Wohnung vermieten, wie das Thema angehen?

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Binasti, 01.01.2014.

  1. #1 Binasti, 01.01.2014
    Binasti

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    Hallo und ein frohes neues Jahr!
    Ich bin 20 Jahre alt und habe mit 17 ein Haus geerbt. Im Mai werde ich mit meinem Partner in unseren Neubau ziehen.
    Das geerbte Haus besteht aus zwei Wohnungen unten (zur Zeit nicht bewohnbar) und oben (bisher unsere Wohnung).
    Da ich die obere Wohnung ab Mai vermieten möchte, wollte ich mich jetzt über das Thema informieren.

    Ich weiß leider gar nicht wo ich da anfangen soll. Einiges was die Vermietung betrifft haben wir in der Berufsschule durchgenommen (Wohnflächenberechnung, Renovierg, unwirksame Klauseln...).

    Wo kann ich mich am besten beraten lassen? Ich möchte beim Mietvertrag und der Betriebskostenbrechung nichts falsch machen.

    Im Internet gibt es ja einige Anlaufstellen (Haus&Grund, Vermieterschutzbund...).
    Kann mir jemand sagen womit ich anfangen soll, wo ich mich beraten lassen kann?

    Ich bin für eure Antworten sehr dankbar.

    Liebe Grüße
     
  2. AdMan

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  3. Andres

    Andres
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    Rückblickend muss ich aus eigener Erfahrung sagen, dass das kein realistisches Ziel ist. Fehler passieren nun mal und alles, was du machen kannst, ist den Fehler nicht noch einmal zu machen. Die wichtige Erkenntnis daraus ist: In der Vermietung muss ein gewisser Spielraum für Fehler sein, sowohl finanziell als auch was die eigene Arbeitszeit anbelangt.


    Zunächst würde ich mich um ein paar technische und bauliche Dinge kümmern. Erstens ist das je nach zu erwartender Nachfrage sowieso nötig, um einen vermietbaren Zustand zu erreichen, zweitens geht das viel entspannter, wenn noch kein Mieter in der Wohnung ist. Also:
    • Elektrik, Heizung, Sanitär: Muss irgendwas gemacht werden? Leitungen bzw. Stränge?
    • Bodenbeläge, Wände: Wie ist der Zustand? Wenn die Nachfrage etwas schwach ist, sollte man sich hier wirklich gut - und das heißt: neu - präsentieren. Das kommt gut an.
    • Verbrauchserfassung: Irgendwann willst du ja vielleicht auch die andere Wohnung vermieten, spätestens dann - eher schon früher - ist eine entsprechende Verbrauchserfassung notwendig. Also mindestens die vermietete Wohnung schon jetzt mir WMZ (sofern möglich und sinnvoll) und (Zwischen-)Zählern für Wasser und Strom ausstatten. Auf ausreichde Trennung der Kreise der beiden Wohnungen und des Allgemeinverbrauchs sowie Aufteilung von Warmwasser- und Heizkosten achten. Abhängig davon, wann die Wohnung zuletzt vermietet war und unter welchen Umständen, könnten die vorhandenen Installationen aktuellen Anforderungen nicht mehr genügen.
    • Weitere Maßnahmen, z.B. Fenster o.ä. auch lieber jetzt als später durchführen.

    Das hätte für mich oberste Priorität, denn wegen Planungs- und Vorlaufzeiten von Handwerkern geht das alles nicht von heute auf morgen. Dass du dir Beratung holen willst, ist zwar ganz gut (dahinter steht die schlaue Erkenntnis, dass du selbst gewisse Lücken hast), aber du kommst trotzdem nicht umhin, in der Thematik selbst zum Experten zu werden - auch wenn das eine gewisse Zeit dauern wird. Die Grundlage einer vernünftigen Beratung ist außerdem eine einigermaßen präzise Fragestellung und dazu muss man wenigstens ein bischen Ahnung selbst mitbringen.


    Danach geht es um ein paar organisatorische Dinge. Mietverträge gibt es von H&G und auch im Schreibwarenhandel. Wichtig wäre z.B. dass du diese Verträge selbst verstehst. Auch brauchen solche Verträge immer eine gewisse Anpassung an das eigene Objekt.

