Wohnung verkaufen oder vermieten?

Dieses Thema im Forum "WEG - Ankündigungen!" wurde erstellt von theeagle85, 23.03.2012.

  1. #1 theeagle85, 23.03.2012
    theeagle85

    theeagle85 Neuer Benutzer

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    Hallo,

    ich habe vor ca. 5 Jahren eine Wohnung von einem Kollegen gekauft, dachte damals eigentlich, dass ich ein gutes Geschäft mache, weshalb auch kein Sachverständiger oder Makler o.ä. zur Ermittlung des Wertes der Wohnung eingeschaltet wurde. In den Unterlagen konnte ich sehen, dass der Kollege vor vielen Jahren 172.000 DM für die Wohnung bezahlt hat. Nun habe ich für diese Wohnung 85.000 Euro bezahlt. Da ich wohl nicht mehr allzu lange in der Gegend wohnen werde (arbeitsplatzbedingt), habe ich nun eigentlich so langsam vor, die Wohnubng zu verkaufen. Gestern hatte ich dann einen Makler da, der sich die Wohnung mal angeschaut hat und der Meinung war, dass ich für die Wohnung maximal 75.000 Euro bekomme, was dann mal eben einen Verlust von mindestens 10.000 Euro darstellt.

    Nun habe ich verschiedene Möglichkeiten. Wenn ich meinen Arbeitsplatz wechsle, habe ich wohl die Möglichkeit, mir am neuen Wohnort erneut eine ETW zu kaufen (diesmal allerdings mit vorheriger Wertermittlung..). Diese könnte ich mit Eigenkapital und einem zinslosen Kredit meiner Eltern bezahlen. Macht es nun Sinn, die alte Wohnung zu vermieten (zwischen 400-450 Euro Kaltmiete sollten realistisch sein) oder soll ich die Wohnung dennoch mit einem Wertverlust verkaufen?

    Gibt es derzeit Prognosen, wie sich der Wert von ETWs verändern wird (falls es auf die Gegend ankommt - sie befindet sich in 68519 Viernheim). Als Problem sehe ich derzeit an, dass die Energieeffizienz in der Wohnung wohl nicht gerade hervorragend ist.

    Sollte ich die Wohnung vermieten, kann ich die Wohnung dennoch jederzeit verkaufen, wenn ein passendes Angebot kommt? Wie schütze ich mich vor eventuellen "Mietnomaden" ?

    Wie viel bleibt letztlich von den Mieteinnahmen nach Abzug der Steuer hängen?

    Danke schon mal im Voraus für die Beantwortung meiner vielen Fragen.

    Viele Grüße


    Eagle
     
  2. AdMan

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  3. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    es geht ja auch noch darum, das du einen Käufer in angemessener Zeit findest. Die Wohung kann soviel Wert sein auf dem Papier wie sie will, trotzdem musst du einen Käufer finden, der bereit ist das auch zu zahlen. Ich meine, mit den Ü-Eiern ist das nicht anders ....

    Und normal ist es immer so, wenn man unter Zeitdruck steht, dann verkauft sich was nur über den Preis, also Verlust deinerseits. Eher selten würde ich behaupten, das man hier sofort einen Interessenten hat der einen super Peis noch bezahlt. Allerdings kann ich dir auch nicht sagen, ob das Angebot von deinem Makler realistisch ist oder evtl zu niedrig oder zu hoch.

    Diese Entscheidung musst & kannst nur DU selber treffen !

    Allerdings musst du miteinbeziehen, das vielleicht der neue Mieter auch mal in Zahlungsschwierigkeiten kommt oder das mal Reparaturen anstehen, ect. Also etwas Spielraum brauchst du schon !

    Wie gut oder schlecht sich deine Wohung vermieten oder verkaufen lässt, auch das können wir dir wohl nicht sagen.

    Wie schon gesagt, laut Büchlein ist so manches Ü-Ei super viel Wert, trotzdem würde ich nichts dafür bezahlen, noch nicht mal 50 Cent ......

    Ansonsten erkundige dich mal a`la Mietspiegel, da ist zB bei mir auch Schätzungen (keine Ahnung wie diese Werte ermittelt werden) was Verkaufspreise in der Gegend zu Zeit sind oder was übliche Mieten angeht.

    Verkaufen kannst du natürlich auch, wenn die Wohnung vermietet ist. Nur oft wollen die neuen Eigentümer ja gerne sofort einziehen und nicht erst noch evtl langwirige Rechtssteitigkeiten am Bein haben (was ja gelegendlich vorkommt).

    Gegen Mietnormaden kann man sich nur dahin schützen, das du alles mögliche tust, was dagegen helfen könnte, Zb Schufaauskunft, beim Vormieter mal anrufen, Internet suche, Gehaltsnachweis, ect. Einen 100%iger Schutz ist das aber auch nicht.
     
