Wohnung renoviert übergeben - Endrenovierung

Dieses Thema im Forum "Renovierung" wurde erstellt von Jupp, 06.04.2009.

  1. Jupp

    Jupp Neuer Benutzer

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    :wink ForumGemeinde

    Ihr habt das Thema wahrscheinlich schon 1000x durchgekaut. Sorry, bin völligst verunsichert und weiß nicht was ich machen soll:

    Habe eine Wohnung mit einem Mietvertrag von 2003. Dieser Vertrag enthält die starren Fristen zur Schönheitsreparatur und bei den Sonstigen Vereinbarungen (am Schluss des Vertrages) einen zusätzlichen, handschriftlichen Vermerk: Bei Auszug gibt der Mieter unabhängig von der Mietdauer den Mietgegenstand fachgerecht renoviert (Rauhfasertapete, weiß angelegt) und gereinigt zurück.

    Der Mieter hat 2003 eine renovierte Wohnung übernommen. Schönheitsreparaturen (Wände streichen) sind meiner Kenntnis nach nicht gemacht worden.

    Die Wohnung ist nun zum 30.6. gekündigt. – Der Mieter hat mir mitgeteilt, dass er einen Mietvertrag mit diesen starren Fristen zur Schönheitsreparatur habe und somit die Vereinbarung zur Endrenovierung (unter Punkt: Sonstige Vereinbarungen) auch hinfällig sein. Kurz: er wird nicht renovieren
    Beziehen tut er sich auf das BGH-Urteil.

    Ist das so o.k.?

    Was kann man überhaupt noch von dem Mieter „verlangen“?
    Wie sieht das aus mit z.b. Dübel in den Wänden entfernen und verspachteln oder im Bad, wo Dübel in die Fugen eingebracht sind?

    Durch diese unendliche Weisheit der BGH-Richter bin ich völligst verunsichert was ich überhaupt noch fordern darf / kann
    Mir kommt’s direkt so vor, als wenn es das Beste wäre mir baldmöglichst den Schlüssel geben zu lassen und mich um die Renovierung selbst zu kümmern.

    Wie sieht das mit dem Finanzamt aus? Wenn ich mich selbst in die Wohnung stelle und streiche: kann ich meine Arbeitszeit absetzen oder :lol nur Farbe, Pinsel und Abdeckfolie?
     
  2. AdMan

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  3. RMHV

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    Es bedurfte nicht erst der BGH-Entscheidung zu starren Fristen. Die Schönheitsreparaturenklausel war bereits durch die Endrenovierungsverpflichtung unwirksam.

    Man kann vom Mieter verlangen, dass er die Dekorationsmängel beseitigt, die durch sein Nutzung entstanden sind. Dübel gehören zumindest in einem gewissen Umfang zur vertragsgemäßen Nutzung. Die Entfernung und Verspachtelung der Löcher kann nicht verlangt werden.


    Unterstellt, es wird ein Maler beauftragt, wird dieser eine Rechnung schreiben und hat steuerpflichtige Einnahmen für Materialverkauf und Arbeitsleistung.
    Erbringt der Vermieter die Leistung, hat er sich den Handwerkerlohn selbst verdient und muss auf diesen Betrag im Ergebnis auch Einkommensteuer zahlen.
     
  4. #3 lostcontrol, 06.04.2009
    lostcontrol

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    was steht denn da genau?
    wenn da sowas wie "im allgemeinen" dabei steht, sind die fristen eben NICHT starr.
    könntest du den text mal hier posten?

    individual-klauseln sind gültig.

    man könnte von einem vermieter verlangen, dass er sich 2003 (also 2 jahre nach der mietrechtsreform) bemüht, einen aktuellen mietvertrag zu benutzen - dann entstehen solche probleme garnicht erst.

    eine gewisse anzahl dübellöcher musst du hinnehmen.

    der mieter muss dir den schlüssel erst zum vertragsende geben, keine sekunde vorher.

    das beste meiner ansicht nach:
    unrenoviert vermieten. die mieter geben sich deutlich mehr mühe, wenn sie es für sich selbst schön gestalten, sie können mit ihrer bevorzugten farbe streichen (auch die beste rauhfaser hält keine unendlich vielen anstriche aus, und weiss ist nun mal nicht jedermanns geschmack), und es gibt genau die genannten probleme beim auszug nicht mehr...

    du kannst deine arbeitszeit absetzen. allerdings darfst du natürlich nicht teurer sein als der fachmann pauschal bei der gleichen arbeit, auch wenn du deutlich mehr stunden dafür brauchst (Umsatzsteuer musst du natürlich weglassen).
     
