Wohnung richtig Vermieten

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Another_Sky, 15.04.2008.

  1. #1 Another_Sky, 15.04.2008
    Another_Sky

    Another_Sky Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    ich benötige bitte mal eure Hilfe.

    Zum 1. August 2008 will ich meine Wohnung vermieten. Nun habe ich jedoch, da ich auf diesem Gebiet ein absolutes Greenhorn bin, ein paar Fragen und hoffe hier Antworten erhalten zu können.

    Vorab sei gesagt, dass ich mich bereits beim Haus- und Grundbesitzerverein in Köln angemeldet habe. Mietverträge, Selbstauskünfte, etc sind mir ein Begriff und liegen bereits vor.

    Nun habe ich bei vier Anbietern Anzeigen online eingestellt und am kommenden Samstag in der lokalen Presse erscheint ebenfalls eine Anzeige.

    Meine Frage bezieht sich auf die Nebenkosten, die von Vermietern in den Anzeigen genannt werden. In einem Telefonat habe ich heute erfahren, dass einige Vermieter ihre "kalten" Nebenkosten (Grundsteuer, Abwasser, Hausmeistersevice, etc...) bereits in die Kaltmiete inkludiert haben. Die Angaben der NK würden sich lediglich auf die "warmen" Nebenkosten beziehen.

    Ich habe in den Anzeigen 140,-€ für kalte NK und 100,-€ Vorauszahlung für warme NK angegeben. Mir kommen diese 240,-€ doch recht hoch vor. Die 140,-€ sind das Hausgeld, welches ich zur Zeit zahle. Mir ist bekannt, dass ich nicht alle Positionen abrechnen darf. Die Betriebskostenabrechnung werde ich auch durch Haus und Grund machen lassen, um Fehler meinerseits zu vermeiden.

    Also, nun meine eigentliche Frage: sind 240,-€ NK für eine 3-Zimmer Wohnung mit 84m² zu hoch angesetzt?

    Wie gebt ihr Miete und NK in Anzeigen an?

    Vielen Dank im Voraus und schöne Grüße aus Köln!
     
  2. AdMan

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  3. #2 lostcontrol, 15.04.2008
    lostcontrol

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    also ich find das IRRE hoch.
    kannst du das denn alles belegen? bedenke bitte: wenn der mieter die entsprechenden belege einsehen will, musst du sie ihm auch zeigen können.
    das "hausgeld" gehört nicht zu den umlagefähigen kosten...

    na z.b. KM 400 € zuzügl. NK 100 € (pers.-abhäng.)
    personenabhängig deshalb, weil das beim wasser soviel ausmacht. zwei personen verbrauchen nun mal mehr wasser als eine person. viele betriebskosten gehen ja nach verbrauch, drum nehm ich da einen (hoch angesetzten) mittelwert.
    hoch angesetzt weil ich lieber betriebskosten zurückzahle, als den mietern wegen 5 euro hinterherrennen zu müssen. ausserdem hab ich noch nie erlebt dass jemand zum mieterschutzbund gerannt wäre, wenn er eine rückzahlung bekommen hat.
     
  4. #3 Another_Sky, 15.04.2008
    Another_Sky

    Another_Sky Neuer Benutzer

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    Hallo lostcontrol,

    nun, ich habe mir jetzt mal den Wirtschaftsplan genommen und sehe gerade, dass dieser unterteilt ist in "umlagefähige Kosten" und logischerweise in "nicht umlagefähige Kosten".

    Die 140,-€ sind die Summe aus beiden Positionen und ich nehme nun mal stark an, dass ich lediglich die umlagefähigen Kosten an den potentiellen Mieter weitergeben kann, als da wären:

    Hausmeisterdienst / Kanalgebühr / Oberflächenwasser usw...

    Nicht umlagefähig sind dann also z.B. Einstellungen für Rücklagen, Instandhaltung, Verwalter-Vergütung.

    Addieren kann ich jedoch die Grundsteuer, oder?! Dann wäre ich immer noch bei ca. 113,-€ anstelle der 140,-€.