  4. #3 theeagle85, 23.03.2012
    theeagle85

    theeagle85 Neuer Benutzer

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    Der Zeitdruck ist momentan eigentlich nicht wirklich da. Die Situation ist diese: Ich werde frühestens ab September versetzt, meine Freundin ist aber noch mindestens bis September 2013 in der Region, da sie noch ihre Ausbildung hier macht. Bis 2013 können wir (ich quasi pendelnderweise, sie fest) auf jeden Fall noch hier wohnen. Sollte sich natürlich vorher ein Käufer finden, würden wir uns für den Übergang eben ne ganz kleine Mietwohnung nehmen. Und genau aus diesem Grund - um den Zeitdruck zu umgehen, bin ich eben auch auf die Idee mit dem Vermieten gekommen. Dann könnte ich die Wohnung dauerhaft bei Immoscout24 einstellen und vermietet lassen. Wenn sich dann irgendwann einer meldet, dann verkaufe ich sie, wenn nicht, bleibt sie eben erstmal weiter vermietet. So meine ersten Überlegungen, bin mir da aber wie gesagt noch unsicher.


    Das ist klar, die ungefähren Konditionen habe ich ja nun genannt. Einfach mal davon ausgehend, dass ich für die Wohnung nur 75.000 Euro kriegen würde, sie aber für 400-450 Euro vermietet bekommen würde - was wäre finanziell letztlich die sinnvollere Alternative für mich?


    Okay. Wie ist da die rechtliche Situation? Lässt sich evtl. was dementsprechendes im Mietvertrag verankern, was die Kündigung des Mieters im Falle des Verkaufes vereinfacht?
     
  5. Wubbu

    Wubbu Erfahrener Benutzer

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    Den Doppelthread hab ich mal entfernt.

    Bitte künftig auf das Erstellen von Doppelthreads verzichten, danke.


    Grüße
     
  6. #5 Pharao, 23.03.2012
    Zuletzt bearbeitet: 23.03.2012
    Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    naja, dann bewohnt ihr ja beide noch bis September diese Wohnung, sodass ihr natürlich einfach mal eure Wohnung inserieren könntet zum Verkauf. Dann seht ihr ja selber, wieviel Interesse daran ist.

    Rechne selber: mal angenommen du vermietest die Wohnung zu einem Grundpreis von 400€ dauerhaft an einen braven Mieter, dann dauert es trotzdem knapp 15,6 Jahre bis du ca 75.000€ Mieteinnahmen hättest (Vorausgesetzt es geht nichts kapput oder das man was modernisiert werden müsste oder Leerstand oder zahlungsunwillige Mieter mal hast, ect).

    Ob nun 75.000€ ein guter Preis wären oder nicht, auch das kann ich dir nicht sagen, ist aber sicherlich nicht unerheblich für die Entscheidung. Der Makler wird dir denke ich nur den Wert nennen, was evtl realistisch auch ist. Das muss aber nicht der Verkehrswert (oder wie das heißt) sein.

    Naja, theoretisch hätte jeder neue Eigentümer auch die Möglichkeit zu Kündigen a`la Eigenbedarf. Nur wenn der Mieter sich eben dagegen sträubt (muss natürlich nicht so sein !), dann kann`s eben dauern bis der Mieter letztlich draußen ist.

    Andererseits gibt es auch viele Interessenten die evtl das alles eher als Geldanlage sehen und evtl froh sind, wenn die Immobilie schon gut vermietet ist. Das kann dir aber auch keiner sagen.

    Laut Karte ist deine Immobilie ja nicht weit von Mannheim oder Ludwigshafen entfernt, sodass durchaus seinen kann, das einige an einer Anmietung oder an einen Kauf interessiert sind.
     
  7. #6 theeagle85, 23.03.2012
    Zuletzt bearbeitet: 23.03.2012
    theeagle85

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    Hallo, erstmal danke für deine Ausführungen. Inseriert ist sie bereits, allerdings bislang über einen Makler (für 3 Monate). Wenn sich da nichts tut, würde ich sie anschließend evtl. selbst inserieren.

    3 Zimmer Dachgeschosswohnung zum Kauf in Viernheim mit 64 qm (ScoutId 64376645)
    [/QUOTE]

    Gut das ist klar, darum geht es aber ja nicht unbedingt. Ich muss ja nicht unbedingt den kompletten Wert der Wohnung durch Mieteinnahmen wieder reinholen, sondern nur einen Teil davon. Sollte in der Zwischenzeit ein entsprechendes Angebot kommen für 85.000, würde ich die Wohnung eben dann verkaufen.


    Zu der steuerlichen Situation kannst du mir auch keine Auskunft geben?
     
