Wohnung vermieten an einen Verwandten. Rechnung richtig?

Diskutiere Wohnung vermieten an einen Verwandten. Rechnung richtig? im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Hi alle zusammen Erstmal muss ich sagen klasse Forum. Bin schon etwas am schmökern. Leider habe ich auch gleich ein Frage und hoffe ihr könnt...

  1. #1 Newbie1980, 16.10.2017
    Newbie1980

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    Hi alle zusammen

    Erstmal muss ich sagen klasse Forum. Bin schon etwas am schmökern. Leider habe ich auch gleich ein Frage und hoffe ihr könnt mir helfen. Aber bitte nicht steinigen wenn ich was nicht sofort verstehe.

    Folgende Ausgangslage:
    Ich würde gerne eine kleine 2 Zimmerwohnung(60qm) kaufen und diese an meine Schwiegermutter vermieten.

    Das sind jetzt alles nur ca. Zahlen nur damit ich mal einen überblick haben. Rechne ich richtig?
    Ort: Frankfurt a.M.
    Kaufpreis: 140.000€
    K.Nebenkosten: 18.800€
    Eigenkapital: 50000€
    Zinsbindung: 15 Jahre
    Zinsatz: 1,8%

    So jetzt zu der Vermietung. Ob ich das richtig verstanden habe:
    Kaltmiete: 458€
    Hausgeld(Nebenkosten schon abgezogen): 56€
    Macht im Jahr Mieteinnahmen von 4824€

    Diese muss ich ja jetzt versteuern. Ich habe aber gelesen das ich meine Kreditzinsen gegen rechen kann richtig?
    Kreditzinsen: ca. 1666,34€
    Dann kann ich noch die AFA abziehen oder? Geschätzt: 2500€ bei 2% (Hochhaus deswegen macht der Bodenwert nicht soviel aus.)
    Dann müsste ich ja nur noch 658€ im Jahr versteuern. Wenn ich das durch einen Nettorechner jage komme ich auf Steuern von 332,06€ pro Jahr. Das jetzt von den Mieteinnahmen abgezogen mach dann 4492€(474€pro Monat).

    Oder muss ich noch etwas berücksichtigen?
    Ist die Rechnung überhaupt annähernd korrekt?

    Ist der Zinssatz zur Zeit realistisch bei einer Beleihung von 75% bei 15 Jahren?

    Ich hoffe man kann verstehen was ich gerechnet habe.

    Nicht hauen wenn was fehlt deswegen fragen ich ja vorher hier nicht das ich nachher da stehe.

    Danke im Voraus.
     
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  3. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    Ob das Ganze grundsätzlich eine gute Idee ist ???

    Ob das zu diesem Zins machbar ist solltest du bei Banken dir Angebote einholen. (Lass dir aber keinen Bausparvertrag aufschwatzen)
    Aber was du in deinen Berechnungen vergessen hast ist die Tilgung des Darlehns!

    Vorausgesetzt deine zuvor gemachten Zahlen stimmen so kannst du aber die Steuer so nicht ermitteln.
    Den Überschuss nach deinen Berechnungen 658 € musst du deinem jetzt schon zu versteuerndem Einkommen zurechnen. Das findest du auf dem letzten Steuerbescheid und dann kannst du in der entsprechenden Steuertabelle (Online) die Steuer ermitteln die je nach deiner Steuerklasse fällig ist.
    Das sind aber sicher keine ~50%!
     
  4. Andres

    Andres
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    Darin befindet sich eine Zuführung zur Instandhaltungsrücklage, die steuerlich erst zum Ansatz kommt, wenn die Gemeinschaft das Geld tatsächlich ausgibt. Das kann steuerlich vorteilhaft, nachteilig oder auch neutral sein - je nachdem, wie sich die persönliche steuerliche Situation entwickelt und wann die Gemeinschaft auf die Rücklage zugreift.

    Unabhängig von dieser steuerlichen Frage, ist die Zuführung verdächtig niedrig, selbst wenn sie fast die ganzen 56 € ausmachen würde. Da sollte man auf jeden Fall mit Sonderumlagen rechnen.


    Er ist möglich, aber eher nicht in einer Filialbank.


    Hey, vielleicht verdient Newbie1980 ja im mittleren sechsstelligen Bereich jährlich. ;)


    Um die Mutter der Angetrauten zu versorgen: vielleicht.
    Als Geldanlage: selbst mit "geschöntem" Hausgeld nicht.
     
  5. #4 Newbie1980, 17.10.2017
    Newbie1980

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    Hi ihr beiden danke für eure Antworten.
    @sara
    - klar keine Bausparverträge :-)
    - Tilgung soll 474€ ca. sein also 3,89%
    Zu den Steuern klar hab die Einnahmen ja auf mein Gehalt aufgeschlagen also dafür auch Sozialabgaben abgedrückt das muss ich ja nicht oder? Klar dann komme ich deutlich unter 50% :-)

    @Andres

    Laut Expose ist das Hausgeld 206€ da drin sind Heizung, Wasser, Müll, Kabeltv, Wartung und Instandhaltung. Dazu kommen noch Punkt 2 und 3. Rückstellung Dach und Rückstellung Allgemein alle 3 Punkte zusammen macht 206€ pro Monat Hausgeld. Man muss vielleicht noch erwähnen das es sich im ein Hochhaus mit fast 100 Wohnungen handelt.

    nein verdiene nicht soviel aber schön wäre es :-)

    Kannst du mal erklären warum es in deinen Augen keine gute Idee ist mit dem Kauf der Wohnung?