    Das was der Mieter zu viel gezahlt hätte, wäre natürlich nach der Abrechung ausgezahlt worden. Aber, ich kann das ja ändern und bin lernfähig ;-)

    Was nun die "warmen NK" betrifft, habe ich ehrlich gesagt selber noch keine Erfahrungswerte, da in den letzten zwei Jahren noch keiner bei uns gewesen ist und die Zählerstände abgelesen hat (es gibt da kleinere Probleme zwischen unserem Bauträger und dem Versorger, daher noch keine Abrechnung).
    Gibt es "Richtlinien" für Wasser- und Heizkosten, die ich pro Person ansetzen kann?

    Vielen Dank im Voraus!
     
  5. Capo

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    Fangen wir doch mal vorne an und versuchen nicht den Gaul von hinten aufzuzäumen.
    bei 84 qm sagt der Mieterbund die berühmten 2,50 pro qm voraus.
    Du hast also 120 (gerundet) und der Mieterbund 210 € als Durchschnitt.
    Da der Mieterbund gerne übertreibt landen wir bei 168 € (2 € pro qm).
    Also würde ich mindestens 140€ in die Anzeige nehmen. Alles andere ist schönmalerei..
    Ich halte von diesen Blendern nicht viel: Nebenkosten? 20€, dafür ist die Miete dann 15€ pro qm. superleistung! Der Mieter muss nachzahlen und wohnt sicher nicht im besten Viertel... Dann sind nämlich die NK doch nicht in der Miete enthalten...
    Das wäre mir zu angreifbar. Kaltmiete nach wohnfläche und Mietspiegel. Modernisierung drauf und die Nk sind nunmal so hoch. Dafür wird ordentlich abgerechnet und die Nachzahlung zu einem Zeitpunkt von Steuer und Co ist auch angemessen...
     
  6. #5 lostcontrol, 15.04.2008
    lostcontrol

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    dazu brauchst du nicht den wirtschaftsplan, sondern die betriebskostenverordnung (hier im forum zu finden links in der liste unter "BetrKV". da ist aufgelistet, was du umlegen darfst und was nicht.

    richtig, drum heissen die auch "umlagefähig".

    genau, das sind kosten die du NICHT auf den mieter umwälzen darfst.
    du solltest sie aber natürlich bei deiner miet-kalkulation im hinterkopf behalten.

    grundsteuer kannst du anteilig umlegen, klar. ebenso die versicherungen usw. siehe betriebskostenverordnung.
    aber du schriebst im eingangsposting etwas von 240,00 € - DAS ist ja dann schon ein riesenunterschied von 107,00 €!

    das musst du auch bei den anderen sachen weiterhin machen. der mieter bekommt grundsätzlich zurück, was er zu viel bezahlt hat (es sei denn du vermietest mit nebenkostenpauschale, ich weiss aber garnicht mal sicher ob das überhaupt noch zulässig ist).

    ihr müsst doch eine rechnung von den versorgern bekommen haben, auf der draufsteht, was ihr verbraucht habt?
    und zumindest gas- und wasserzähler kann man auch problemlos selbst ablesen...

    nein, gibt es nicht.
    wasserverbräuche sind extrem unterschiedlich (ich hab über zig jahre vergleichszahlen - und grob gesprochen liegen bei mir die verbräuche für einzelpersonen zwischen ca. 20 kubik und ca. 80 kubik), und bei den heizkosten hängt es ganz stark davon ab, wie geheizt wird (faustregel: 1°C mehr = ca. 6% mehr heizkosten) und wie gedämmt ist, ausserdem spielt es natürlich eine grosse rolle, mit welchem rohstoff geheizt wird und wie modern die heizungsanlage ist.

    aber du müsstest doch eigene erfahrungswerte haben?
    du hast doch in DEINER wohnungt bisher auch wasser verbraucht, geheizt, schornsteinfeger, müllgebühren, putzfrau usw. bezahlt?
    nimm das doch einfach als vergleichswert...
     