    Das Thema Betriebskosten hast du selbst auf dem Radar. Du könntest natürlich für den Anfang einen Abrechnungsservice beauftragen und die Abrechnung dann selbst übernehmen, wenn du es dir zutraust. Ich würde aber eher empfehlen, sich das nötige Wissen jetzt sofort anzueignen und die Abrechnung selbst zu erstellen. Letztendlich trägst du das Risiko sowieso selbst und ganz so schwer ist das dann auch nicht, wenn man die Grundrechenarten beherrscht und lesen kann.

    Bereits beim Abschluss des Vertrags musst du darauf achten, dass die Vereinbarungen zu den Betriebskosten zu den Gegebenheiten im Haus passen. Außerdem sollten möglichst viele Positionen direkt vom Mieter bezahlt werden, z.B. sollte der Mieter einen eigenen Hauptzähler für Strom haben. Dann musst du nur noch den Allgemeinstrom abrechnen, trägst weniger Risiken und hast weniger Aufwand.

    Weiter sollte ein einfach durchführbarer Umlagemaßstab für die Betriebskosten gewählt werden. Nach Verbrauch, Fläche oder Nutzungseinheiten ist gut, nach Personen ist eher ungeeignet. Mach' es einfach - endgültig gerecht wird es sowieso nie.

    Wie möchtest du die fälligen Arbeiten rund um's Haus erledigen? Reinigung, Gartenarbeiten, Winterdienst? Unterschiedliche Ansätze haben individuelle Vor- und Nachteile. Du solltest bei Eigenleistung durch den Mieter immer bedenken, dass es vielleicht nicht immer so problemlos läuft, wie zu Beginn des Mietverhältnisses. Auch können berufstätige Mieter bestimmte Dinge (wie z.B. den Winterdienst) praktisch nicht ordnungsgemäß erledigen.

    Zur Miethöhe: Die Miete zu erhöhen ist nicht immer ganz einfach. Daher lieber zu Beginn eine hohe Miete vereinbaren sofern möglich. Gibt es einen Mietspiegel vor Ort? Falls nicht, sollte man eine Indexmiete in Erwägung ziehen oder schon jetzt überlegen, woher man an Vergleichswohnungen kommt (eigener Bestand, vermietete Wohnungen in der Familie, von Bekannten, ...).


    Zum Thema Mieterauswahl kannst du dich hier im Forum etwas einlesen. Du wirst merken: Jeder hat ein paar Horrorgeschichten auf Lager und jeder hat seine eigenen Strategien. Letztendlich geht es um eine Kombination aus Unterlagen und Bauchgefühl.

    Auch wenn es nicht die ultimative Lösung ist: Ein Kaution ist ganz wichtig. Damit solltest du dich genau vertraut machen.


    Auch mit dem Thema Steuern wirst du dich auseinandersetzen müssen. Das hat aber noch etwas Zeit. Bis dahin: nichts wegwerfen!


    Soviel mal als Einstieg. Das sollte reichen, um selbständig etwas vorwärts zu kommen und einen ersten Überblick zu erhalten.
     
  4. #3 Binasti, 01.01.2014
    Binasti

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    Technisch ist alles in Ordnung. Und für die Vermietung vorbereitet. Lediglich die untere Wohnung muss irgendwann renoviert werden. Dort wird allerdings mal eine Mutter einziehen. Es geht jetzt nur um die obere Wohnung. In der sind nur noch ein paar Schönheitsmakel zu beseitigen. Zähler, Heizkostenverteiler etc. ist alles vorhanden.

    Etwas stecke ich wie gesagt in der Thematik drin. Mit Gesetzen habe ich kaum Probleme, da ich beruflich viele Vorschriften und Gesetze anwenden muss.

    Kannst du mir sagen wo ich dafür Informationen finden kann?


    Da meine Schwester mit ihrem Mann direkt nebenan wohnen, würde es sich anbieten, dass ich ggf. diese Aufgaben ihr verantraue. Dafür würde ich ihr natürlich eine Aufwandsentschuldigung anbieten.
    Zumindest wenn der Mieter den Aufgaben nicht nachkommen möchte.

