Wohnungsanteil verkaufen?

Diskutiere Wohnungsanteil verkaufen? im WEG - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Wohnungseigentum; Guten Morgen liebe Community! Kurz zur Vorgeschichte meiner Frage: Meine Mutter hat Anfang des Jahres, mir und meinem Bruder ihrer Wohnung zu...

  1. #1 Taunus-Frage, 26.08.2017
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    Guten Morgen liebe Community!

    Kurz zur Vorgeschichte meiner Frage:
    Meine Mutter hat Anfang des Jahres, mir und meinem Bruder ihrer Wohnung zu gleichen Teilen überschrieben. Das ganze lief über einen Schenkungsvertrag via Notar. Sie hat ein lebenslanges Wohnrecht.
    Jetzt gibt es allerdings einen unüberwindbaren Zwist, zwischen mir und meinem Bruder, ich habe bereits so ziemlich alles unternommen zur Klärung oder guten "Einigung". Nun möchte ich meinen Anteil verkaufen, da mir es zu gefährlich ist, in Zukunft mit ihm gemeinsam eine Immobilie zu besitzen.
    Die Wohnung befindet sich in Hessen und im indirektem Einzugsgebiet FFM.

    Folgende Fragen ergeben sich aus der Situation:

    Kann ich meinen Bruder "zwingen" bzw verlocken meinen Anteil zu kaufen?
    Er lebt, mit kleinen Unterbrechungen, dauerhaft Mietfrei in der Wohnung mit meiner Mutter.

    Kann ich meiner Mutter den Anteil verkaufen?
    Ohne oder mit der Zustimmung meines Bruders.

    Ist es möglich einer dritten Partei die Wohnung zu verkaufen?
    Primär nur mein Anteil, da ich das Wohnrecht meiner Mutter nicht antasten möchte.

    Zu guter letzt, welchen Fachanwalt nehme ich im schlimmsten Fall am besten?
    Mietrecht, Eigentum, Familienrecht etc. .


    Ich habe bereits ein wenig recherchiert, jedoch nur Antworten gefunden die einige Jahre alt waren.
    Und meinem Wissensstand aktuell, geht nur ein Gesamtverkauf, da Anteile nur schwer bis garnicht verkäuflich am Markt sind.


    Schonmal vielen Dank im vorraus für die Antworten.


    Mit freundlichen Grüßen

    Taunus-Frage
     
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  3. Pitty

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    Wenn Deine Mutter ein lebenslanges Wohnrecht auf die Wohnung eingetragen hat, wirst Du sicherlich keinen Käufer finden.
     
  4. #3 Taunus-Frage, 26.08.2017
    Taunus-Frage

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    Vielen Dank für deine Antwort.
    Ich habe es mir schon fast gedacht.
     
  5. Pitty

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    Da Du aufgrunddessen ja kein Geld bekommst, könntest Du Deinen Anteil entweder behalten oder an jemanden Verscherbeln.

    Zählt Deine Mutter denn Miete?
    Wie alt ist sie denn?
     
  6. Andres

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    Zwingen nein, verlocken vielleicht.


    Ja, wenn sie ihn will.


    Ohne.


    Ja, aber im Alleingang natürlich nur deinen Anteil.


    Wie ist das Wohnrecht denn geregelt? Ist es im Grundbuch eingetragen?


    Was ist denn der schlimmste Fall und wobei genau soll der Anwalt helfen?


    So ist es. Theoretisch kann man natürlich auch den Anteil verkaufen, praktisch kauft so etwas niemand, der auch noch halbwegs bei Verstand ist.
     
  7. Duncan

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    oder jemand der sehr genau weiß was er da tut, gerade bei Zwangsversteigerungen gibt es häufiger mal die Konstellation, dass nur Eigentumsanteile zum verkauf stehen. Das Ziel dieser Käufer ist regelmäßig wie Wiedervereinigung der Anteile und der gewinnbringende Weiterverkauf. Davon gibt es aber nur eine Handvoll, die da regelmäßig ein hohes Risiko über relativ lange Laufzeiten fahren, entsprechend sind deren Preise. Dafür kennen die sehr oft sämtliche Stellen um Druck zu machen um ihre Ziele zu befördern.
     
  8. #7 Melanie123, 27.08.2017
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    Hallo Taunus-Frage,

    wesentliche Fragen, die Dich als Vermieter betreffen, wurden Dir schon beantwortet. Ja, Du kannst Deinen Anteil verkaufen und nein, Du wirst keinen realistischen Preis dafür bekommen.

    Da Du aber den Kontext näher beschrieben hast, und ausdrücklich fragtest, welche Fachanwälte es betreffen könnte, möchte ich mal in eine ganz andere Richtung gehen… Testament und Erbrecht. Den Fachanwalt bräuchtest aber nicht Du, sondern Deine Mutter. Vielleicht hat sie den auch, aber eine Beratung bekommen, die nicht den vorliegenden Bedürfnissen entsprechen. Zumindest Deinen nicht. Wie offen kannst Du mit Deiner Mutter darüber sprechen? Wie wird grundsätzlich in Eurer Familie mit Themen wie Sterben, Testament und Erbfolge umgegangen? (Hat Deine Mutter einen Ehemann, seid Ihr genau 2 Kinder?)

