Wohnungsberechnung der Fläche Balkonanteil

Dieses Thema im Forum "Wohnungsgröße" wurde erstellt von veteranoalfredo, 26.12.2013.

  1. #1 veteranoalfredo, 26.12.2013
    Zuletzt bearbeitet: 26.12.2013
    veteranoalfredo

    veteranoalfredo Neuer Benutzer

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    Habe ein grosses Problem, mir zugegangen durch die Bundesanstalt für Arbeit. Ich verfüge in einer Wohnanlage über mehrere Eigentumswohnung und bin mit meinen Mietern sehr zufrieden - diese aber offensichtlich auch mit mir - nun ist einMieter von mir in Hartz IV gekommen (er hat keinerlei Mietrückstände). Wie es anders nicht sein kann, musste er ein Formular der Miete von mir ausgefüllt bekommen, was ich auch umgehend erledigt habe.

    Nun aber kommt der Hammer. Der Mieter hat eine Wohnung von 62,61 m², so auch mit einem Miteigentumsanteil von 2.456/1.000.000 im Grundbuch eingetragen, wo bei der Balkon mit 12.68m² nur mit der Hälfte - also mit 6,34 m² berücksichtigt ist. Die beheizbare Wphnfläche beträgt somit 56,27 m². die Eintragung im Grundbuch und die Teilungerklärung stammen aus dem Jahre 1979.

    Das Arbeitsamt bemängelt nun, dass der Mieter für 3,17m² zuviel Miete und auch teilweise zuviel Nebenkosten zahlt, da ein Balkon nur zu 25 % der Fläche und somit nur mit 3,17 m² statt mir 6,34 m² berechnet werden dürfe. Dies ergebe sich nach §4 WoFlV die seit dem 01.01.2004 om Kraft sei.

    Ich habe noch vier weitere Wohnungen, wo gleiches zutrifft, je größer der Balkon je größer kann/könnte das Problem für mich werden, ich habe Wohnungen mit einem Balkonanteil von 28,26 m² bis runter zu 6,16 m² Anteil jeweils 100 % Anteil gemesen.

    Die Nebenkosten wie Heizung, Warm- und Kaltwasser werden nach Vernrauchswerten ermittelt, hier gibt es sciehrlich auch zukünfig keine Differenzen. Wohl aber bei der Verteilung der Grundkosten für Heizung und Warmwasser in Höhe von 30 % der Gesamtkosten nach Fläche bzw. Miteigentumsanteil, der MEA würde sich ja auch entsprechend verändern, zumindest bei der Berechnung der Verteilung, wobei die Gesamtkosten in der Gesamtwohnanlage unverändert bleiben würden, nur Wohnungen nach der jeweiligen Balkongrösse mit etwas mehr oder etwas weniger belastet würden.

    Ich bin immer grundsätzlich daran interessiert mich im Rahmen der Gesetzgebung zu bewegen, daher meine Frage, liegen hier in den Foren entsprechende Erfahrungswerte vor, wäre für jede Antwort dankar.
     
  2. AdMan

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  3. #2 Pharao, 26.12.2013
    Zuletzt bearbeitet: 26.12.2013
    Pharao

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    Hi Veteranoalfredo,

    also vor 2004 konnte man Balkone, ect wirklich anders mit einrechnen in die Grundfläche. Dann kam das neue Gesetz WoFIV wo es u.a. bei §4 heißt:

    "von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte"

    D.h. auch wenn sich das Gesetz geändert hat, es ist immer noch zulässig bis "höchstens jedoch zur Hälfte" einen Balkon mit einzuberechnen. Wenn das JC sich also auf diesen §4 WoFIV so versteift, dann sollte sich der Mieter auf "höchstens jedoch zur Hälfte" beziehen.

    Wenn alle Wohnungen ungefähr einen vergleichbaren Balkon haben, was ja i.d.R. oft vorkommt, dann wäre sehr wahrscheinlich auch überall ein ähnlicher Fehler in der Berechnung der m2, was aber letztlich dann nichts am Verteilerschlüssel ändert.
     
  4. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Ich kenne das auch mit der Hälfte. Im Fernsehen habe ich bei so einer Maklersendung auch mit 1/4 etwas gehört und mich gewundert. Aber wenn beides richtig ist, musst Dü es dem Mieter nur gut erklären, das es weitergeben kann.
     
