Wohnung kaufen, WG gründen und selbst bewohnen

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von Lordi, 14.09.2015.

  1. Lordi

    Lordi Gast

    Hallo

    Ich habe mich kürzlich über Möglichkeiten informiert, in Immobilien zu investieren, bin also noch ein absoluter Neuling auf dem Gebiet. Neben dem Kauf via Finanzberater kam folgende Option auf, die mir ehrlich gesagt gut gefällt. Sagt mir doch mal, was ihr davon haltet:

    Ich würde eigenständig eine ~80m² Wohnung zentral in Hannover kaufen, eine WG gründen und selbst darin wohnen. So spare ich mir die aktuellen Wohnungs-Kosten (300€) und bekomme etwa 500€ Mieteinnahmen pro Monat. Einen Mieterpool habe ich dann zwar nicht, aber doch ziemlich gute Kontrolle, wer einzieht und was konkret in der Wohnung gemacht werden muss. Wenn ich (28) nicht mehr in der WG wohnen will, kann ich sie hoffentlich zumindest ohne Wertverlust, vielleicht sogar mit Gewinn, verkaufen. Ich denke, zentrale Lage in Hannover mit guter Anbindung (wo ich selbst wohnen würde) dürfte in den nächsten Jahren nicht unbedingt an Wert verlieren.

    Ich bin allerdings etwas über die (auf ImmoScout24 gefundenen) Kaufpreise von 2500-3000€ pro m².

    Stelle ich mir das zu einfach vor? Oder ist es generell eine schlechte Idee?
     
  2. AdMan

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  3. Andres

    Andres
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    Das merkt man leider.


    Was soll das sein? Wer versucht dir da etwas zu verkaufen - und was will er verkaufen?


    So weit, so gut. Ob man das als Investment bezeichnen will, ist Ansichtssache. Hast du WG-Erfahrung? Wie viel Eigenkapital ist vorhanden?


    Was sind deine "aktuellen Wohnungs-Kosten"? Ist das die Miete, die du derzeit für deine Wohnung bezahlst und künftig einsparst? Oder sind das Kosten, die für die zu kaufende Wohnung entstehen? Das wird ja nicht viel mehr als das Hausgeld sein. Woher kommt dieser Betrag? Sobald das geklärt ist, folgen wesentlich konkretere Kritikpunkte.


    Zur Einschätzung der Miethöhe berechnet man, wie viele Jahresnettomieten erforderlich wären, um den Kaufpreis einzuspielen. Leider nennst du keinen Kaufpreis:

    Also rechne ich mit dem, was wir wissen: 80 m² bei mindestens 3000 €/m² macht mindestens 240.000 €. Kaufnebenkosten und andere Feinheiten lassen wir der Einfachheit halber mal außen vor.

    Außerdem unbekannt: Der Anteil deiner Eigennutzung. Für eine faire Einschätzung der Kaufpreis/Miete-Verhältnisses, muss hier natürlich eine fiktive Miete angesetzt werden.
    • Bei einer 2er-WG kommen also zu den tatsächlichen 500 € Miete noch einmal 500 fiktive Doppelmark, also insgesamt 1000 €/Monat, d.h. 12.000 €/Jahr. Faktor 20 ist eigentlich jenseits der Schmerzgrenze für Anlageobjekte.
    • Vermutlich handelt es sich aber eher um eine 3er-WG, also sind für dich nur fiktive 250 €/Monat anzusetzen. Damit landen wir in der Gegend von Faktor 27 und das ist keine Geldanlage sondern eine Geldverbrennungsmaschine.
     
  4. AJ1900

    AJ1900 Erfahrener Benutzer

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    Hossa, wer rät einem den zu so etwas? Mal ganz abgesehen von den sonstigen Problem wie Finanzierung, Mieter usw. schon mal was von Courtage, Notarkosten und Hausgeld, gehört?
    Eine Eigentumsohnung ist grundsätzlich schon mal als Investment nicht gerade unproblematisch, und dann noch mit der Perspektive das du wohl in absehbarer Zeit wieder ausziehst und verkaufen willst? Das kann finanziell ja eigentlich nur in die Hose gehen.
     
  5. #4 Pharao, 15.09.2015
    Zuletzt bearbeitet: 15.09.2015
    Pharao

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    Hi Lordi,

    als ich wäre sehr vorsichtig bei "Beratern" aller Art. In erster Linie geh es denen um Geldverdienen und nicht zwangsläufig dich gut zu beraten! Da wird auch gerne mal was "schön" gerechnet, damit es "netter" Aussieht. Also lohnt sich die Immobilie x wirklich? Wie ist der Markt vor Ort, welche Mietpreise sind möglich, wie ist die tatsächliche Nachfrage, passt der Kaufpreis zur Immobilie, in welchem Zustand befindet sich die Immobilie, usw.