  7. #6 onkelfossi, 15.04.2008
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    wenn man vorne anfangen will, sollte man als erstes alle kosten, die umgelegt werden sollen, auflisten. bei weg ist ja neben dem "minimumprogramm" noch hausmeister (wie oben erwähnt) und treppenhausreinigung fällig. kabelfernsehen? aufzug?

    ich denke, dass 2 euro pro m² zu wenig sind, wenn man auch noch etwas luft haben will. das reicht gerade mal für das "minimumprogramm", aber auf ekien fall für hausmeister, reinigung, kabelfernsehen und was es noch alles so gibt.

    wird fast die ganze betrbkv umgelegt, sollte man mit 3 euro pro m² kalkulieren.

    alles inklusive heizung natürlich.
     
  8. #7 Another_Sky, 15.04.2008
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    Ähm, ja... ihr seht mich nun ein wenig verwirrt.

    Folgende Facts:

    3-Zimmer-Wohnung ca. 84m² in einem kernsanierten (Maßnahmen 2004-2006 durchgeführt) Altbau.
    umlagefähige Kosten laut Wirtschaftsplan für 2008: 1061,61€
    zzgl. Grundsteuer 265,70€ p.a.

    Die Kosten addiert und durch 12 dividiert ergeben roundabout 113,-€.

    Für Wasser und Heizung habe ich 100,-€ monatlich angenommen. Angenommen deshalb, weil, wie bereits geschrieben, noch keine Erfahrungswerte vorhanden sind.

    Falls mir Jemand seine Erfahrungswerte mitteilen kann, wäre ich sehr dankbar. Wir haben hier übrigens Fernwärme. Inwieweit sich das nun auf die Kosten auswirkt... Tja, I don't know...

    Nochmals vielen Dank für eure Hilfe!
     
  9. #8 onkelfossi, 15.04.2008
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    ich würde da auf 205 euro gehen. normalerweise rechnet man grob mit einem euro pro m² für heizung. der rest ist "luft", da alles teurer wird.

    110+84+5% "luft"=205
     
  10. #9 lostcontrol, 15.04.2008
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    DU hast doch selbst bisher in der wohnung gewohnt - wie sind denn DEINE erfahrungswerte damit? du musstest doch bisher auch wasser, heizung, hausmeister usw. bezahlen?

    bist du sicher dass du jetzt nicht was doppelt genommen hast?
    grundsteuer, wasser und heizung GEHÖREN zu den umlagefähigen kosten - ich würde jetzt ja schon annehmen dass die da also schon mit drin sind.
    vielleicht wurde da ja nur doppelt gelistet, damit klar ist, wie sich der betrag aufteilt?
    auch 210 € kommen mir ziemlich viel vor an monatlichen betriebskosten.
    was habt ihr denn da alles dabei? putzfrau? hausmeister? aufzug? tiefgarage? digitalfernsehen? haus-DSL?

    öhm fossi - mit was rechnest du denn da?
    das wäre selbst für ungedämmten altbau ziemlich viel... (er schreibt ja dass alles komplett neu saniert ist - und den genannten euro pro quadratmeter brauch ich ja nicht mal in meinem ungedämmten altbau mit vielen, vielen, vielen fenstern.)
    oder rechnest du da den schorni und die vierteljährliche luxus-wartung mit rein?
    fernwärme sollte eigentlich auch DEUTLICH billiger sein...

    also ich würd im zweifel auch die zahlen vom mieterschutzbund hernehmen...

    trotzdem: es muss doch erfahrungswerte geben, die wohnung wurde ja bisher vom thread-starter selbst bewohnt - ist er womöglich einfach zu faul mal in seine alten rechnungen zu schauen???
     
