Wohnungsbesetzung? Kündigung auf Klageweg?

Diskutiere Wohnungsbesetzung? Kündigung auf Klageweg? im Kündigung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo, ist mal etwas kompliziert: Habe eine Wohnung im Mehrfamilienhaus an einen alleinstehenden Vater vermietet. Bald zogen auch seine Kinder...

  1. LuKaPa

    LuKaPa Neuer Benutzer

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    Hallo,
    ist mal etwas kompliziert:
    Habe eine Wohnung im Mehrfamilienhaus an einen alleinstehenden Vater vermietet. Bald zogen auch seine Kinder dort ein. Wurden angemeldet, Miete wurde gezahlt (Hartz IV), alles soweit gut.
    Aus diversen Gründen habe ich das Mietverhältnis frist- und formgerecht beendet. Mieter zog zunächst nicht aus, dann doch. Amt zahlt für seine neue Bleibe. Er ließ die Kinder zurück, aber Gott sei dank nicht allein, sondern mit der vermeintlichen Mutter der Kinder. Die wohnt nun plötzlich dort, zahlt keine Miete, keine Nebenkoste etc., ist nicht gemeldet und mir als Vermieter nicht bekannt.
    Habe für die Wohnung schon lange einen Nachmieter, der nun ungeduldig auf Schadensersatzansprüche geltend macht.
    Was kann ich tun? Kann mir jemand helfen? Wie ist die Rechtslage?
    LG Lukapa
     
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  3. Berny

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    LuKaPa,
    wenn eine Dir unbekannte Person sich in Deinem Haus einnistet, weshalb rufst Du dann nicht die Polizei?
     
  4. LuKaPa

    LuKaPa Neuer Benutzer

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    ... weil sie scheinbar die Mutter der, dort mittlerweile allein wohnenden, Kinder ist. Ich habe das Jugendamt, die Hartz IV-Stelle und das Ordnungsamt informiert, alle scheinen nichts zu bewirken und fühlen sich nicht wirklich zuständig. Das einzige, was erreicht wurde ist, dass der neue Vermieter des Vaters jetzt auch keine Miete mehr erhält. Das bringt mir ja nun gar nichts...
    Aber, wie ist die rechtliche Lage?
     
  5. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Hat sie denn einen Scheinbar-Ausweis?
     
  6. #5 Sweeney, 04.05.2017
    Sweeney

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    Ob das Mietverhältnis tatsächlich beendet wurde, bleibt noch zu klären. Daher folgende Fragen für den Anfang:

    1) Zu welchem Datum wurde das Mietverhältnis gekündigt?
    2) Wurde einer Fortsetzung des Mietverhältnisses firstgerecht widersprochen?
    3) Wann begann das Mietverhältnis mit dem Nachmieter?
     
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  7. dots

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    Wozu auch? Sie hat kein Vertragsverhältnis mit dir.
     
  8. LuKaPa

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  9. LuKaPa

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    schon klar, aber ihr Vormieter, der ihr ja offenbar die Wonung -ohne meine Zustimmung überlassen hat-, zahlt auch nicht.
     
  10. #9 Sweeney, 04.05.2017
    Sweeney

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    Ich stehe scheinbar auf dem Schlauch, denn die vorbenannten Aussagen widersprechen sich.

    Noch einmal ganz konkret: Wurde einer Fortsetzung des Mietverhältnisses firstgerecht widersprochen?
     
  11. LuKaPa

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    Ja sicher und sofort, als offenbar wurde, dass der Mieter nicht fristgerecht ausziehen will.
     
  12. Andres

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    Ich sehe das so: Der Vater ist bzw. war der Mieter, daher schuldet er die Rückgabe der Mietsache nach Vertragsende. Gegen ihn wäre nun - wenn außergerichtlich nichts mehr zu machen ist - eine Räumungsklage zu betreiben. Selbstverständlich werden dabei die derzeitigen Bewohner genannt, damit der Gerichtsvollzieher später nicht unverrichteter Dinge wieder abzieht, weil er Personen vorfindet, gegen die sich sein Räumungsauftrag nicht richtet.