    Danke euch beiden nochmals sehr.
     
  6. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    dann sind das z. Z. im höchsten Fall - also Spitzensteuersatz 45%!
     
  7. #6 immobiliensammler, 17.10.2017
    immobiliensammler

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    + Soli + Kirchensteuer!
     
  8. sara

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    dann sind das zusammen bis 250 000 € 48,30% darüber max. 51,75%
     
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  9. Berny

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    Ich kann Dir lediglich sagen, dass es (oftmals) keine gute Idee ist mit der Vermietung an Familienangehörige/Freunde/Bekannte/etc.
     
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  10. Andres

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    Die Wohnung ist deutlich zu teuer, um bei dieser Miete jemals eine akzeptable (und vielleicht auch überhaupt eine positive) Rendite zu erzielen. Wenn man nicht unter die Immobilienspekulanten gehen will und auf eine explosive Steigerung von Mieten oder Immobilienpreisen hoffen möchte, ist der Kauf dieser Wohnung wirtschaftlich nicht sinnvoll.
     
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  11. #10 Newbie1980, 18.10.2017
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    Hi

    @Andres
    gibt es da eine Formel zu? Ab wann sich eine Immobilie Lohnt?
    Die Miete ist ja nicht die übliche Miete sollte die Schwiegermutter irgendwann nicht mehr sein wir natürlich die normale Miete genommen.
    Zur Zeit ist die Miete für diese Wohnung so bei 550€ kalt. Von weitere Steigerungen hier in der nähe von Frankfurt würde ich jetzt mal ausgehen.
     
  12. Andres

    Andres
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    Keine exakte, dafür hängen daran zu viele Einzelumstände. Aber als ersten Anhaltspunkt berechnet man das Verhältnis von Kaufpreis und jährlicher Kaltmiete. Diese Wohnung kostet mit Kaufnebenkosten ca. 28 jährliche Kaltmieten, was jenseits von Gut und Böse ist. Für mich ist Faktor 15 bis 18 bei gutem bis sehr gutem Zustand die Schmerzgrenze, aber ich muss gleich vorwarnen: Mit diesem Kriterium findest du derzeit kaum passende Objekte für den Ankauf.


    Das kann ja jeder machen, wie er lustig ist. Man sollte sich das nur nicht schönreden.


    Ist immer noch Faktor 25. Welche Rechtslage wir zu diesem Zeitpunkt dann bzgl. Miethöhe bei Neuvermietungen haben, ist auch noch nicht abzusehen.
     
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  13. #12 Newbie1980, 18.10.2017
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    Hi

    das würde ja bedeuten 550€ Kaltmiete = 6600€ Jahresmiete * Faktor 16 = 105.600€ - Nebenkosten (o. Makler) ca. 8.000€ = 97600€ für eine Wohnung im Rhein-Main Gebiet in gutem bis Sehr gutem Zustand.
    Also dafür bekommst du hier nicht mal eine Hundehütte :-) und dann noch vorallem ohne Makler geht hier fast auch nix.

    Aber ich denke das es vielleicht in anderen Regionen anders ist.

    Danke aber trotzdem für eure Antwort
     
  14. Duncan

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    derzeit ist halt auch ein blöder Zeitpunkt um kaufen zu wollen. Das aber wollen gerade so ziemlich alle und davon haben sehr viele auch sehr viel billiges Geld. Wer für sein Geld hart arbeiten gehen muss, guckt sich derzeit eher fasziniert den Wahnsinn an, der da gerade abläuft.
    Mal zum Vergleich, ich habe vor wenigen Jahren Wohnungen mit gleichem Einnahmelevel und Wohnraumgröße (aber geringeren NK) für die Hälfte des von dir avisierten Kaufpreises gekauft.

    Zudem ist Hochhaus auch immer noch und immer wieder sozial kritisch. Das kann heute noch eine Toplage sein und binnen weniger Jahre ist es der soziale Brennpunkt mit favelaartigen Strukturen...
    Mal schön zusammengestellt: "Neun Stockwerke Deutschland, Ein Hochhaus in Gladbeck" und "Neun Stockwerke neues Deutschland" beide Podcasts/Beiträge vom WDR über ein Haus mit 10(?) Jahren Abstand. Sollte im Netz noch zu finden sein. Kennt aber jeder irgendwie aus eigener Beobachtung aus seiner (benachbarten) Großstadt.
     
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  15. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Ich war im Sommer in Frankfurt am Main und habe mir die Exposé eines Maklers angeschaut. Da habe ich wirklich mit den Ohren geschlackert was das für Preise sind.

    Wenn Du unbedingt dort kaufen möchtest, so solltest Du schauen ob es einen Mietspiegel gibt und was mit einigen Mieterhöhungen an Miete möglich wäre.

    Dann wäre noch das Risiko einen Mieter zu finden. Das sollte aber keine Probleme dort geben.

    An Verwandte würde ich aus diesem Grund nicht vermieten. Du willst Geld damit verdienen und nicht vernichten, von daher fremde Person und die Miete erhöhen.
     
  16. #15 Newbie1980, 19.10.2017
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    Hi

    ja die sind hier alle verrückt. Will aber jetzt erstmal an die Schwiegermutter vermieten. Dabei geht es dann erstmal nicht um die Rendite.
    Wenn die Schwiegermutter irgendwann nicht mehr ist dann wird die Miete natürlich erhöht.
     
  17. Berny

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    "Dein Wille geschehe...":009sonst:
     
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Wohnung vermieten an einen Verwandten. Rechnung richtig?

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