  5. Andres

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    Wie der Jurist gerne sagt: Ein Blick ins Gesetz erleichtert die Rechtsfindung. Also einfach mal in § 4 WoFlV schauen. Wenn man einen Balkon zu mehr als einem Viertel anrechnen will, wird man begründen müssen, warum kein Regelfall vorliegt. Das könnte z.B. gelingen, wenn der Balkon wenigstens zu einem Teil vollständig umbaut ist. Dürfte hier nicht vorliegen, also darf die Fläche nur zu einem Viertel angerechnet werden.


    Damit ist die nächste Frage, welche Auswirkungen das hat. Zuerst der einfache Teil: Die MEA bleiben unverändert. Sie mögen zwar irgendwann einmal nach Wohnflächen berechnet worden sein, aber das spielt jetzt keine Rolle mehr. Solange die Gemeinschaft nicht die Änderung der MEA beschließt (was sehr aufwändig ist und nicht passieren wird), bleiben die MEA unverändert.

    Für die weiteren Folgen ist zwischen der Kaltmiete und den Betriebskosten zu unterscheiden. In beiden Fällen kommt es auch auf die vertragliche Vereinbarung an: Welche Rolle spielt die Wohnfläche in den Vereinbarungen?

    Bei der Kaltmiete sieht es grundsätzlich ganz gut für dich aus. Wenn du keinen Preis pro m² angegeben hast oder irgendeine Formulierung im Vertrag so verstanden werden kann, dann ändert sich an der KM nichts. Das gilt auch, wenn die Wohnungsgröße in anderer Form im Vertrag angegeben wäre: 5 % Abweichung sind kein Mangel.

    Wäre eine solche Klausel oder unglückiche Formulierung aber vorhanden, dürfte man tatsächlich die Miete verringern. Daher gehört in Mietverträge die Wohnfläche grundsätzlich nur in den Abschnitt "Betriebskosten" und wird dort mit dem Hinweis versehen, dass sie nur zur Berechnung des Umlagemaßstabs dient. Wird nicht nach Wohnfläche umgelegt, kommt sie gar nicht in den Vertrag. Merke: Wir vermieten Wohnungen, keine m².


    Bei den Betriebskosten kann es etwas unangenehmer werden: Welcher Umlagemaßstab ist vereinbart? Du schreibst:


    Es kann ja schlecht beides vereinbart sein ...

    Sind MEA vereinbart, gilt das oben Geschriebene: Die MEA ändern sich nicht und damit ist das Thema BK auch erledigt. Daher sollte man das bei ETW immer so vereinbaren.

    Ist aber eine Umlage nach Wohnfläche vereinbart, musst du den Umlageschlüssel korrigieren. Das kann unangenehm werden, denn als nächstes könnte man die Gesamtfläche der Wohnanlage in Zweifel ziehen. Und die zu ermitteln, könnte bei der Größe, die ich aufgrund der MEA in Millionsteln vermute, ein nicht ganz billiges Unterfangen werden. Darüber hinaus bleibst du auf der Differenz zwischen Hausgeldabrechnung nach MEA und Betriebskostenabrechnung mit dem Mieter nach Wohnfläche sitzen.


    Nein, nur wenn alle Wohnungen auch gleich groß wären bzw. wenn das Verhältnis zwischen Fläche der Wohnung und Fläche des Balkons für alle gleich wäre.
     
  6. #5 veteranoalfredo, 27.12.2013
    veteranoalfredo

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    Wohnungsgröße - Wohnungsberechnung der Fläche Balkonanteil

    Vielen Dank allen die versucht haben meine Frage zu beantworten.

    Das mit vor dem 01.01.2004 - also mit eden 50 % ist mir schon eindeutig und klar. Es geht im wesentlichen um die Tatsache, dass es sich um Mietverträge handelt die nach dem 01.01.2004 abgeschlossen wurden.