  8. Pharao

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    Hi Theeagle85,

    alternativ zu einem Makler könntet ihr das auch ohne mal probieren, denn immerhin spart sich dadurch der evtl Käufer auch nochmals Gebühren.

    Ansonsten finde ich den Text etwas dürftig ...... Sorry, aber da fehlt irgendwie etwas "pepp" bzw wenn ich soviel Geld ausgeben will, dann erwarte ich vielleicht etwas mehr zur Immobilie. Zudem finde ich die Fotos (gerade für einen Makler) sehr Laienhaft gemacht. Ich mein, da kommt irgendwie alles super eng & klein vor und meines Erachtens auch zu dunkel. Das ist aber jetzt nur meine persönliche Meinung.

    In wieweit man den Angaben von Immo**** vertrauen kann, weis ich zwar nicht, aber laut Immo**** ist der Durchschnittsangebotspreis bei nur 1200 €/m2. Da wärst du knapp 130 €/m2 teurer. Allerdings probiere es, denn billiger kannst du immer noch werden.

    Da bei uns alles etwas anders ist als bei dir wahrscheinlich, kann ich dir dazu keine Infos geben. Zudem habe ich persönlich auch aufgehört mir über Steuern, ect gedanken zu machen. Alles in diese Richtung geht gleich zu unserem Steuerberater und fertig.
     
  9. #8 wilhelmine, 28.03.2012
    wilhelmine

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    ich finde die fotos wirklich schlimm.
    - dein makler hat ja nicht einmal ein weitwinkelobjektiv benutzt um die räume ganz draufzubekommen. so wirkt alles klein und beengt.
     
  10. #9 mayamiamaya, 04.04.2012
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 28.11.2013
    mayamiamaya

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    Ich würde sie vorerst vermieten, wenn du nicht das Geld dringend brauchst und nach einer Weile nochmal schätzen lassen bzw. hast du schon mal jemand anderen schätzen lassen? Vielleicht liegt der Gutachter falsch...
     
  11. #10 Papabär, 05.04.2012
    Papabär

    Papabär Erfahrener Benutzer

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    Mal abgesehen davon, daß mich diese Präsentation wirklich nicht vom Hocker reißt, solltest Du Dir mal darüber klar werden, daß
    nicht automatisch bedeutet, daß Du die 75T€ auch tatsächlich bekommst.

    Ich kenne die Infrastruktur der Gegend nicht, aber für den Preis bekomme ich ´ne schmucke 3-Zimmer-WE in einem Berliner Randbezirk ... oder ein gut gepflegtes (nicht unbedingt frisch saniertes) kleines MFH im sogenannten "Speckgürtel".

    Wenn ich das richtig gelesen habe, befindest sich die Whg. im 4. OG. Warum steht da nichts von ´nem Aufzug? Gibt´s etwa keinen? Aus eigener Erfahrung weiß ich, daß sich Wohnungen über dem 3. OG ohne Aufzug nur schwer vermieten lassen ... meist geht das nur über den Preis.
    Und wie sieht´s mit Parkmöglichkeiten aus ... Schulen? ... Läden, Ärzte?
     
  12. #11 Pharao, 05.04.2012
    Zuletzt bearbeitet: 05.04.2012
    Pharao

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    Hi Papabär,

    naja, man kann ja jetzt schlecht was erfinden, nur weil`s besser klingt oder sich dann besser vermieten lassen würde, oder ?

    Aber wie schon gesagt, dieser Makler (wie einige andere auch) hat sich hier nicht sehr viel mühe gegeben mit dem Inserat, hauptsache seine Provison wurde genannt ......

    Was auch nicht gerade sehr förderlich für den Fragesteller ist, das eine vergleichbare Dachgeschosswohnung im gleichen Ort, gleiches Stockwerk, gleiche Wohnungsgröße rund 10.000€ billiger angeboten wird mit Sätzen wie "TOP RENOVIERT, ERSTBEZUG nach Sanierung". Zudem dieser Makler auch nur 3,57% verlangt und nicht wie dein Makler 4,00%.
     
  13. #12 GooLasch, 28.11.2013
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    Also wenn du das Geld sofort brauchst, dann verkaufe. Aber ich würde mich fürs Vermieten entscheiden... hast du schön regelmäßiges Einkommen.
     
  14. #13 Papabär, 28.11.2013
    Papabär

    Papabär Erfahrener Benutzer

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    :?:gehtnicht
    Isch ´abe gar keinen Maklerrrr.
     
  15. #14 Pharao, 28.11.2013
    Zuletzt bearbeitet: 28.11.2013
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    Oje, wer holt den immer diese Uralt-Threads raus ? Und WARUM :?

    Und sorry Papabär, ist mir jetzt zu doof den ganzen Uralt-Thread noch mal zu lesen, um zu wissen um was es da überhaupt giehn.
     
Thema: Wohnung verkaufen oder vermieten?
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