  11. #10 Another_Sky, 15.04.2008
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    Hallo lostcontrol,

    du kannst die Buchstaben gerne noch größer machen, wenn es mir hilft endlich die Abrechnungen zu bekommen :wink

    Ich habe die Hütte hier vor zwei Jahren gekauft. Wie schon in meinem zweiten Post geschrieben, haben wir Probleme mit unserem Bauträger und dieser mit dem Energieversorger. Aufgrund der Tatsache, dass unser Bauträger Baumaßnahmen vorgenommen hat, die nicht genehmigt waren, war es bisher unklar wie viel Quadratmeter leer stehen und welche Wohnungen nun über Heizungen und Zähler verfügen.

    Da dies nicht geklärt war, konnte die Rheinenergie keine Abrechnung mit uns vornehmen. Ich habe Zähler in meiner Wohnung. Jedoch sind diese noch nie abgelesen worden. Ergo kommt demnächst eine fette Nachzahlung von zwei Jahren auf mich zu. Natürlich vorausgesetzt, die Zähler werden demnächst mal abgelesen.

    Ich wollte das nicht unbedingt schreiben, da ich angenommen habe, es wäre im 2. Post angekommen. Aber offenbar nicht. Müsste aber jetzt klar sein, warum ich keine Erfahrungswerte habe, oder !?! ;-)

    Und ich bin mir recht sicher, dass ich ncihts doppelt berechnet habe. Nur hat die Verwaltung ncihts mit der Grundsteuer und dem Wasser bzw. der Heizung am Hut. In unserem Wirtschaftsplan sind lediglich die Dinge aufgeführt, die über unsere Verwaltung laufen, wie z.B. Hausmeister, Müll, Kanal, usw....

    Ach ja, ich bin nicht zu faul, mein Freund... :party
     
  12. #11 lostcontrol, 15.04.2008
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    another_sky - sei mir nicht bös, aber ich muss TROTZDEM nochmal nachfragen:
    es geht ja nicht nur um die abrechnungen der versorger, sondern auch um diverse andere umlegbare kosten, oder nicht?
    als da wären z.b. hausmeister, putzfrau, heizungswartung, schornsteinfeger, aufzugswartung und ähnliches. ich glaube kaum dass z.b. die putzfrau jetzt 2 jahre lang unentgeltlich geputzt hat oder der schorni auf sein geld verzichtet hat...

    nun, den wasserzähler könntest du z.b. auch selbst ablesen. dann wüsstest du z.b. schon mal, was du an wasser verbraucht hast (wasser ist ein ganz schön dicker brocken bei den nebenkosten - eigentlich der grösste nach den heizkosten).
    wer hat denn das wasser bisher bezahlt? normalerweise liefert das ja die kommune an den vermieter, bei euch müsste das doch über die verwaltung laufen, oder nicht? hat die das nicht mit euch abgerechnet?

    wie das bei fernwärme läuft mit den abrechnungen, davon hab ich auch keine ahnung. aber wenn du alle anderen posten schon mal zusammen hast (und das müsste ja möglich sein), dann kannst du "nur noch" bei den heizkosten daneben liegen. aber da würde ich einfach mal beim versorger anrufen, was die da so an erfahrungswerten haben. zumal du vermutlich ja selbst wissen willst, wie hoch deine nachzahlung denn ausfallen wird, oder?

    bei den heizkosten hab ich's ja verstanden.
    aber was ist mit den ganzen anderen kosten? die machen doch vermutlich locker die hälfte der betriebskosten aus, oder nicht?
    versicherungen etc. - das müsstest du doch alles von der verwaltung längst im einzelnen aufgelistet bekommen haben?

    dann hast du vermutlich deinen grundsteuerbescheid persönlich bekommen. aber du schriebst ja bereits, dass du diese kosten kennst.

    wasser kannst du selbst ablesen, das ist das kleinste problem
    bei der heizung weiss ich nicht recht, wer da zuständig sein soll wenn nicht die verwaltung...

    na das sind doch schon mal posten, für die du werte hast, oder?

    dir fehlen also "nur" die heizkosten - und da fragst du wohl wirklich am besten beim versorger nach.
     