    Desweiteren kauft man sich m.E. nicht man schnell eine Immobilie, um sie dann in paar Jahren wieder schnell mal mit Gewinn zu verkaufen. Wenn du dir eine Immobilie zulegst, dann sollte das m.E. schon etwas langfristigerer geplant sein. Und wenn du nicht gerade in Geld schwimmst, dann sollte m.E. die erste Wohnung auch eher für den Eigenbedarf sein, statt zur Vermietung und ggf. stellt man da andere Ansprüche an die Immobilie.

    Hast du denn überhaupt Erfahrung mit Mietrecht oder WEG, ect? Also kennst du deine Rechte & Pflichten als Vermieter bzw. als Eigentümer? Desweiteren, willst du tatsächlich mit 28 noch in einer WG wohnen? Oder ist dir zum Beispiel klar, das du bei Wohneigentum nicht alleine das sagen hast? Da kann schnell mal was beschlossen werden und schupps wirst du extra zu Kasse gebeten, auch wenn dir das finanziell nicht gerade passt.

    Da es bei dir so etwas danach klingt: verabschiede dich von dem Gedanken, Eigentum bedeutet kostenloses Wohnen. Das klappt erst, wenn du genügend Wohnungen besitzt die gut vermietet sind und da bist du mit deiner einen Wohnung noch weit weg.
     
  6. Duncan

    Duncan
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    Die Erfahrung/Ansicht kann ich nun nicht teilen. Die ETW bringt den Vorteil mit, dass ich in dem WEG-Verwalter schon mal einen Ansprechpartner für die grundsätzliche Erhaltung habe. Ich habe da mit anderen Formen (EFH/MFH) deutlich mehr am Hacken. Wenn die Mittel für ein MFH nicht ausreichen ziehe ich eine ETW einem EFH vor!

    @Lordi: Wie hoch ist dein Eigenkapital? Wenn du nicht mindestens 50% des Kaufpreises sofort auf den Tisch legen kannst, lass es ganz! Besser wären 100%, klar.
    Andres hat dir oben eine einfache Handformel zur groben Einschätzung der Wirtschaftlichkeit an die Hand gegeben. Alles über 20 bekommst du als Anfänger und Unkundiger nie in die Wirtschaftlichkeit, das ist etwas für sehr spezielle Ausgangslagen. Du möchtest eher etwas um 15. Noch nicht zu alt und ohne zu großen Instandhaltungsstau.

    Deine Lageerwägungen sind schon mal nicht schlecht. Die WG soll sich über die Uni und die Hochschulen füllen denke ich mal, wie haben die sich entwickelt bei den ganzen Umstrukturierungen? Wie wird deren Zukunft eingeschätzt? WG's bergen ihre eigenen Risiken, kreative Zahlungauffassungen und zwischenmenschlichen Beziehungen. Das ist mit den Rechten und vor allem Pflichten eines Vermieters nicht immer so ganz einfach.

    Ich denke, dass kann man eindeutig mit JA beantworten.
     
  7. #6 lostcontrol, 15.09.2015
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    Kostenlos wird's auch dadurch nicht dass man Einkünfte aus anderen Wohnungen hat, man hat dann nur mehr Geld zur Verfügung.
    Auch selbstbewohntes Eigentum kostet Geld - und zwar nicht zu knapp! Zumal man beim selbstbewohnten dann doch eher dazu tendiert bei Sanierungs- und Modernisierungsmaßnehmen doch eher etwas mehr auszugeben, z.B. Parkett statt Laminat, teurere Fliesen und Armaturen im Bad, Luxus-EBK usw...
    Für das Geld was mich mein Haus monatlich kostet (und das ist ja längst abgezahlt) könnte ich mir 'ne schöne große Luxusbude leisten...
     
  8. AJ1900

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    Na gut, EFH ist in Sachen Investment natürlich meistens noch schlimmer, dem kann man kaum wiedersprechen.
     
  9. Pharao

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    Hi,

    schon richtig das es so gesehen nie kostenlos ist, aber wenn man eben genügend andere Mieteinkünfte hat, da bleibt ja i.d.R. schon etwas übrig .... M.E. kann man hier dann schon sagen, durch die anderen Immobilien kann ich "umsonst" wohnen. Das klappt aber m.E. auch erst, wenn man genügend vermietete Wohnungen hat.
     