    Den weiteren Verlauf dieser Geschichte sehe ich ein bisschen zwiespältig: Einerseits ist es ganz gut, dass zumindest aus den bisher bekannten Informationen die Kündigung wirksam das Vertragsverhältnis beendet haben dürfte. Diese Einschätzung kann sich aber schlagartig ändern, wenn sich diese Faktenlage doch anders darstellen sollte - wäre nicht das erste Mal. Andererseits sehe ich aufgrund der Lebenssituation des Vaters eher geringe Chancen, dass die Kosten für Prozess oder Räumung sich jemals wieder auf deinem Konto einfinden werden, nachdem sie ihre Heimat in Richtung Justiz verlassen haben. :030sonst:

    Hilft aber alles nichts. Bis du die Wohnung wieder in Besitz nehmen kannst, wirst du noch etwas bluten müssen. Da sich auch bei klarer Rechtslage Verfahren nicht von alleine gewinnen, wäre es zumindest ohne einschlägige Vorerfahrungen eine gute Idee, die Sache einem Anwalt zu übergeben.


    Ja, da droht auch Ärger. Dem Nachmieter würde ich im Rahmen der Schadenminderungspflicht schnellstmöglich mitteilen, dass die Wohnung voraussichtlich nicht in absehbarer Zukunft zur Verfügung stehen wird. Räumen die derzeitigen Bewohner nicht freiwillig das Feld, kann eine Räumung vielleicht erst in 6-12 Monaten erfolgen. In schwierigeren Fällen kann das auch noch länger dauern. Diese Information stellt einen zwar nicht von sämtlichen Ansprüchen des Nachmieters frei, aber wenigstens wird der sich danach kaum noch auf die ganz teuren Provisorien (Hotel etc.) verlegen können.
     
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  13. #12 Chris_W, 05.05.2017
    Zuletzt bearbeitet: 05.05.2017
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    Hallo LuKaPa,

    meine Frage wäre hierzu, wurde die Wohnung vom Mieter an dich offiziell zurückgegeben oder läuft hier das Mietverhältnis weiter, weil der Mieter dir nicht offiziell die Wohnung zurückgegeben hat bei seinem Auszug bzw. bei Vertragsende laut "frist- und formgerechter" Kündigung? Beim letzteren wirst du meiner laienhaften Meinung eine Räumungsklage starten müssen und dazu würde ich dir dringend anwaltliche Hilfe empfehlen. Denn wie die genaue Rechtslage dazu ist, das kann dir nur ein Anwalt sagen! In einem Forum wirst du nur laienhafte Meinungen hören, die nicht zwingend immer richtig seinen müssen oder den gesamten Sachverhalt richtig durchleuchten. Aber eine Beratungsstunde bei einem Fachanwalt kostet jetzt auch nicht die Welt, gerade wenn es auch um Schadensbegrenzung geht.
     
  14. #13 Sweeney, 05.05.2017
    Zuletzt bearbeitet: 05.05.2017
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    Es ist genau andersherum: Bestünde das Mietverhältnis weiterhin fort, so würde eine Räumungsklage ins Leere führen. Das Ende des Mietverhältnisses ist Voraussetzung für eine Räumungsklage.

    Aus dem vorbenannten Grund fragte ich auch mehrmals nach, ob der Fortsetzung des Mietverhältnisses widersprochen wurde. Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich gem. § 545 BGB das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit.

    Daraus folgt, dass der Zugang des Widerspruchs der stillschweigenden Fortsetzung im Zweifelsfall erhebliche Bedeutung zukommen könnte. Nach den bisherigen Informationen endete das Mietverhältnis am 31.12. und der Widerspruch gegen die Fortsetzung ging dem Mieter bereits am 1. Januar zu. Einen rechtssicheren Zugangsnachweis innerhalb von einem Tag - und zudem noch Feiertag - zu erlangen, ist schon ausgesprochen sportlich. Sollte der Mieter in der Verhandlung behaupten, er habe besagtes Schreiben nicht erhalten und der Vermieter kann seinerseits den Nachweis nicht anderweitig glaubhaft und nachvollziehbar vortragen, dürfte das Ergebnis für den Vermieter eher nüchtern ausfallen.