  13. #12 Another_Sky, 15.04.2008
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    Hallo lost :-)

    ähm ja.. Rechnungen in dem Sinne, erhalte ich nicht für die Betriebskosten, die über unsere Verwaltung abgewickelt werden.

    Die Positionen wie z.B. Hausmeister, Müllabfuhr, Kanal, etc.. laufen über unsere Verwaltung. Diese teilt uns die Kosten jährlich an Hand des Wirtschaftsplanes mit. Wir bezahlen die Kosten an unsere Verwaltung und diese leitet die offenen Beträge an die Dienstleister.

    Die in dem Wirtschaftsplan genannten Kosten, werden monatlich an die Verwaltung überwiesen.

    Grundsteuer wird mir persönlich zugestellt.

    Wasser und Heizung laufen bei uns nicht über die Verwaltung, sondern über die Eigentümer selber. Und hier besteht das Problem, dass keine Abrechnung gemacht wurden und logischerweise keine Rechnungen vorhanden sind. Die Gründe habe ich ja bereits mitgeteilt. Der Energieversorger hat also von uns seitdem wir hier drin wohnen, noch keinen Cent gesehen und wir noch keine Rechnung.

    Jap, Wasserzähler kann ich in der Tat selber ablesen, ebenso wie die Heizung bei mir in der Wohnung. Jedoch weiß ich nicht, was der Energieversorger für diese Leistungen je Einheit an uns berechnen wird.

    Nun ja, wie dem auch sei... Ich werde hier in dem Forum noch weiter stöbern.

    Danke an alle für eure Antworten! :bier
     
  14. #13 lostcontrol, 15.04.2008
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    wer hat denn bisher dein wasser bezahlt? das irritiert mich so.
    verbraucht hast du ja welches. und zähler hast du ja auch. eigentlich müsste man die ablesen, um die rechnung der stadt entsprechend der verbräuche umzulegen.
    das ist ja sache der kommune, die schicken auch jedes jahr jemand zum ablesen des HAUPTZÄHLERS vorbei und man bekommt entsprechend auch eine rechnung. abschläge kann man viertel-, halbjährlich oder jährlich bezahlen.
    den örtlichen wasserpreis kannst du auf dem rathaus erfragen - beachten musst du dabei: grundgebühren-anteil (grundgebühr wird aufs haus gerechnet normalerweise + 7% märchensteuer), klarwasser + 7% märchensteuer, abwasser OHNE märchensteuer.
    also kein prob sich das selbst auszurechnen.
    problematisch ist da eher zu schätzen wieviel der mieter womöglich verbraucht.

    und heizkosten kannst du wie gesagt beim versorger nachfragen, was da so der schnitt ist - von fernwärme hab ich leider keine ahnung, sonst würd ich dir da gerne zahlen nennen.
     
  15. #14 Another_Sky, 16.04.2008
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    Guten Morgen Lost,

    also, abschließend nochmal zum Thema wer bezahlt Wasser / Heizung...

    Wasser und Heizung laufen bei uns über einen Versorger. Dem Versorger sind die Problematiken mit unserem Bauträger bekannt. Die Rheinenergie (unser Versorger) hat auch große Probleme mit denen, und das nicht erst seit zwei Jahren, sondern wesentlich länger.

    Wie dem auch sei. Der Rheinenergie ist bewusst, dass keiner in unserer WEG bisher Wasser oder Heizung bezahlt hat. So lange gewisse Voraussetzungen nicht geschaffen sind, gibt es (zumindest laut Versorger) keine Möglichkeit einer Abrechnung. Das Ganze ist für beide Parteien sehr ärgerlich. Die Rheinenergie bleibt erstmal auf den Kosten sitzen und muss "in Vorleistung gehen". Wir, also die WEG, müssen dann, sobald die Zähler endlich mal abgelesen wurden, eine Nachzahlung von teilweise mehr als zwei Jahren leisten.

    So viel dazu... Wie heisst es so schön: "Alles wird gut!" :wink

    In diesem Sinne allen vielen Dank für die Antworten und einen schönen Tag!
     
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