Wohnung nach Vermessung durch Mieter kleiner

Diskutiere Wohnung nach Vermessung durch Mieter kleiner im Wohnungsgröße Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Guten Tag, meine Mutter ist Vermieterin eines MFH mit 3 Parteien. Ich bin seit kurzem als Verwalterin für sie tätig, da sie seit einem...

  1. #1 Namine88, 15.02.2018
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    Guten Tag,
    meine Mutter ist Vermieterin eines MFH mit 3 Parteien. Ich bin seit kurzem als Verwalterin für sie tätig, da sie seit einem Schlaganfall vergangenen Jahres die Hausangelegenheiten nicht mehr allein regeln kann. Meine Mutter und Ich bewohnen 2 Parteien des Hauses, die dritte Wohnung ist vermietet. Es handelt sich dabei um eine Dachgeschoß Wohnung die laut Mietvertrag (der noch durch meine Mutter erstellt wurde) 86qm groß sein soll. Nun haben die derzeitigen Mieter die Wohnung neu ausgemessen und sind bei den berechnungen auf 57qm nach Abzug aller Dachschrägen gekommen. Soweit ich mich durch die alten Mietverträge gearbeitet habe sieht es wohl so aus das bei der Wohnungsvermessung nie Schrägen abgezogen wurde, das Haus wurde anfang der 70er gebaut und da gab es anscheinen keine Gesetzeslage zu Schrägen. Jetzt fordern die Mieter natürlich das die Nebenkostenabrechnung neu berechnet wird und die Prüfung der Miete. Meine Frage ist nun ob ich die Vermessung nicht selber nochmal nachprüfen sollte, also selber nocheinmal ausmessen und wie sieht es jetzt aus bezüglich einer Prüfung der Miete, nach was richte ich mich, wie berechne ich es am besten? Die Mieter zahlen derzeit 620€ Kaltmiete und 130€ Nebenkostenvorrauszahlung.
    Leider kenne ich mich wirklich gar nicht aus mit dem ganzen, ich versuche mich zu Informieren und mir einen Überblick zu verschaffen, aber meine Mutter hat Jahrelang auch so schlecht gewirtschaftet das alles ein reines Chaos ist....
    Für Hilfe danke ich im voraus.
     
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  3. dots

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    In der Regel werden Dachschrägen nicht komplett abgezogen.


    86qm Grundfläche? Oder 86qm Wohnfläche? Oder 86qm Nutzfläche? Oder 86qm Mietfläche?


    Das halte ich für eine Lüge.
    Google-Stichwort: z. B. Wohnflächenberechnung

    Dann prüfe doch die Miete. Guck auf den Kontoauszug, guck in den Mietvertrag, vergleiche die Zahlen, und teile dem Mieter mit, dass du die Miete erfolgreich geprüft hast.
    Oder war das anders gemeint?
    Ist "ein Stück Wohnung" zum Preis von 123 Euro vermietet - oder 86 m² zum Preis von 1 € je m²?
    Ist die Flächenangabe im Mietvertrag eine zugesicherte Eigenschaft der Mietsache? Wie genau lautet die konkrete Formulierung der Flächenangabe im Mietvertrag?
     
  4. #3 Namine88, 15.02.2018
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    Also die Mieter haben mir eine Excel Tabelle zugeschickt mit allen angaben und Berechnungen. Laut dem haben sie die Dachschrägen von 1 bis 2 Metern höhe zu 50% berechnet. Im Mietvertrag steht ganz genau Wohnung mit 86qm mehr nicht, allerdings steht bei der Nebenkostenabrechnung und bei Versicherungen eine Gesamtwohnfläche von 267qm und diese Summe kommt zusammen aus Wohnung meiner Mutter 78qm, meine Wohnung 103qm (wobei wir das jetzt auch nachmessen und 86qm die Dachwohnung.
     
  5. dots

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    Im Vertrag steht wirklich wortwörtlich ...
    ... ?

    Schuhgröße, Lieblingsessen und -farben?
     
  6. #5 Tobias F, 15.02.2018
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    Also wenn jemand eine Wohnung von 86qm mietet, und erst irgendwann durch Nachmessen feststellt das 86qm nur 57qm sind - sorry, wenn jemand so wenig fähig ist etwas das er sieht auch nur einigermaßen zu beurteilen würde ich mich auch nicht auf deren Vermessung verlassen sondern alles selbst machen.