  10. #9 lostcontrol, 15.09.2015
    lostcontrol

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    Nö, seh ich nicht so.
    Dann müsste ich ja auch sagen dass ich durch meinen Job genug Geld verdiene so dass ich "umsonst" wohnen kann. Ist doch Quatsch.

    Auch Eigentum kostet Geld. Das lässt sich nicht leugnen.
    Ob ich dafür die Einkünfte aus meinem Job oder aus anderen Mietwohnungen nehme (was hier für einige ja dasselbe ist) ist völlig egal, trotzdem ist das Eigentum nicht kostenlos.
     
  11. AJ1900

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    Na ja, es kann aber natürlich schon einen Unterschied machen, ob ich 800€ im Monat am Miete zahle die in jedem Fall weg ist, oder ob ich für 800€ im Monat einen Kredit abbezahle. Das letztere würde ich dann eher als Vermögensbildung bezeichnen. Klar das kann auch gehörig in die Hose gehen, oder sich hinten und vorne nicht rechnen, und am Ende wäre man mit einer Mietwohnung sogar billiger gefahren.
    Natürlich vergleicht man da auch oft Äpfel mit Birnen das ist auch klar. Zugegeben das ist ein etwas theoretischer Ansatz, der in der Praxis kaum ein Normalfall sein wird.
     
  12. #11 lostcontrol, 15.09.2015
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    Ich hab das eher darauf bezogen dass ich hier im Privathaus die Instandhaltungsmaßnahmen aus eigener Tasche bezahlen muss - rechne ich das um auf Monate, dann bin ich nicht wirklich billiger dran als in einer Mietwohnung. Und das obwohl mein Privathaus längst abgezahlt ist. Trotzdem bröselt die Fassade, braucht's 'ne neue Heizung, muss das Bad neu gemacht werden usw...

    Kredit abzahlen ist Vermögensbildung? Öhm... naja... nun gut...
     
  13. #12 Aktionär, 15.09.2015
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    Ich persönlich habe keinerlei Erfahrungen mit WGs, weder als Mieter noch als Vermieter, aber da es oftmals den Mietern ganzer Wohnungen nicht umbedingt Spass macht mit dem Vermieter unter einem Dach zu wohnen, kann ich mir durchaus vorstellen, dass das in einer WG nicht anders ist. Oder die Fluktuation geht entsprechend in die Höhe.
     
  14. AJ1900

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    Klar, deshalb sage ich ja, das ist nur sehr eingeschränkt der Fall. Das kann es aber natürlich schon geben. Teilweise beträchliche Wertzuwächse bei Immobilien sind ja nun keine Fiktion sondern kommen tatsächlich vor.
    Insofern ist die Formulierung des "kostenlosen" wohnens natürlich unglücklich und irgndwie auch irreführend, im Ergebniss kann es aber natürlich daraus hinauslaufen. Das das tatsächlich planbar wäre, so wie einem da der wunderbare Banksparplan des Beraters vormacht ist aber natürlich unsinn.
     
  15. #14 lostcontrol, 15.09.2015
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    Unterschlag dabei aber jetzt bitte nicht dass man dafür die Immo aber auch in Schuss halten muss. Wer garkein Geld in seine Immos steckt sollte lieber nicht von Wertzuwachs träumen.

    Nein, das kann es nicht!
    Das Geld muss ja von irgendwo herkommen - ob das nun Einnahmen aus VV anderer Wohnungen sind oder durch ganz normale Arbeit, es ist GELD das reingesteckt werden muss. Also nix mit kostenlosem Wohnen.
    Sonst könnte ich auch sagen zur Miete wohnen ist kostenlos weil ich ja genug Geld für die Miete habe.
     
  16. AJ1900

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    Sorry, aber nur weil ich Geld in eine selbst genutzte Immobilie investiere bedeutet das ja nicht im Umkehrschluss, das es automatisch komplett verschwunden wäre. Wohne ich zur Miete ist das aber defenitiv der Fall.
    Natürlich ist es durchaus wahrscheinlich das, wenn man hart und realistisch rechnet, so eine Immobilie nicht günstiger, oder vieleicht sogar teuere ist als eine Mietwohnung besonders dann, wenn man zum Gutteil auf Kredite angewiesen ist, das aber nun so pauschal stehen zu lassen halt ich auch für falsch.
     
  17. #16 lostcontrol, 15.09.2015
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    Nö, ist es ja auch nicht.
    Aber man muss Geld reinstecken, dort zu wohnen ist also logischerweise NICHT kostenlos.
    Nur darauf will ich raus.

    Wenn man so argumentiert wie's hier getan wurde dann ist Miete doch auch kostenlos, man gibt ja nur Geld dafür aus...