    Gegenüber dem Nachmieter haftet der Vermieter nur dann, wenn er die verspätete Überlassung schuldhaft zu vertreten hat. Wird bei der Vermietung ein fester Übergabetermin vereinbart und kann dieser nicht eingehalten werden, weil der bisherige Mieter die Sache nicht zurückgibt, so ist dieser Umstand im allgemeinen vom Vermieter zu vertreten. Ein Vermieter muss nämlich grundsätzlich damit rechnen, dass der bisherige Mieter Räumungsschwierigkeiten hat. Infolgedessen kann der Nachmieter nicht nur die vereinbarte Miete um 100% mindern, sondern daneben auch Schadensersatz gegenüber dem Vermieter geltend machen für seine Aufwendungen.
     
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  15. #14 Chris_W, 05.05.2017
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    Hallo Sweeney,

    das sehe ich anders. Wenn der Fragesteller bzw. Vermieter zwischenzeitlich Besitzer der Wohnung war (weil der Mieter die Mietsache offiziell zurück gegeben hat zum Beispiel bei seinem Auszug), dann haben sich die neuen "Besitzer" unberechtigter Weise Zugang zu dieser Wohnung verschafft. Ein Anruf bei der Polizei würde hier meiner Meinung nach genügen um die Hausbesetzer räumen zu lassen. Im Gegensatz dazu, wenn zwar der Mieter ausgezogen ist, aber die Mietsache nicht zurückgegeben hat, dann besteht das Mietverhältnis indirekt weiter und man müsste dann eine Räumungsklage starten, u.a. gegen die dort wohnenden Personen.

    Sinnvoller Weise sollte man das getan haben, aber das ändert nichts daran, wenn der Mieter die Mietsache nicht zurück gibt. Ob der Mieter dort wohnt oder nicht, das ist dabei unerheblich.

    Völlig richtig, aber trotzdem vorab mal hier die Frage, ob der Mieter die Mietsache offiziell zurück gegeben hat, sodass der Vermieter Besitzer der Wohnung war? Ich vermute hier mal, das die Mietsache nicht offiziell zurückgegeben wurde und wenn jetzt noch dieser Hinweis im Kündigungsschreiben fehlen sollte --> der Gang zum Anwalt wäre dann sehr ratsam.
     
  16. #15 BHShuber, 05.05.2017
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    Hallo,

    zunächst wäre zu klären, um wen genau es sich bei der weiblichen Person handelt, schlecht wäre es für dich, wenn der Exmieter mit der Dame verheiratet ist, was man aber aus den Schilderungen durchaus ausschließen kann.

    Ob einer Weiterführung des Mietverhältnisses widersprochen wurde halte ich für unerheblich, hat doch der vertragliche Mieter die Wohnung für seinen Teil aufgegeben und eine weitere, andere Wohnung bezogen.

    Umstandsreduziert hat man nun eine Person mit Kindern in der Wohnung als Okupatoren sitzen mit denen kein Vertragsverhältnis besteht und nun eine unberechtigte Inbesitznahme im Raum steht.

    Zugegeben kniffelig das ganze, kann nun der Vermieter wieder in Besitz der Mietsache sein Hausrecht ausüben und die Dame mitsamt Kindern mithilfe der Polizei aus der Wohnung entfernen lassen oder bedarf es hierbei eines Räumungstitels das ist hier die entscheidende Frage die wir sicherlich nicht beantworten können.

    Hier bedarf es eines Fachjuristen ohne wenn und aber.

    Gruß
    BHShuber
     
  17. #16 Sweeney, 05.05.2017
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    @Chris_W Die Mutmaßung, der Vermieter habe die Mietsache zurückerhalten und die Frau samt Kindern habe sich im Anschluss eigenmächtig Zuritt verschafft, halte ich eher für abwegig. Zumindest liegen hierfür keinerlei Anhaltspunkte vor. Ich gehe infolgedessen davon aus, dass der Mieter zwar auszog, die Mietsache jedoch nicht zum vereinbarten Termin and den Vermieter übergab.