    Also beträgt die Grundfläche 86qm, alles schön und gut. Daneben gibt es aber auch noch das Mietrecht, und dass kommt hier zur Anwendung.

    Bei allem was nach qm berechnet wird völlig zu Recht.

    Nur wenn auch diese vertraglich pro qm berechnet wird. Ansonsten gemietet wie gesehen (und wer 86qm nicht von 57qm unterscheiden kann .....)

    Am besten nach dem Mietvertrag. Alles andere führt zu neuem Chaos.
     
  7. #6 Namine88, 15.02.2018
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    Im Mietvertrag steht "Die Wohnungsfläche beträgt 86qm". Woraus sich die Kaltmiete berechnet steht nicht drin. Also die Wohnung sieht nicht nach 57qm aus da die schrägen auch erst bei 1 Meter beginnen dadurch wirkt es doch groß, es sind 2 große Zimmer (4 * 6 m) und eine große Küche nur Bad und Kammer wirken klein. Daher kann man sich da bestimmt schon verschätzen. Wahrscheinlich sind die 86qm wirklich dir Grundfläche und keine hat daran gedacht es mal nachmessen zu lassen...
     
  8. dots

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    Wahrscheinlich. Oder vielleicht. Vielleicht aber auch nicht. Vielleicht ist es auch die Nutzfläche oder das Volumen der Badewanne in Dezilitern.

    Lass das mit dem Nachmessen lieber sein.
    Wird ja wohl seinen Grund haben, das bisher niemand daran gedacht hat, das nachzumessen.
    Außerdem wäre dieser hochspannende Thread ja dann vielleicht plötzlich gegenstandslos.
     
  9. #8 ehrenwertes Haus, 15.02.2018
    ehrenwertes Haus

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    Schau mal hier:
    http://www.mietrecht-hilfe.de/miete/wohnflaechenberechnung.html

    Von wann ist denn der Mietvertrag?
    Für alle Mietverträge ab 2004 geschlossen wurden gilt Berechnung nach Wohnflächenverordnung.
    Für ältere Veträge wird die Wohnfläche nach II.Berechnungsverordnung bestimmt.

    https://www.juraforum.de/lexikon/wohnflaechenberechnung
    und hier findest du noch was zum Thema Korrektur der Miethöhe wegen Flächenabweichung zum Vertrag.


    Da bei dir die Abweichung der Flächenangabe im Vetrag und was von deinem Mieter behauptet wird sehr groß ist, wäre eine Überprüfung (Neuberechnung) der Fläche sinnvoll.
    Wenn du damit z.B. einen Architekten beauftragst, liefert er dir nicht nur die Werte für Grund und Wohnfläche, sondern auch nach welcher Methode diese bestimmt wurde. Das sind bessere Argumente als selbst Nachmessen und Berechnen von dir als Laie.
     
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  10. sara

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    Was heißt eigentlich wahrscheinlich?
    Du wirst doch wohl die Länge und Breite des Hauses messen können um damit schon mal grob zu wissen ob das abzüglich der Mauern mit der Grundfläche hin kommt.
    Außerdem hat man normalerweis auch Pläne und Wohnflächenberechnungen vom Haus.
    Diese habe ich auch für das Haus aus den 70er Jahren.
     
  11. #10 Namine88, 15.02.2018
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    Pläne habe ich keine. Das Haus haben meine Großeltern gebaut und meine Mutter hat es 2005 geerbt bzw sie ist nicht alleinige Eigentümerin, sie ist verpflichtet ihren Kindern das Haus zu vererben und kann deshalb auch nichts ohne die Unterschriften der Kinder machen. Das ist alles sehr kompliziert hier...und sonstige Unterlagen über das Haus habe ich nicht. Kann man das eventuell irgendwo anfordern? Ich meine in Zukunft wäre es mir sehr hilfreich solche Dokumente vorliegen zu haben.
    Also als Grundfläche könnten die 86qm schon hinkommen , wie gesagt das eine Zimmer ist allein 4x6m und das andere 4x4 plus eine Ecke die ca, 2,7x2,4m groß ist. Die Küche hat auch knapp 4x3,5m. Ich habe in der Wohnung 9 Jahre gewohnt, hab aber selber auch nie daran gedacht das genau nachzumessen. Bis jetzt wusste ich nicht mal das Schrägen berechnet werden usw...
     