    Der Grund für eine solche, von Dir beschriebene Schenkung dürfte regelmäßig darin bestehen, Erbschaftssteuer zu sparen. Ab einem bestimmten Vermögen macht das auch durchaus Sinn. Auch das Wohnrecht Deiner Mutter macht ganz viel Sinn. Aber vielleicht die Aufteilung nicht. Manchmal meinen Eltern, alles exakt 50:50 übertragen zu müssen, weil es gerechter erscheint. Praktisch gibt es da sehr häufig Probleme ganz verschiedener Art.

    Ich hypothetisiere mal: Die Schenkung Deiner Mutter scheint mir nur dann Sinn zu machen, wenn es noch anderes Vermögen gibt. Abgesehen von Pflichtteilen, die der Hälfte der gesetzlichen Erbfolge entsprechen (Ausnahme wäre ein Berliner Testament mit Ehemann) kann Deine Mutter festlegen, was immer sie möchte. Und ja, es gibt Eltern, die auch nach ihrem Tode über die Kinder bestimmen möchten. Und es gibt Eltern, die tatsächlich das Beste für Ihre Kinder wollen und sich durchaus überzeugen lassen, dass alles 50:50 zu teilen nicht die beste aller Ideen ist.

    Es kommt also auf die Intention Deiner Mutter und auch auf das weitere vorhandene Vermögen an. Vielleicht gibt es eine andere Wohnung, die in etwa den gleichen Wert hat, die Du bekommst, wenn Du die jetzige komplett Deinem Bruder überlässt. Wie genau das gehen könnte (Schenkung jetzt mit Nießbrauch Deine Mutter) oder testamentarisch würde von Zahlen abhängen. Es gibt Schenkungsfreigrenzen, Erbschaftssteuerfreigrenzen und vieles mehr.

    Falls Ihr innerhalb Eurer Familie übereinkämet, alles neu zu überdenken, ginge es m.E. um Steuer- und Erbschaftsrecht, wobei ein Notar das Ganze festhalten sollte. Familienrecht oder –mediation schadet nicht. Mediatoren sind die, die die dahinterstehenden Bedürfnisse klären und matchen. Sofern sich alle Beteiligten einverstanden erklärten, wäre m.E. ein Mediationsprozeß das Richtige. Dafür würde ich auch jemanden mit juristischer Grundausbildung nehmen, obwohl damit keine juristische Beratung verbunden ist/sein darf. Wie denkt eigentlich Dein Bruder darüber? Wollt Ihr auf der Metaebene das Gleiche (also Euch auseinanderdividieren)?

    Viel Erfolg,
    Melanie
     
  9. Andres

    Andres
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    Ähem, zumindest nach der bisherigen Beschreibung ist die Schenkung durch ...
     
  10. #9 Melanie123, 27.08.2017
    Melanie123

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    Das stimmt natürlich. Aber wem meinst Du, damit etwas Neues zu sagen? Eine Rückabwicklung von Kosten wäre schwierig, wenn nicht gar unmöglich.Ob da noch was gehen würde, weiss ich nicht, wäre pessimistisch und würde dennoch an geeigneter Stelle nachfragen.

    Meine Antwort bezog sich vor allem auf einen Satz des TEs:
    "Nun möchte ich meinen Anteil verkaufen, da mir es zu gefährlich ist, in Zukunft mit ihm gemeinsam eine Immobilie zu besitzen."

    Was genau dahinter steckt, wissen weder Du noch ich. Ich hörte eher die emotionale Beteiligung heraus und habe auf Möglichkeiten hingewiesen, um innerfamiliär vielleicht doch noch zu einer Gesamt-Einigung zu kommen. Bei "zu gefährlich'" springen bei mir btw. noch ganz andere Dinge an.

    Dass der Rechtsakt der Schenkung vollzogen ist, da gebe ich Dir recht.
    Der TE fragte, ob er seinen Anteil verkaufen kann; ihm scheint also klar zu sein, dass es eines weiteren Rechtsaktes bedarf.
    Es wäre also möglich, dass er dem Bruder die Wohnung einfach schenkt (zu Grunderwerbssteuer bei Schenkungen und innerfamiliär muss ein Steuerberater was sagen. Falls sie nicht anfielen, hätte sich damit ja ein Großteil der normalerweise bei Immo-Kauf anfallenden Kosten erledigt) und dafür als Ausgleich testamentarisch ein anderes Objekt bekäme.

    Ich weiss aus persönlichen und beruflichen Erfahrungen, dass die emotionale Komponente bei innerfamiliären Konflikten nicht zu unterschätzen ist.
    Die Art, wie der TE schreibt und auch nachfragt, weisst für mich darauf hin, dass er durchaus mündig und sehr wohl in der Lage ist, weiter zu recherchieren, zu differenzieren und nachzufragen.
    Klar kann man auch auf sein Eingangspost eine eindimensionale Antwort geben. Man muss es aber nicht.
     
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