    Hier habe ich mich schon etwas eingelesen (Schufa, Selbstauskünfte, Gehaltsnachweise, vorherige Vermieter fragen. Und bei einer Besichtigung kann man sich ja nochmal einen persönlichen Eindruck verschaffen.


    Wann sollte ich das denn am besten in Angriff nehmen?

    Vielen lieben Dank für die Aufkläung!
     
  5. Andres

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    Zu allen Fragen würdest du z.B. in der Beratung bei H&G Antworten bekommen. Die sind da zwar auch nicht unfehlbar, aber mit diesen konkreten Fragestellungen dürfte das ein gutes Gespräch werden.


    Informationen zu Umlagemaßstäben findest du mit der Suchmaschine deiner Wahl unter "Umlagemaßstab Betriebskosten". Die grobe Richtung habe ich dir ja schon genannt. Wenn du dir jetzt noch ein paar Muster von Betriebskostenabrechnungen anschaust, hast du eine ganz gute Vorstellung, was da auf dich zukommt.

    Sofern Verbrauchserfassung vorhanden ist, muss sie zur Abrechnung genutzt werden. Wenn die Wohnungen also tatsächlich mit "allen" Zählern ausgestattet sind, ist damit der Maßstab für einige Positionen bereits geklärt.

    Den Anteil, der auf die leerstehende Wohnung enfällt, musst du selbst tragen. Wenn die leere Wohnung deutlich kleiner ist, bist du bei einer Aufteilung nach Nutzungseinheiten mit der Hälfte dabei, bei einer Aufteilung nach Fläche ist es weniger ...


    Ich würde mir dann einfach mal eine fiktive BK-Abrechnung selbst aufstellen. Wenn man das praktisch versucht, merkt man selbst, was noch unklar ist. Außerdem brauchst du sowieso einen groben Überschlag über die Betriebskosten, damit du die erste Vorauszahlung in angemessener Höhe festlegen kannst.

    Gut, dann kannst du dir mal die HeizkostenV, BetrKV und natürlich das BGB ab § 535 zu Gemüte führen.


    Klingt praktisch, hat aber einen kleinen Haken: Diese Aufwandsentschädigung wäre nur umlagefähig, wenn Schwester und Mann dir entweder eine Rechnung schreiben oder bei dir angestellt wären. Beides verursacht Steuerpflichten und ist mit einem gewissen Aufwand verbunden, den ich persönlich nicht haben wollte.

    Wenn du es selbst machst, kann du einen "angemessenen" Stundensatz berechnen (so etwa 10-15 € pro Stunde werden akzeptiert), andernfalls könnte man einen Dienstleister beauftragen.

    Grundsätzlich muss man sich eben überlegen, ob man diese Aufgaben dem Mieter überlassen will und, wenn es dann nicht richtig läuft, über Kostenersatz streiten muss oder ob man es nicht von Anfang an von Dritten erledigen lässt - dann kann die Vereinbarung zur Umlage der Kosten schon im Mietvertrag stehen.


    Das hört sich schon ganz gut an. Du solltest eben immer Bedenken, dass nicht alles, was irgendjemand auf ein Blatt Papier geschrieben hat auch immer die uneingeschränkte Wahrheit sein muss - und sei es nur deshalb, weil seit der Ausstellung noch etwas Wichtiges passiert ist.

    "Persönlicher Eindruck" setzt ein gewisses Gespür voraus. Hat nicht jeder ...


    Zur Steuer: Für den Moment sind hier keine drängenden Entscheidungen zu treffen. Du könntest dich damit im Prinzip auch erst dann befassen, wenn du eine Steuererklärung abgeben musst. Das wäre also bis Ende Mai 2015. Natürlich hast du dann weniger Gestaltungsspielräume, z.B. ob du bestimmte Ausgaben noch in 2014 oder erst in 2015 tätigen willst.

    Ich würde mich damit auseinandersetzen, wenn die Vermietung läuft, also irgendwann in der zweiten Jahreshälfte 2014.
     
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