  12. sara

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    Dass du keine Pläne vorliegen hast kann ich mir vorstellen, aber dass man Pläne wegwirft auch nicht.
    Auch bei einer Erbschaft wird man alle Dokumente sichten, bevor man sich davon trennt.
    Die Großeltern haben die Pläne bestimmt nicht vernichtet. Schau bei deiner Mutter nochmal genau nach.
     
  13. #12 ehrenwertes Haus, 15.02.2018
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    @sara

    Du glaubst gar nicht was alles weggeworfen werden kann... vor allem, wenn Demenzerkrankungen mit im Spiel sind.

    Beim zuständigen Bauamt solltest du die Baupläne erhalten können.
    Falls nicht, können sie dir dort aber weiterhelfen wo die Pläne verwahrt und angefordert werden können.
     
  14. dots

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    Das mag ja alles sein, die Benutzung eines Zollstocks und das Benutzen des eigene Hirns macht das aber nicht komplizierter, als es in deinem Fall offenbar schon ist.

    Und dann? Spart man sich damit das Nachmessen?
     
  15. #14 Tobias F, 15.02.2018
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    Nur weil Du dir etwas nicht vorstellen kannst darf es nicht sein?

    Sorry, aber so einen ......
     
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  16. #15 Sweeney, 15.02.2018
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    Die Argumentation, es komme maßgeblich darauf an, ob die Parteien einen Quadratmeterpreis vereinbart haben, dürfte kaum haltbar sein.

    "Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, daß infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es nicht." (vgl. BGH, 24.03.2004 - VIII ZR 295/03)

    Vertraglich wurde dem Mieter eine Wohnung, mit der Eigenschaft 87m² Wohnfläche, zugesichert. Offen kann an dieser Stelle bleiben, ob die vom Mieter ermittelten 57m² Wohnfläche den tatsächlichen Wert darstellen. Eine Abweichung von mehr als 33% wäre in diesem Fall jedoch deutlich oberhalb der vorbenannten 10% Erheblichkeitsgrenze, sodass eine entsprechende Mietkürzung durchaus in Betracht käme - und zwar auch rückwirkend. Allenfalls könnte ggf. die dreijährige Verjährungsfrist gem. § 195 BGB eine Rolle spielen.

    Auch eine Argumentation, die Größe sei bestenfalls ein unverbindlicher Richtwert, dürfte ins Leere führen. Der BGH hat in einem weiteren Urteil verdeutlicht, dass ein Mangel der Mietsache auch bei "ungefähr" oder "ca." Angaben im Mietvertrag vorliegt, wenn die Wohnfläche erheblich kleiner ist als angegeben. Diese Erheblichkeitsschwelle wäre ebenfalls bei 10% anzusetzen. (vgl. BGH, 24.03.2004 - VIII ZR 133/03)
     
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  17. #16 Tobias F, 15.02.2018
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    Du hast natürlich Recht. Wir meinen zwar das selbe, ich hatte mich aber ungenau ausgedrückt.
    Gemeint war, wenn im Mietvertrag KEINE qm angegeben sind auf die man (wer auch immer) sich berufen kann ............. - sondern dort z.B. nur steht Wohnung 1.OG links bestehend aus ......
     
  18. Berny

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    Baucht auch nicht (wenn nicht explizit auf eine Berechnungsgrundlage verwiesen wird).
     
  19. #18 BHShuber, 16.02.2018
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    Hallo,

    wäre interessant zu wissen, alle meine Mietverträge sind so gestaltet?

    Wohnung, Adresse, Stockwerk, bestehend aus, z. B. Flur, Küche, Bad, Wohnzimmer und Kinderzimmer, mehr habe ich dort nicht stehen.

    Gruß
    BHShuber
     
  20. #19 Mattieu, 16.02.2018
    Mattieu

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    Was die Wohnung für einen Vergleich ihrer Miete mit der ortsüblichen Vergleichsmiete an Hand eines Mietspiegels untauglich macht.
     
  21. GJH27

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