    Da gab's mal eine schöne Doku in der das lang und breit ausgerechnet wurde - ich glaube von WISO.
    Letztendlich hat sich da das Eigenheim erst sehr, sehr spät gerechnet (und genau dann ging's los mit den "großen" Investitionen wie Dach, Fenster, Heizung usw.).
     
  18. AJ1900

    AJ1900 Erfahrener Benutzer

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    Du hast ja in Prinzip recht. Trozdem steht der Investition in die eigene Immobilie ja der hoffentlich bleibende Wert der Immobilie gegenüber. Der Miete einer Wohnung steht gar kein Wert gegenüber. Zuggeben auch keine sonstigen Kosten für Instandhaltung usw.
    Das das in 90% der Fälle einfach eine absolute Milchmädchenrechnug ist, weil sich der Wert natürlich nie so entwickelt wie man es gerade habe will, steht ja noch mal auf einem anderen Blatt, und das man folglich darauf natürlich keine Kalkulation stützen sollte, schon gar nicht wie oben angedacht, ist wohl auch klar.
     
  19. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    wie schon geschrieben, kommt halt etwas auf die Sichtweise drauf an.

    Gerade weil man aber auch was in eine Immobilie reinstecken muss/sollte um sie zu erhalten, gerade deswegen würde ich nie sagen, "wenn ich nur eine Wohnung vermietet habe, kann ich umsonst wohnen". Aber wenn man genügend vermietete Wohnungen hat, dann reicht der "Gewinn" dieser Einkünfte durchaus dafür aus bzw. sollte dafür ausreichen, um wenigstens die "eigene" Miete davon bezahlen zu können, was ich (und evtl. einige andere) dann als "kostenlos wohnen" bezeichnen.

    Naja, hier spielt aber der Mietpreis, wieviele Mietswohnungen man hat, Zustand der Immobilie, ect schon eine gewisse Rolle, denn zB ein Dach muss nicht alle 10 Jahre erneuert werden, da reichen kleinere Reparaturen i.d.R. auch aus. Nur als Beispiel, unser Dach ist noch aus Kriegszeiten und außer gelegentlichen Ziegelwechseln machen wir nicht viel am Dach. Warum auch, ist ja dicht & hält. Natürlich kommt es schon mal vor, das was nicht mehr repariert werden kann zB Zentralheizung, ect, aber sowas sollte locker mit den Mieteinnahmen/Rücklagen dann bezahlbar sein.

    Letztlich ist das doch jetzt aber auch egal, ich glaube der Fragesteller hat mich schon verstanden wie ich das meinte.
     
  20. #19 Akkarin, 15.09.2015
    Akkarin

    Akkarin Erfahrener Benutzer

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    Bei Baufi Zinsen von 0,8-1,8 % Zinsen kann man da durchaus von sprechen. Es bleibt ja am Ende ein Gegenwert.
    Bei einem Konsumkredit natürlich nie.
     
  21. Lordi

    Lordi Gast

    Hui! Da ist ja was los, mit so viel Feedback habe ich gar nicht gerechnet :D

    Zu euren Fragen:

    WG-Erfahrung: sehr viel, wohne seit 8 Jahren in einer WG mit wechselnden Mitbewohnern
    Der Berater: ist von der Tecis. Die haben sich über Jahre mein Vertrauen erarbeitet, was nicht heißt, dass ich ihnen blind vertraue
    Zum Eigenkapital: gehen wir mal von 50k aus. Ich bin sehr sparsam und habe jeden Monat viel Geld über (rechnen wir der Einfachheit halber mal mit 1k)
    Meine aktuellen Wohnungskosten ist meine Kaltmiete (300€ Kaltmiete würde ich mir natürlich einsparen)
    Ich habe an eine 3er WG gedacht
    Zum Kaufpreis: ich hatte eigentlich bis 120k angepeilt und müsste natürlich etwas Glück haben, sowas in Hannover zu finden
    Erfahrungen mit Mietrecht wenig, aber mir ist klar, dass man für Reparaturen aufkommen muss.


    Was sind Doppelmark?
    Warum bedeutet Eigentum (in einer WG, wo -sagen wir- pro Monat 500€ reinkommen) nicht kostenloses Wohnen?

    Wo ist der Denkfehler bei folgender Rechnung: 300€ einsparen, 500€ reinkriegen macht 800€ mehr im Monat abzüglich Reparaturkosten und sonstige Kosten. Vielleicht könnt ihr mir da nochmal einen Pointer geben, was an Kosten alles anfällt.

    Vielen Dank für eure bisherigen Antworten :)
     
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