  5. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Losti, den Unsinn hast du schon mal erzählt und bist eine nachvollziehbare Begründung schuldig geblieben.
    Durch eine Eigenleistung wird ein Gewinn erwirtschaftet wird und dieser Gewinn unterliegt selbstverständlich der Einkommensteuer.
     
  6. #5 lostcontrol, 06.04.2009
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    der gewinn (die miete) wird selbstverständlich versteuert.
    aber die eigenleistung kannst du genauso absetzen wie du es tun könntest, wenn du einen handwerker das ganze machen lässt.
     
  7. RMHV

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    Ich bin gerne bereit, jede Argumentation nachzuvollziehen. Allerdings wird dazu zwingend eine Rechtsgrundlage zu nennen sein.
    Bis dahin ist das unsinniges Geschwätz, das auch durch Wiederholung nicht besser wird.

    Die Miete ist übrigens auch nicht der steuerpflichtige Gewinn.
     
  8. #7 lostcontrol, 06.04.2009
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    sorry, aber ich bin grad wirklich zu faul um das zu googeln.
    ich könnte natürlich unseren steuerberater anrufen und ihn danach fragen - der verwurstet das ja immer entsprechend.

    nein, das war vereinfacht ausgedrückt. da wird natürlich vorm versteuern so einiges abgezogen. aber das ist ja jetzt nicht die frage.

    man kann seine eigenleistung beim finanzamt geltend machen, darum gings.
     
  9. Jupp

    Jupp Neuer Benutzer

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    Erstmal: vielen Dank für euere schnellen Antworten.

    Die Wohnung ist 2003 von einem Makler vermietet worden. Heißt also: der Mietvertrag wurde auch von einem Makler erstellt.

    Normalerweise hole ich mir die Mietvertrags-Vordrucke von Haus und Grund.
    Bei diesen Mietverträgen konnte ich eine Ergänzung zu den Schönheitsreparaturen mit „in der Regel“ / „die Zeitfolge beträgt im Allgemeinen“ erst ab Herbst 2004 feststellen.

    Soll ich jetzt leider oder zum Glück sagen: die besagte Wohnung ist bereits wieder vermietet. Mit einem frisch geholten Mietvertrag von Haus und Grund.

    Der neuen Mieterin hatte ich zugesagt, dass die Wohnung vor Einzug renoviert wird; schriftlich ist dies nicht definiert worden.

    O.k, Kind in den Brunnen gefallen. Was tun? Was ist möglich?
    In 1. Linie geht es um die Rechte und Pflichten des jetzigen Mieters, der gekündigt hat.

    Anbei der vorgedruckte Text vom Mietvertrag aus 2003:

    § 16 Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume
    4. a) Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren in innen) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Reihenfolge fachgerecht auszuführen. In gleicher Weise hat der Mieter auch die Renovierung der Fußleisten durchzuführen.
    Naturlasiertes Holzwerk darf nicht mit Farbe behandelt werden.
    Die Zeitfolge betragt: bei Küche, Bad und Toilette - 3 Jahre
    Bei allen übrigen Räumen - 5 Jahre.
    Diese Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an.
    Der Mieter hat ferner vom Vermieter gestellte Textilböden bei Bedarf, spätestens aber alle 3 Jahre, fachgerecht reinigen zu lassen.

    b) Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn die Fristen nach § 16 Ziff: 4a seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind.

    c) Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedoch nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der oben genannten Fristen – zurückgerechnet vom Zeitpunkt des Beendigung des Mietverhältnisses – durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muss er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer anerkannten Firma. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, dass er die Schönheitsreparaturen fachgerecht selbst durchführt.
    Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, Dübeleinsätze zu entfernen, Löcher ordnungsgemäß und unkenntlich zu verschließen, soweit nicht das Anbringen von Bohrlöchern und Dübeln zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache unerlässlich war. Veränderungen dieser Art, denen der Vermieter nicht ausdrücklich zugestimmt hat oder bei Wahrung seiner berechtigten Interessen nicht hatte zustimmen müssen, verpflichten den Mieter zum Schadensersatz.