    Es gibt in unserer Wohnanlage (Gesamtwohnfläche 23.800 m² bei Berücksichtigung der Balkone mit 50 % Anteil) 10 verschiedene Wohnungstypen mit Größen von 36,34 m² bis 115,42 m², der Anteil der Balkonflächen ist sehr unterschiedlich. Es gibt große Wohnungen 84,59 m² mit einem Balkonanteil 3,16 m² = 3,74% (50 % der Balkongröße)
    92,77 m² mit Balkonanteil von 14,13 m² = 15,23 % (ebenfalls 50% der Balkongröße)
    62,61 m€ mit einem Balkonanteil von 6,34 m² = 10,13 % (50 % der Balkongröße) oder 36,34 me mit Balkonanteil von 3,08 m2 = 8,48 % (bei 50 %) es gibt sogar eine Wohnung mit 101,2 m² ohne Balkon (!).

    Wenn alle Wohnungen gleiche Größe oder gleichen prozentualen Anteil der Balkonflächen hätten würde sich die Frage gar nicht stellen. Die Umlage je m² würde dann etwas höher, dann jedoch in der Mengenberechnung etwas weniger, was sich dann ausgleichen würde.

    Die Kannvorschrift, wegen der Präsentation der Balkone, exclusive Ausführung (wegen der Beibehaltung der 50%) trifft hier nicht zu, ebenso könnte eine total miserable Ausführung oder Lage der Balkkone eine Absenkung unter 25 % ermöglichen, aber das trifft hier ebenso nicht zu.

    Ich wohne persönlich schon seit vielen Jahren in der Wohnanlage und habe auch entsprechenden Zugang zu den Mietern, und auch (bisher) keine Probleme gehabt, aber wie ein Kommentator hier auch schreibt, das Fernsehen macht in letzter Zeit darauf aufmerksam - siehe u.a. auch Thema Mietbremse - da werden viele Schläfer wach. Zudem kommt hinzu, ca, 60% der Wohnungen (von 330) werden von den Wohnungeigentümern von "weit weg" vermietet - haben also keinen direkten Kontakt, oder werden über Mietsonderverwaltung betreut. Es gibt eine HP der Wohnanlage im Inernet dort werden alle Wophnungen präsentiert, mit Wohnungstyp, Zeichnung der Wohnung einschließlich Balkone - mit spezifizierten Größenangaben, wie von mir bereits vorstehend aufgeführt. Durch diese Tatsache ist es jedem Mieter sehr einfach gemacht, die Größenangaben der Wohnungen (sprich Balkonanteil) anzuzweifeln bzw. überprüfen zu lassen, braucht er sich nur auszudrucken.

    Wie eingangs erwähnt gibt es inswgesamt eine Wohnfläche von 23.800,5 m² - mit einem Balkonanteil von 1.683,54 m² = 7,07% (50 % Balkonanteil) = Alle Wohnungen deren Balkonanteil über den 7,07% liegen, würden sich bei der Umrechnung auf 25 % im Vorteil stehen, während die anderen Nachteile in Kauf nehmen müssten.

    Erste Vorgespräche mit dem Verwalter sind geführt, eine Antwort liegt mir noch nicht vor, ich habe auch keinerlei Schaden gehabt, aber wie sagt man: Vorsicht ist die Mutter der Porzellankiste, und wenn das bereits bei der Agentur für Arbeit angekommen ist, dann ist die weitere Informationsquelle sehr schnell weitergeleitet. Ich persönlich werde zukünftig neue Mietverträge ohne jegliche Größenangabe machen. bleibt aber immer noch die Umlage der 30% für Grundkasten - Warmwasseranteil nach m² im Raum stehen, und es kommt das Problem wenn für irgendwelche Ämter Bescheinigungen erstellt werden müssen.

    Wie bereits bei meinem ersten Vortrag erklärt, ich möcht im vorhinein Klarheiten haben um nicht angeprangert werden zu können.
     
  7. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Öhm :? Hast recht :138:
     
  8. Andres

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    Stimmt, das ist mir entgangen. Hier darf nicht nach MEA abgerechnet werden und zwar - anders als bei den übrigen BK-Positionen - unabhängig davon, wie die Gemeinschaft abrechnet. Wenn du die Heizk- und WW-Kosten vollständig umlegen willst, muss die Gemeinschaft den Umlagemaßstab ändern (BayObLG NJW-RR 1086, 1076). Es bietet sich vielleicht an, als Maßstab künfitg die beheizbare Wohnfläche zu verwenden. Damit wären die Balkone komplett raus.

