun?: Ich hatte ein Einfamilienhaus an ein Ehepaar vermietet. Ich habe ihnen wegen Eigenbedarf gekündigt, vor Gericht wurde dann ein Vergleich gemacht...
  3. Wohnung in Berlin ohne Bürgen?

    Wohnung in Berlin ohne Bürgen?: Hallo, ich bin aktuell auf Wohnungssuche und habe dabei das Problem, dass meine Eltern zu wenig verdienen, um als Bürgen in Frage zu kommen. Ich...
  4. Unseriöser Käufer! - Probleme nach fast 1 Jahr

    Unseriöser Käufer! - Probleme nach fast 1 Jahr: Liebe Forenfreunde, liebe Immofans und Experten, diese schöne Plattform, die uns allen zur Verfügung steht bzw. dieses geniale Forum und seine...
  5. Kündigung wegen Eigenbedarf

    Kündigung wegen Eigenbedarf: Hallo, kurz vorab: Ich bin nicht der Besitzer des Hauses um das es geht. Der Besitzer ist mein Bruder. Ich erkläre euch einfach mal unsere...