    Es folgt § 27 Sonstige Vereinbarungen. Dieser Text ist vom Makler mit Schreibmaschine hinzugefügt worden.

    Bei Auszug gibt der Mieter unabhängig von der Mietdauer den Mietgegenstand fachgerecht renoviert (Rauhfasertapete, weiß angelegt) und gereinigt zurück.


    @lostcontrol + RMHV:
    Klar: Miete = NICHT der zu versteuernde Gewinn. Da gehen erstmal Abschreibung, Ausgaben für die Erhaltung der Mietwohnung und und und ab.
    Sollte es soweit kommen, dass ich mich selbst in die Wohnung stelle, kann ich das mit der Anerkennung meiner Eigenleistung mit meinem Steuerberater oder direkt mit dem Finanzamt abklären. Kein Thema.

    Auch ein alter Esel lernt immer was dazu. Demnächst werde ich unrenoviert vermieten. Da ist schon was dran: wenn ein Mieter einzieht, gibt er sich Mühe. Verlassen soll er sie leer und gereinigt
     
  10. #9 lostcontrol, 06.04.2009
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    der hund, den du suchst, ist hier begraben:

    was die dübel angeht, ist alles klar:

    der vertragsgemäße gebrauch einer wohnung beinhaltet nun mal auch, dass man da z.b. regale montiert, und das ist ohne dübel nach wie vor nur schlecht möglich.
    wie gesagt, eine gewisse anzahl an dübellöchern wirst du akzeptieren müssen - wieviele pro quadratmeter, dazu gibt's diverse gerichtsurteile. vielleicht hat ja jemand hier eines parat.
    hat mich persönlich nie interessiert, da wir ja wie gesagt normalerweise unrenoviert vermieten (abgesehen davon hab ich diverse tricks auf lager, wie man dübellöcher schnell und einfach so verschliessen kann, dass mans nicht mehr sieht, wenn erst mal farbe drüber ist).

    mach das - frag deinen steuerberater danach, und wenn er dir dann die entsprechende rechtsgrundlage nennt sei so lieb und poste das hier, damit mich RMHV nicht immer danach fragt. bei uns funktioniert das seit jahren prächtig, wir stehen regelmässig im mietshaus auf der matte und legen selbst hand an, schreiben brav unsere stunden auf, sammeln selbstverständlich material-rechnungen und geben das ganze dann dem steuerberater. wie und auf welcher rechtsgrundlage er das dann verwurstet war für mich noch nie thema, solange er seinen job gut macht und wir regelmässig mehr zurückkriegen, als uns seine dienste kosten.

    nun ja - du könntest mit dem neuen mieter mal darüber reden, wie er dazu steht.
    wenn du ihm das entsprechend gut servierst, dass er dann beim auszug nicht mehr endrenovieren muss, kann man da eventuell ja noch was drehen.
     
  11. Jupp

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  12. #11 lostcontrol, 08.04.2009
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    er muss renovieren bzw. anteilsmässig bezahlen.
     
  13. Jupp

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    Danke für deine / euere Stellungnahmen

    Jetzt weiß ich schon mal vorab Bescheid.
    Wenn die Osterferien vorbei sind, klär ich das mit der Rechtsberatung durch Haus und Grund ab.

    Erst anschließnd setz ich mich mit dem Mieter auseinander
    Oh man, Vermietung ist ein hartes Brot. Ständig gibt's was anderes / was neues. Da willste keinem was böses, aber ohne Rechtsberatung geht hier ÜBERHAUPT NICHTS mehr.

    Viele Grüße !!
     
  14. RMHV

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    Die Schönheitsreparaturenklausel

    ist der typische Fall für starre Fristen und damit unwirksam. Durch die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturenklausel wird eine Teilabgeltungsklausel zwangsläufig ebenfalls unwirksam. Ohne Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen kann es auch keine Verpflichtung zur Zahlung von anteiligen Kosten geben.

    Der Mieter muss also weder renovieren noch anteilige Renovierungskosten bezahlen.
     
Thema: Wohnung renoviert übergeben - Endrenovierung
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