    Problem bei solchen Beschlüssen ist immer, dass manche Eigentümer daraus Vorteile ziehen und andere Nachteile haben - wenn auch hier nur geringfügig. Mit Einstimmigkeit sollte man also lieber nicht rechnen. Ohne diese Beschlussfassung geht es aber nicht. Der Verwalter kann den Maßstab nicht eigenmächtig ändern.
     
  9. Berny

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    Ich frage (mich), was der Mieter einer EgtW mit den MEA des Vermieters/Wohnungseigentümers zu tun hat...
     
  10. Andres

    Andres
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    Sofern für die Umlage der Betriebskosten als Umlagemaßstab MEA vereinbart sind, hat das Auswirkungen auf seine BK-Abrechnung. Der Maßstab ist grundsätzlich zulässig und äußerst sinnvoll, soweit das Hausgeld auch nach MEA abgerechnet wird. Wenn die Maßstäbe gleich liegen, kann man die umlagefähigen Positionen dann nämlich einfach durchreichen.
     
  11. #10 prinzregent, 29.12.2013
    Zuletzt bearbeitet: 29.12.2013
    prinzregent

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    irgendwie versteh ich nicht worum es hier geht.

    Ich seh das so: Das Arbeitsamt will den Mieter rauswerfen und ihn zwingen, sich eine kleinere Wohnung zu suchen.

    Weil das AA dem Mieter nur 59,44 qm genehmigen will.

    Denn das ist es doch: " Das Arbeitsamt bemängelt nun, dass der Mieter für 3,17m² " zuviel Miete zahlt.

    Ruf doch lieber mal bei dem Sachbearbeiter des AA an und frag mal was die genau wollen. ( Falls die erreichbar sind ... da im AA ... :verrueckt002: ) Notfalls must du hingehen zu dem Sachbearbeiter ... der Sachbearbeiterin ... in die Augen schauen ... die will ja was ...

    Ich empfehle dir lieber auf diese 3,17m2 zu verzichten. Das bedeutet, du bekommst weniger Geld.

    Das Arbeitsamt hat keinen Vertrag mit dir. Die sind nicht dein Vertragspartner ! Die wollen dem Mieter Stress machen ...

    Oder du ziehst das durch und der Mieter bekommt Stress mit dem Amt. :sauer001:

    Bei mir war mal so ein Fall, am Ende hat das Amt den Mieter gezwungen auszuziehen. Da haette ich besser auf die paar Euro verzichtet, mal im Nachhinein.

    Es koennte ja sein, dass die Stadt maximal 60 qm genehmigt ... und die Sachbearbeiterin einen Weg sucht, dass der Mieter bleiben kann - trotz der zu grossen Wohnung ... frag halt mal nach ...
     
  12. #11 veteranoalfredo, 29.12.2013
    veteranoalfredo

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    Wohnungsgröße Balkonanteil

    Bevor man Stellung bezieht sollte man sorgfältig lesen. Mit dem AA komme ich schon klar, ich habe lediglich geschrieben, durch das AA wurde ich auf die Situation aufmerksam gemacht, die Angelegenheit ist bereits ausgestanden. Somit alle gehabten Probleme erledigt. Nun geht es mir aber um generelles Verhalten, die genannten Abrechnungen nach m² der Grundkosten für WW und sonstigen Kosten nach m² sind in der Form falsch, da beisst die Maus keinen Faden mehr ab. Ich habe aqusdrücklich geschrieben, ich möchte Klarheit, auch für die Zukunft, und ich liege da mit dem Verwalter inzwischen auf gleicher Wellelnänge, es wird nun versucht eine neue Regeleung zum nächsten Wirtschaftsjahr zu finden, im Zweifelsfall muss der Abrechnung widersprochen werden, dann wird das erkennende Gericht eine Entscheidung herbeiführen.
     
  13. #12 Pharao, 29.12.2013
    Zuletzt bearbeitet: 29.12.2013
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    Hi,

    naja, laut Urteilen ist eine Fehlerquote der Wohnfläche im MV unter 10% kein Mangel. D.h. der Mieter muss das so hinnehmen und der Vermieter ist fein raus.

    Im übrigen ist das auch die Begründung, die der Mieter beim Amt angeben sollte, denn es ist kein Mangel und er hat keinen Einfluß/Recht darauf, das es Vertraglich abgeändert werden muss. D.h das JC muss die KdU voll zahlen, solange die Miete ansich im angemessenen liegt.
     
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