    Wir sind uns zweifelsohne einig, dass die Räumungsklage der richtige Weg ist. Das Mietverhältnis besteht jedoch nach Kündigung und Widerspruch der Fortsetzung nicht weiterhin fort. Der vormalige Mieter (bzw. die Frau mitsamt Kindern) ist zwar noch immer im Besitz der Mietsache, ein Vertragsverhältnis begründet dies jedoch nicht. Vielmehr steht dem Vermieter gem. § 546a BGB nunmehr eine Nuztungsentschädigung zu.

    Es gibt jedoch eine Ausnahme, die das beendete Mietverhältnis wiederaufleben lassen würde:
    Die Kündigung wird [...] dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB)

    Die Wahrscheinlichkeit, dass der Mieter in diesem Fall rückständige Mieten und Nutzungsentschädigungen innerhalb von zwei Monaten nach Erhalt des Räumungstitels zahlt, dürfte jedoch gegen Null konvergieren.
     
  18. #17 Chris_W, 05.05.2017
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    Hallo Sweeney,

    dann sind wir uns hier ja schon mal einig, denn das vermute ich auch. Allerdings verstehe ich deinen Einwand nicht Zitat: "Es ist genau andersherum: Bestünde das Mietverhältnis weiterhin fort, so würde eine Räumungsklage ins Leere führen.".
     
  19. #18 BHShuber, 05.05.2017
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    Hallo Sweeny,

    bis dahin gehe ich noch konform mit deiner Ansicht, doch musst sich die Mutter mitsamt Kindern ja keinen Zutritt verschaffen, denn bis Mietende hatte sie diesen ja rechtlich einwandfrei als zugezogener Partner des Mieters.

    Dies könnte sein, doch durch die Anmietung und bewohnen einer anderen Wohnung sowie Beantragung der Mietzahlung durch das Jobcenter kann der Vermieter hier durchaus davon ausgehen, dass der Mieter die Mietsache endgültig aufgegeben hat, so schuldet der Mieter lediglich die Rückgabe der Schlüssel zu Wohnung, denn das Mietverhältnis ist ja offiziell beendet und durch sein Handeln hat er auch die Mietsache aufgegeben.

    Oder steh ich hier im Wald?

    Gruß
    BHShuber
     
  20. #19 Sweeney, 05.05.2017
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    Ob er Mieter aus der Wohnung auszog oder sich einen warmen Pfannkuchen auf den Kopf legt, dürfte juristisch kaum von Bedueutung sein. Viel entscheidender ist die Tatsache, dass die Mietsache nicht zum vereinbarten Termin an den Vermieter zurückgegeben wurde. Der Mieter ist also noch immer im Besitz der Mietsache bzw. überließ den Besitz der Mietsache seiner Frau.

    Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich gem. § 545 BGB das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit.

    Hätte der Vermieter der Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht widersprochen, dürfte eine Räumungsklage bereits nach 2 Minuten Verhandlung abgewiesen werden. Der Vermieter müsste das Mietverhältnis erneut kündigen und könnte erst dann die Räumungsklage einreichen.
     
  21. #20 Sweeney, 05.05.2017
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    Der Mieter schuldet die Rückgabe der Mietsache - und genau das ist nicht geschehen. Die Tatsache, dass er zwischenzeitlich eine weitere Wohnung bezog, ist nicht entscheidend. Das Mietverhältniswurde nicht etwa durch seinen Auszug beendet, sondern vielmehr durch eine wirksame Kündigung in Verbindung mit einem Widerspruch der Fortführung des Mietverhältnis (s. dazu mein vorheriger Beitrag).


    Der Richter würde prüfen, ob die Voraussetzungen für eine Räumungsklage vorliegen. Bestünde das Mietverhältnis noch weiterhin fort (mangels Widerspruch gegen die Fortführung), dürfte der Richter keine Wahl haben und müsste die Klage abweisen.
     
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